Ikke kjøp bolig før du har lest alt om fritak, betaling og regler for dokumentavgift. Her får du vite alt om denne avgiften, inkludert hvem som er fritatt og hvem som må betale. Du får også vite hvordan du klager ved feil, samt hvordan du kan søke om dispensasjon.
Kortversjonen
- Dokumentavgift er en avgift som påløper ved tinglysing av dokumenter i forbindelse med eiendomsoverdragelser.
- Avgiften utgjør 2,5% av eiendommens verdi og betales av kjøperen.
- Dokumentavgiften gjelder for både kjøp av bolig, fritidseiendom og næringslokaler.
- Unntak fra dokumentavgiften kan gjelde ved visse typer overføringer, som arv eller gave mellom nære familiemedlemmer.
Hva er dokumentavgift?
Dokumentavgift er en avgift som skal betales til staten ved boligsalg. Det er vanlig praksis at kjøperen betaler avgiften. Men det er imidlertid ingen lover eller regler som sier at avgiften ikke kan betales av selgeren.
Det er viktig at du som kjøper inkluderer avgiften i budsjettet ditt. Banker pleier å ta høyde for dokumentavgiften når de utarbeider finansieringsbevis. Det kan derfor være lurt å starte boligjakten med å skaffe deg et finansieringsbevis som viser hvor mye du kan låne. Da stiller du også sterkere i budrunden, ettersom selger kan føle seg trygg på at du kan betale for deg.
Avgiften er på 2,5 % av kjøpesummen. Du finner estimatet både i boligannonsen og i salgsprospektet. Estimatet er basert på prisantydning. Du må ha i bakhodet at den reelle summen kan være annerledes dersom boligen blir solgt over eller under prisantydningen.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Hvordan betale dokumentavgift
Kjøper eller selger må betale avgiften ved tinglysing av dokumentet som bekrefter at boligen er overført til ny eier. Kostnadene rundt tinglysingen må også betales. Akkurat som for dokumentavgiften, er det som oftest kjøper som dekker disse kostnadene.
Megleren har som regel ansvaret for å passe på at dokumentavgiften blir betalt. Kjøperen overfører kostnadene til en konto som eiendomsmegleren disponerer. Megler vil deretter bruke disse pengene til å betale avgiftene.
Les også
Skal du kjøpe deg inn i partnerens bolig? Slik regnes avgiften
Dokumentavgift når du kjøper bolig direkte fra selger
Hva om selger ikke bruker megler? Stadig flere velger å selge boligen selv ved hjelp av tjenester som for eksempel Propr. Det er i så fall oppgjørselskapet eller advokaten til selgeren som ansvaret for å betale dokumentavgift. Et oppgjørsselskap tar på seg ansvaret for oppgaver som oppgjørsavdelingen til megleren vanligvis tar seg av, deriblant tinglysing og dokumentavgift.
Dokumentavgiften beregnes på markedsverdien også når boligen blir solgt direkte fra selger til kjøper, uten megler. Det vil si at boligen ikke er lagt ut på det åpne markedet. I slike tilfeller vil dokumentavgiften være basert på hva selger hadde fått på det åpne markedet.
For eksempel la oss si at du ønsker å selge sommerhuset ditt videre til en god kompis eller et familiemedlem for en hyggelig pris. Markedsverdien på sommerhuset er 1,5 millioner, men du selger det for 800 000 kr. Dokumentavgiften vil i så fall være 2,5 % av 1,5 millioner, selv om kjøpesummen var på knappe 800 000 kr.
Hvem må betale dokumentavgift?
Dokumentavgift gjelder ved salg av bolig, fritidsbolig, næringseiendom og landbrukseiendom. Med andre ord gjelder avgiften for alle typer fast eiendom. Det finnes imidlertid enkelte unntak som gjør at du slipper å betale den. Disse skal vi nå se nærmere på.
Slik får du fritak fra dokumentavgift
I enkelte tilfeller kan du få fritak fra dokumentavgift eller betale et lavere beløp. Fritaket gjelder blant annet for nyoppført bygning på eiendom eller når du arver boligen. Du får som regel fritak dersom eiendoms- eller boligsalget gjelder:
- Ektefeller
- Felles bolig
- Samboerskap
- Dødsfall
- Andelseiere
- Aksjelag
- Arv som følger arvelovens regler
Hovedregelen tilsier at ektefeller slipper dokumentavgift ved overføring av eiendom til hverandre. Det gjelder både for særeie og felleseie. Samboere må betale full dokumentavgift om de overfører eiendom seg imellom i løpet av partnerskapet.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Dokumentavgift på nyoppført bolig
Kjøper du en helt ny bolig, kan dokumentavgiften bli langt lavere enn du tror. Ved kjøp av nyoppført bolig eller bolig under oppføring beregnes nemlig avgiften kun av tomteverdien, ikke av verdien av selve bygningen. Satsen er fortsatt 2,5 %, men grunnlaget er mye lavere. Det kan bety titusenvis av kroner spart for deg som kjøper.
For at den lavere avgiften skal gjelde, er det noen forutsetninger:
- Boligen må være nyoppført eller under oppføring, og ikke tidligere bebodd
- Fritaket gjelder kun ved første overføring fra utbygger, ikke ved senere videresalg
- Tomteverdien må kunne dokumenteres separat i kontrakten
La oss si at du kjøper en ny leilighet for 5 millioner, der tomteverdien utgjør 1 million. Da betaler du 2,5 % av 1 million – altså 25 000 kr – i stedet for 2,5 % av hele kjøpesummen som ville blitt 125 000 kr. Kjøper du derimot en brukt bolig til samme pris, beregnes avgiften av hele beløpet. Forskjellen kan bli stor, og det er verdt å ha i bakhodet når du sammenligner nye og brukte boliger i samme prisklasse.
Les også
Hva koster det egentlig å selge bolig? Se hele oversikten
Dokumentavgift ved arv
Du trenger ikke å betale dokumentavgift for fast eiendom som du arver, så lenge arvelovens regler følges. Det betyr at hvis noen dør, slipper arvtakerne å betale dokumentavgift. Du som privatperson må imidlertid betale full dokumentavgift ved testamentarv. Dersom eiendommen går til en forening, en stiftelse eller det offentlige, faller avgiften bort.
Du må også betale full dokumentavgift ved forskudd på arv, ettersom forskuddet anses som en gave. Det gjelder for hus, leiligheter, hytter og andre typer fast eiendom. Dette er viktig å være klar over dersom du ønsker å dele ut forskudd på arv. Tenk deg nøye om før du gjør det, særlig om du skal fortsette å bo i boligen som du ønsker å overføre.
Fritak for andelseiere
Andeler i borettslag kan overføres fritt for dokumentavgift, ettersom andelene ikke regnes som fast eiendom. Det betyr at andelene kan skifte eierskap, uten denne ekstra avgiften. Oppløsning av sameie er også fritatt for dokumentavgift, så lenge verdien mellom sameierne ikke endres. Endrer verdien seg, påløper det dokumentavgift for den ekstra delen.
Er du usikker på forskjellen mellom sameier og andelsbolig? Kort fortalt, så betaler du for en andel av boligen i andelsbolig. Andelsbolig kalles også borettslag. Andelsboliger har som regel fellesavgifter og gjeld som kommer i tillegg til boliglånet.
Dersom du kjøper en leilighet eller bolig i et sameie, vil du eie din del av sameiet. I tillegg eier du fellesarealer sammen med de andre i sameiet. Fellesarealer kan for eksempel være uteområde, trapper og ganger. Det er vanlig å måtte betale en fast sum i måneden for drift av disse fellesarealene.
Les også
Må du betale skatt når du selger boligen? Sjekk reglene
Hvordan søke om fritak for dokumentavgift
Det er Skatteetaten som gir fritak for dokumentavgift og behandler søknader om fritak. Hvis du ikke er fornøyd med hvordan Skatteetaten har behandlet søknaden din om fritak, kan du sende saken videre til Skattedirektoratet. Du må imidlertid være obs på at du må betale et tinglysingsgebyr, selv om du slipper avgiften.
Hvordan beregne avgiften: kalkulator på nett
Du kan bruke en nettbasert dokumentavgiftskalkulator for å beregne kostnaden. Det er også mulig å sjekke hva dokumentavgiften kommer på ved å lese i prospektet. Alternativt kan du regne det ut selv ved å finne ut hva 2,5 % av prisantydningen er – svaret er beløpet du må betale i dokumentavgift, så sant boligen blir solgt for den antatte prisen.
Slik klager du
Du kan klage på avgiften hvis du mener at den er feilberegnet. Det er i så fall Kartverket som skal motta klagen. Det er nemlig de som krever inn avgiften i første omgang. Du må sende inn klagen skriftlig. I brevet skal du begrunne nøye hvorfor du mener at avgiften er feil. Det holder altså ikke å bare sende et generelt ønske om at avgiften skal beregnes på nytt. Du må kunne vise spesifikt hva som er feil i beregningen.
Du kan benytte deg av en advokat for å rådføre deg om dokumentavgift og tinglysing, for eksempel ved arveoppgjør. Advokater som spesialiserer seg på eiendom har nemlig inngående kjennskap til fritak fra dokumentavgift, og de kan enkelt finne ut hva som gjelder for deg.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Det du som selger må vite om dokumentavgift
Skal du selge bolig og har spørsmål om dokumentavgiften? En dyktig megler vil kunne veilede deg rundt gjeldende lover og regler. Det er vanlig praksis at kjøperen dekker denne avgiften, men det kan også hende at dere avtaler at du som selger skal dekke den. Megler vil i så fall gi deg kontoopplysninger og frister for betaling.
Pass på at du velger en dyktig megler som du kan stole på. Vi anbefaler å bruke en anbudstjeneste for å finne en dyktig og lokal megler med inngående kjennskap til hele salgsprosessen. Du får i så fall et uforpliktende tilbud fra tre relevante kandidater. Deretter kan du invitere dem hjem på befaring.
Bruk befaringen som en god mulighet til å spørre dem ut. Det er viktig at du føler deg trygg på at megleren kan håndtere salgsprosessen på en god måte. Hvis du ikke skal bruke en megler, kan du kontakte ulike oppgjørsselskaper. De tar i så fall over de oppgavene som megleren ville hatt, blant annet tinglysing og betaling av dokumentavgift.
