Selge bolig selv uten megler: Lønner det seg?

Vil du selge bolig selv, uten å bruke eiendomsmegler? Privat boligsalg kan virke komplisert. Men med riktig veiledning og med noen smarte tips kan du spare både tid og penger. Vi har laget en guide med viktige steg, pris og annet som du bør sette deg inn i på forhånd. Da kan du føle deg trygg på at boligsalget blir en suksess. Vi hjelper deg også med å vurdere om du bør selge huset privat eller få hjelp av megler.

Pris og kostnader for å selge bolig selv vs. eiendomsmegler

Hvis du for eksempel skal selge en eiendom for 5 millioner kroner ved hjelp av en eiendomsmegler, må du belage deg på kostnader på minst 126 000 kroner eller mer. Selger du derimot boligen selv, kan du spare mellom 40 000 og 80 000 kroner.

Samtidig må du være obs på at du kan tape penger ved at du får en lavere salgssum for eiendommen. Det betyr at du totalt sett taper penger. Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) får boligselgere som bruker eiendomsmegler høyere pris enn dem som selger eiendommen privat. Faktisk får meglerne så mye som 26 % høyere salgspris i snitt, ifølge undersøkelsene som NEF referer til.

Det er altså veldig viktig at du tenker godt gjennom beslutningen din før du bestemmer deg for å selge bolig selv, uten megler. Du bør blant annet vurdere tilstanden på boligmarkedet og hvor lett det vil være å selge boligen. Tenk også over hvor mye tid og ressurser du har å bruke på salget.

– Megleren hjelper deg med mye mer enn å sette prisvurdering og holde visninger. Vi vet hva som bør gjøres og i hvilket tempo, både når det gjelder presentasjon, styling, oppussing og fotografering og taksering, forklarer Kim Stavang Olsen, eiendomsmegler MNEF / Partner hos Aktiv Arna & Åsane.

Sett deg inn i ditt ansvar ved privat boligsalg

Det er viktig å være klar over at når du sitter med det overordnede ansvaret ved privat boligsalg. Det er din oppgave å sørge for at all relevant informasjon om boligen blir gitt til dine potensielle kjøpere. All informasjon du oppgir må være korrekt. Du må også opplyse om alle kjente feil eller mangler ved boligen, inkludert dem som er utbedret.

Dette ansvaret har du riktignok uansett, enten du skal selge bolig selv eller bruke megler. Men mange synes likevel at en eiendomsmegler gir ekstra trygghet. Megleren kan nemlig veilede deg gjennom prosessen og fortelle deg hvilken type informasjon du bør inkludere.

Ifølge avhendingsloven kan du ikke selge boligen som den er lengre. Istedenfor må du gi grundig og detaljert informasjon om tilstanden. Denne informasjonen inkluderes i salgsoppgaven, og du bør også hente inn boligsalgsrapport, det vil si en tilstandsrapport.

Det er en godkjent takstmann utarbeider tilstandsrapporten etter en grundig gjennomgang av eiendommen. En tilstandsrapport skal beskrive og vurdere en eiendom basert på byggverk og bygningsdeler. Takstmannen må følge en nøye spesifisert sjekkliste hvor han må ta stilling til behov for fornyelse, vedlikehold og reparasjoner.

Tilstandsrapport er ikke lovpålagt ved boligsalg, men det anbefales på det sterkeste. Rapporten gir deg muligheten til å avdekke feil og mangler ved boligen. Kjøperne kan dermed føle seg tryggere på kjøpsbeslutningen.

De vet at du har undersøkt husets eller leilighetens tilstand grundig. Mange eiendomsmeglere samarbeider med takstmenn og kan skaffe deg en god pris. Du må finne en anbefalt takstmann på egen hånd, hvis du skal selge eiendom selv.

Skjulte feil og mangler ved privat eiendomssalg

Likevel kan det dukke opp skjulte feil og mangler. Du som boligselger kan bli holdt økonomisk ansvarlig for dem i opptil fem år i etterkant av boligsalget. Akkurat dette gjelder for alle, enten det er privat boligsalg med advokat eller salg på det åpne markedet med megler. Dersom du går til innkjøp av en boligselgerforsikring, vil forsikringsselskapet ditt ta seg av eventuelle reklamasjonskrav.

De tar seg av all kommunikasjon, behandler klagen og dekker alle kostnader på skjulte feil og mangler som koster mer enn 10 000 kroner og som du ikke «burde ha vært klar over». Dersom det koster under 10 000 kroner, må boligkjøper selv ta kostnadene.

Boligkjøper kan ikke reklamere for noe som selger har opplyst om på forhånd. Han eller hun kan heller ikke klage på som burde vært forventet med tanke på eiendommens alder og synlige tilstand.

Slike forsikringer tilbys normalt av eiendomsmeglere. Hvis du skal selge bolig selv, kan du kjøpe den via advokaten eller oppgjørstjenesten som du har valgt. Du kan også kjøpe den via Propr.no og lignende tjenester.

Boligselgerforsikring er en investering i egen trygghet, ettersom du sikrer deg mot potensielt kostbare reklamasjonssaker. Den gir også en trygghet til boligkjøper, da de vet at forsikringsselskapet raskt ordner opp om det skulle være noe.

Usikker på om du skal hyre en eiendomsmegler eller ikke? Fyll ut skjemaet på våre sider og motta tre gratis tilbud fra eiendomsmeglere i hele landet, helt uforpliktende!

Les også

Her kan du finne en anbefalt takstmann nær deg

Få hjelp til å selge hus eller leilighet selv

Det finnes mange nettjenester som hjelper dem som ønsker å selge eiendom selv. Tjenester som Propr tilbyr ulike pakkeløsninger. Dermed kan du velge nøyaktig hva du trenger hjelp til og betale deretter. Full pakke koster ca. 30 000 kroner, og du sparer penger ved å bestille alle tjenestene samlet. Alternativt kan du velge grunnpakken til ca. 20 000 kroner.

Har du allerede funnet en kjøper og trenger bare hjelp med oppgjøret? I så fall kan du bruke en oppgjørstjeneste. Både Propr og eiendomsmeglere tilbyr oppgjørstjenester, og de koster ca. 10 000 kroner ved salg av standard hus eller leilighet.

Enkelte advokatkontorer og meglerkontorer driver oppgjørstjenester på nett, der du får hjelp med kun oppgjør, salgskontrakt og tinglysing til ca. 10 000 kroner. Et godt eksempel på dette er oppgjør.no som drives av meglerhuset Sem & Johnsen.

Hjelp fra advokat til å selge bolig selv

Når du selger bolig selv bør du få hjelp til oppgjørsfasen. Vi anbefaler ikke at du håndterer oppgjøret selv. Det beste er å bruke en profesjonell tredjepart til å sikre at kontrakten blir rett og at pengene overføres på en forsvarlig måte. En advokat kan bistå med hele eiendomssalget eller deler av det.

Advokaten kan også formalisere avtaleinnholdet i en kjøpekontrakt, samt hjelpe med det økonomiske oppgjøret. Mange kjøpere er skeptiske til å gjøre et såpass stort kjøp uten eiendomsmegler. En advokat kan derfor bidra til å øke tryggheten mellom deg og kjøper. Advokat koster mellom 10 000 og 20 000 kroner.

Les også

Vil du spare penger på boligsalg? Her er de 10 billigste meglerne

Verdivurdering og prisantydning

Du må kartlegge hvor mye du kan få for boligen din før du legger den ut for salg. Det er mange faktorer som kan ha en innvirkning på din boligverdi. Du stiller mye mer forberedt dersom du setter deg inn i disse. Prisantydningen settes på grunnlag av eiendomsverdien.

Beliggenheten har enormt mye å si på verdien av en bolig. En bolig med gode solforhold i et rolig nabolag er mye mer ettertraktet enn en bolig med lite sol og mye støy. Likeledes kan eksterne faktorer som bussforbindelser og nærhet til skoler og rekreasjonsområder øke verdien på boligen din betraktelig.

En annen faktor som kan bety mye for boligverdien er fasilitetene. I Norge er det kaldt om vinteren og strømprisene er dyre. Derfor ønsker de fleste boligkjøpere muligheten til å fyre i peisen når vinterkulda setter inn.

Mange vil også ha tilgang til garasje. Da slipper de å bruke tid på å skrape is av bilen før jobb om morgenen. Samtidig er vi nordmenn glad i å være ute om sommeren. Mange er villig til å betale godt for en stor hage.

Få hjelp med å sette prisantydning ved privat boligsalg

Den enkleste måten å fastslå din boligverdi på er å skaffe en verdivurdering. Du kan få hjelp av en eiendomsmegler til å sette et prisestimat for boligen din. De fleste meglerhus tilbyr gratis verdivurdering helt uforpliktende for dem som vil selge via megler. Propr tilbyr en kalkulator på nett for deg som skal selge bolig selv og trenger hjelp med verdivurdering.

Du kan eventuelt be om e-takst fra eiendomsmegler. E-takst er på mange måter akkurat det samme som meglers verdivurdering. Forskjellen er at rapporten lagres i en database der finansinstitusjoner kan få tak i informasjonen. Det er veldig nyttig for boligkjøpere som må undersøke om de kan ta opp lån for å kjøpe eiendommen din. Denne tjenesten koster ca. 2500 – 5000 kroner.

En takstmann kan også hjelpe deg med å sette en verditakst på eiendommen. Dette gjør de som regel uansett i forbindelse med boligsalgsrapporten. Verditakst er basert på det samme som meglers verdivurdering, men den er mer utfyllende. Den tar for eksempel hensyn til boligens tekniske verdi og ikke bare markedsverdien.

Bør du kjøpe eller selge først?

Noe av det første du må ta stilling til er om du skal kjøpe eller selge eiendom først. Det gjelder enten du skal selge eiendom selv uten megler eller du hyrer inn hjelp av en eiendomsmegler. For de som skal selge foreldres bolig så er ikke dette nødvendig å tenke på.

Men for andre er dette et relevant spørsmål. Det finnes fordeler og ulemper ved begge alternativene. Her er det viktig at du finner ut hva som passer best for deg og din økonomi. Hvis du selger huset ditt før du kjøper et nytt, er det mye enklere å fastslå hvor mye du kan bruke på den nye boligen din. Du slipper i tillegg risikoen for doble kostnader.

Det kan fort bli dyrt om du ikke blir kvitt den gamle boligen din og sitter dermed med to eiendommer. Bare husk å sette en sen overtakelsesdato for kjøperen. Da gir du deg selv mer tid til å finne drømmeboligen din før du må flytte ut. På denne måten slipper du kanskje å måtte finne et midlertidig bosted, noe som du risikerer hvis du selger først.

Fordelene med å kjøpe før du selger

Dersom du derimot går andre veien og kjøper ny eiendom før du har solgt den gamle, får du mer tid til å finne det perfekte huset for deg. Kanskje rekker du til og med å flytte inn i den nye boligen din før du må være ute av den gamle, noe som gjør selve flytteprosessen enklere. Dette er et godt alternativ dersom du selger en dyrere bolig enn den du kjøper, og har nok sparepenger til å kunne betale doble kostnader i en periode.

Men husk at valget mellom å selge bolig selv vs. eiendomsmegler også spiller inn her. Privat boligsalg krever tid og innsats, men du får derimot full kontroll og potensielt lavere kostnader. En eiendomsmegler kan derimot tilby profesjonell markedsføring og håndterer ofte salgsprosessen mer effektivt. Akkurat det kan være svært viktig hvis du velger å kjøpe først og ønsker at den gamle blir solgt raskt.

Les også

Bør du selge eller kjøpe bolig først? Svaret er … det spørs!

Slik markedsfører du boligen ved privat eiendomssalg

Når du selger eiendommen din selv må du også lage en boligannonse på egen hånd. I dagens digitale verden kan du enkelt skrive en boligannonse selv og legge den ut på sider som Finn.no og lignende. Vær obs på at boligannonser koster penger. Du bør sette opp et realistisk budsjett for markedsføringen, basert på hvor lettsolgt eiendommen din er.

Men det som er enda viktigere er at du skriver en boligannonse som treffer den rette målgruppen. Husk at du velger vekk en erfaren, lokalkjent salgsmann — det vil si megleren — når du skal selge eiendom selv. Lokale meglere er i hyppig kontakt med kjøpere i området som er interesserte i lignende eiendommer som din. De vet derfor hva kjøperne ser etter, og denne kunnskapen bruker meglerne til å gjøre boligannonsen så attraktiv som mulig.

Du må vurdere hvilke målgrupper som er mest aktuelle på egen hånd hvis du skal selge bolig selv uten megler. For eksempel, har boligen flere soverom? Er det skoler eller barnehager i nærheten som kan friste småbarnsfamilier? Eller er det en rimelig bolig i pendleravstand til storbyen som kan appellere til førstegangskjøpere? Dersom du har en eiendom som trenger en unik tilnærming og dermed kan være vanskelig å selge privat, bør du vurdere å heller bruke eiendomsmegler.

Fokuser på disse egenskapene i annonsen din. Pass også på å bruke gode bilder — det er bildene som potensielle kjøpere til å slutte scrollingen og heller trykke seg inn i annonsen.

Er det lønnsomt å pusse opp huset eller leiligheten før salg?

Det er ikke alltid det lønner seg å pusse opp boligen før salg. Det er mange kjøpere der ute som ønsker å sette sitt eget preg på boligen de kjøper. Andre vil gjerne ha noe som er innflytningsklart og betaler gjerne ekstra for et nyoppusset hus. Du må selv vurdere dette med tanke på boligtype, nabolag og tilstanden på eiendommen.

Sørg likevel for å fullføre alle prosjektene du har startet på. Det er førsteinntrykket som teller, og halvferdige prosjekter pleier sjeldent å imponere. Et godt råd er å friske opp boligen med et nytt strøk maling i moderne, nøytrale farger.

Maling er relativt billig, og det er noe du enkelt kan gjøre selv. Pass på å sparkle og pusse alle stygge merker og hakk i veggen. Skru fast løse lister og dørhåndtak, samt fjern synlige ledninger. Selger du en enebolig? Vask utsiden av huset og vurder behovet for maling eller beising.

I noen tilfeller kan det lønne seg å pusse opp badet. Ved slike tilfeller kan det være hensiktsmessig å ilegge kvalitet i oppussingen av badet. Små detaljer, som for eksempel mikrosement på overflater, kan utgjøre store forskjeller.

Skal du gjøre dette er det viktig at du benytter deg av fagfolk og at badet følger alle forskrifter. Dette kan gjøre kunder ekstra betalingsvillige. Men det lønner seg generelt sett sjeldent å sette i gang med kostbare renoveringsprosjekter som for eksempel oppussing av bad og kjøkken.

En lokalkjent eiendomsmegler kan gi gode råd og tips om hva du bør gjøre. Du må derimot gjøre litt research og ta egne avgjørelser hvis du skal selge bolig selv. Sammenlign hva det vil koste for oppussingsarbeidet med hvor mye boligverdien kommer til å øke. Går vinningen opp i spinningen? Eller kommer du til å sitte med større fortjeneste?

Gjør eiendommen klar til visning

Du er klar til å begynne å tenke på visning når du har gjort ferdig alle småjobbene på eiendommen. Eiendomsmegleren kommer vanligvis med mange gode tips og råd til hvordan boligen bør styles. Her har vi samlet noen gode tips til deg som skal selge hus eller leilighet selv. Først og fremst ønsker du å skape et så åpent og rent uttrykk som mulig.

Derfor bør alt av unødvendig møblement og innredning fjernes. Fjern gardiner og gulvtepper, og gjem bort alle personlige bilder og eiendeler. Pynt gjerne sofaen med noen matchende pynteputer, og fjern sko og jakker fra gangen. Sørg for at det er rent og ryddig. La potensielle kjøpere få forestille seg hvordan de selv kan ha det hvis de flytter inn.

Hvis du synes det er vanskelig med interiør, kan du ansette en boligstylist. En boligstylist er ekspert på å få boligen din til å fremstå best mulig. Stylistene kan ofte vise til salgspriser der boligene de stylet ble solgt til langt over takst. Den rette stylisten kan derfor være vel verdt utgiften han eller hun bringer.

Når du selger bolig selv og holder dine egne visninger, er det ekstremt viktig at du setter deg inn i hva kjøperne sjekker underveis. Sørg for å ha nok informasjon om boligen til å svare på alle potensielle spørsmål. Vær alltid imøtekommende, trygg og rolig. Det er viktig at du klarer å holde deg profesjonell selv om en potensiell kjøper kanskje kommer med kritikk.

Pynt gjerne litt i boligen din før visning. Sett ut en kokebok og litt kruspersille på kjøkkenbenken. Glem heller ikke uteområdet. En nyklipt plen og et ny-stelt blomsterbed kan gjøre mye på førsteinntrykket.

Slik foregår budrunden når du skal selge bolig selv

Etter at du har gjennomført visninger er det tid for budrunden. Her er det viktig å ha en forståelse for de viktigste reglene rundt bud og budrunder. Det første du må vite om bud er at alle bud er bindende. Budgiveren setter en frist for hvor lenge budet skal stå. Han eller hun kan kun løses fra dette budet dersom du avslår eller ikke svarer før fristen har gått ut. Her er det viktig å være klar over at dette også gjelder eventuelle motbud fra selger.

Ellers står du fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud. Du er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på din bolig. Det betyr at du står fritt til å selge til hvem som helst. Du trenger ikke å selge til høystbydende, hvis du ikke vil det. Hvis du aksepterer et bud, kan du ikke ombestemme deg i etterkant. I det øyeblikket en budgiver mottar din aksept, inngås det en juridisk bindende avtale. Du bør derfor være sikker på at du ikke kommer til å motta noen høyere bud før du aksepterer.

Det er vanligvis eiendomsmeglerens oppgave å holde budrunden. Du må derfor passe på at alt går riktig for seg om du skal selge bolig og annen fast eiendom selv. Alle budene må for eksempel være skriftlige, slik at det ikke kan oppstå ord-mot-ord konflikter i etterkant. Oppgjørstjenester og Propr kan også holde budrunder ved privat boligsalg.

Konklusjon: Dette må du vite om privat eiendomssalg

Mange synes det er en god løsning å selge eiendom selv, uten å bruke megler. Det gjelder spesielt for dem som har en lettsolgt bolig i et ettertraktet område. Samtidig er det viktig at du tenker deg nøye om. Privat boligsalg kan kreve en del tid, og du kan risikere å få en lavere salgssum. Det finnes imidlertid forskjellige verktøy og tjenester som gjør det litt enklere å selge bolig selv. Lykke til!