Verdivurdering av bolig: Guide for å få verdivurdering

Prisen for en verdivurdering av din bolig kan avhenge av formålet. Mange meglere tilbyr gratis verdivurdering i forbindelse med boligsalg, slik at de kan få oppdraget. Ønsker du kun verdivurdering i forbindelse med refinansiering av boliglån eller lignende må du ofte betale en gitt sum. Her skal vi se nærmere på hva som er inkludert i en verdivurdering, når det er nødvendig å utføre vurderingen og hva det eventuelt koster.

E-takst, verdivurdering og tilsynsrapport

Det første vi bør se nærmere på er begrepene verdivurdering, e-takst og tilsynsrapport.

E-takst er bransjestandarden for hvordan meglere skal utføre en verdivurdering. Dette en skjerpelse av regelverket som ble relativt nylig innført for å få mindre feilmargin.

Verdivurdering er et begrep som baserer seg på meglerens vurdering av marked og eiendom. Med dagens e-takst vurderes verdien også ut ifra prisstatistikk, beliggenhet og infrastruktur. Megleren kommer på befaring og innhenter informasjon om boligen, og du får e-taksten tilsendt per epost.

Tilsynsrapport ved salg av bolig får du fra en takstmann. Denne rapporten vurderer tekniske verdier.

E-takst er ofte tilstrekkelig for å reforhandle lånet i banken. Banken får lettere tak i informasjon om boligens verdi. Det anses som svært vanskelig å manipulere verdien gjennom e-takst. Bankene har tilgang til alt av e-takster som er utført i løpet av de siste 6 månedene.

Verdivurderingens nøyaktighet

Det er viktig at megleren ser an boligen for å kunne gi en så god vurdering som mulig. Det endelige svaret for hva boligen er verdt kommer imidlertid ikke før boligen er solgt. Til syvende og sist er det boligkjøperen som bestemmer hvor mye han eller hun vil by for boligen og dermed boligens endelige verdi. I tillegg er det enda vanskeligere for en megler å vurdere pris når markedet enten vokser eller faller i raskt tempo.

Når må jeg betale for verdivurdering av bolig?

Vi nevnte innledningsvis at meglere tilbyr gratis verdivurdering om du skal selge bolig. Vi anbefaler at du inviterer hjem flere meglere for å se om vurderingen varierer mellom dem, ettersom du ikke er forpliktet til å selge huset gjennom en spesifikk megler om du ikke vil det. Dersom den ene vurderingen er unormalt høy eller lav i forhold til de andre, er det grunn til å spørre seg hvorfor.

Det kan hende at enkelte meglere tar seg betalt for å utføre vurderinger, uavhengig av salgsintensjoner – du bør derfor dobbelt sjekke priser før du bestiller verdivurdering av bolig. Pris på verdivurdering kan variere fra et par tusenlapper til ca. 5000 kr.

Det finnes imidlertid flere gode grunner til hvorfor du ønsker verdivurdering av bolig uten å selge, for eksempel om du vil refinansiere boliglånet. Sikkerheten for lånet øker når du betaler det ned, samtidig som boligprisen øker. Det kan lønne seg å be om vurdering når prisene er høye. Du har fått refinansiert boliglånet mens prisene var på de mest gunstige, og du er godt sikret om prisen skulle falle.

Skulle du være uenig med verdivurdering, kan du be om vurderinger fra flere ulike eiendomsmeglere for å sjekke om de mener noe annet. Alternativt kan du bestille en takstmann til å komme og utføre en grundig tilstandsrapport, og sammenligne dette opp mot vurderingen du fikk av megleren. En rapport fra takstmann vil imidlertid koste noen tusenlapper.

Hvordan få verdivurdering

Som nevnt tidligere handler en verdivurdering om å gjøre et anslag på hva en bolig er verdt. For mange er verdivurdering et naturlig sted å starte når man ønsker å selge en bolig.

Det er vanlig å få hjelp av en eiendomsmegler til å gjennomføre en verdivurdering.

De fleste meglere og meglerhus tilbyr i dag gratis verdivurdering av boligen i håp om å få oppdraget med å selge boligen. Dette forutsetter imidlertid at du faktisk skal selge boligen og ikke kun refinansiere boliglånet.

Forskjellige meglere kan som sagt komme opp med ulike vurderinger på boligverdien din. Derfor er det ikke uvanlig å kontakte flere eiendomsmeglere for verdivurdering. På denne måten får du sammenlignet de forskjellige prisestimatene, og kanskje resonnert deg frem til den mest sannsynlige verdien.

OBS: Husk at en verdivurdering ikke nødvendigvis reflekterer hva du vil kunne få for boligen på markedet. Det er ikke nødvendigvis lurt å høre på den megleren som oppgir høyest verdi.

Megler eller takstmann?

Før var det takstmannen som stod for verdivurdering av bolig, men nå har eiendomsmeglere overtatt jobben. I begynnelsen var det flere selgere som kontaktet takstmann for å få en verdivurdering likevel, men denne oppdelingen gjør det faktisk tryggere for deg når du skal selge bolig. Megleren har god kunnskap om markedet, mens takstmannen har god kunnskap om teknisk verdi.

Takstmannen fokuserer nå på å avdekke feil og mangler ved boligen, og de utfører grundige, tekniske analyser. Det gjør det enklere for deg å vurdere utbedringsbehov og oppdage skjulte feil i boligen. Det gir større trygghet, og det blir enklere for deg å vurdere den totale kostnaden av boligsalget.

Forskjellen mellom verdivurdering og takst

Dersom du skal selge boligen, så vil du trenge både verdivurdering og tilsynsrapport fra en takstmann. En verdivurdering er altså en vurdering av boligens markedsverdi, utført av en megler. På befaring ser megleren på beliggenhet, standard og eventuelle forbedringer eller forringelser i boligen. Megler sammenligner boligen med tidligere salg i området for å vurdere verdien.

En takstmann kan utarbeide en tilstandsrapport for å gi deg en en mer nøyaktig vurdering av boligen ved kjøp og salg. Takstmannen tar en grundigere befaring enn megleren. Vedkommende vurderer blant annet tekniske forhold som elektrisitet og vann, gulv, vegger, tak, vinduer og så videre. Rapporten inneholder en detaljert beskrivelse av alle disse forholdene.

Det er viktig for selger at boligen er godt dokumentert grunnet de nye reglene for boligsalg som trådte i kraft i 2022. Boligen kan ikke “selges som den er”, og tilstanden må være godt dokumentert. Kjøper kan ikke klage på en feil som står oppført i dokumentasjonen. I tillegg må selger fylle ut en egenerklæring som skal være utfyllende og sannferdig.

Les også

Forskjellen på takst og verdivurdering: Enkelt forklart

Kjøper kan klage, dersom det avdekkes forhold som selger har visst om – uten å opplyse om det. Kjøper er likevel pliktig til å lese grundig gjennom all dokumentasjonen som oppgis ved boligsalg. Rapporten må skrives på en forståelig måte, slik at det er enkelt for alle parter å forstå beskrivelsene av boligens tilstand.

Jo bedre dokumentert tilstanden på boligen er, desto mindre har kjøper noe å klage på. Derfor er det veldig viktig å få hjelp av en takstmann ved boligsalg og ikke bare få en verdivurdering. Du trenger altså ikke en tilstandsrapport dersom du skal refinansiere boliglånet. Det er i så fall kun en verdivurdering som er nødvendig.

Få en realistisk verdivurdering

De nye reglene for verdivurdering og e-takst skal gjøre det enklere å få en mer nøyaktig verdivurdering, men den nøyaktige verdien kan likevel variere fra megler til megler. Det er derfor viktig å ha et godt sammenligningsgrunnlag ved å be om befaring fra flere eiendomsmeglere. Du bør ikke automatisk velge den megleren som gir deg en høyest verdi når du skal selge bolig – vurderingen må være realistisk.

Forskjellige meglere kan ta hensyn til ulike kriterier, men det er vanlig å basere verdien på forhold som for eksempel solforhold, antall soverom, kollektivtilbud og nærhet til skole, butikker og lignende. Forhold som kan trekke ned verdien er støy i området, boligen ligger rett ved sterkt trafikkerte veier og behov for oppussing av kostbare rom som kjøkken og våtrom. Du bør tenke deg om før du umiddelbart setter i gang oppussingsprosjekter for å trekke opp verdien – det er ikke all oppussing som lønner seg ved boligsalg.

Øke verdien på boligen

Megleren vil kunne gi deg gode råd om hvilken oppussing som vil lønne seg. Kjøkken er for eksempel ganske kostbart å pusse opp, og det er ikke sikkert det vil ha innvirkning på hvilken pris du får for boligen din. Kanskje kjøperen har en helt annen smak enn det du har? Maling av vegger, beise uteplasser og fikse dryppende kraner er eksempler på småplukk som kan ha en positiv innvirkning på budrunden.

Du kan også vurdere følgende for å øke boligverdien, samtidig som det er viktig å understreke at lokale forhold og andre forhold ved eiendommen kan virke inn. Gjør derfor ikke noe som helst for du får spurt megleren din om hva du bør gjøre:

• Peis: Det koster både tid og innsats å montere ny peis, og du kan tjene inn igjen utlegget ditt og øke prisen på boligen. En lekker peis virker attraktivt under visningen, uten at du behøver å bruke en hel formue på å få jobben gjort.
• Lett oppussing av kjøkken: Selv om det ikke alltid svarer seg å pusse opp hele kjøkkenet, kan du likevel utføre enkelte grep som gjør det mer attraktivt. Du kan for eksempel male fronter og bytte servant for å gi eldre kjøkken en moderne stil.
• Bad: Det er lokale forhold som avgjør om det lønner seg å pusse opp badet. I enkelte tilfeller kan du tjene inn igjen ganske mye penger på å pusse opp badet, mens det er mindre viktig i andre deler av landet.

Uansett hva du gjør, er det ikke ofte du får de største gevinstene ved å utføre store oppussingsprosjekt. Små grep og arbeid på flater, gulv og interiør kan derimot slå positivt ut.

Boligkalkulatorer på nett

Dersom du er nysgjerrig på hvilken pris du kan få for boligen, men du trenger ikke å innhente en verdivurdering helt enda – ja, da kan du benytte deg av forskjellige boligkalkulatorer som er tilgjengelig på nett. Du vil ikke nødvendigvis kunne bruke disse til å refinansiere lånet, men de kan være et greit verktøy bare for å få en pekepinn. Boligkalkulator er fellesbetegnelsen for disse to kalkulatorene:

1. Boligverdikalkulator

Kalkulatorene kan brukes til å beregne verdien på boligen eller boligens formuesverdi. Formuesverdi ble kalt for ligningsverdi før i tiden. Formuesverdien handler ikke om markedsverdi, men brukes ved beregning av skatt og formue.

2. Boligpriskalkulator

Du får en enkelt verdivurdering basert på prisstatistikken for ditt område. Du legger inn viktig informasjon om boligen din, og kalkulatoren vurderer dette opp mot pris på lignende boliger i nabolaget.

Les også

Beste kalkulatorer på nett for verdivurdering av boligen

Hente inn tilbud på verdivurdering

Du kan gå frem på flere måter for å hente inn tilbud på verdivurdering eller tilbud på megler med verdivurdering inkludert i prisen. Du kan for eksempel legge ut forespørselen på anbud og vente på at meglere tar kontakt med deg. Skal du selge bolig? Ta deg i så fall god tid på å vurdere tilbudene de kommer med til deg, og inviterer deretter de tre du likte best hjem på befaring og verdivurdering.

Det er viktig at du ikke faller for såkalte lokketilbud når du vurderer verdivurderingene. Selv om e-takst gjør det vanskeligere å vri på tallene, så bør du velge en tillitsverdig megler som ivaretar både dine og kjøperens behov. Se gjerne etter merkingen til Norges Eiendomsmeglerforbund på meglerens nettside for å være sikker på at gode meglerskikker blir etterfulgt.

Enten du vil ha verdivurdering og megler til salg av bolig eller kun verdivurdering, anbefaler vi at du ikke kun velger ut ifra pris. Det spiller ingen rolle om det «bare» er for å reforhandle lånet – megleren bør ha god kjennskap til boligområdet og relevant erfaring for å kunne gi deg en god vurdering.

Du kan også sammenligne ulike aktører på nett for å se hvem du liker best, uten å legge ut anbud – men pass på at du velger mange nok til at du får et godt sammenligningsgrunnlag. Mange synes at det er både praktisk og trygt å la meglerne konkurrere om deg enn at du skal jage dem opp. Ikke vær redd for å si at du innhenter tilbud fra flere meglere samtidig.