Tilstandsrapport: Komplett guide (pris, tilstandsgrader m.m.)

Hva er egentlig en tilstandsrapport, hva koster den og hvorfor trenger jeg en slik rapport? Er det obligatorisk? Det er mange spørsmål som kan dukke opp i forbindelse med boligsalg, og mange selgere er i tvil om hvilke takster og rapporter de trenger. Her får du en komplett guide med alt du trenger å vite om tilstandsrapport, slik at du er godt forberedt ved bolighandel.

Hva er en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport er en rapport som vurderer boligens tekniske verdi. Det er vanlig å benytte seg av en tilstandsrapport ved salg av bolig, ettersom den grundige utredningen reduserer sjansen for konflikt og reklamasjon i etterkant av salget. Undersøkelsen utføres av en uavhengig takstmann, ikke eiendomsmegleren.

Det bør ikke gå for lang tid fra du får tilstandsrapporten utført til boligen legges ut for salg. Om det har gått mer enn seks måneder anbefaler vi å skaffe en ny, ellers kan du oppleve problemer med å få solgt boligen. Kjøpere er ofte skeptiske til å kjøpe boliger som ikke har blitt grundig utredet i forkant av salget.

Hva er forskjell mellom e-takst og tilstandsrapport?

Det er fort gjort å bli forvirret av alle de ulike begrepene, særlig når det er snakk om verdivurdering, e-takst og tilstandsrapport. E-takst og verdivurdering betyr det samme og utføres av eiendomsmegleren. Tilstandsrapport blir utført av en takstmann. Dersom du ønsker å refinansiere boliglånet eller er nysgjerrig på om boligen har steget i verdi, er det som regel tilstrekkelig med en e-takst.

Eiendomsmegleren ser på overfladiske forhold for å beregne e-takst, samt situasjonen på boligmarkedet og andre forhold. Megleren går imidlertid ikke i dybden på tekniske forhold. Det er dermed ikke mulig å si noe om eventuelle feil og mangler som ikke er lett synlig. E-takst gir derfor ikke like stor trygghet for kjøper som det en tilstandsrapport gjør.

Det er viktig å gjøre klar til takstmannen i forkant. For eksempel skal takstmann sjekke rørene under vasken. Da bør det være ryddet plass, slik at hun eller han lett kommer til. Be gjerne om en sjekkliste i forkant om du føler deg usikker. Vanligvis vil takstmannen måle opp areal og avgjøre hva som kan kalles primærrom. Primærrom inkluderer stue, soverom, kjøkken og lignende. Sekundærrom inkluderer blant annet bod, kjeller, matbod o.l.

Hva er forskjellen mellom verditakst, lånetakst og tilstandsrapport?

Det gjennomføres en enkel teknisk vurdering av boligen i forbindelse med verditakst og lånetakst. Den er grundigere enn e-takst, men samtidig er den ikke like grundig som en tilstandsrapport. Verditaksten utgjør hva det hadde kostet å bygge en tilsvarende bolig i dag, samtidig som slitasje og lav standard trekkes fra prisen.

Dersom boligen har dårlig isolasjon, eldre elektrisk anlegg og lignende, vil dette trekke ned verdien. Lånetakst er verditakst, minus ca. 20-30 %. Lånetaksten er en standard for hva bankene kan gi i lån for boligen. Det er vanlig å bruke verditakst i forbindelse med eierskifte, for eksempel samlivsbrudd og arv.

Forskjellige typer tilstandsrapport

Det finnes forskjellige typer tilstandsrapporter avhengig av formål. Enkelte brukes for å utrede skader ved forsikringssaker, mens andre brukes i forbindelse med boligsalg. Vi snakker som regel om boligsalgsrapport når det dreier seg om bolighandel. Mange konflikter skyldes feil og mangler som oppdages etter at kjøper flytter inn i boligen. En takstmann går grundig gjennom tilstanden på boligen for å utarbeide denne rapporten.

Dermed kan den redusere risikoen for tvister og krangler i ettertid. Forskjellige forhold vurderes, blant annet:

• Ventilasjonsanlegg
• Elektrisk anlegg
• Sanitærrom
• Drenering
• Røropplegg
• Taktekking
• Ferdigattester

Boligsalgsrapporter gjennomføres ved å følge en mal som ble fastsatt i 2013 og deretter oppdatert ved jevne mellomrom. Malen kalles for NS 3600 (Norsk Standard 3600), og den skal sikre at alle takstmenn følger samme standard og kriterier når de skal vurdere boliger. Det er mulig å bestille ekstra undersøkelser i tillegg til boligsalgsrapporten, for eksempel inneklima, elektromagnetisme, støyforhold og lignende.

Boligsalgsrapport gir økt trygghet til kjøper som kan gi høyere salgssum for boligen. Folk er som regel villige til å betale mer når de vet at alt er på stell.

Les også

Mange feil ved boligen? Vurder å selge som oppussingsobjekt istedenfor

Tilstandsgradene som brukes for tilstandsrapport

Boligen blir vurdert ut ifra forskjellige tilstandsgrader, avhengig av hva takstmannen oppdager mens han eller hun undersøker boligen. Rapporten redegjør for vedlikeholdsbehovet, hva som må utbedres og når tiltakene bør iverksettes.

• TG0: Dette er den beste tilstandsgraden du kan få, og den gis for nye boliger. Det er ingen tegn på svekket tilstand eller standard.
• TG1: Boliger med denne klassifiseringen har alt av nødvendig dokumentasjon, samt vanlige tegn på slitasje. Boligen trenger normalt vedlikehold, og det er ingen bråhast med å utføre dem.
• TG2: Deler av boligen er svært nedslitt og har vesentlige mangler. Vedlikehold og oppussing kan være mangelfull, men det kan også hende at eier mangler dokumentasjon på fullført arbeid. Boligen må pusses opp i løpet av få år.
• TG3: Boligen har total funksjonssvikt eller nærmer seg total funksjonssvikt. Utbedringer må utføres straks, ellers oppstår det fare for liv og helse.

Hva er spesielt viktig å se på i rapporten?

Det er spesielt viktig å undersøke drenering når du skal se over tilstandsrapporten. Akkurat dette gjelder både for kjøper og selger. Det kan oppstå stor risiko for skade ved dårlig drenering, og bør derfor prioriteres å få fikset. Det kan dessuten oppstå mugg og råte i veggkonstruksjonen, som er dyrt og krevende å fjerne.

Andre faktorer som er viktig er røropplegg og eventuelle feil med elektriske anlegg, ettersom det kan være dyrt å fikse opp i eventuelle problemer. Det er viktig at selger er ærlig og passer på at kjøper har riktige opplysninger. Du bør spørre megleren om du skal fikse manglene selv eller om det er mest lønnsomt å selge uten oppussing.

Selger må fylle ut et egenerklæringsskjema som skal legges ved salgsoppgaven. Det er viktig at du er ærlig og passer på at alle relevante opplysninger er kommet med. Du kan få store problemer dersom det kommer frem at du har holdt tilbake informasjon om feil med vilje. Du må blant annet opplyse om eget arbeid.

Vi understreker derfor hvor viktig det er å benytte seg av kvalifiserte fagfolk til oppussingsprosjekter med krav til kompetanse, istedenfor å spare penger ved å fikse selv – det kan vise seg å bli dyrt i lengden.

Trenger jeg en tilstandsrapport?

Det er ikke obligatorisk å legge ved en boligsalgsrapport når du skal selge boligen din, selv om du blir oppfordret til å gjøre det. Tilstandsrapporten gir som nevnt større trygghet, som kan ha positiv innvirkning på boligsalget. Du unngår dessuten unødvendige misforståelser i etterkant av kjøpet.

Det er verdt å nevne at selv om eiendomsmegleren ikke kan tvinge deg til å få utført en tilstandsrapport, så kan de nekte å ta på seg oppdraget med å selge boligen. Det er viktig å lytte til eiendomsmeglerens råd og anbefalinger, ettersom det kan være risikabelt å selge bolig uten tilstandsrapport.

Eiendomsmeglere må nemlig fylle ut et egenerklæringsskjema og har opplysningsplikt om boligen. Og ifølge eiendomsmeglingsloven, står det tydelig at megleren skal vise “omsorg for begge parters interesser”. Denne balansegangen mellom selgers og kjøpers interesser er en viktig del av meglerens rolle. En tilstandsrapport kan faktisk hjelpe megleren med å oppfylle denne plikten på en mer effektiv måte.

Og du, en tilstandsrapport kan faktisk føre til et raskere boligsalg. Kjøperen vet nemlig hva han eller hun får for pengene sine. I tillegg reduserer du risikoen for fremtidige tvister og krav fra kjøper. Du kan derfor anse rapporten som en investering som bidrar til et vellykket boligsalg.

Les også

Se hvor lang tid tar det å selge bolig og hvordan kan du selge eiendom raskere.

Hva koster en tilstandsrapport?

Prisen på en tilstandsrapport avhenger av størrelsen på boligen, i alle fall når det er snakk om boligsalgsrapport. Saken stiller seg annerledes om du trenger en tilstandsrapport i forbindelse med skader og uhell. Da anbefaler vi at du kontakter forsikringsselskapet ditt for mer informasjon om dette.

En liten leilighet kan koste så lite som ca. 5000 kroner, mens det fort kommer opp mot 30 000 kroner for en større villa. Takstmannen bruker nemlig mye lengre tid på å utrede store boliger. Det koster mer å få utført en tilstandsrapport enn for eksempel verditakst, rett og slett på grunn av arbeidets omfang.

Vi anbefaler at du velger en kvalifisert og dyktig takstmann. Ikke fokuser utelukkende på prisen. Det er nemlig du som selger som er ansvarlig for at all informasjon om boligen er riktig, og da er det viktig å bruke profesjonell hjelp til utredningene. Det kan bli dyrt dersom det oppdages vesentlige feil og mangler i ettertid.

Kjøp av boligselgerforsikring

Vi anbefaler å kjøpe boligselgerforsikring, selv om en takstmann har utført en tilstandsrapport av boligen din. Du er ansvarlig for eventuelle skjulte feil og mangler i opptil fem år etter at salget er fullført. Du er altså ansvarlig for feil som du ikke kjente til eller burde visst om da du solgte boligen. Dersom du med vilje har holdt tilbake viktige opplysninger, kan forsikringsselskapet nekte å betale ut forsikringen din.

Du fritas det økonomiske ansvaret ved å kjøpe en forsikring. Forsikringsselskapet tar seg av saksbehandling, samt utlegg for reparasjon og utbedringer. Du kan fort spare flere titusener, avhengig av hva som går galt i boligen. Det er viktig å påpeke at forsikringen gjelder bare for feil og mangler du ikke visste om.

Les også

Så mye koster boligselgerforsikring

Boligen kan ikke selges som den er — bruk derfor tilstandsrapport

En viktig endring i avhendingsloven trådte i kraft fra 1. januar 2022. Den har stor betydning for både boligselgere og -kjøpere. Den viktigste endringen er at boliger ikke kan selges “som den er” eller med lignende forbehold. Det betyr i praksis at selgerne nå har et større ansvar for å gi fullstendige og korrekte opplysninger om eiendommen.

Selgers opplysningsplikt har derfor blitt skjerpet. Selger må gi all relevant informasjon om boligen, inkludert feil og mangler de kjenner til eller burde kjent til. Det inkluderer ikke bare åpenbare problemer, men også potensielle problemer som selger mistenker kan være til stede.

Samtidig har kjøper fortsatt undersøkelsesplikt. Kjøper forventes å undersøke boligen grundig. Boligkjøper må i tillegg lese nøye gjennom alle salgsdokumenter. Han eller hun kan ikke klage senere på forhold som er opplyst i disse dokumentene. Og ja, det inkluderer tilstandsrapporten. En grundig tilstandsrapport utført av en kvalifisert takstmann kan derfor:

• hjelpe selger med å oppfylle sin opplysningsplikt
• gi kjøper et solid grunnlag for å utføre sin undersøkelsesplikt
• redusere risikoen for senere tvister og konflikter

Loven spesifiserer også minimumskrav til hva en tilstandsrapport skal inneholde, inkludert en grundig gjennomgang av boligens tekniske tilstand, vurdering av skader og slitasje og anslag på utbedringskostnader. Disse endringene i loven har som mål å skape et tryggere boligmarked med færre konflikter og tvister etter salg.

Få hjelp av en eiendomsmegler

Vi har allerede nevnt at du kan få hjelp av en eiendomsmegler når du skal bestille tilstandsrapport, ettersom de kan komme med gode anbefalinger. Det kan også hende at du kan fikse opp i en del forhold som dukker opp i tilstandsrapporten og dermed øke boligens verdi. Det er imidlertid viktig å påpeke at det ikke er alt av oppussing som lønner seg, så her gjelder det å ha løpende dialog med en dyktig megler.

Du må skaffe deg en eiendomsmegler som du kan stole på og som også kjenner godt til boligmarkedet i ditt nærmiljø. Lokale meglere vet hva kjøperne i området er på jakt etter og hva de prioriterer – og ikke minst hva kjøperne er villige til å gi for lignende boliger.

Vi anbefaler at du ber om et tilbud fra minst tre forskjellige eiendomsmeglere. Be dem hjem til deg på befaring for å danne deg et bedre bilde av hvem de er. Du kan også gjøre egne undersøkelser ved å besøke visninger i nærområdet for å se megleren i full aksjon. Det kan også være lurt å spørre om tidligere salgsresultater.

En kort oppsummering

Vi har gått gjennom en mengde informasjon i denne artikkelen og ønsker derfor å oppsummere de viktigste punktene i en liten sjekkliste. Pass på at du leser denne nøye, slik at du kan ta en god avgjørelse om du trenger en tilstandsrapport eller ikke:

• En tilstandsrapport er en grundig vurdering av boligens tekniske tilstand og kan avdekke vesentlige feil og mangler.
• Boligsalgsrapport er den mest vanlige og anbefalte formen for tilstandsrapport ved boligsalg.
• Vi anbefaler sterkt å få utført en boligsalgsrapport når du skal selge boligen, selv om det ikke er lovpålagt.
• En tilstandsrapport kan betydelig redusere risikoen for konflikter etter salget og potensielt øke boligprisen.
• Kostnaden for en boligsalgsrapport varierer fra ca. 5000 til 30 000 kr, avhengig av boligens størrelse og hvor komplisert oppdraget er.
• Etter lovendringen i 2022 kan ikke boliger selges “som den er”, noe som øker viktigheten av en grundig tilstandsrapport.
• En tilstandsrapport hjelper deg å oppfylle din lovpålagte opplysningsplikt som selger.
• En god rapport kan gi kjøpere trygghet og potensielt føre til raskere salg og høyere bud.
• Tilstandsrapporten kan også hjelpe deg å prioritere eventuelle utbedringer før salg. Velg en sertifisert takstmann for å være sikker på at du får en pålitelig og grundig rapport.

Sist, men ikke minst, ønsker vi å understreke hvor viktig det er å ha en erfaren eiendomsmegler som kan gi deg gode råd om hvordan du skal få utført en tilstandsrapport, samt hvilke utbedringer som er mest lønnsomme for deg. Velg derfor megler med omhu.