En komplett guide til prisantydning: Alt du trenger å vite

Det første de fleste boligselgere ønsker å vite er prisantydning: Hva kan du få for boligen din? Hva er den verdt? Hvordan kan du øke prisen? Her får du en komplett guide til prisantydning. Vi ser nærmere på alt du trenger å vite for å få en god og realistisk verdivurdering av boligen din.

    Hvordan beregnes verdien på boligen?

    Prisantydningen vurderes i henhold til mange forskjellige forhold. E-takst er en standardisert verdivurdering som utføres henhold til gitte kriterier. E-taksten viser meglerens vurderinger, bilder og datagrunnlag. Banken din kan også få tilgang til dette dokumentet for å vurdere lån. Eksempler på viktige faktorer i verdivurderingen inkluderer:

    • Boligstandard
    • Beliggenhet
    • Størrelse
    • Solforhold
    • Støy og trafikk
    • Tilgang til kollektivtransport, skole og butikker

    Du kan dermed bruke en verdivurdering eller e-takst til å refinansiere boliglån og sjekke om boligverdien har steget de siste årene. Du mottar dokumentet per e-post en stund etter at megleren har vært på befaring. De fleste meglere tilbyr denne tjenesten gratis for deg som ønsker å selge boligen din.

    Det finnes også forskjellige boligkalkulatorer på nett som gir et estimat av boligprisen. Det er viktig å påpeke at disse ikke er tilstrekkelige ved salg og refinansiering, men kalkulatorene kan gi deg verdifull innsikt i utviklingen på boligmarkedet de siste årene.

    Tilstandsrapport kan påvirke prisantydning

    Megleren vil kunne rådføre deg på befaringen om tiltak som kan påvirke verdivurderingen, slik at du får en så høy prisantydning som mulig når boligen legges ut for salg. Det er vanlig at prisantydningen også vurderes opp mot en tilstandsrapport som utføres av takstmannen. Det er ikke obligatorisk med tilstandsrapport, men vi anbefaler allikevel denne tjenesten til deg som skal selge bolig.

    En tilstandsrapport øker tilliten hos kjøper og kan gi prisøkning, ettersom den kartlegger boligens tekniske tilstand. Det gjør det mulig å oppdage skjulte feil og mangler, samt reduserer sannsynligheten for konflikter og misforståelser. Den vanligste formen for tilstandsrapport i forbindelse med salg kalles for boligsalgsrapport.

    Ifølge Merete Christensen Bernau, Direktør Eierskifte Protector Forsikring, kan salgsprisen øke med hele 3-5 % ved å få en boligsalgsrapport fra takstmannen. Folk er rett og slett villige til å bruke mer penger på boliger når rapporten er på plass. Det er viktig at du ikke forveksler tilstandsrapport med verdivurdering. Verdivurderingen er mindre omfattende og oppdager ikke nødvendigvis skjulte feil og mangler.

    Uteområdet og fasaden påvirker prisantydning

    Førsteinntrykket er veldig viktig, og du bør derfor ikke glemme tomten og uteområdet når du skal klargjøre boligen for både fotografering og visning. Tenk at folk ikke bare skal like boligen – de skal forelske seg i den og virkelig ville bo der! Små grep som hagelykter og koselige sittegrupper kan utgjøre en stor forskjell.

    Vi anbefaler at du vasker fasaden om den er skitten, samt skraper av, pusser og maler trebord som ser shabby ut. Du trenger ikke nødvendigvis å male hele boligen, så sant du bruker samme maling som sist gang. På samme måte bør blomsterbed friskes opp, og ugress bør lukes og fjernes.

    Hva vektlegger megleren?

    Enkelte faktorer teller mer enn andre, så hva legger egentlig megleren vekt på når de kommer med en prisantydning? Mange mener at det er beliggenheten som er viktigst. Selve boligen har selvsagt også mye å si, for eksempel antall rom, størrelse og teknisk tilstand.

    Megleren tenker også nøye over forhold som mulige kjøpere vil sette pris på, for eksempel balkong, stort uteområde, solforhold og nærhet til skole, barnehage og butikker. Boligmarkedet er hele tiden i utvikling, og det er derfor viktig å ha megler som følger med i tiden og vet hva kjøperne ønsker seg. Selv om nabohuset som er veldig likt ditt ble solgt for en gitt sum et par-tre måneder siden, er det ikke sikkert at du får den samme prisen.

    Faktorer som kan dra ned prisantydningen er støy og trafikk rett ved boligen. For eksempel, selv om to leiligheter i samme bygg er helt like kan prisen variere om den ene vender ut mot en trafikkert vei med utsikt inn i en betongvegg og den andre vender ut mot en hage og flott utsikt over havet.

    Kjøperne bestemmer prisen

    Det er kjøperne som bestemmer prisen på boligmarkedet når alt kommer til alt. Boligmarkedet er et fritt marked, og det er viktig at boligprisen er attraktiv for målgruppen. Du må ha i tankene at boligen konkurrerer med andre boliger i samme prissjikt og område – er prisen altfor høy, blir boligen din fort valgt vekk til fordel for andre.

    Det er derfor svært viktig at prisantydningen har en god balanse mellom verdi og kvalitet. Det lønner seg heller ikke å sette prisantydningen for lav. Kjøperne i dag lar seg ikke lure av «lokkepriser», og de oppdager raskt hva lignende boliger går for i samme område.

    Du bør heller ikke la deg lokke av eiendomsmeglere som gir deg en for høy prisantydning. Du bør spørre deg hvorfor om en eiendomsmegler gir deg en prisantydning som ligger langt over vurderingene til andre meglere. Du bør få en prisantydning som er mest mulig nøyaktig, ikke høyest – det er som sagt kjøperne som bestemmer prisen.

    Har årstiden noe å si for prisantydningen?

    Selv om årstiden ikke nødvendigvis har noe å si for selve verdivurderingen av boligen, kan det allikevel ha litt å si for hvilken pris du kan forvente å få på budrunden. Generelt sett er det vanlig at boligprisene øker på nyåret og våren, men dette kan variere etter lokale forhold.

    Eiendomsmegleren vil kunne rådføre deg om et strategisk tidspunkt å legge boligen ut for salg, dersom du tror at timingen er viktig. Årstiden har mindre å si for en liten leilighet uten uteområde. Har du en villa med praktfull hage som virkelig kommer til sin rett om sommeren når alt står i full blomst, så kan det hende at det er smart å vente til våren.

    Du trenger ikke å godta for lave bud

    Du må selv vurdere om det er gunstig å selge boligen for en lavere pris enn forventet, eller om du vil avvente, gjøre boligen mer attraktiv eller legge ut boligen for salg på et senere tidspunkt. Du er ikke forpliktet til å godta bud som du synes er for lav, på samme måte som kjøperne kan by akkurat det de vil. Det er vanlig at enkelte legger inn veldig lave bud for å få i gang en forhandling.

    Det er opp til deg som selger om du vil komme kjøper i møte med et motbud eller avslå blankt. Noen ganger er budet altfor lavt i forhold til boligens verdi, men enkelte ganger kan lave bud indikere at boligen er priset for høy. Det vil være en individuell vurderingssak som du må ta skulle det oppstå. Megleren vil kunne rådføre og veilede deg.

    Det er ikke mulig å treffe nøyaktig med prisantydning, selv om dagens eiendomsmeglere gjør et grundig arbeid. Boligmarkedet styres av tilfeldigheter som hvilke andre boliger som selges samtidig i nærheten av deg, og etterspørselen kan også variere i henhold til det som skjer i samfunnet ellers. For eksempel, det kan bli vanskelig å vurdere prisen om boligmarkedet er i kraftig vekst eller fall.

    Hva om boligen ikke blir solgt?

    Selv om det kan være fristende å sette ned prisen om boligen ikke blir solgt og budene er for lave, anbefaler vi å prøve en rekke andre tiltak før du gjør dette. Vi har allerede nevnt at du kan gjøre boligen mer attraktiv, fremfor å godta et bud du synes er for lavt – og det er her boligstyling kommer inn i bildet.

    Boligstyling kan være akkurat det som skal til for å appellere til kjøperne i områder med tøff konkurranse og for å få fart på budrunder. Et flott interiør og stilfulle bilder i annonsen kan føre til at enda flere mennesker dukker på visningen, og det kan igjen føre til at folk byr mer enn det de ellers ville ha gjort på grunn av den økte konkurransen.

    Vegg og gulv har mye å si for det helhetlige inntrykket som folk får når de kommer inn i huset. Du kommer langt ved å sparkle hull, sette opp gipsplater over strietapet, skru fast løse dørknotter og male vegger i en tidsriktig farge. Parkettgulv kan også males for å oppgradere stuen til et mer stilrent og moderne inntrykk.

    Megleren din vil kunne hjelpe deg med å velge fotografer og ansette boligstylister, samt komme med gode råd og tips til hvordan du kan forbedre boligen før dere legger den ut for salg. Det er ikke all oppussing som lønner seg, og det er ofte bare snakk om overfladiske tiltak. Ikke sett i gang med kostbar og tidkrevende prosjekter før du snakker med megleren.

    Velg en lokal megler

    Lokale meglere treffer boligkjøpere hver eneste dag på visning i det aktuelle området. Meglerne vet derfor hva kjøperne ser etter og hvordan du kan gjøre boligen din så attraktiv som mulig, samtidig som de vet hvor mye kjøperne er villige til å gi. Det gjør det enklere for en lokal megler å sette en realistisk prisantydning.

    Det betyr at hvis du skal selge en fritidsbolig, så lønner det seg å bruke en lokal megler i det området du har fritidsboligen. Det er slett ikke sikkert at en eiendomsmegler fra Oslo vet så mye om boligmarkedet på Geilo for eksempel.

    Eiendomsmegleren må likevel se boligen din og innhente relevant informasjon som tilstandsrapport fra takstmann for å kunne gi en så nøyaktig prisantydning som mulig. Meglerne har tilgang til verktøy som også lar dem sjekke hva andre boliger i nabolaget blir solgt for før det blir offentliggjort. Alt dette veies opp mot meglerens lokalkunnskap når de setter en prisantydning.

    Hent inn prisantydning fra flere meglere

    I tillegg til prisantydning, ønsker mange selgere å få et godt pristilbud fra selve megleren. Det er imidlertid viktig å påpeke at du må ha en god balanse mellom pris og kvalitet. Det hjelper ikke at megleren er billig, dersom du ikke får ønsket pris for boligen din. Til syvende og sist er det summen du får for boligen din og ikke prisen på megleren som avgjør hvor vellykket salget blir.

    Vi anbefaler å hente inn prisantydning fra flere meglere for å få et bedre sammenligningsgrunnlag. Du bør ha løpende dialog med dem, samt be dem forklare hva som ligger til grunn for vurderingen. Du kan også legge «jobben» ut for anbud og la meglerne konkurrere om deg. I tillegg til prisantydning, bør du også se etter følgende når du skal velge megler:

    • Lokalkunnskap og erfaring
    • Personlighet og servicevillighet
    • Tid og tilgjengelighet

    Det er viktig å velge en megler som er flink med mennesker og som har kunnskap nok til å svare på spørsmål om nærmiljøet. Et lite tips er å dra på visninger i området for å se på forskjellige meglere mens de gjør jobben sin. Finner du en du liker veldig godt, kan du spørre om vedkommende vil komme på befaring hos deg.