Du er ikke alene om du ikke helt vet hvordan du skal komme i gang med boligsalget. Det er mange som lurer på hvordan de kan selge bolig til best mulig pris — og med minst mulig stress. Hvis du er en av dem, så har du kommet til rett sted.
— Mine beste tips til boligselgere er å tenke over: Hva er viktig for deg? De aller fleste vil tenke at salgssummen på boligen er viktigst. Og det forstår vi som meglere er utrolig viktig. Men da må du tenke på hvordan du skal kunne oppnå den beste prisen. Alle eiendomsmeglere kan si en høy pris, men ikke alle kan skreddersy en prosess som resulterer i høyest mulig salgspris, forteller Synne Eide Lunde, partner og eiendomsmegler hos EIE Frogner & Aker Brygge.
I denne guiden skal vi blant annet se på hvor lang tid det tar å selge eiendom. Vi tar også en titt på hvordan du kan øke salgsprisen. Dermed blir du godt rustet til å gjennomføre et vellykket eiendomssalg.
Kortversjonen
- Bruk en eiendomsmegler til å hjelpe deg med salgsprosessen. Selv om det koster mer penger sammenligned med å selge eiendom selv, gir det større trygghet og potensielt en høyere salgspris.
- Boligprisene kan svinge med årstidene, men tidspunktet for salg av eiendom har generelt en liten betydning hvis du også kjøper i samme tidsperiode.
- Selgeren har det overordnede ansvaret ved salg av hus og må sørge for korrekt og fullstendig informasjon til kjøperen. Anskaffelse av boligselgerforsikring kan gi større trygghet for selger, dersom det oppstår reklamasjonskrav.
- Små forbedringer som maling og små reparasjoner kan øke boligens salgspris. Større oppussingsprosjekter er vanligvis unødvendig, men spør alltid en lokalkjent megler om nærmere veiledning.
Tips til boligselgere fra eiendomsmegleren
“Hadde det vært en fasit for boligsalg, hadde alt vært likt. Men hver bolig er unik og krever sin egen strategi. Ikke alle kan skreddersy en prosess som resulterer i høyest mulig salgspris.
Velg en megler som er engasjert og er villig til å gjøre det lille ekstra for at du skal sitte igjen med så mye som mulig.
Eiendomsmegling er et fag. Se på en god eiendomsmegler som en god investering. Valget av megler kan være avgjørende for om du tjener penger eller om du taper penger.”
Synne Eide Lunde, partner og eiendomsmegler hos EIE Frogner & Aker Brygge.
Hvordan selge bolig til best mulig pris
Noe av det første du bør gjøre for å selge bolig til best mulig pris er å finne ut hvor mye eiendommen faktisk er verdt. Og hvordan gjør du det? Jo, du må finne en dyktig eiendomsmegler som kan gi deg en nøyaktig og rettferdig verdivurdering. Erfarne og lokalkjente meglere kan også gi deg tips til hvordan du gjør boligen mer attraktiv — og dermed mer verdifull — i kjøpers øyne.
— Dere kan planlegge og tilpasse eiendommen sånn at den blir perfekt for riktig kjøpergruppe. Men det er viktig at du begynner forberedelsene tidlig og finner en eiendomsmegler så snart som mulig, oppfordrer Synne. Hun legger til: “Legg vekk personlige preferanser. Det viktigste er hva kjøperne der ute liker.”
Kim Stavang Olsen fra Aktiv er mestselgende eiendomsmegler i Arna, Bergen. Han er også tydelig på at du bør begynne i god tid:
– Jo tidligere du kontakter megler, jo bedre er det. Noen av salgene mine har jeg i opptil 2 år før de skal selge. Da har kunden meg som rådgiver både når de er på utkikk etter sin kommende bolig og når de skal selge den gamle. Samtidig har jeg som eiendomsmegler oversikt over kommende portefølje som skal i markedet. Det er også gode muligheter for at vi har kjøper til den gamle boligen allerede før vi går i markedet.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Tips til å øke salgsprisen
Det er mye som spiller inn på boligverdien. Og ikke alt er like lett å gjøre noe med. Det gjelder altså å utføre enkle, men effektive grep som vekker kjøpelysten. På den måten kan du øke den endelige salgsprisen for huset, uten at du må ta store og kostbare grep for å heve verdien. Eksempler på dette kan være å male vegger, rydde i hagen og fikse småfeil på eiendommen.
– De fleste av oss har et rom som ikke er ferdig malt eller listet, eller garasjen er full av diverse som burde vært fjernet. Dette er typiske eksempler på tiltak som må gjøres før et salg. Vi som eiendomsmegler vil komme med gode tips og råd til hvilke forberedelser du bør gjøre før salget, for å få best mulig pris for boligen din. Noen ganger kan disse forberedelsene være tidkrevende, og da er det lurt å ha vært tidlig på ballen, oppfordrer Kim.
Egenskaper som solforhold, støynivå, vedlikeholdsbehov, garasjetilgang og utleiemuligheter er kjent for å ha en stor påvirkning på hvor mye boligen kan selges for. I tillegg er selvfølgelig boligens beliggenhet veldig viktig. En bolig i et populært område som Oslo vil automatisk være verdt mer enn tilsvarende eiendom utenfor byen. I tillegg spiller nærhet til skoler, parker, bussforbindelser og andre faktorer inn på boligens pris.
” Megleren hjelper deg nemlig med mye mer enn å sette prisvurdering og holde visninger. Vi vet hva som bør gjøres og i hvilket tempo, både når det gjelder presentasjon, styling, oppussing og fotografering og taksering.”
Kim Stavang Olsen
Bruk kalkulatorer for å planlegge boligsalget
Du må også være obs på at forventet salgspris avhenger av når på året du velger å selge eiendommen. Tilstanden på boligmarkedet har naturligvis svært mye å si. I det store og det hele er det ganske vanskelig å sette en realistisk prisantydning selv. Megleren sitter på spesialkunnskap og verktøy for verdifastsettelse. Det finnes enkle overslagsverktøy som kalkulatorer for å gjøre det selv på nett, men de vil ikke være like presise.
Boligpriskalkulatorer bør helst bare brukes til å følge med på boligmarkedet og få et røft overslag over gjeldende eiendomspriser. Du bør kontakte megler for å få en verdivurdering i forbindelse med salg av bolig.
Så lang tid tar det å selge hus
Nøyaktig hvor lang tid det tar å selge bolig avhenger av boligtype, beliggenhet, tilstanden på boligmarkedet og hvor attraktiv eiendommen er. Du kan følge med på både salgstider og salgstider på nettsiden til Eiendom Norge. Gjennomsnittlig omsetningstid ved salg av eiendom i Norge var for eksempel 54 dager i april 2024.
Salgstiden i Oslo var derimot knappe 27 dager i samme periode. Det tok derimot 105 dager å selge bolig i Tromsø. Det kan dermed være store forskjeller mellom ulike byer og deler av landet. Du bør derfor undersøke omsetningstidene der du bor. Vi ønsker også å presisere at disse statistikkene er generelle. Vi anbefaler at du kontakter en lokal eiendomsmegler for å få nærmere informasjon om forventet salgstid for nettopp din eiendom.
Beste tidspunkt for salg av eiendom
Boligprisene svinger ofte i takt med årstidene. Tendensen er at boligprisene stiger mest på starten av året, om våren og tidlig høst. Likevel vil boligprisene avhenge mest av hvor mange boliger som er til salgs i forhold til antall kjøpere. Eiendomsprisene øker hvis det er flere kjøpere enn boliger på markedet (selgers marked). Prisene synker derimot hvis det er flere tilgjengelige boliger enn det er kjøpere (kjøpers marked).
I det store og hele har det ikke så mye å si når på året du selger boligen din. Det er fordi de fleste som selger bolig kjøper ny omtrent på samme tid. Derfor vil det ha minimalt med betydning om du kjøper boligen i oppgangs- eller nedgangstider. Vi anbefaler derimot at du tenker over hvilke kvaliteter og egenskaper boligen din har. Deretter bør du vurdere når på året disse kvalitetene kommer best frem.
Les også
Dette er det beste tidspunktet for å selge bolig
Bruk boligbilder som fremhever boligens beste kvaliteter
Dersom du selger en enebolig med hage, anbefales det å selge når hagen er i full blomstring. Sørg gjerne for at hagen og uteområdet er innbydende ved å plante blomster og klippe gresset. Selger du en leilighet i en studentby, kan det være lurt å legge den ut for salg før semesterstart. Da strømmer det jo inn med nye studenter som trenger bolig.
Du kan ta boligbilder i en spesifikk årstid der boligens beste kvaliteter kommer best frem, selv om du skal legge eiendommen ut for salg på et senere tidspunkt. Er du for eksempel nødt til å selge en enebolig om vinteren, og du får derfor ikke vist frem den nydelige hagen? Da lønner det seg å legge ved sommerbilder av hagen i boligannonsen for å vise potensielle kjøpere hvordan eiendommen ser ut i full blomst.
“Boligbilder er svært viktige. Hvis megleren anbefaler styling, så er det fordi du tjener på det. Megleren tjener ingenting på selve boligstylingen — men vi tjener på at du får en høyere salgssum og er fornøyd!”
Eiendomsmegler Synne Eide Lunde
Bør jeg bruke eiendomsmegler eller kan jeg selge eiendom selv?
Mange lurer på om de skal benytte seg av eiendomsmegler eller ikke. På den ene siden kan du spare penger ved å selge bolig selv, men du risikerer også at du selger eiendommen for en lavere pris. Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) får man som regel høyere salgspris ved å bruke megler. Det viser nemlig en undersøkelse fra svenske Värderingsdata. Der kom det frem at man får 26 % høyere pris, sammenlignet med dem som velger vekk megler.
Disse resultatene mener NEF er relevant også ved salg av eiendom i Norge, men de presiserer at private boligsalg er vanligere i nabolandet enn her. En dyktig eiendomsmegler er nemlig en verdifull rådgiver og erfaren selger som hjelper deg med å gjennomføre et vellykket boligsalg. Du bør derfor sette deg grundig inn i hvordan du selger bolig selv før du bestemmer deg. Som selger har du også langt større trygghet knyttet til boligsalget når du bruker eiendomsmegler.
“Du skal selge det mest dyrebare du har, og da må selger kunne stille krav til megler allerede på befaring. Pris på meglertjenesten er også relevant, men det er vel viktigere å velge en megler som man har tillitt til enn den billigste? Det viser seg at tillitt og trygghet må til for å få det beste salget og kvalitet koster ofte litt ekstra.”
Eiendomsmegler Kim Stavang Olsen
I 2007 ble det innført en egen eiendomsmeglingslov som krever at alle meglere gjennomgår en spesialisert utdanning. I praksis vil det si at alle eiendomsmeglere i dag har kompetanse og erfaring innen boligsalg. De kan guide deg utenfor de fellene man enkelt kan tråkke i om man selger bolig på egen hånd.
En annen stor fordel med å benytte seg av en eiendomsmegler er det rettslige. Avhendingsloven innebærer strenge regler til boligselger i forhold til blant annet opplysningsplikt om mangler, krav til saklighet i prospekt og lignende. Tvister mellom boligselger og boligkjøper havner ofte i rettssystemet.
Bruker du en megler vil du øke sjansen for å ha ditt på det rene. Han eller hun kan nemlig forklare deg nøyaktig hva du bør gjøre for å følge regelverket.
Les også
Selge bolig selv: Fordeler og ulemper
Hvordan selge bolig selv på enklest mulig måte
Selv om det er visse utfordringer med privat boligsalg, kan det noen ganger likevel være en god og kostnadseffektiv løsning. Det krever imidlertid nøye planlegging og forberedelser. Nyttige verktøy som Propr.no kan brukes ved privat salg av hus, leilighet og annen fast eiendom. Slike verktøy hjelper deg gjennom salgsprosessen, steg-for-steg. Selve boligen kan du annonsere digitalt på Finn.no.
Samtidig må det sies at det finnes veldig gode løsninger for deg som vil ha hjelp av en eiendomsmegler til å selge hus — samtidig som du kan spare penger ved å gjøre litt selv. Dette kalles for hybridmegling. Megleren automatiserer og digitaliserer mange av oppgavene, for eksempel ved å holde nettmøter og signere kontrakter digitalt. Boligselger må utføre enkelte oppgaver selv, for eksempel holde visninger.
Hybridmegling er ofte tilgjengelig til en fast, lav pris som gjelder for alle typer boliger. Det spiller ingen rolle om du skal selge et stort hus i Tromsø eller en liten hybel i Oslo. Prisen er den samme likevel, uansett hvilken bolig du har. Himla Eiendomsmegling tilbyr en slik tjeneste for 45 000 kroner, ekskludert prisen på takstmann.
Hvordan unngå konflikter i etterkant av boligsalg
Hvis du ønsker å unngå konflikter i etterkant av salget, bør du sette deg grundig inn i regelverket. Selger sitter nemlig alltid med det største ansvaret ved salg av bolig. Det gjelder enten du bruker eiendomsmegler eller ikke. Ifølge Avhendingsloven (loven som regulerer salg av eiendom i Norge) er selger ansvarlig for alle sine representanter i boligsalgsprosessen.
Det betyr at du sitter med det overordnede ansvaret. Derfor må du passe på at du oppgir all relevant informasjon til potensielle boligkjøpere, samt sikre at informasjonen om huset du skal selge er korrekt. For å redusere antall konflikter mellom kjøper og selger har flere bransjestandarder blitt innført. En av disse er boligsalgsrapporten.
Boligsalgsrapporten skrives av en uavhengig og godkjent takstmann. Vær obs på at du er ansvarlig for at også takstmannen gjør sin jobb korrekt. Men noe av det aller viktigste du kan gjøre er å informere om absolutt alle feil og mangler ved boligen, inkludert feil som tidligere er utbedret.
Det kan likevel oppstå skjulte feil og mangler ved boligen som du kan bli holdt ansvarlig for i opptil fem år i etterkant av salget. Vi anbefaler derfor at du investerer i boligselgerforsikring som beskytter deg om reklamasjonskrav. Forsikringsselskapet ditt tar seg av alle reklamasjonssaker og betaler eventuelle kostnader hvis kjøper får medhold i klagen.
Les også
Slik finner du en dyktig takstmann til å hjelpe deg
Lover og regler ved salg av bolig og annen fast eiendom
Ifølge oppdateringen av Avhendingsloven i 2022, så kan du ikke selge hus og annen fast eiendom “selges som det er” lenger. Det stilles ganske strenge krav til dokumentasjon. Du må inkludere grundig informasjon om boligens tilstand i salgsdokumentene for å sikre at du følger regelverket. Selger må både legge ved en detaljert tilstandsrapport (også kalt boligsalgsrapport) som er utført av en godkjent takstmann.
Kjøper er derimot pliktig til å lese dokumentasjonen nøye. Dersom noe står oppført i dokumentasjonen, så kan ikke kjøper klage på det i ettertid. Det oppdaterte lovverket har som formål gjøre det tryggere å kjøpe og selge hus og annen eiendom, samt redusere antall konflikter i etterkant av boligsalg.
Boligsalgsrapporten redegjør for eventuelle feil og mangler ved eiendommen, samt om det er behov for generell vedlikehold eller oppussing. Takstmannen vurderer også hvor alvorlige disse feilene er og hvor raskt man bør utbedre dem. Boligkjøperen kan dermed føle seg tryggere på at de tar riktig beslutning og at de har fått all relevant informasjon om eiendommens tilstand.
Du bør derfor passe på at boligkjøperen mottar salgsoppgave, boligsalgsrapport og andre dokumenter som inneholder viktig informasjon om eiendommen.
Bør jeg kjøpe eller selge bolig først?
Det kan være vanskelig å bestemme seg for om man skal kjøpe eller selge huset først. Det finnes fordeler og ulemper ved begge alternativene. Her er det viktig at du finner ut hva som passer best for deg og din økonomi. Dersom du kjøper ny bolig før du selger den gamle, får du bedre tid til å finne den perfekte boligen for deg.
Du rekker også gjerne å flytte inn i den nye boligen før du er nødt til å være ute av den gamle, noe som kan forenkle logistikken rundt flytting. Det kan imidlertid være vanskeligere å vite nøyaktig hvor mye du har å rutte med når du skal kjøpe nytt hus. Hvis du allerede har kjøpt ny eiendom og ikke får like mye for den gamle som du hadde ønsket, kan det føre til problemer.
Og dersom det tar lang tid å selge den gamle boligen, risikerer du å sitte med doble kostnader over en lengre periode.
Om du derimot selger det nåværende huset din først, vil du enklere kunne fastslå hvor mye du kan kjøpe ny bolig for. Du slipper også risikoen for doble kostnader. Samtidig kan det være vanskelig å finne en ny bolig før du må flytte ut av den gamle. Kanskje du blir nødt til å skaffe deg et midlertidig bosted mens du leter etter drømmeboligen? Og kanskje du også må leie lagerbod, sånn at du har et sted å putte tingene dine? Det kan fort ende opp med å bli ganske stressende, særlig om du har barn.
Les også
Kjøpe eller selge bolig først: Fordeler og ulemper
Dette bør du gjøre før du skal selge bolig
Et godt tips til hvordan du selger hus til best mulig pris er å bruke mye tid på klargjøring. De fleste undervurderer hvor lang tid det tar å få alt på stell til fotografering og visning. Samtidig kan det være fristende å pusse opp huset før salg for å heve boligverdien. Og joda, i noen tilfeller kan oppussing gi en såpass stor økning i salgsverdien at du tjener på det ved salg.
Likevel er det stort sett ikke nødvendig å pusse opp før salg, utover å gjøre noen enkle grep. Mange kjøpere ønsker nemlig å sette sitt eget preg på boligen.
Et nytt strøk maling i moderne, nøytrale farger kan som sagt være ganske effektivt. Maling er relativt billig, og er noe de aller fleste enkelt kan gjøre selv. Er det stygge merker eller hakk i veggen, bør du sparkle og pusse dette før du maler. Andre enkle ting du kan gjøre selv er å feste løse lister eller dørhåndtak, smøre knirkende dører og fjerne synlige ledninger. Disse grepene tar minimalt med tid, men de kan gi et mye bedre førsteinntrykk av eiendommen.
Store og kostbare renoveringsprosjekter som å pusse opp bad og kjøkken pleier som regel ikke å lønne seg i forbindelse med salg av bolig. Det finnes imidlertid enkelte unntak, så spør gjerne eiendomsmegleren din om nærmere veiledning. Men generelt sett kan det være mer lønnsomt å selge eiendommen som et oppussingsprosjekt, fremfor å renovere baderommet før du selger.
Hva er viktig å gjøre i forbindelse med salg av bolig?
Det er altså viktig å skape et godt førsteinntrykk av boligen under fotografering og visningen. Og det er her boligstylisten kommer inn i bildet. Mange bruker i dag en boligstylist til å fikse opp innredningen i boligen før den legges ut for salg. Styling av bolig kan i mange tilfeller lønne seg, og mange stylister kan vise til gode resultater der eiendommen blir solgt til over takst.
Mange ønsker riktignok ikke å betale for en boligstylist. Det er selvfølgelig mye du kan gjøre selv for å forbedre førsteinntrykket av boligen din før visning. Men det aller viktigste du kan gjøre før fotografering og visning er å rydde og vaske. Sørg for at alle gulv, vegger og overflater er rene.
Enkle, men effektive forslag til hvordan du styler bolig før salg
Et godt tips er å fjerne alle private bilder og eiendeler, samt annen unødvendig innredning. Huset bør være et «blankt lerret», slik at potensielle kjøpere kan se for seg hvordan det er å bo der selv. Samtidig kan litt enkel møblering bidra til å gi et bedre helhetsbilde av boligen. Her har du noen generelle tips til boligstyling:
- Pynt med blomster på bordet
- Plasser noen pynteputer i sofaen og i godstolen
- Sett litt urter, fargerike grønnsaker eller fine krydderblandinger på kjøkkenbenken
- Plasser en leselampe og noen bøker ved siden av sengen
- Bruk et matchende sengeteppe
- Grønne planter er alltid en sikker vinner i omtrent alle rom
- Sett frem en kaffekanne og litt pent servise på balkongen eller terrassen
Ikke glem uteområdet! Uteområdet er ofte det første potensielle kjøpere ser når de kommer på visning. Du bør for eksempel huske å klippe gresset og rake bort løv fra hagen. Alt av hageutstyr og uteleker bør også ryddes godt vekk. Det er med andre ord smart å bruke litt tid på å oppgrade hagen eller balkongen før du skal selge eiendommen.
Hvordan gjennomføre en vellykket visning som lar deg selge bolig til best mulig pris
Det er som regel eiendomsmegleren som holder visning. Men i enkelte tilfeller må du trå til selv, for eksempel om du skal holde private visninger, selger eiendommen selv eller du benytter deg av hybridmegling der du må gjøre deler av jobben selv. I så fall må du sette deg inn i hvordan du gjennomfører boligvisninger. En vellykket visning er nemlig avgjørende for å selge bolig med suksess.
— Pass på at den megleren du velger også er den personen som skal både være med på visninger, snakke med interessentene og faktisk ha budrunden. Det er lite verdi i å ha en megler som ikke har vært på visningen, og så neste dag når det er budrunde forhandle med interessenter han eller hun aldri har møtt, forteller Synne.
Les også
Visning: Ekspertenes tips for å gjøre boligen klar
Hvordan fungerer egentlig en budrunde?
Budrunden kan være en nervepirrende opplevelse for alle som skal selge hus, leilighet eller annen eiendom. Du vil forhåpentligvis motta bud på boligen din allerede dagen etter visning. Selv om eiendomsmegleren holder budrunden, kan det likevel være greit å ha en god forståelse for regelverket rundt bud og budrunder. For det første er det viktig å være klar over at alle bud er bindende ut svarfristen. Budgiverne kan altså sette frister for hvor lenge budet deres skal stå.
Det er derfor viktig å holde orden på alle bud og når de løper ut. Dette gjelder også eventuelle motbud du gir kjøperen. Du som selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud. Boligselger er altså ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud på eiendommen. Dersom du aksepterer et bud, blir det inngått en juridisk bindende avtale som gjelder fra det øyeblikket budgiver mottar aksepten.
Du kan altså ikke ombestemme deg hvis du mottar et nytt og høyere bud i etterkant. Derfor bør du tenke deg nøye om!
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Siste steg i boligsalgsprosessen er overtakelse og oppgjør
Det er vanlig at boligkjøper oppgir ønsket overtakelsesdato sammen med budet. Du som boligselger kan derimot forhandle om denne datoen. Dere kan også endre overtakelsesdatoen på et senere tidspunkt. På selve overtakelsesdagen møtes kjøper og selger for å utveksle nøkler. Dere går sammen gjennom eiendommen og fyller ut en såkalt overtakelsesprotokoll for å sikre at alt er som avtalt.
Deretter sendes overtakelsesprotokollen til eiendomsmegleren. I dag er det vanlig å fylle ut og sende inn protokollen digitalt. Dere kan likevel få et papirskjema som dere sender inn via brevpost, dersom dere foretrekker det. Men da tar oppgjøret lengre tid å fullføre. Eiendomsmegleren tinglyser boligen etter at han eller hun har mottatt overtakelsesprotokollen. Tinglysing vil si at kjøperen blir offisielt registrert som den formelle eieren av eiendommen.
Eventuelle lån og heftelser ved boligen blir også innfridd. Resterende beløp blir deretter overført til boligselgeren.
Konklusjon: Hvordan selge bolig til høyest mulig pris
Grundig planlegging er nøkkelen til hvordan du kan selge bolig til høyest mulig pris. Vi anbefaler at du får hjelp av en dyktig eiendomsmegler som kan bistå deg gjennom hele prosessen fra A til Å. En erfaren og lokalkjent megler med god innsikt i boligmarkedet vet nøyaktig hva som skal til for å vekke interessen til potensielle kjøpere. Og jo flere interessenter, desto større sjanse er det for at du mottar gode bud på huset ditt. Lykke til!
