Overtakelse av bolig: En komplett guide

Har du kjøpt bolig? Da er du sikkert veldig spent og gleder deg til å ta over. Eller har du solgt bolig og lurer på hva du må huske på overtakelsesdagen? Når det kommer til overtakelse av bolig, er det en del ting du bør vite på forhånd. Du bør forberede deg godt, sånn at du ikke begår noen typiske tabber.

Å overta en bolig er en stor hendelse, både for kjøper og selger. Dette er noe man har gledet seg til i lang tid, og mange vil gjerne flytte inn med en gang. Likevel er det viktig å ta seg tid til å gjennomføre selve overtakelsen på en ordentlig måte. Normalt er det kun kjøper og selger som er til stede. Megleren passer på at dere har mottat overtakelsesprotokollen i forkant og forklarer hva som skjer på den store dagen.

Kjøper og selger skal sammen gå gjennom boligen og kontrollere at alt er i orden. I tillegg skal dere signere en overtakelsesprotokoll, overrekke nøkler og eventuelt utveksle praktisk informasjon om anlegg og systemer. Når overtakelsen gjelder en helt nybygget bolig, er det entreprenøren som kaller inn. Dette skal skje i god tid før du skal flytte inn. Det blir gjennomført en befaring, der du og entreprenøren går gjennom hele boligen for å sjekke at alt er som det skal være.

Det er alltid lurt å forberede deg godt. Og i denne artikkelen skal vi fortelle deg alt du trenger å vite før den store dagen.

Se etter feil og mangler på overtakelsesdagen

Dersom boligen ikke er i den tilstanden som ble avtalt på overtakelsesdagen, har kjøperen rett til å kreve utbedringer. Det er entreprenøren som bærer dette ansvaret ved nybygg, mens ved brukte boliger er det vanligvis selgeren som er erstatningsansvarlig. Ikke alle feil oppdages umiddelbart. Noen ganger blir de først synlige etter at man har bodd i boligen en stund.

Kjøper kan kreve reklamasjon for skjulte feil og mangler i etterkant av overtakelsen. Reklamasjonsretten varer i 5 år etter at boligkjøper oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den. Kjøper må melde fra så raskt som mulig, ellers kan det hende at han eller hun mister retten til å kreve reklamasjon.

Før overtakelse bør kjøper også ha gått gjennom all informasjonen som er tilgjengelig om boligen. Etter 2022 har opplysningsplikten blitt mye strengere, og dette krever at selgeren må ha så mye informasjon som mulig tilgjengelig. Som kjøper bør du sørge for å vite så mye som mulig om boligen, slik at du lettere kan kontrollere at opplysningene stemmer på overtakelsesdagen.

Når det gjelder nybygg, er det fremdeles slik at du kan kreve dagsmulkt eller erstatning dersom det har oppstått forsinkelser. Dagmulkten ligger på 1 promille av prisen på boligen. Det vil si at dersom boligen koster 4 millioner kroner, kan du kreve en dagmulkt på 4 000 kroner. Det er med andre ord snakk om betydelige summer. Reglene rundt dagmulkt skal komme tydelig frem i avtalen du har inngått med selgeren.

Viktige lover og regler som kjøper bør kjenne til

Alle aspekter ved boligkjøp er regulert av lover og regler, og det kan være lurt å kjenne til disse. Først og fremst må du være oppmerksom på at hvilke lover som gjelder avhenger av hva slags bolig du kjøper. Eldre boliger, leiligheter og nybygg reguleres av litt ulike regler. Det skyldes blant annet at det er forskjellige krav og forventninger til disse boligene.

Dersom du kjøper en bolig under oppføring, er det bustadsoppføringslova som gjelder. Når det kommer til ferdige boliger, er det derimot avhendingsloven som gjelder. Lover og regler er spesielt viktige om kjøperen oppdager feil og mangler. Skulle du oppdage noe slikt, har du som kjøper en del rettigheter og kan stille krav.

Du kan kreve følgende om det avdekkes feil både før og etter overtakelse av boligen:

• Retting: Kjøper kan kreve at selgeren retter opp i mangelen, så lenge dette ikke medfører urimelige kostnader eller ulemper for selgeren. Hvis du ikke har betalt for boligen, kan du holde tilbake en del av kjøpesummen inntil feilen er rettet opp.
• Prisavslag: Skulle selgeren nekte å rette opp feilen, kan du kreve avslag i prisen. Avslaget kan ikke være høyere enn hva det ville kostet å rette feilen.
• Erstatning: Skulle du lide økonomiske tap som følge av mangelen og/eller feilen, som at du, for eksempel, må leie et annet sted å bo mens feilen rettes opp, har du krav på å få disse utgiftene erstattet.
• Heving av kjøpet: Hvis du oppdager mangler eller feil ved boligen, som er så vesentlige at det kan kalles et brudd på avtalen, har du rett til å heve kjøpet. Det betyr også at du får tilbake kjøpesummen, dersom denne allerede er innbetalt. For at dette kravet skal innfris, må mangelen være veldig alvorlig. Heving anses nemlig som en stor økonomisk konsekvens for selgeren.

Disse lovene og reglene danner et solid fundament for en trygg bolighandel. Men de erstatter ikke sunn fornuft og god kommunikasjon! Det er viktig at du som boligkjøper er proaktiv – still spørsmål, be om nærmere forklaringer og ikke vær redd for å be om profesjonell hjelp hvis noe virker uklart. Husk at en grundig gjennomgang av boligen og all tilgjengelig dokumentasjon før kjøpet kan spare deg for mye hodebry senere.

Avhendingsloven og informasjonsplikt

Du som boligselger har ikke lov å selge boligen som den er lengre. Du er pliktig til å gi omfattende og detaljerte opplysninger om boligens tilstand, inkludert potensielle feil og mangler. Kjøper er derimot pliktig til å sette seg inn i disse opplysningene før han eller hun legger inn bud. Det betyr at kjøper skal være oppmerksom på eventuelle feil og mangler i forkant av overtakelse.

Han eller hun kan ikke kreve reklamasjon på noe som oppdages under overtakelsen av boligen, dersom boligselger har opplyst om dette i forkant av salget. De må legge fram alt fra den knirkete døren i andre etasje til den litt ustabile trappetrinn nummer syv. Med andre ord —  hvis en mangel eller et problem er beskrevet i salgsdokumentene, anses boligkjøper for å ha akseptert denne feilen da han eller hun kjøpte boligen.

Jo grundigere boligselger er til å informere, desto mindre risiko er det for at det skal oppstå konflikter og tvister. Boligselger må blant annet skrive en detaljert og grundig egenerklæring, i tillegg til å legge ved boligsalgsrapport i salgsoppgaven. Selgere må opplyse om omtrent alt fra den dryppende kranen på badet i andre etasje til at trappetrinn nummer syv er litt ustabilt. Boligselger bør også informere om tidligere feil som nå er utbedret.

Les også

Se vår praktiske oversikt over hva som følger med boligen ved salg

Slik foregår overtakelse av bolig

Når budrunden er vunnet og kjøpekontrakten signert, kan du begynne å tenke på selve overtakelsen. For å unngå at det oppstår konflikter under overtakelsen, og er det viktig å være godt forberedt. De vanligste konfliktene handler om at selger ikke har vasket godt nok, at det oppdages skader rett etter overtakelse eller at man trodde noe fulgte med, som så ikke gjør det likevel. Dette er saker som det normalt er enkelt å ordne opp i, selv om det er kjedelig at de oppstår på denne spesielle dagen.

Før overtakelse av bolig kan finne sted må kjøperen ha betalt og ordnet med forsikring. Selger må på sin side sørge for å ha fjernet alle eiendelene sine. I tillegg må boligen være grundig vasket.

Både kjøper og selger bør sette av god tid til selve overtakelsen. Det går også an å be megleren om å være med. Salget er ikke gjennomført før overtakelsen er over og alt er i orden. Under befaringen må kjøperen kontrollere at avtalt innbo følger med og at selgeren ikke har tatt med seg noe som egentlig skulle bli værende. Den generelle regelen sier at alt som er skrudd fast skal følge med boligen.

Slik fungerer overtakelse av borettslagboliger

Det er litt flere ting både boligkjøper og boligselger må være oppmerksomme på når det kommer til overtakelse av leiligheter og boliger i borettslag. I motsetning til enebolig, er det ikke bare én eiendom som skal overføres. Boligkjøper blir også andelseier i et borettslag med felles rettigheter og plikter. Vi har laget en liten liste med ting du må passe på ved overtakelse av borettslagbolig.

Huskeliste til overtakelse av borettslagbolig

• Fellesarealer og fasiliteter: Selger skal gi en grundig innføring i borettslagets fellesområder. Det inkluderer blant annet å vise boligkjøper søppelrom eller søppelkasser, vaskerom, sykkelparkering og eventuelle fellesområder som takterrasse eller gårdsrom. Hvis borettslaget har garasje eller parkeringsplasser, bør boligkjøper få informasjon om sin plass og eventuelle rutiner.
• Strøm og energi: Boligkjøper må få vite hvor strømmåleren er plassert og hvordan denne skal leses av. I noen borettslag kan det være felles strømavtaler eller fjernvarmesystemer, og det er viktig å forstå hvordan dette fungerer og faktureres. Avklar også hvordan dere skal gjøre opp den siste strømregningen, særlig hvis overtakelsen skjer midt i en måned.
• Nøkler og adgang: Pass på at boligkjøper får alle nødvendige nøkler, kort eller brikker som gir adgang til leiligheten, fellesarealer, og postkasse.
• Vedtekter og husordensregler: Boligkjøper må få en kopi av borettslagets vedtekter og husordensregler, hvis han eller hun ikke allerede har fått dem. Disse dokumentene inneholder viktig informasjon om boligkjøpers rettigheter og plikter som andelseier.
• Styret og vaktmester: Få kontaktinformasjon til styreleder og eventuell vaktmester. Det kan være nyttig å vite hvem du skal kontakte ved ulike situasjoner.
• Felleskostnader: Få en bekreftelse på når og hvordan felleskostnadene skal betales og hva disse dekker.
• Forsikring: Avklar hva borettslagets forsikring dekker og hva boligeier selv må forsikre.
• Renovering og oppussing: Boligselger må informere om regler for eventuelle fremtidige renoveringer eller endringer i leiligheten.

Et lite tips til boligkjøper: Det er lurt å klargjøre en liste med spørsmål på forhånd. Da glemmer du ikke noe viktig på overtakelsesdagen. Husk at som andelseier i et borettslag blir du del av et fellesskap. Ta derfor vare på all informasjon du får under overtakelsen, og ikke nøl med å ta kontakt med styret eller naboer om du skulle lure på noe mer.

Les også

Her er alt du må vite om forkjøpsrett på borettslagboliger

Oppgjøret fullføres etter overtakelse av bolig har funnet sted

Når dere har gjennomført overtakelsen av boligen, starter den siste og kritiske fasen av boligsalget: oppgjøret. Denne prosessen involverer flere viktige steg for å sikre at eiendommen formelt overføres til den nye eieren. Gevinsten fra boligsalget blir deretter overført til boligselger på en trygg og forsvarlig måte.

Oppgjøret starter når boligkjøper og boligselger har signert og sendt inn oppgjørsprotokollen. Dette dokumentet bekrefter at boligen er overlevert i avtalt stand og at dere har gått nøye gjennom alle praktiske detaljer. Protokollen sendes deretter tilbake til eiendomsmegleren eller den ansvarlige for oppgjøret.

Noe av det første eiendomsmegleren gjør etter å ha mottatt overtakelsesprotokollen er tinglyse skjøtet. Dette er en formell prosess hvor eierskiftet registreres hos Kartverket. Kjøperen et dokument som bekrefter at eiendommen offisielt er overført til dem etter at tinglysingen er fullført. Kjøperen har nå blitt den nye, lovlige eieren av eiendommen.

Få hjelp av oppgjørstjenester til overtakelse og oppgjør

Selger du bolig via eiendomsmegler? Da er det vanligvis megleren som håndterer oppgjøret. Han eller hun utfører alle de nødvendige oppgavene som å klargjøre dokumenter, tinglysing, innfri heftelser og utbetaling av penger. Selger du bolig privat? Du har i så fall flere alternativer til hvordan du vil fullføre overtakelse og oppgjør. Uansett hva du velger, pleier tjenesten å koste ca. 10 000 kroner ved standard eiendomssalg:

• Oppgjørstjeneste: Du kan bestille oppgjørstjenester på nett, der alt foregår digitalt. Kjøper og selger må i så fall signere kjøpekontrakten elektronisk og sende inn dokumenter digitalt.
• Advokattjenester: En advokat som spesialiserer seg innen eiendomsrett kan bistå med overtakelse av bolig og oppgjør. Det gir ekstra sikkerhet og juridisk ekspertise, noe som kan være nyttig i forbindelse med arv eller kompliserte boligsalg.
• Eiendomsmegler: Selv om du selger privat, kan du få hjelp av en eiendomsmegler kun til oppgjøret. Du får da støtte fra en erfaren megler, uten å måtte betale for full pakke.

Oppgjøret handler ikke bare om å formelt overføre eierskapet. Det handler også om å sikre at alle økonomiske forpliktelser er oppfylt. Det inkluderer å slette eksisterende pant på eiendommen og overføre kjøpesummen. De fleste banker nekter å betale ut boliglånet med mindre oppgjøret håndteres av en profesjonell tredjepart.

Tidsrammen for hele oppgjørsprosessen kan variere, men det tar vanligvis 1-2 uker fra overtakelse til alt er fullstendig avsluttet. I denne perioden er det viktig at både kjøper og selger er tilgjengelige for å svare på eventuelle spørsmål eller gi nødvendig tilleggsinformasjon.

Huskeliste ved overtakelse av bolig

Som du sikkert har skjønt, er det mye å huske på ved overtakelse av bolig. Det er mye som skal skje på den store dagen. Her får du derfor en oversiktlig huskeliste med alle de viktigste punktene.

• Undersøk at alt dere har avtalt skal følge med faktisk følger med. Dette er gjerne et eget punkt i kjøpekontrakten.
• Sjekk hvor du finner postkasse, søppelkasser, og eventuelt felles vaskerom.
• Bli kjent med alle tekniske installasjoner.
• Sjekk at boder og garasje er tømt og rengjort. Det er fort gjort å glemme noe.
• Les av strømmåleren sammen med selger, og noter tallet i overtakelsesprotokollen.
• Avtal skriftlig med selger om hvordan dere deler opp betalingen av fellesutgifter og strøm i overgangsperioden. Dette gjelder spesielt om du overtar midt i måneden eller kvartalet.
• Pass på at du får alle nøklene.
• Sjekk for feil og mangler. Få eventuelt hjelp til å undersøke boligens standard og skriv ned avvik som kanskje måtte dukke opp.

Når det kommer til nybygg er det en del andre faktorer som det er ekstra viktig å følge opp:

• Kontroller at alle vannkraner samt dusj og toalett fungerer og at hellingen i gulvet er slik at vannet renner ned i avløpet uten problemer.
• Bruk et vater og sjekk at gulvet og veggene er rette. Kontroller også at det ikke er noen sprekker eller andre feil.
• Sjekk at dører og vinduer kan lukkes og åpnes uten problemer og uten at det knirker.
• Er det tatt hensyn til de bestillingene og ønskene som du har lagt inn? Har du fått alle tilleggsvalg?
• Sjekk om alle lysene fungerer som de skal.

Konklusjon: dette må du vite om overtakelse av bolig og annen fast eiendom

Overtakelse av bolig er en viktig milepæl. Den markerer slutten på en lang salgsprosess for boligselgeren. Det er derimot begynnelsen på et nytt kapittel for boligkjøper. Det er mye som skal på plass på overtakelsesdagen, og derfor er det viktig at dere forbereder dere godt og fyller ut overtakelsesprotokollen på en grundig måte. Lykke til!