Fellesgjeld: Komplett guide

Bor du i et borettslag eller et sameie, og sitter med en del fellesgjeld? Fellesgjeld påvirker økonomien din, og dermed lurer du kanskje på hvordan du kan nedbetale den? Eller kanskje er du nysgjerrig på hvordan gjelden blir fordelt. Vi forteller deg alt du trenger å vite. Vi skal spesielt sette søkelys på hva det innebærer å kjøpe en bolig med fellesgjeld og hvordan det vil påvirke økonomien din.

Kjapp forklaring på fellesgjeld

Fellesgjeld er den gjelden som sameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet, har tatt opp for å kunne dekke forskjellige kostnader i forbindelse med vedlikehold eller oppgradering av bygget. Gjelden er felles fordi alle i sameiet har glede og nytte av slikt vedlikehold. Alle beboere deler på et økonomisk ansvar knyttet til dette.

Selv om alle er ansvarlige for gjelden, er det ikke at alle er ansvarlige for like stor andel. Det er for eksempel ikke unormalt at de med større leiligheter betaler mer enn de med små. Årsaken til dette er at det brukes en fordelingsnøkkel når fellesgjelden skal fordeles. Fordelingsnøkkelen tar hensyn til både kvadratmeter og antall leiligheter.

Forskjellen på fellesgjeld og felleskostnader

De aller fleste sameier og borettslag har felleskostnader. Det er på denne måten alle beboerne bidrar til å betale felles utgifter. Felleskostnadene vil som regel dekke slike ting som vaktmester, forsikring, strøm til fellesrom, offentlige avgifter, kabel-TV, internett, vedlikehold, drift og en eventuell fellesgjeld.

Fellesgjeld er altså et lån som tas opp for å betjene større vedlikeholdsoppgaver eller det er lånet som ble brukt til å bygge selve boligen. Fellesgjelden fordeles på alle beboerne etter en spesifikk fordelingsnøkkel, og beløpet inkluderes deretter i felleskostnadene som betales hver måned. Det er ikke alle sameier eller borettslag som har fellesgjeld. Noen velger å spare opp til større vedlikeholdsarbeider ved å øke felleskostnadene i en gitt periode.

Fellesgjeld og bolig

Når du kjøper en bolig i et sameie, overtar du også den fellesgjelden som allerede er knyttet til boligen og gjelden som eventuelt kan komme i framtiden. Det er veldig viktig å huske på dette når du skal etablere deg i et sameie. Når en bolig legges ut for salg, er selgeren forpliktet til å opplyse om felleskostnadene, hva som inngår i disse og eventuelle grunner til at denne enten er unormalt høy eller lav. Dette skal vi gå nærmere inn på.

Fellesgjelden betales ofte ned på månedlig basis. Det er en del av felleskostnadene du må ut med som boligeier. Derfor er det viktig at du på forhånd har sjekket at dette er en månedlig kostnad du kan bære. Hvis borettslaget har en felles formue, vil denne være basert på månedlige fellesutgifter og eiernes bidrag.

Bør du kjøpe bolig med høy fellesgjeld?

Mange er skeptiske til å kjøpe bolig med høy fellesgjeld, men det er ikke alltid du trenger å være det. Det viktigste er at du undersøker hvorfor fellesgjelden er høy. Høy fellesgjeld kan komme av at bygget nylig er renovert, eller at du skal kjøpe et nybygg. Når du kjøper en nybygd bolig, har nedbetaling av gjelden naturlig nok ikke begynt enda.

Det første du bør se på er totalprisen på boligen, samt om du har økonomi nok til å betjene både eget lån og fellesgjelden. Banken gir deg nemlig ikke noe ekstra lån for å håndtere fellesgjelden. Skulle felles gjeld være veldig høy i forhold til kjøpesummen, kan det være greit å forsikre seg om at borettslaget er medlem i en sikringsorden.

Det finnes eksempler på sameier som har gått konkurs på grunn av høy fellesgjeld. Og det fører til at beboerne taper penger og i verste fall havner i økonomiske vansker. Det finnes flere forskjellige, men blant de mest vanlige er Borettslagenes Sikringsfond (NBBL) og OBOS’ sikringsfond. Så lenge borettslaget er sikret, er også du forsikret. Det betyr blant annet at det ikke vil gå utover deg om naboen ikke klarer å betjene sin andel.

Dersom du vurderer å kjøpe bolig i et borettslag med høy fellesgjeld på grunn av større vedlikeholdsarbeider, trenger ikke dette å bekymre deg. Det er som regel bare et tegn på at styret er opptatt av vedlikehold, noe som betyr at verdien på bygningen vil stige. Skulle du derimot se at bygningene ikke er godt vedlikeholdt, bør varsellampene ringe. Da er det lurt å få svar på hvorfor gjelden er høy, og hvordan nedbetalingsplanen ser ut.

Les også

Skal du selge andelsleilighet med fellesgjeld? Da bør du lese dette først

Unaturlig lave fellesutgifter

Det er lett å tenke at lave fellesutgifter er positivt. Men veldig lave fellesutgifter bør få det til å ringe i noen alarmklokker. De siste årene har det kommet frem flere eksempler hvor fellesutgifter blir manipulert for at boligen skal virke mer attraktiv. Dette gjelder spesielt for boliger som er rettet mot førstegangskjøpere. Førstegangskjøpere har ofte ikke så mye erfaring med kjøp av bolig. Det kan også gjelde nybygg, hvor gjelden er helt fersk.

Noen ganger kan fellesutgiftene virke veldig lave fordi lånet har vært avdragsfritt over et lengre tidsrom. Det kan gi et urealistisk bilde. Når avdragsfriheten er over, så skyter utgiftene i været. Du bør derfor alltid spørre om rentesatsen.

I tillegg til det overnevnte har det også blitt avdekket at borettslag har valgt den laveste renten på fellesutgiftene. En fastrente med kort bindingstid kan gjøre kostnadene mye lavere der og da. Men når renteendringen kommer kan dette bety flere tusen kroner ekstra i måneden for hver enkelt beboer.

Hvis du skal kjøpe deg inn i et borettslag som har vært driftet i mange år, vil det viktigste uansett være å ha kontroll på om deler av gjelden er avdragsfri, og hva en renteendring eller påkostning på bygget gjør med utgiftene dine fremover.

Les også

Komplett guide til kjøp og salg av boliger med forkjøpsrett

Fellesgjeldens størrelse

Mange er nysgjerrige på hvor stor fellesgjelden faktisk kan være. Er det noe grense på hvor stor fellesgjeld sameiet kan pålegge deg å nedbetale? Svaret her er «ja». Maksgrensen ble opprinnelig innført for å redusere muligheten for spekulasjon i nybygde lavinnskuddsboliger. Det vil si boliger hvor leiligheten har relativt lav pris og fellesgjelden er høyere enn vanlig. Dette ble utvidet da man så at maksgrenser ga en relativ god beskyttelse for kjøpere og andre andelseiere.

Maksgrensen er på 70 %. Dette kommer frem i §2-14 om maksimalgrense i «burettslagslova». I tillegg skal en bygge- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet, som skal inneholde en plan for hvordan borettslaget er finansiert. Alle disse endringene trådde i kraft etter 2011, og de kom samtidig med en del nye krav til boligbransjen generelt.

Det var spekulasjon i boligmarkedet som førte til de nye kravene. I tillegg ble det viktig å ta kontroll over fellesgjelden for å unngå at naboer havnet i situasjoner hvor de måtte betale ut hverandres andel av fellesgjelden. Dette kan forståelig nok ødelegge folks privatøkonomi.

Boliglån og fellesgjeld

Boliglån og fellesutgifter er noe du må håndtere om du skal bo i et sameie. Før du kjøper er det derfor viktig at du leser salgsprospektet nøye. Det viktigste er at du har kontroll på og oversikt over hva som følger med boligen, rentesatsene på fellesgjelden, planlagte vedlikeholdsprosjekter, hvor høy fellesgjelden er nå, hvor mye du skal nedbetale i måneden og lignende. Så lenge du vet hvordan fellesutgiften vil utvikle seg, er det lettere å få oversikt over kostnadene.

Spørsmålet som ofte melder seg er om du skal prioritere å betale ned fellesgjelden eller boliglånet. Svaret kommer helt an på hvilket lån som er mest lønnsomt. Men generelt sett må begge lånene nedbetales uansett. Om du ønsker lav fellesgjeld og høyt personlig lån eller det motsatte vil avhenge av en rekke individuelle forhold.

Det er viktig å tenke over at du kan ikke sette til side et av lånene, mens du prioriterer å nedbetale det andre. Banken vil uansett ta hensyn til hvor mye fellesgjeld borettslaget har og se det opp mot hva du trenger for å kunne kjøpe boligen. Det er totalen av disse to som vil avgjøre om du har råd til å kjøpe boligen eller ikke.

Les også

Slik sikrer du et vellykket salg av OBOS leilighet: Stor guide

IN-ordning: Slik betaler du ned fellesgjelden individuelt

Bor du i et borettslag med fellesgjeld, så har du kanskje hørt om IN-ordning. IN står for individuell nedbetaling. Ordningen gir deg mulighet til å betale ned din andel av fellesgjelden raskere enn borettslagets ordinære nedbetalingsplan. Du kan velge å betale ned hele beløpet på én gang eller gjøre delinnbetalinger et par ganger i året. Ordningen ble først innført av OBOS på 90-tallet og har siden blitt vanlig i de fleste borettslag som forvaltes av større boligbyggelag.

Borettslaget ditt må ha vedtatt IN-ordning på generalforsamlingen for at du skal kunne benytte deg av den. Forretningsføreren administrerer ordningen og setter opp avtaler med både banken og deg som andelseier. Når du betaler ned på fellesgjelden, blir felleskostnadene dine splittet i to poster på fakturaen – driftskostnader og kapitalkostnader. Kapitalkostnadene er renter og avdrag på din andel av IN-lånet. Disse synker i takt med nedbetalingen din.

De praktiske detaljene varierer litt mellom forretningsførere:

• Innbetalingstidspunkt: vanligvis 2–4 ganger i året, ofte i mars, juni, september og desember
• Minimumsbeløp: fra 30 000 kr hos Husbanken til 100 000 kr hos Usbl og Bate
• Gebyr per innbetaling: typisk mellom 4000 og 5000 kr
• Kontaktfrist: du må melde fra 2–4 uker før innbetalingsfristen
• Fastrente: du kan ikke betale ned i perioder hvor borettslaget har fastrente på lånet

Nedbetalingen går direkte til å redusere borettslagets lån. Du får et regresskrav med sidestilt prioritet i pantedokumentet. Det betyr at du har sikkerhet for pengene du har betalt inn på lik linje med banken. Kontakt forretningsføreren din for å få vite nøyaktig hvor stor din andel av fellesgjelden er – dette står også ofte på årsoppgaven din.

Fordeler og ulemper med IN-ordning

Lavere månedlige utgifter er den mest åpenbare fordelen med å betale ned fellesgjelden. Betaler du for eksempel ned 50 % av din andel, synker kapitalkostnadene dine med tilsvarende 50 %. Det gir deg mer økonomisk spillerom hver måned. Du slipper også å bekymre deg for renteøkninger på den delen av gjelden du har kvittet deg med.

En annen fordel er at du selv kan velge hvilken bank du bruker til å finansiere nedbetalingen. Kanskje har du gunstige lånevilkår gjennom arbeidsgiveren din eller du er medlem i en organisasjon som gir deg bedre rente enn borettslaget har. Du kan også bruke oppsparte midler i stedet for å la pengene stå til lav innskuddsrente. Eiendommen din kan dessuten bli mer attraktiv ved et fremtidig boligsalg siden kjøperen overtar en bolig med lavere eller ingen fellesgjeld.

Du bør også kjenne til ulempene før du bestemmer deg:

• Beslutningen er endelig: du kan ikke øke fellesgjelden igjen om du trenger pengene senere
• Rentefradrag: du mister skattefradraget på rentene du ikke lenger betaler
• Borettslaget har ofte bedre betingelser: kollektive lån gir gjerne lavere rente enn privatpersoner får
• Gebyr: du betaler administrasjonsgebyr for hver innbetaling du gjør
• Risiko ved konkurs: skulle borettslaget gå konkurs, blir du kreditor på lik linje med banken

Lønner det seg å betale ned fellesgjelden?

Svaret avhenger av din egen situasjon. Begynn med å sammenligne renten på fellesgjelden med hva du selv kan oppnå i banken. Har borettslaget en rente på 5 % og du kan få privat lån til 4 %, kan det lønne seg å refinansiere. Har du derimot penger stående på sparekonto til 2–3 % rente, vil nedbetaling av gjeld med høyere rente nesten alltid være fornuftig.

Du bør også tenke på fremtidige behov. Kanskje du planlegger å pusse opp, kjøpe hytte eller hjelpe barna inn på boligmarkedet? Da kan det være lurere å beholde fleksibiliteten i stedet for å binde pengene i fellesgjelden. Husk at borettslaget ofte har bedre lånebetingelser enn det du får som privatperson, både når det gjelder rente, nedbetalingstid og avdragsfrihet.

Konklusjon: Dette må du vite om fellesgjeld

Fellesgjeld er gjeld som tas opp i forbindelse med bygging og vedlikehold av boligene og fellesarealet. Det er først og fremst din andel av fellesgjelden du skal være opptatt av. Det er den som avgjør hvor mye penger du betaler hver måned til borettslaget i tillegg til det private boliglånet du skylder banken. Banken din vil hjelpe deg med å se på om du klarer å dekke begge utgiftene hver måned.

Det følger ofte med noen betingelser når du kjøper en bolig med fellesgjeld. Disse betingelsene er ikke nødvendigvis alltid gunstige. Hvis borettslaget, for eksempel, har forpliktet seg til et lån med høy rente, betyr det at du risikerer å få ekstra høye månedskostnader. Det er generelt alltid lurt å sjekke hvor høy renten er, hvor borettslaget har gjelden sin samt hvor mye og om det finnes noen sikringsordninger.