Hvordan selger jeg boligen min?

Salg av bolig

Å selge en bolig kan være kompliserte saker. Det er mye du må ta stilling til dersom du ønsker å kvitte deg med huset eller leiligheten din. I denne artikkelen vil vi svare på de viktigste spørsmålene angående boligsalgsprosessen – fra start til slutt.

Hvor mye er boligen min verdt?

Før du legger ut boligen din for salg er det viktig å ha en forståelse for hvor mye den er verdt. Det er nemlig mange faktorer som kan ha en innvirkning på din boligverdi, og dersom du setter deg inn i disse vil du lettere finne ut hvor mye nettopp din bolig er verdt.

Ting som solforhold, støynivå, vedlikeholdsbehov, garasjetilgang og utleiemuligheter kan ha enorm påvirkning på din boligverdi. I tillegg kan eksterne faktorer som bussforbindelser og nærhet til skoler og rekreasjonsområder øke verdien på din bolig betraktelig.

Du kan også undersøke om andre boliger i ditt nærområde har blitt solgt den siste tiden, og hva disse ble solgt for. Vær obs på at boligverdien din kan avhenge av når på året du velger å selge.

Den aller enkleste måten å finne salgsverdien for din bolig er likevel å kontakte en eiendomsmegler. Mange meglerhus tilbyr gratis og uforpliktende verdivurdering av boliger.

Ønsker du å komme i kontakt med en eiendomsmegler? På våre sider kan du motta uforpliktende tilbud fra eiendomsmeglere i hele Norge, helt gratis.

Når på året bør jeg selge?

Boligprisene kan ofte svinge opp og ned avhengig av årstidene. Historisk sett øker boligprisene mest på begynnelsen av året, før det roer seg utover sommeren. Likevel vil boligprisene avhenge mest av hvor mange boliger som er til salgs, og hvor mange kjøpere som er på jakt etter bolig. Dersom det er flere kjøpere enn boliger, vil eiendomsprisene øke.

Likevel har det stort sett ikke så mye å si når på året du selger boligen din. De aller fleste som selger en bolig kjøper ny bolig omtrent på samme tid, derfor vil det ha minimalt med betydning om du kjøper boligen i oppgangs- eller nedgangstider.

Dersom du selger en enebolig med hage, anbefales det å selge når hagen er i full blomstring. Sørg gjerne for at hagen og uteområdet er innbydende ved å plante blomster og klippe gresset.

Selger du en leilighet i en studentby, kan det være lurt å legge den ut for salg når du vet nye studenter strømmer inn i byen.

Bør jeg bruke eiendomsmegler?

Det er vanlig å lure på om du skal benytte deg av en eiendomsmegler eller ikke. På den ene siden kan du spare penger ved å selge boligen din selv, men på den andre siden kan en eiendomsmegler være med på å øke prisen du får for boligen din. Se vanlige oppgaver til en eiendomsmegler her.

De aller fleste boligsalg gjennomføres med hjelp fra en eiendomsmegler. Tall fra Finn.no viser at under 2% av dagens boliger blir solgt av private selgere, og mange kjøpere er skeptiske til å kjøpe en bolig der en eiendomsmegler ikke er involvert i salget.

DNBs kvartalsundersøkelse har faktisk vist at 7 av 10 kjøpere foretrekker å forholde seg til en eiendomsmegler når de skal kjøpe bolig. Dermed risikerer du altså å miste potensielle kjøpere dersom du velger å selge boligen din selv.

Du som selger har også større trygghet knyttet til boligsalget dersom du velger å bruke en eiendomsmegler. I 2007 ble det innført en ny eiendomsmeglingslov som krever at alle eiendomsmeglere gjennomgår en spesialisert utdanning. Dette betyr i praksis at alle eiendomsmeglere i dag har kompetanse og erfaring innen boligsalg, og kan guide deg utenfor de fellene man enkelt kan tråkke i når man selger en bolig på egenhånd. Les mer om hva en megler normalt koster her.

Hva slags ansvar har jeg som boligselger?

Når du selger boligen din sitter du alltid med det største ansvaret, uavhengig av om du benytter deg av en eiendomsmegler eller ikke. Ifølge Avhendingsloven er selger ansvarlig for alle sine representanter i boligsalgsprosessen. Dette betyr at du sitter med det overordnede ansvaret, og må passe på at du oppgir all relevant informasjon til potensielle boligkjøpere, og at informasjonen er korrekt.

For å forhindre konflikter mellom kjøper og selger har flere bransjestandarder blitt innført. En av disse er boligsalgsrapporten. Boligsalgsrapporten skrives av en uavhengig person, nemlig takstmannen. Vær obs på at du er ansvarlig for at også takstmannen gjør sin jobb korrekt.

Likevel er det ting du kan gjøre for å minimere eget ansvar. Går du til innkjøp av en eierskifteforsikring, vil forsikringsselskapet ditt betale kostnadene dersom det skulle oppstå konflikt mellom deg og kjøper.

Bør jeg kjøpe eller selge først?

Det kan være vanskelig å bestemme seg for om man skal kjøpe eller selge bolig først. Det finnes fordeler og ulemper ved begge alternativer, så her er det viktig at du finner ut hva som passer best for deg og din økonomi.

Dersom du kjøper bolig før du selger den gamle, får du bedre tid til å finne den perfekte boligen for deg. Du rekker også gjerne å flytte inn i den nye boligen før du er nødt til å være ute av den gamle, noe som kan forenkle logistikken rundt flytting. Det kan likevel være vanskeligere å vite nøyaktig hvor mye du kan kjøpe ny bolig for, og dersom det tar lang tid å selge den gamle boligen kan du ende opp med doble kostnader over en lengre periode.

Om du derimot selger boligen din først, vil du enklere kunne fastslå hvor mye du kan kjøpe ny bolig for, og du slipper risikoen for doble kostnader. Samtidig kan det være vanskelig å finne en ny bolig før du må flytte ut av den gamle, og du blir kanskje nødt til å skaffe deg et midlertidig bosted mens du leter etter drømmeboligen. Dette kan likevel i stor grad unngås dersom du setter en sen overtakelsesdato for kjøperen.

Har du arvet boligen eller er førstegangskjøper er naturligvis dette ikke et problem.

Bør jeg pusse opp før salg?

Det er fristende å pusse opp boligen før salg. I noen tilfeller kan oppussing sørge for en såpass stor økning i salgsverdien at du tjener på det ved salg. Likevel er det stort sett ikke nødvendig å pusse opp før salg. Mange kjøpere ønsker å sette sitt eget preg på boligen, og da er det unødvendig å pusse opp på en måte kjøper kanskje ikke liker.

Et nytt strøk maling i moderne, nøytrale farger kan gå en lang vei på en visning. Maling er relativt billig, og er noe de aller fleste enkelt kan gjøre selv. Er det stygge merker eller hakk i veggen, bør du sparkle og pusse dette før du maler.

Andre enkle ting du kan gjøre selv er å feste løse lister eller dørhåndtak, smøre knirkende dører og fjerne synlige ledninger. Dette tar minimalt med tid, men kan gi et mye bedre førsteinntrykk på visning.

Dersom du har et slitent bad kan det likevel lønne seg å pusse opp. Spesielt i gamle bygårdsleiligheter anbefaler de fleste meglere å pusse opp våtrommet. Et bad som er renovert etter forskriftene oppleves som trygt for kjøper, og da øker betalingsviljen. Et strøkent bad kan gjerne sette i gang en skikkelig budrunde. Hvis du ikke hadde pusset opp, kan du oppleve at ingen vil by på leiligheten.

Hva er viktig å gjøre før visning?

Når du skal ha visning i boligen din er det viktig å skape et godt førsteinntrykk. Her kommer boligstylisten inn i bildet. Mange bruker i dag en boligstylist til å fikse opp innredningen i boligen før den legges ut for salg. Dette kan i mange tilfeller lønne seg, for boligstylister kan ofte vise til salgstall over takst.

Mange ønsker riktignok ikke å betale for en boligstylist, og det er selvfølgelig mye du kan gjøre selv for å forbedre førsteinntrykket av boligen din før visning. Det aller viktigste du gjør før visning er å vaske. Sørg for at alle gulv, vegger og overflater er rene. Det er også lurt å holde kjæledyr borte under visningen, slik at du ikke risikerer at de drar med seg møkkete labber inn, eller skremmer vekk allergiske eller redde kjøpere.

Et godt tips er å fjerne alle private bilder og eiendeler, og annen unødvendig innredning. Huset bør være et «blankt lerret», slik at potensielle kjøpere kan se for seg hvordan det er bo der selv. Likevel kan litt enkel møblering bidra til å gi et bedre helhetsbilde av boligen. Pynt med blomster på bordet, og sett litt kruspersille på kjøkkenbenken.

I stua kan du enkelt skape et mer åpent og rent uttrykk ved å fjerne gulvtepper og gardiner. Gå til anskaffelse av noen matchende pynteputer du kan legge i sofaen. Fjern alle jakker og sko fra gangen. På soverommet kan du legge et sengeteppe og noen pynteputer på sengen.

Gjør også enkle forberedelser ute som å klippe gresset og rake bort løv fra hagen.

Hva bør jeg gjøre på visning?

Visning er når potensielle kjøpere får komme og se på boligen. Det som er viktig her er at den som viser boligen er en god selger. Noen eiendomsmeglere fraråder at du som selger er tilstede under visning, ettersom det kan virke rart for kjøperne å ta seg rundt i boligen din mens du er der. Likevel anbefaler noen eiendomsmeglere at du er til stede, slik at du kan svare på spørsmål og henvendelser. Da er det viktig at du er imøtekommende, rolig og trygg, og at du ikke tar deg nær dersom en kjøper kritiserer boligen.

Uavhengig av om du selv er på visning, er det lurt å vite nøyaktig hva de potensielle kjøperne sjekker ut underveis. Sørg for at du har nok informasjon om boligen til å svare på alle potensielle spørsmål.

Hvordan fungerer egentlig en budrunde?

Når visninger er gjennomført vil du forhåpentligvis få noen bud på boligen din. Da er det viktig å ha en forståelse for regelverker rundt bud og budrunder.

For det første er det viktig å være klar over at alle bud er bindende, men budgiverne kan sette frister for hvor lenge budet deres skal stå. Det er derfor viktig å holde orden på alle bud og når de løper ut. Dette gjelder også eventuelle motbud du gir kjøperen.

Du som selger står fritt til å forkaste eller akseptere ethvert bud, og er ikke forpliktet til å akseptere høyeste bud på din bolig.

Dersom du aksepterer et bud, er det inngått en juridisk bindende avtale fra det øyeblikket budgiver mottar aksepten. Du kan altså ikke ombestemme deg hvis du mottar et nytt og høyere bud i etterkant.

Hva er viktig etter boligsalget er gjennomført?

Etter at budrunden er ferdig og du og kjøper har blitt enige om kjøpesum, bør dere møtes så fort som mulig for å signere kjøpekontrakt og tinglyse eierskifte.

Du kan fortsatt bli satt ansvarlig for eventuelle feil og mangler ved boligen etter salget dersom dette er noe du «burde ha visst om». Derfor bør du fremlegge salgsoppgave, boligsalgsrapport og andre dokumenter med kontrakten for å slippe eventuelle erstatningskrav.