Dette bør du vite om dokumentavgift: fritak, betaling og regler

Ikke kjøp bolig før du har lest alt om fritak, betaling og regler for dokumentavgift. Her får du vite alt om dokumentavgift, inkludert hvem som er fritatt og hvem som må betale. Du får også vite hvordan du klager på avgiften ved feil, samt hvordan du søker om dispensasjon.

Hva er dokumentavgift?

Dokumentavgift er en avgift som skal betales til staten ved boligsalg. Det er vanlig praksis at kjøper betaler dokumentavgift. Det er imidlertid ingen lover eller regler som sier at avgiften ikke kan betales av selger.

Det er viktig at du som kjøper inkluderer avgiften i ditt budsjett. Banken pleier å ta høyde for dokumentavgiften når de utarbeidet finansieringsbeviset ditt. Det kan derfor være lurt å starte boligjakten med å skaffe deg et finansieringsbevis som dokumenterer hvor mye du kan låne. Da stiller du også sterkere i budrunden, ettersom selger kan føle seg trygg på at du kan betale for deg.

Avgiften er på 2,5 % av kjøpesummen. Du finner estimat både i boligannonse og i salgsprospekt. Estimatet er basert på prisantydning. Du må imidlertid ha i bakhodet at den reelle summen kan være annerledes, dersom boligen blir solgt over eller under prisantydning.

Hvordan betale dokumentavgift

Kjøper eller selger må betale avgiften ved tinglysing av dokumentet som bekrefter at boligen er overført til ny eier. Kostnadene rundt tinglysingen må også betales. Akkurat som for dokumentavgiften, er det som oftest kjøper som dekker disse kostnadene.

Megleren har som regel ansvaret for å passe på at dokumentavgiften blir betalt. Kjøper overfører kostnadene til en konto som eiendomsmegleren disponerer. Megler vil deretter bruke disse pengene på å betale avgiftene.

Dokumentavgift når du kjøper bolig direkte fra selger

Hva om selger ikke bruker megler? Stadig flere velger å selge boligen selv ved hjelp av tjenester som for eksempel Propr. Det er i så fall oppgjørselskapet eller advokaten til selgeren som ansvaret for å betale dokumentavgift. Et oppgjørsselskap tar på seg ansvaret for oppgaver som oppgjørsavdelingen til megleren vanligvis tar seg av, deriblant tinglysing og dokumentavgift.

Dokumentavgiften beregnes fra markedsverdien også når boligen blir solgt direkte fra selger til kjøper, uten bruk av megler. Det vil si at boligen ikke ligger ute på det åpne markedet. I slike tilfeller vil dokumentavgiften være basert på hva selger hadde fått på det åpne markedet.

For eksempel, la oss si at du ønsker å selge sommerhuset ditt videre til en god kompis eller familiemedlem for en hyggelig pris. Markedsverdien på sommerhuset er 1,5 millioner, men du selger den for 800 000 kr. Dokumentavgiften vil i så fall være 2,5 % av 1,5 millioner, selv om kjøpesummen var på knappe 800 000 kr.

Hvem må betale dokumentavgift?

Dokumentavgift gjelder for salg av bolig, fritidsbolig, næringseiendom og landbrukseiendom. Med andre ord, dokumentavgiften gjelder for alle typer fast eiendom. Det finnes imidlertid enkelte unntak som gjør at du slipper å betale dokumentavgift. Disse skal vi nå se nærmere på.

Slik får du fritak fra dokumentavgift

I enkelte tilfeller kan du få fritak fra dokumentavgift eller betale et mindre beløp. Fritaket gjelder blant annet for nyoppført bygning på eiendom eller du arver boligen. Du får som regel fritak dersom eiendoms- eller boligsalget gjelder:

• Ektefeller
• Felles bolig
• Samboerskap
• Dødsfall
• Andelseiere
• Aksjelag
• Arv som følger arvelovens regler

Hovedregelen tilsier at ektefeller slipper dokumentavgift ved overføring av eiendom seg imellom. Det gjelder for både særeie og felleseie. Samboere må betale full dokumentavgift om de overfører eiendom seg imellom i løpet av partnerskapet.

Dokumentavgift ved arv

Du trenger ikke å betale dokumentavgift for fast eiendom som du arver, så sant arvelovens regler blir fulgt. Det betyr at hvis noen dør, så slipper arvtakerne å betale dokumentavgift. Du som privatperson må imidlertid betale full dokumentavgift ved testamentarv. Dersom eiendommen går til en forening, stiftelse eller det offentlige, så frafaller avgiften.

Du må også betale full dokumentavgift ved forskudd på arv, ettersom forskuddet betraktes som en gave. Det gjelder for hus, leiligheter, hytter og andre typer fast eiendom. Dette er viktig å være klar over, dersom du ønsker å dele ut forskudd på arv. Tenk deg nøye om før du gjør det, særlig om du skal fortsette å bo i boligen som du ønsker å overføre.

Fritak for andelseiere

Andeler i borettslag kan overføres fritt for dokumentavgift, ettersom andelene ikke regnes for å være fast eiendom. Det betyr at andelene kan skifte eierskap, uten denne ekstra avgiften. Oppløsning av sameie er også fritatt for dokumentavgift, så sant verdien mellom sameierne ikke endrer seg. Endrer verdien seg, påfaller det dokumentavgift for den ekstra delen.

Er du usikker på forskjellen mellom sameier og andelsbolig? Kort fortalt, så betaler du for en andel av boligen i andelsbolig. Andelsbolig kalles også for borettslag. Andelsboliger har som regel felles avgifter og gjeld som kommer i tillegg til boliglånet.

Dersom du kjøper en leilighet eller bolig i et sameie, vil du eie din del av sameiet. I tillegg eier du fellesarealer sammen med de andre i sameiet. Fellesarealer kan for eksempel være uteområde, trapper og ganger. Det er vanlig å måtte betale en fast sum i måneden mot drift av disse fellesarealene.

Hvordan søke om fritak for dokumentavgift

Det er Skatteetaten som gir fritak for dokumentavgift og behandler søknader om fritak. Hvis du ikke er fornøyd med hvordan Skatteetaten behandlet sin søknad om fritak, kan du sende saken videre til Skattedirektoratet. Du må imidlertid være obs på at du må betale gebyr for tinglysing, selv om du slipper dokumentavgiften.

Hvordan beregne dokumentavgift: kalkulator på nett

Du kan bruke en dokumentavgift-kalkulator på nett for å regne ut kostnaden. Det er også mulig å sjekke hva dokumentavgiften kommer på ved å lese i prospektet. Alternativt kan du regne det ut selv ved å finne ut hva 2,5 % av prisantydningen er – svaret er hva du må betale i dokumentavgift, så sant boligen blir solgt for den antatte prisen.

Klage på dokumentavgift

Du kan klage på dokumentavgiften om du mener den er feilberegnet. Det er i så fall Kartverket som skal motta klagen. Det er nemlig dem som krever inn avgiften i første omgang. Du må sende inn klagen skriftlig. I brevet skal du begrunne nøye hvorfor du mener at avgiften er feil. Det holder altså ikke å bare sende et generelt ønske om at avgiften skal beregnes på nytt. Du må kunne vise spesifikt til hva som er galt i beregningen.

Du kan benytte deg av en advokat for å rådføre deg om dokumentavgift og tinglysing, for eksempel ved arveoppgjør. Advokater som spesialiserer seg på eiendom har nemlig inngående kjennskap til fritak av dokumentavgift, og de kan enkelt finne ut av hva som gjelder for nettopp deg.

Det du som selger må vite om dokumentavgift

Skal du selge bolig og har spørsmål rundt dokumentavgiften? En dyktig megler vil kunne veilede deg rundt gjeldende lover og regler. Det er vanlig praksis at kjøper dekker denne avgiften, men det kan også hende at dere avtaler at du som selger skal dekke den. Megler vil i så fall gi deg kontoopplysninger og frister for betaling.

Pass på at du velger en dyktig megler som du kan stole på. Vi anbefaler å bruke en anbudstjeneste for å finne en dyktig og lokal megler som har inngående kjennskap til hele salgsprosessen. Du får i så fall et uforpliktende tilbud fra tre relevante kandidater. Deretter kan du invitere dem hjem på befaring.

Bruk befaringen som en god mulighet til å spørre dem ut. Det er viktig at du føler deg trygg på at megleren kan håndtere salgsprosessen på en god måte. Hvis du ikke skal bruke megler, kan du kontakte ulike oppgjørsselskap. De tar i så fall over de oppgavene som megler ville hatt, blant annet tinglysing og betaling av dokumentavgift.