Verdivurdering av bolig er noe mange boligeiere er nysgjerrige på, enten de skal selge, refinansiere lånet eller bare få oversikt over formuen. Men hva koster det? Og hvordan går du frem for å få det? Vel, det avhenger av formålet. De fleste eiendomsmeglere tilbyr gratis vurdering til boligselgere. Men hvis du skal refinansiere, så trenger du e-takst. Det er en ganske tidkrevende oppgave for meglerne og koster derfor litt.
Kortversjonen
- Å få en verdivurdering av bolig er en viktig prosess for å fastsette eiendommens markedsverdi, noe som kan være avgjørende når man planlegger å selge.
- Dette er ikke direkte regulert av en spesifikk lov, men er styrt av eiendomsmeglingsloven og bransjens beste praksis.
- En huseier har rett til å innhente en verdivurdering eller en e-takst fra en eiendomsmegler, som vurderer eiendommens verdi basert på en rekke faktorer, inkludert prisstatistikk, beliggenhet og infrastruktur.
- Både huseiere og eiendomsmeglere har ansvar for å sikre at verdivurderingen er nøyaktig, objektiv og rettferdig. I tillegg kan en tilsynsrapport fra en takstmann gi en teknisk vurdering av eiendommen.
E-takst, verdivurdering av bolig og tilsynsrapport
Det første vi bør se nærmere på er begrepene verdivurdering, e-takst og tilsynsrapport. E-takst er bransjestandarden for hvordan meglere skal utføre en verdivurdering. Dette en skjerpelse av regelverket som ble innført for å få mindre feilmargin.
Verdivurdering og e-takst brukes ofte om hverandre. Megleren kommer på befaring og innhenter informasjon om boligen. Han eller hun dokumenterer synlig tilstand ved å ta notater og bilder.
Deretter analyseres markedsverdien ved hjelp av dataverktøy. Eiendommen din sammenlignes med andre eiendommer som nylig er solgt i ditt nærområde. og du får e-taksten tilsendt per epost.
Dette arbeidet krever minst seks timers arbeid av megleren. Derfor er det vanlig å betale for tjenesten hvis du ikke skal selge boligen. Pris på e-takst kan variere mellom ca. 2500 kr til 5000 kr eller mer.
“Megler må gjøre vurderinger i forkant som krever 1,5 timers forberedelser i papirarbeid, samt selve befaringen som tar alt fra 30 minutter til 1 time. Deretter må vi gjennom papirmølla i etterkant med å gå over fakturaer og dokumentasjon på eventuell oppussing. Til slutt lager vi dokumentet. Til sammen tar det minimum 6 timers arbeid for å lage en god e-takst.”
Ingvild Aas, eiendomsmegler og partner
Tilstandsrapport med verditakst ved salg av bolig får du fra en takstmann. Denne rapporten vurderer boligens tekniske tilstand grundig. E-takst er imidlertid tilstrekkelig for å reforhandle lånet i banken. Banken får lettere tak i informasjon om boligens verdi.
Det anses som svært vanskelig å manipulere verdien gjennom e-takst. Bankene har tilgang til alt av e-takster som er utført i løpet av de siste 6 månedene.
Meglers verdivurdering utføres på samme måte som e-takst, men den blir ikke like godt dokumentert. Det er fordi denne vurderingen brukes i forbindelse med boligsalg. Takstmann skal uansett dokumentere boligens tilstand grundig, samt gi verditakst.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Verdivurderingens nøyaktighet
Det er viktig at megleren ser an boligen for å kunne gi en så god vurdering som mulig. Egentlig så får du ikke det endelige svaret for hva boligen er verdt før boligen er solgt. Til syvende og sist er det boligkjøperen som bestemmer hvor mye han eller hun vil by for boligen og dermed boligens endelige verdi. I tillegg er det enda vanskeligere for en megler å vurdere pris i perioder der boligmarkedet endrer seg raskt.
Meglerens forklaring på verdivurdering av bolig
Det heter formelt sett ikke verdivurdering lenger, men e-takst. Elektronisk takst er laget i et spesielt format, utarbeidet av bankene, for å sikre en viss kvalitet og lik utarbeidelse fra alle meglere.
Den må vise til sammenlignbare salg for objektet som vurderes, utvikling og begrunne verdigrunnlaget. Avviker det, vil det fremkomme.
Muntlig utsagn om verdivurdering kan ikke brukes til noe formelt, annet enn din egen kunnskap som selger.
Ingvild Aas, eiendomsmegler og partner hos PrivatMegleren Allé på Frogner
Når må jeg betale for verdivurdering av bolig?
Vi nevnte innledningsvis at meglere tilbyr gratis verdivurdering om du skal selge bolig. Vi anbefaler at du inviterer hjem flere meglere for å se om vurderingen varierer mellom dem. Du er uansett ikke forpliktet til å selge huset gjennom en spesifikk eiendomsmegler om du ikke vil det. Dersom den ene vurderingen er unormalt høy eller lav i forhold til de andre, er det grunn til å spørre seg hvorfor.
Du tenker kanskje at verdivurdering bare er relevant når du skal selge boligen din? Det er faktisk langt fra sannheten. Det finnes flere smarte grunner til å oppdatere boligverdien, selv om du trives godt og ikke har planer om å flytte.
E-takst tar tid å utarbeide
Refinansiering av boliglånet ditt er kanskje den viktigste årsaken. Mens du trofast betaler ned på lånet ditt hver måned, skjer det noe interessant i bakgrunnen. Sikkerheten for lånet ditt blir stadig bedre av to grunner. Du betaler ned gjelden din, samtidig som boligverdien stiger over tid. Det gir deg et stadig bedre utgangspunkt for å forhandle med banken.
La oss si at du kjøpte boligen din for 3 millioner for fem år siden. I dag har den kanskje steget til 4 millioner, samtidig som du har betalt ned 500 000 kr på lånet. Du har nå en helt annen posisjon til å forhandle med banken. Lavere belåningsgrad kan bety både bedre rente og mulighet til å frigjøre midler til andre formål.
Men du trenger altså en e-takst for å dokumentere verdiøkningen:
– E-takst brukes for å refinansiere lån eller søke om lån. Med andre ord, dette er et dokument av stor verdi. En e-takst tar megler veldig mye tid, dog er det fortsatt forventet at det skal gjøres uten kostnader, forteller Ingvild Aas fra PrivatMegleren.
Hvordan få verdivurdering av bolig
Meglers verdivurdering er et naturlig sted å starte når man ønsker å selge en bolig. De fleste meglere og meglerhus tilbyr som sagt tjenesten gratis i forbindelse med boligsalg. Du kommer i gang ved å kontakte megler og be om befaring. Deretter bruker eiendomsmegleren verdivurderingen som grunnlag for å sette en realistisk og rettferdig prisantydning.
Prisantydningen kan likevel avvike fra vurderingen. Det er fordi eiendomsmegleren følger bransestandarden for e-takst. Likevel kan det finnes andre forhold ved eiendommen som trekker den forventede salgsprisen opp eller ned. Men det bør ikke være altfor store avvik.
OBS: Husk at en verdivurdering ikke nødvendigvis reflekterer hva du vil kunne få for boligen på markedet. Det hjelper lite å sette en høy prisantydning, hvis du ikke har en god strategi for å oppnå en høy salgspris.
Trenger du eiendomsmegler eller takstmann for å sjekke boligverdi?
Før var det takstmannen som stod for verdivurdering av bolig, men nå har eiendomsmeglere overtatt jobben. I begynnelsen var det flere selgere som kontaktet takstmann for å få en verdivurdering likevel. Men denne oppdelingen gjør det faktisk tryggere for deg når du skal selge bolig. Megleren har god kunnskap om markedet, mens takstmannen har god kunnskap om teknisk verdi.
Takstmannen fokuserer nå på å avdekke feil og mangler ved boligen, og de utfører grundige, tekniske analyser. Det gjør det enklere for deg å vurdere utbedringsbehov og oppdage skjulte feil i boligen. Det gir større trygghet, og det blir enklere for deg å vurdere den totale kostnaden av boligsalget.
E-takst var en viktig innføring for å få rett prisantydning
Takst blir ofte brukt som en fellesbetegnelse, men takstmenn utfører forskjellige typer verdivurderinger som for eksempel verditakst. Eiendomsmeglere utfører kun e-takst.
E-takst var en viktig innføring for å oppnå riktigere prisantydning i henhold til boligens verdi. Nå kan ikke meglere sette lokkepriser eller strategiske priser.
E-takst har dermed bidratt til å gjenopprette forbrukernes tillit til eiendomsmeglerens verdivurdering og prisantydning.
Per Ole Bjørnstad, daglig leder hos Certus Takst AS
Forskjellen mellom verdivurdering av bolig og takst
Dersom du skal selge boligen, så vil du trenge både verdivurdering og tilsynsrapport fra en takstmann. En verdivurdering er altså en vurdering av boligens markedsverdi, utført av en megler. På befaring ser megleren på beliggenhet, standard og eventuelle forbedringer eller forringelser i boligen. Megler sammenligner boligen med tidligere salg i området for å vurdere verdien.
En takstmann kan utarbeide en tilstandsrapport med verditakst for å gi deg en en mer nøyaktig vurdering av eiendommen ved kjøp og salg. Takstmannen tar en grundigere befaring enn megleren. Vedkommende vurderer blant annet tekniske forhold som elektrisitet og vann, gulv, vegger, tak, vinduer og så videre. Rapporten inneholder en detaljert beskrivelse av alle disse forholdene.
– Takstmenn bruker de samme dataverktøyene til å beregne markedsverdien. Men takstingeniører beregner også teknisk verdi, forklarer Per Ole Bjørnstad. Teknisk verdi sier noe om hva det hadde kostet å bygge en tilsvarende bolig i dag, men med fradrag for slitasje, feil, mangler og lignende.
Kjøper kan ikke kreve reklamasjon for opplyste forhold
Det er viktig for selger at boligen er godt dokumentert grunnet de nye reglene for boligsalg som trådte i kraft i 2022. Boligen kan ikke “selges som den er”, og tilstanden må være godt dokumentert. Kjøper kan ikke klage på en feil som står oppført i dokumentasjonen. I tillegg må selger fylle ut en egenerklæring som skal være utfyllende og sannferdig.
Kjøper kan klage, dersom det avdekkes forhold som selger har visst om – uten å opplyse om det. Kjøper er likevel pliktig til å lese grundig gjennom all dokumentasjonen som oppgis ved boligsalg. Rapporten må skrives på en forståelig måte. Det skal være enkelt for alle parter å forstå beskrivelsene av boligens tilstand.
Jo bedre dokumentert tilstanden på boligen er, desto mindre har kjøper noe å klage på. Derfor er det veldig viktig å få hjelp av en takstmann ved boligsalg og ikke bare få en verdivurdering. Du trenger altså ikke en tilstandsrapport dersom du skal refinansiere boliglånet. Det er i så fall kun en verdivurdering som er nødvendig.
Les også
Forskjellen på takst og verdivurdering: Enkelt forklart
Få en realistisk verdivurdering av bolig
De nye reglene for verdivurdering og e-takst skal gjøre det enklere å få en mer nøyaktig verdivurdering. Men den nøyaktige verdien kan likevel variere fra megler til megler. Det er derfor viktig å ha et godt sammenligningsgrunnlag ved å be om befaring fra flere eiendomsmeglere.
Du bør ikke automatisk velge den megleren som gir deg en høyest verdi når du skal selge bolig – vurderingen må være realistisk. Forskjellige meglere kan ta hensyn til ulike kriterier. Det er vanlig å basere verdien på forhold som for eksempel solforhold, antall soverom, kollektivtilbud og nærhet til skole, butikker og lignende.
Forhold som kan trekke ned verdien er støy i området, boligen ligger rett ved sterkt trafikkerte veier og behov for oppussing av kostbare rom som kjøkken og våtrom. Du bør tenke deg om før du umiddelbart setter i gang oppussingsprosjekter for å trekke opp verdien. Det er ikke all oppussing som lønner seg ved boligsalg.
Øke verdien på boligen
Megleren vil kunne gi deg gode råd om hvilken oppussing som vil lønne seg. Kjøkken er for eksempel ganske kostbart å pusse opp. Og det er ikke sikkert det vil ha innvirkning på hvilken pris du får for boligen din. Kanskje kjøperen har en helt annen smak enn det du har? Maling av vegger, beise uteplasser og fikse dryppende kraner er eksempler på småplukk som kan ha en positiv innvirkning på budrunden.
Du kan også vurdere følgende for å øke boligverdien. Samtidig er det viktig å understreke at lokale forhold og andre forhold ved eiendommen kan virke inn. Gjør derfor ikke noe som helst for du får spurt megleren din om råd:
- Peis: Det koster litt tid og innsats å montere ny peis. Men du kan tjene inn igjen utlegget ditt og øke prisen på boligen. En lekker peis virker attraktivt under visningen, uten at du behøver å bruke en hel formue på å få jobben gjort.
- Lett oppussing av kjøkken: Selv om det ikke alltid svarer seg å pusse opp hele kjøkkenet, kan du likevel utføre enkelte grep som gjør det mer attraktivt. Du kan for eksempel male fronter og bytte servant for å gi eldre kjøkken en moderne stil.
- Bad: Det er lokale forhold som avgjør om det lønner seg å pusse opp badet. I enkelte tilfeller kan du tjene inn igjen ganske mye penger på å pusse opp badet, mens det er mindre viktig i andre deler av landet.
Uansett hva du gjør, er det ikke ofte du får de største gevinstene ved å utføre store oppussingsprosjekt. Små grep og arbeid på flater, gulv og interiør kan derimot slå positivt ut.
Boligkalkulatorer på nett
Dersom du er nysgjerrig på hvilken pris du kan få for boligen, men du trenger ikke å innhente en verdivurdering helt enda – ja, da kan du benytte deg av forskjellige boligkalkulatorer som er tilgjengelig på nett.
Du vil ikke kunne bruke disse til å refinansiere lånet. Men de kan være et greit verktøy bare for å få en pekepinn. Boligkalkulator er fellesbetegnelsen for disse to kalkulatorene. Mange av dem er baserte på tall fra Eiendomsverdi.
“Eiendomsverdi er for øyeblikket den ledende løsningen for registrere hva boliger har blitt solgt for. Men det dukker opp stadig nye utfordrere, for eksempel PropCloud og Hjemla (Boligmappa).”
Per Ole Bjørnstad fra Certus Takst AS
1. Boligverdikalkulator
Kalkulatorene kan brukes til å beregne verdien på boligen eller boligens formuesverdi. Formuesverdi ble kalt for ligningsverdi før i tiden. Formuesverdien handler ikke om markedsverdi, men brukes ved beregning av skatt og formue.
2. Boligpriskalkulator
Du får en enkelt verdivurdering basert på prisstatistikken for ditt område. Du legger inn viktig informasjon om boligen din, og kalkulatoren vurderer dette opp mot pris på lignende boliger i nabolaget.
Les også
Beste kalkulatorer på nett for verdivurdering av boligen
Hent inn tilbud på verdivurdering av bolig
Du kan gå frem på flere måter for å hente inn tilbud på verdivurdering eller tilbud på megler med verdivurdering inkludert i prisen. Du kan for eksempel legge ut forespørselen på anbud og vente på at meglere tar kontakt med deg.
Skal du selge bolig? Ta deg i så fall god tid på å vurdere tilbudene de kommer med til deg. Inviterer deretter de tre du likte best hjem på befaring og verdivurdering. Det er viktig at du ikke faller for såkalte lokketilbud når du vurderer verdivurderingene.
Selv om e-takst gjør det vanskeligere å vri på tallene, så bør du velge en tillitsverdig megler som ivaretar både dine og kjøperens behov. Se gjerne etter merkingen til Norges Eiendomsmeglerforbund på meglerens nettside for å være sikker på at gode meglerskikker blir etterfulgt.
Enten du vil ha verdivurdering og megler til salg av bolig eller kun verdivurdering, anbefaler vi at du ikke kun velger ut ifra pris. Det spiller ingen rolle om det «bare» er for å reforhandle lånet – megleren bør ha god kjennskap til boligområdet og relevant erfaring for å kunne gi deg en god vurdering.
Du kan også sammenligne ulike aktører på nett for å se hvem du liker best, uten å legge ut anbud. Men pass på at du velger mange nok til at du får et godt sammenligningsgrunnlag! Mange synes at det er både praktisk og trygt å la meglerne konkurrere om deg. Ikke vær redd for å si at du innhenter tilbud fra flere meglere samtidig.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Slik finner du den beste eiendomsmegleren til å utføre verdivurdering av din bolig
Verdivurdering / e-takst er et uvurderlig verktøy som gir deg innsikt i boligens reelle markedsverdi, enten du skal selge eller refinansiere. Vi anbefaler imidlertid å sammenligne priser på tvers av ulike meglere. Og det er spesielt viktig å innhente pristilbud og sammenligne meglere hvis du skal selge eiendommen. Men husk at den endelige verdien bestemmes av hva kjøperne faktisk er villige til å betale.
Derfor bør du finne en megler som virkelig ser verdien av boligen din, samt har en god strategi for å finne kjøpere som er villige til å betale det den er verdt. Lykke til!
