Selge bolig uten megler

Skal du selge boligen din, men du ønsker ikke å benytte deg av en eiendomsmegler? Denne artikkelen er vår guide til deg som ønsker å selge boligen din selv.

Ditt ansvar ved boligsalg

Det er viktig å være klar over at når du selger boligen din, sitter du med det overordnede ansvaret. Det betyr at det er din oppgave å sørge for at all relevant informasjon om boligen blir gitt til dine potensielle kjøpere, at all informasjon du oppgir er korrekt, og at det ikke er noen skjulte feil eller mangler ved boligen.

Forbrukerrådet har avdekket at hele 70 prosent av solgte boliger i Norge har feil og mangler, og halvparten av disse oppdages ikke før det har gått seks år. Dette innebærer at du kan bli satt ansvarlig for betydelige erstatningskrav lenge etter du solgte boligen din. Dersom du hyrer en eiendomsmegler fraskriver du deg ikke ansvaret, men med en profesjonell aktør på laget er det lettere å tråkke utenfor de vanlige fellene.

Likevel er det ting du som selger kan gjøre for å hindre konflikt på lang sikt. Dersom du går til innkjøp av en eierskifteforsikring, vil forsikringsselskapet ditt dekke alle kostnader ved betydelige feil og mangler ved boligen dersom det skulle oppstå konflikt mellom deg og kjøper, gitt at dette er informasjon du ikke «burde ha vært klar over».

Det anbefales også at du hyrer en takstmann til å gjennomgå eiendommen og utarbeide en tilstandsrapport. En tilstandsrapport skal beskrive og vurdere en eiendom basert på byggverk og bygningsdeler. Takstmannen må følge en nøye spesifisert sjekkliste hvor han må ta stilling til behov for fornyelse, vedlikehold og reparasjoner. Tilstandsrapport er ikke lovpålagt ved boligsalg, men det anbefales på det sterkeste. Rapporten gir deg muligheten til å avdekke feil og mangler ved boligen, og dersom ingen oppdages gir det kjøpere en forsikring om at du har undersøkt boligens tilstand, noe som skaper trygghet.

Usikker på om du skal hyre en eiendomsmegler eller ikke? Fyll ut skjemaet på våre sider og motta tre gratis tilbud fra eiendomsmeglere i hele landet, helt uforpliktende!

Skaff en verdivurdering

Når du har satt deg inn i ansvaret du har som boligselger, bør du gå videre til å kartlegge hvor mye du kan få for boligen din. Det er mange faktorer som kan ha en innvirkning på din boligverdi, og du stiller mye mer forberedt dersom du setter deg inn i disse.

Beliggenhet har enormt mye å si på verdien av en bolig. En bolig med gode solforhold i et rolig nabolag er mye mer ettertraktet enn en bolig med lite sol og mye støy. Likeledes kan eksterne faktorer som bussforbindelser og nærhet til skoler og rekreasjonsområder øke verdien på boligen din betraktelig.

En annen faktor som kan bety mye for boligverdien er fasilitetene. I Norge er det kaldt om vinteren og strømprisene er dyre, derfor ønsker de fleste boligkjøpere muligheten til å fyre i peisen når vinterkulda setter inn. Mange vil også ha tilgang til garasje, så de slipper å bruke tid på å skrape is av bilen før jobb om morgenen. Samtidig er vi nordmenn glad i å være ute om sommeren, og mange er villig til å betale godt for en stor hage.

De fleste boligkjøpere ønsker også et hus som ikke har et altfor stort vedlikeholdsbehov. Her spiller byggeår og byggemateriale en stor rolle. Et nytt hus har gjerne et mye mindre vedlikeholdsbehov enn et gammelt et, og et murhus krever mindre vedlikehold enn et trehus. Å avdekke vedlikeholdsbehovet er en fin måte å fastslå boligverdien din på.

Den enkleste måten å fastslå din boligverdi på er likevel å skaffe en verdivurdering. Du kan hyre en eiendomsmegler til å komme og se på alle faktorene som har en betydning, og gi deg et estimat på hvor mye du kan få for boligen din. De fleste meglerhus tilbyr gratis verdivurdering helt uforpliktende.

Bør du kjøpe eller selge først?

Er du usikker på om du skal selge boligen din før du kjøper en ny? Det finnes fordeler og ulemper ved begge alternativer, så her er det viktig at du finner ut hva som passer best for deg og din økonomi.

Hvis du selger huset ditt før du kjøper et nytt, er det mye enklere å fastslå hvor mye du kan bruke på den nye boligen din. Du slipper i tillegg risikoen for doble kostnader dersom du ikke blir kvitt den gamle boligen din i tide, og sitter med to eiendommer. Bare husk å sette en sen overtakelsesdato for kjøperen og gi deg selv mer tid til å finne drømmeboligen din selv, før du må flytte ut. På denne måten slipper du kanskje å måtte finne et midlertidig bosted, som er noe du risikerer når du selger først.

Dersom du derimot går andre veien og kjøper ny bolig før du har solgt den gamle, får du mer tid til å finne det perfekte huset for deg. Kanskje rekker du til og med å flytte inn i den nye boligen din før du må være ute av den gamle, noe som gjøre selve flytteprosessen enklere. Dette er et godt alternativ dersom du selger en dyrere bolig enn den du kjøper, og har nok sparepenger til å kunne betale doble kostnader i en periode.

Oppussing

Det er ikke alltid det lønner seg å pusse opp boligen før salg. Det er mange kjøpere der ute som ønsker å sette sitt eget preg på boligen de kjøper, og da kan det være umotiverende å betale ekstra for et nyoppusset hus. Sørg likevel for å fullføre alle prosjekter du har startet på. Det er førsteinntrykket som teller, så sørg for å ikke gi potensielle kunder noen feil å henge seg opp i.

Et godt råd er å friske opp boligen med et nytt strøk maling i moderne, nøytrale farger. Maling er relativt billig, og det er noe du enkelt kan gjøre selv. Pass på å sparkle og pusse alle stygge merker og hakk i veggen. Skru fast løse lister og dørhåndtak, og fjern synlige ledninger.

OBS: Selger du en enebolig? Vask utsiden av huset og vurder behovet for maling eller beising.

I noen tilfeller kan det likevel lønne seg å pusse opp badet. Mange boliger, spesielt eldre bygårdsleiligheter i Oslo, har veldig gamle bad, og ettersom bad er et veldig dyrt rom å pusse opp søker mange et ferdigoppusset bad. Skal du gjøre dette er det viktig at du benytter deg av fagfolk og at badet følger alle forskrifter. Dette kan gjøre kunder ekstra betalingsvillige.

Gjør klart til visning

Når du har gjort ferdig alle småjobbene i huset, er du klar til å begynne å tenke på visning. Det er mange enkle grep du kan gjøre i boligen din for å gi et godt førsteinntrykk.

Først og fremst ønsker du å skape et så åpent og rent uttrykk som mulig, derfor bør alt av unødvendig møblement og innredning fjernes. Fjern gardiner og gulvtepper, og gjem bort alle personlige bilder og eiendeler. Pynt gjerne sofaen med noen matchende pynteputer, og fjern sko og jakker fra gangen. Sørg for at det er rent og ryddig, og la de besøkende få forestille seg hvordan de selv kan ha det når de flytter inn.

Hvis du synes det er vanskelig med interiør, kan du ansette en boligstylist. En boligstylist er ekspert på å få boligen din til å fremstå best mulig, og kan ofte vise til salgspriser langt over takst. Den rette stylisten kan derfor være vel verdt utgiften han eller hun bringer.

Når du selger boligen din selv og holder dine egne visninger, er det ekstremt viktig at du setter deg inn i hva kjøperne sjekker underveis. Sørg for å ha nok informasjon om boligen til å svare på alle potensielle spørsmål, og vær alltid imøtekommende, trygg og rolig. Det er viktig at du klarer å holde deg profesjonell selv om en potensiell kjøper kanskje kommer med kritikk av boligen din.

Pynt gjerne litt i boligen din før visning. Sett ut en kokebok og litt kruspersille på kjøkkenbenken. Glem heller ikke uteområdet. En nyklipt plen og et ny-stelt blomsterbed kan gjøre mye på førsteinntrykket.

Alle bud er bindende

Etter at du har gjennomført visninger er det tid for budrunden. Her er det viktig å ha en forståelse for de viktigste reglene rundt bud og budrunder.

Det første du må vite om bud, er at alle bud er bindende. Budgiveren setter en frist for hvor lenge budet skal stå, og kan kun løses fra dette budet dersom du avslår, eller ikke svarer på budet før fristen har gått ut. Her er det viktig å være klar over at dette også gjelder eventuelle motbud du som selger gir kjøperen.

Ellers står du fritt til å akseptere eller avslå ethvert bud. Du er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på din bolig. Det betyr at du står fritt til å selge til hvem som helst dersom du av en grunn ikke ønsker å selge til høystbydende.

Hvis du aksepterer et bud, kan du ikke ombestemme deg i etterkant. I det øyeblikket en budgiver mottar din aksept, inngås det en juridisk bindende avtale. Du bør derfor være sikker på at du ikke kommer til å motta noen høyere bud før du aksepterer.

Kostnader

Du kan spare veldig mye penger på å ikke hyre en eiendomsmegler. Det er beregnet at dersom du selger boligen din via en eiendomsmegler må du belage deg på kostnader tett oppunder 100.000 kroner. Selger du derimot boligen selv, kan du spare mellom 40.000 og 80.000 kroner.

Det finnes mange nettjenester som kan hjelpe deg med boligsalget. Med tjenestene Propr eller Selvboligselv kan du velge nøyaktig hva du trenger hjelp til, og betale deretter. Velger du å benytte deg av alle tilbudte tjenester koster dette gjerne mellom 30.000 og 40.000 kroner, avhengig av boligtype og størrelse.

Når du selger boligen din må du lage en boligannonse. I dagens digitale verden kan du enkelt skrive en boligannonse selv og legge den ut på sider som FINN.no og lignende. Føler du deg i tillegg trygg på å ta egne fotografier av boligen, kan du spare noen tusenlapper på å slippe å hyre en fotograf. Vær obs på at boligannonser koster penger.

Når du selger selv, holder du også visningene dine selv. En eiendomsmegler tar gjerne 3.000 kroner for hver eneste visning, så her kan du spare mye penger. Mange kjøpere setter også pris på at selger er tilstede på visning og at de kan få svar på eventuelle spørsmål av noen som kjenner boligen. Mange boligselgere synes også at visning er det morsomste med hele boligsalget.

Hjelp fra advokat

Når du selger boligen din selv burde du likevel få profesjonell hjelp til oppgjørsfasen. En advokat kan bistå med hele eiendomssalget, eller deler av det. Du kan altså hyre en advokat til å hjelpe deg med alle de tidligere punktene, eller til å formalisere avtaleinnholdet i en kjøpekontrakt, og hjelpe med det økonomiske oppgjøret. Mange kjøpere er skeptiske til å gjøre et såpass stort kjøp uten eiendomsmegler. En advokat kan derfor bidra til å øke tryggheten mellom deg og kjøper.

Å hyre en advokat til å hjelpe med de formelle punktene i oppgjørsfasen, vil koste deg mellom 10.000 og 20.000 kroner.