Vi har laget en komplett guide til kjøp og salg av prosjekterte boliger og nye byggeprosjekt. Det er mye å ta hensyn til for begge parter, enten det dreier seg om ny enebolig eller nye leiligheter. Her kan du lære mer om typiske utfordringer og vanlige feller som dere bør unngå.
Kjøp og salg av prosjekterte boliger – typiske utfordringer
Når du kjøper en prosjektert bolig, så kjøper du på mange måter planen og tegningene for boligen. Det er derfor viktig med god planlegging både overfor kjøper og for underleverandører. Det kan ofte gå lang tid fra prosjekterte boliger blir solgt til kjøper kan flytte inn. Mange problemer kan oppstå i dette tidsrommet.
Kortversjonen
- Kjøp og salg av prosjekterte boliger krever grundig planlegging og kan innebære lange ventetider før overtakelse.
- Det er vanlig å ikke ha en nøyaktig overtakelsesdato, og utbyggere tar ofte forbehold for uforutsette hendelser.
- Kjøpere bør være oppmerksomme på bevisbyrden og vanskeligheten med å kreve dagmulkt ved forsinkelser uten en klar frist.
- Utbyggere tar ofte forbehold i prospektet, og kjøpere må være informert om eventuelle endringer eller begrensninger som påvirker prisen.
Hva hvis det ikke er avtalt en frist?
Du får veldig ofte ikke en nøyaktig dato for overtakelse ved kjøp av prosjekterte boliger, enten det dreier seg om ny enebolig eller ny leilighet. Det er typisk å få et vagt tidspunkt som “første kvartal 2023”. Det er heller ikke vanlig at utbygger gir et nøyaktig tidspunkt for når det nye byggeprosjektet skal starte opp.
Nøyaktige tidspunkt kan nemlig åpne for at utbygger må betale en kostbar dagmulkt. Det kan oppstå uforutsette hendelser for store, nye byggeprosjekter som er ute av utbyggers kontroll. Det ønsker de å ta forbehold for. Samtidig kan være krevende for kjøper å ikke få en klar frist å forholde seg til.
Det kan også være vanskelig for kjøper å bevise at utbygger er forsinket med arbeidet, dersom kjøper ønsker å kreve dagmulkt. Dersom det ikke er avtalt en nøyaktig frist, må kjøper kunne bevise at utbygger ikke har rimelig fremdrift eller unødvendige avbrudd.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Hva menes med at utbygger tar forbehold i prospektet?
Utbygger må vanligvis ta en del forbehold ved salg av prosjekterte boliger. For eksempel, et visst antall leiligheter må være solgt før byggeprosjektet starter opp. Utbygger har plikt under Bustadoppføringslova § 7 og 8 å gjøre kjøper oppmerksom på forbeholdene.
Kjøper skal også informeres om utbygger utfører endringer som fører til besparelser. Kjøper har i så fall krav på prisreduksjon. På samme måte skal kjøper bli informert om valg som begrenser mulighet for besparelser.
Tips til deg som vil kjøpe prosjektert bolig
Vi anbefaler at du setter deg grundig inn i alle detaljer når du skal kjøpe prosjektert bolig. For eksempel, la oss si at utbygger tilbyr nye leiligheter som enda ikke er bygget. Hva er særeie? Hva er fellesområder? Hva er inkludert i prisen?
Utfordringer med å kjøpe prosjekterte boliger er at du ikke får sjekket faktiske forhold på samme måte som leiligheter og eneboliger som allerede står klare. Hvordan er solforholdene? Hvordan vil uteområdet se ut?
Print gjerne ut denne huskelisten for hva du må sjekke ved kjøp av prosjekterte boliger, slik at du har god kontroll gjennom hele prosessen. Det er kjedelig å signere kontrakt, bare for å innse at du ikke undersøkte mulighet for tilvalg, solforhold, betingelser og lignende.
Kjøpe ny leilighet på prospekt: Unngå fellene
Den største utfordringen til deg som skal kjøpe bolig i nye byggeprosjekter er avtalt tidspunkt for overtakelse. Som diskutert ovenfor, kan det være vanskelig å kreve kompensasjon ved forsinkelser.
Bustadoppføringsloven er tydelig på at utbygger må starte opp byggeprosjektet så snart som mulig etter at forbruker har sagt i fra. Vage formuleringer i kontrakten gjør det vanskelig for kjøper å bevise at utbygger utsetter arbeid eller tar arbeidspauser unødvendig.
Vi anbefaler at du undersøker utbygger nøye. Er det et seriøst firma med godt omdømme? Hvilke garantier kan de tilby? Hvilket selskapstype dreier det seg om? Bruk litt tid på å undersøke dem for å se om du har tillit til dem.
Skal du kjøpe nybygg?
Det kan være utfordrende å kjøpe nybygg med tanke på hva du kan forvente av boligen. Bildene i prospektet ser ofte svært flotte ut, men du får ikke fysisk sett tilstanden som du får ved kjøp av bruktbolig.
Det er ikke sikkert at den nye leiligheten eller eneboligen faktisk inneholder det som er inkludert i bildene. Det er prospektet og kontrakten som gjelder. Skal du kjøpe prosjektert bolig, anbefaler vi på det sterkeste å lese nøye gjennom prospekt.
Salg, oppgjør og megler
Salg av prosjekterte boliger foregår på mange måter som andre typer boligsalg. Det er imidlertid enkelte forskjeller. Mange utbyggere velger for eksempel å sette fastpris på boligen, selv om enkelte tar imot bud.
Rettigheter og plikter blir avklart i salgskontrakten. Her er det viktig å være nøye med kritiske punkter som ferdigstillelse og dagmulkt. Dere avtaler kjøpesum og skriver kontrakt på at kjøper skal betale, selv om utbygger ikke kan kreve noe før alt er ferdig. I enkelte tilfeller kan utbygger be om en gitt sum i forskudd.
Det kan være risikabelt for utbygger å finansiere byggeprosjektet kun med forskuddsbetaling. De er i så fall avhengige av å få inn nok penger i forskuddsbetaling for å kunne sette i gang. Mange investerer både egne midler, samt lånt kapital og innbetalinger fra kjøpere.
Utfordringer knyttet til overtakelse
De største utfordringene knyttet til overtakelse av prosjektert bolig er forsinkelser, samt forventninger fra kjøper som ikke blir møtt. Det kan føre til konflikter hvor kjøper kan tilbakeholde penger til situasjonen blir rettet opp i.
Disse situasjonene kan unngås med klar og tydelig informasjon. Forbehold må komme tydelig frem fra utbyggers side. Kjøper må også ta ansvar for å sjekke hva som faktisk står i dokumentene, og ikke bare se på bildene i prospektet. Ved tydelige feil og mangler, har utbygger imidlertid plikt til å utbedre eller gi reklamasjon.
Reklamasjon, mangler og utbedring
Hvis det er noe som avviker fra kontrakt, så kan det regnes som feil og mangel. Feil og mangler inkluderer også dårlig arbeid fra håndverkerne. Kjøper må reklamere for feilene innen en gitt tid for å få kompensasjon eller utbedring.
Ifølge Bustadoppføringsloven, så skal kjøper melde fra om feil som oppdages under overtakelse så snart som mulig. Reglene er ganske strenge. Det er derfor viktig at kjøper bruker god tid under overtakelsen og fører opp mangler i overtakelsesprotokollen. Hvis ikke, så kan kjøper miste retten til å reklamere.
Dersom kjøper oppdager mangler i ettertid som ikke kunne oppdages under overtakelse, så har man en frist på 2 måneder på å reklamere. Det er ikke mulig å reklamere på feil ved prosjekterte boliger etter at det har gått fem år.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Oppsummering: kjøp og salg av prosjekterte boliger
Vi har gått grundig gjennom en stor mengde informasjon. Kort fortalt, så finnes det er rekke utfordringer ved kjøp og salg av prosjekterte boliger for både kjøper og selger. De største utfordringene er knyttet til ferdigstillelse, samt forventninger til boligen.
De fleste utfordringene kan unngås ved at kjøper gjør følgende:
- Undersøk selskapet nøye
- Gå grundig gjennom prospekt
- Undersøk garantier for ferdigstillelse
- Bruk god tid under overtakelse
Selger bør gjøre følgende for å unngå konflikt:
- God planlegging og gi grundig informasjon om byggeprosessen
- Gi tydelig informasjon om eventuelle forbehold
- Skrive klart og tydelig hva som er inkludert i boligen
Dersom du er i tvil om enkelte punkter i kontrakten eller hva du bør se etter, kan det lønne seg å snakke med en dyktig megler, advokat eller konsulent med spesialkunnskap om kjøp og salg av prosjekterte boliger.
Så sant både kjøper og selger tar grundige forholdsregler og er godt informert, så ligger alt til rette for vellykket bolighandel.
