Fellesgjeld: Komplett guide

Bor du i et borettslag eller et sameie, og sitter med en del fellesgjeld? Fellesgjeld påvirker økonomien din, og dermed lurer du kanskje på hvordan du kan nedbetale den? Eller kanskje er du nysgjerrig på hvordan fellesgjeld blir fordelt.

Fellesgjeld er den gjelden som sameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet, har tatt opp for å kunne dekke forskjellige kostnader i forbindelse med vedlikehold eller oppgradering av bygget. Gjelden er felles fordi alle i sameiet har glede og nytte av slikt vedlikehold, og alle beboere deler på et økonomisk ansvar knyttet til dette.

Selv om alle er ansvarlige for fellesgjelden, er det ikke at alle er ansvarlige for like stor andel. Det er, for eksempel, ikke unormalt at de med større leiligheter betaler mer enn de med små. Årsaken til dette er at det brukes en fordelingsnøkkel når fellesgjelden skal fordeles, og denne tar hensyn til både kvadratmeter og antall leiligheter.

Vi forteller deg alt du trenger å vite om fellesgjeld. Vi skal spesielt sette søkelys på hva det innebærer å kjøpe en bolig med fellesgjeld, og hvordan dette vil påvirke økonomien din.

Forskjellen på fellesgjeld og felleskostnader

De aller fleste sameier og borettslag opererer med felleskostnader. Det er på denne måten alle beboerne bidrar til å betale felles utgifter. Felleskostnadene vil som regel dekke slike ting, som vaktmester, forsikring, strøm til fellesrom, offentlige avgifter, kabel-TV, internett, vedlikehold, drift og en eventuell fellesgjeld.

Fellesgjeld er altså et lån som tas opp for å betjene større vedlikeholdsoppgaver eller det er lånet som ble brukt til å bygge selve boligen. Fellesgjelden fordeles på alle beboerne etter en spesifikk fordelingsnøkkel, og beløpet inkluderes deretter i felleskostnadene som betales hver måned.

Det er ikke alle sameier eller borettslag som har fellesgjeld. Noen velger å spare opp til større vedlikeholdsarbeider ved å øke felleskostnadene i en gitt periode.

Fellesgjeld og bolig

Når du kjøper en bolig i et sameie, overtar du også den fellesgjelden som allerede er knyttet til boligen, og den fellesgjelden som eventuelt kan komme i framtiden. Det er veldig viktig å huske på dette når du skal etablere deg i et sameie. Når en bolig legges ut for salg, er selgeren forpliktet til å opplyse om felleskostnadene, hva som inngår i disse og eventuelle grunner til at denne enten er unormalt høy eller lav. Dette skal vi gå nærmere inn på.

Fellesgjelden betales ofte ned på månedlig basis, og er en del av felleskostnadene du må ut med som boligeier. Derfor er det viktig at du på forhånd har sjekket at dette er en månedlig kostnad du kan bære. Hvis borettslaget har en felles formue, vil denne være basert på månedlige fellesutgifter og eiernes bidrag.

Bør du kjøpe bolig med høy fellesgjeld?

Mange er skeptiske til å kjøpe bolig med høy fellesgjeld, men det er ikke alltid du trenger å være det. Det viktigste er at du undersøker hvorfor fellesgjelden er høy. Høy fellesgjeld kan komme av at bygget nylig er renovert, eller at du skal kjøpe et nybygg. Når du kjøper en nybygd bolig, har nedbetaling av gjelden naturlig nok ikke begynt enda.

Det første du bør se på er totalprisen på boligen, og om du har økonomi nok til å betjene både eget lån og fellesgjelden. Banken gir deg nemlig ikke noe ekstra lån for å håndtere fellesgjelden.

Skulle fellesgjelden være veldig høy i forhold til kjøpesummen, kan det være greit å forsikre seg om at borettslaget er medlem i en sikringsorden. Det finnes eksempler på sameier som har gått konkurs på grunn av høy fellesgjeld, og det fører til at beboerne taper penger og i verste fall havner i økonomiske vansker. Det finnes flere forskjellige, men blant de mest vanlige er Borettslagenes Sikringsfond (NBBL) og OBOS’ sikringsfond. Så lenge borettslaget er sikret, er også du forsikret. Det betyr blant annet at det ikke vil gå utover deg om naboen ikke klarer å betjene sin andel.

Dersom du vurderer å kjøpe bolig i et borettslag med høy fellesgjeld på grunn av større vedlikeholdsarbeider, trenger ikke dette å bekymre deg. Det er som regel bare et tegn på at styret er opptatt av vedlikehold, noe som betyr at verdien på bygningen vil stige. Skulle du derimot se at bygningene ikke er godt vedlikeholdt, bør varsellampene ringe. Da er det lurt å få svar på hvorfor gjelden er høy, og hvordan nedbetalingsplanen ser ut.

Unaturlig lave fellesutgifter

Det er lett å tenke at lave fellesutgifter er positivt, men veldig lave fellesutgifter bør få det til å ringe i noen alarmklokker. De siste årene har det kommet frem flere eksempler hvor fellesutgifter blir manipulert for at boligen skal virke mer attraktiv. Dette gjelder spesielt for boliger som er rettet mot førstegangskjøpere. Førstegangskjøpere har ofte ikke så mye erfaring med kjøp av bolig. Det kan også gjelde nybygg, hvor gjelden er helt fersk.

Noen ganger kan fellesutgiftene virke veldig lave fordi lånet har vært avdragsfritt over et lengre tidsrom. Dette kan gi et urealistisk bilde, og når avdragsfriheten er over skyter utgiftene i været. Du bør derfor alltid spørre om rentesatsen.

I tillegg til det overnevnte har det også blitt avdekket at borettslag har valgt den laveste renten på fellesutgiftene. En fastrente med kort bindingstid kan gjøre kostnadene mye lavere der og da, men når renteendringen kommer kan dette bety flere tusen kroner ekstra i måneden for hver enkelt beboer.

Hvis du skal kjøpe deg inn i et borettslag som har vært driftet i mange år, vil det viktigste uansett være å ha kontroll på om deler av gjelden er avdragsfri, og hva en renteendring eller påkostning på bygget gjør med utgiftene dine fremover.

Fellesgjeldens størrelse

Mange er nysgjerrige på hvor stor fellesgjelden faktisk kan være. Er det noe grense på hvor stor fellesgjeld sameiet kan pålegge deg å nedbetale? Svaret her er «ja». Maksgrensen ble opprinnelig innført for å redusere muligheten for spekulasjon i nybygde lavinnskuddsboliger, som er boliger hvor leiligheten har relativt lav pris og fellesgjelden er høyere enn vanlig. Dette ble utvidet da man så at maksgrenser ga en relativ god beskyttelse for kjøpere og andre andelseiere.

Maksgrensen er på 70 %. Dette kommer frem i §2-14 om maksimalgrense i «burettslagslova». I tillegg skal en bygge- og finansieringsplan legges ved stiftingsdokumentet, som skal inneholde en plan for hvordan borettslaget er finansiert. Alle disse endringene trådde i kraft etter 2011, og de kom samtidig med en del nye krav til boligbransjen generelt.

Det var spekulasjon i boligmarkedet som førte til de nye kravene. I tillegg ble det viktig å ta kontroll over fellesgjelden for å unngå at naboer havnet i situasjoner hvor de måtte betale ut hverandres andel av fellesgjelden. Dette kan, forståelig nok, ødelegge folks privatøkonomi.

Boliglån og fellesgjeld

Boliglån og fellesutgifter er noe du må håndtere om du skal bo i et sameie. Før du kjøper er det derfor viktig at du leser salgsprospektet nøye. Det viktigste er at du har kontroll på og oversikt over hva som følger med boligen, rentesatsene på fellesgjelden, planlagte vedlikeholdsprosjekter, hvor høy fellesgjelden er nå, hvor mye du skal nedbetale i måneden og lignende. Så lenge du vet hvordan fellesutgiften vil utvikle seg, er det lettere å få oversikt over kostnadene.

Spørsmålet som ofte melder seg, er om du skal prioritere å betale ned fellesgjelden eller boliglånet. Svaret kommer helt an på hvilket lån som er mest lønnsomt, men generelt må begge lånene nedbetales uansett. Om du ønsker lav fellesgjeld og høyt personlig lån eller det motsatte vil avhenge av en rekke individuelle forhold. Generelt er det viktig å tenke over at du kan ikke sette til side et av lånene, mens du prioriterer å nedbetale det andre. Banken vil uansett ta hensyn til hvor mye fellesgjeld borettslaget har og se det opp mot hva du trenger for å kunne kjøpe boligen. Det er totalen av disse to som vil avgjøre om du har råd til å kjøpe boligen eller ikke.

Oppsummering

Fellesgjeld er gjeld som tas opp i forbindelse med bygging og vedlikehold av boligene og fellesarealet. Det er først og fremst din andel av fellesgjelden du skal være opptatt av. Det er den som avgjør hvor mye penger du betaler hver måned til borettslaget i tillegg til det private boliglånet du skylder banken. Banken din vil hjelpe deg med å se på om du klarer å dekke begge utgiftene hver måned.

Det følger ofte med noen betingelser når du kjøper en bolig med fellesgjeld. Disse betingelsene er ikke nødvendigvis alltid gunstige. Hvis borettslaget, for eksempel, har forpliktet seg til et lån med høy rente, betyr det at du risikerer å få ekstra høye månedskostnader. Det er generelt alltid lurt å sjekke hvor høy renten er, hvor borettslaget har gjelden sin samt hvor mye og om det finnes noen sikringsordninger.