Næringsmegler: Komplett guide (pris, utleie, o.l.)

En næringsmegler er på mange måter lik en ordinær eiendomsmegler. Til motsetning er dette en spesialisert fagperson som lever av å forvalte næringseiendommer, altså eiendom som ikke er bolig eller fritidseiendom eid av privatpersoner. Typisk vil dette omfatte kontorer, butikker, leilighetsbygg eller annen eiendom utleid av firma i Norge.

Man er nødt til å ta spesialisert utdanning i tillegg til praksistid for å kunne bli en eiendomsmegler. Det sikrer at selv ferske meglere kan vise til en viss forståelse. De har også en viss erfaring med eiendomssalg eller boligutleie. Dermed har de allerede erfaring, kunnskap og kompetanse helt fra starten av.

Hva er en næringseiendom?

Det er i Norske banker utlånt mest penger til næringseiendom, og er med det den største enkeltnæringen i eiendomsbransjen. Norges Bank definerer en næringseiendom som følger: «Næringseiendom kan defineres som all eiendom unntatt bolig- og fritidseiendom eid av bruker.» Dette vil da bli typiske ting som: 

• Hotell
• Kontor
• Handel
• Logistikk
• Parkeringsbygg
• Bygårder
• Lager/produksjon
• Tomt 
• M.m

Hvilke oppgaver har en næringsmegler?

En næringsmegler vil som en vanlig eiendomsmegler hjelpe deg med alle stegene i salgsprosessen. Du bør også vurdere å involvere en revisor tidlig i prosessen hvis du skal selge næringseiendom. Han eller hun kan hjelpe deg med å forstå de regnskapsmessige og skattemessige konsekvensene av salget. Mange eiere vet ikke at valget mellom direkte salg av eiendommen eller indirekte salg av aksjer kan ha store økonomiske konsekvelser, blant annet relatert til dokumentavgift og mulige skattefordeler.

Verdivurdering

Det første man gjerne gjør ved salg eller utleie av eiendom er å ta en verdivurdering. Her vil megleren gjennomgå en omfattende prosess der det utarbeides et estimat på hva eiendommen er verdt. Han eller hun kan også vurdere hva den vil være verdt om det skal leies ut istedenfor å selge. Det er viktig å huske at disse meglerne lever av dette. De har godt innarbeidede rutiner. Det er altså svært lite du selv trenger å ha kontroll på.

Du får gjerne et pristilbud på tjenesten du behøver etter at du har mottatt verdivurderingen. De fleste næringsmeglere tilbyr også verdivurderinger for bruk ved; rapporteringer og regnskap, for långivere, fisjon og fusjon samt i due diligence-prosesser. Markedet er noe mer omfattende ved denne type eiendomsmegling enn ved standard private boligsalg. 

Tilrettelegging av salg eller utleie

Næringsmeglerens oppgaver ved salg innebærer ofte å ta for seg alle trinnene i transaksjonsprosessen. De kan også innhente informasjon, utarbeide prospekter og kontrakter. Megleren gjennomfører og tar seg av markedsføring, samt holder budrunder. Til slutt håndterer de sluttoppgjøret. Det er viktig å finne en megler som har erfaring fra nettopp din type næringseiendom.

Vedkommende bør også være kjent i ditt lokale miljø. Det blir ofte hyret inn en ekstern takstmann for å lage en tilstandsrapport for eiendommen og gjerne en profesjonell fotograf for å ta bilder til annonsen. Ved utleie er det flere faktorer som må inn i bildet. Det er alltid viktig å finne den rette leietakeren, i tillegg til å sikre seg best mulig leiepris og mest mulig verdi.

Gode næringsmeglere er hele tiden tett på markedet. De har gode oversikter over hva som behøves og hva man ser etter. Det er viktig å finne noen med erfaring og god kunnskap rundt din type eiendom, siden næringseiendom kan være utrolig mye forskjellig. Megleren bør være kjent nok til å lete frem den perfekte leietakeren som ikke bare betaler tilfredsstillende, men som passer godt inn. 

Visninger

Det neste steget etter at annonsene er i drift, er å foreta visninger. Meglerne foretar i forkant markedsføring av eiendommen, og skaper gode annonser og sørger for at disse dukker opp på riktig sted. Dette vil føre til at mulige kunder tar kontakt for å besiktige det aktuelle salgs- eller utleieobjektet. Det er megleren som dekker all logistikken dette medfører, og det vil bli satt opp visningstidspunkter og invitasjon for potensielle kjøpere og/eller leietakere. I noen tilfeller er det ønskelig at du som selger er til stede på visning, så du kan svare på eventuelle spørsmål mulige kjøpere eller leietakere måtte ha om eiendommen.

Papir og oppgjør

Da visninger og markedsføring har fått gjort sin jobb, vil du til slutt ende med en kjøper eller leietaker. Det er i dette steget at alt papirarbeidet begynner, det er nemlig mye som følger med i en slik prosess. Informasjon må hentes fra offentlige registre, samt at man må betale eierskiftegebyr og tinglyse skjøtet. Alt dette pluss oppgjøret vil din næringsmegler ta seg av for deg, og du slipper unna alle innviklete teknikaliteter. 

Trygghet

Ved alle eiendomssalg er det du som selger som sitter med alt overordnet ansvar for at eiendommen og papirene er i orden. Det er veldig viktig at all oppgitt informasjon er korrekt, og det er viktig å ikke utelate noe. Ved tilfeller der det dukker opp skjulte feil eller mangler kan du risikere store kostnader i etterkant av transaksjonen uavhengig om det er en feil du burde ha visst om.

Det er ikke sånn at ved å ansette en megler så kan du fraskrive deg alt ansvar, selv om du ikke har noe med den tekniske prosessen å gjøre. Den store fordelen her er derimot at en god næringsmegler vil kunne lose deg trygt og godt gjennom hele prosessen, og kan komme med tips og styre deg unna de vanlige fallgruvene. Denne tryggheten kan gjenspeiles også andre veien, da de fleste som kjøper eller leier eiendom foretrekker å gjøre dette igjennom en profesjonell megler.

Pris for næringsmegler

Priser for eiendoms- og næringsmeglere kan variere mye. Spesielt innen næringseiendom er det så mange faktorer inne i bildet at det blir umulig å gi konkrete priser. Det man kan se på er prisene for standard eiendomsmegling. Næringsmeglere i bunn og grunn er vanlige eiendomsmeglere, og legge på litt spillerom derifra alt ettersom hva slags type eiendom det dreier seg om.

Naturligvis vil det være andre summer involvert dersom du skal leie ut to garasjer i sentrum kontra et kjøpesenter. Det meglerne ofte tilbyr er to alternative metoder, der den ene går på provisjon av salgssummen mens den andre går på pris per time brukt av megleren. 

Næringsmegler med provisjonsbasert modell

Det er mest vanlig å velge denne modellen for prissetting. Det vil si at megleren tar en fast prosentvis provisjon av kjøpesummen. På denne måten får megleren også mer betaling dersom summen av det eventuelle salget skulle øke. Dermed skaper det enda et insentiv for best mulig pris. Det er variasjoner i hva de ulike meglerne tar i provisjon, men et godt estimat å forholde seg til er mellom 1 % og 4 % av salgsprisen. 

Næringsmegler med timebetalt modell

Her går modellen ut på at megleren tar betalt per time den bruker. Det kan være vanskelig å estimere hvor mange timer som behøves for en megler, men timeprisen ligger ofte på rundt 2000,- NOK. Det kan fort løpe på flere kostnader rundt faste utgifter, og de fleste meglerne tar som regel en minstepris på rundt 40 000,- NOK. Prisen kan også variere ut ifra hva slags type eiendom det er snakk om samt prisklassen det opereres i. 

Pris ved utleie av næringseiendom

Også ved utleie kan prisene variere mye. Inngående i disse pakkene følger det også med markedsføring av eiendommen, innflytting og løpende forvaltningskostnader. En typisk standardpakke på Finn.no vil koste mellom 3500,- og 6000,- NOK avhengende av innholdet. I pakkene vil også megleren ta seg av innflyttingen for leietaker, inneholdende; visning, referansesjekk, depositum/garanti, innflyttingsprotokoll og kredittsjekk.

Vanlig pris på slike pakker ligger på mellom 50-75 % av leien. Prisene for de løpende utgiftene forbundet med utleie inkluderer gjerne all kontakt med leietaker, faktureringer, justeringer av leie, oppfølging, rapporter og utflyttingsprotokoll ligger gjerne på 7 % – 13 % av månedlig leieinntekt.