Alt om e-takst

E-takst – eller elektronisk takst – er et verktøy som benyttes for å fastslå salgsverdien av en bolig. E-takst er i dag den standardiserte måten å utarbeide en verdivurdering på, etter det ble innført som bransjestandard i 2016.

    Kort om e-takst

    Det er eiendomsmegleren som i sammenheng med sin verdivurdering gjennomfører en e-takst av boliger. Det er flere grunner til at boligeiere ønsker å få en e-takst. Det er sentralt å få en verdivurdering dersom man skal selge boligen sin, men det er også vanlig å be om en e-takst dersom man skal refinansiere lånebetingelser. Også ved arveoppgjør, skilsmisse og kausjon er det vanlig å be om en e-takst.

    Dersom du skal selge boligen din, anbefaler vi deg å få flere meglere til å forme en verdivurdering. Forskjellige meglere kan nemlig finne frem til vidt forskjellige verdier, derfor kan det lønne seg å få flere synspunkter.

    Usikker på hvilken megler du skal gå for? Slik velger du eiendomsmegler.

    Dette ser man etter i en e-takst

    Det er mange forskjellige faktorer som må tas hensyn til når en eiendomsmegler utfører en e-takst. Det er nemlig ikke bare selve boligen som avgjør verdien av eiendommen. I dette avsnittet vil vi nevne de viktigste punktene for å fastslå boligverdien.

    Beliggenhet

    En eiendoms beliggenhet har veldig mye å si for verdien. Men hva menes egentlig med beliggenhet?

    Det finnes store forskjeller på boligpriser i forskjellige kommuner. Kvadratmeterprisen kan faktisk variere med flere titalls tusen kroner fra én kommune til en annen. I Oslo er det for eksempel ikke uvanlig at kvadratmeterprisen ligger tett oppunder 100.000 kroner, men i enkelte bydeler kan den også ligge på det dobbelte.

    Hva slags nabolag boligen ligger i er også sentralt her. Befinner boligen seg i et etablert boligområde, eller avsides til? Har eiendommen gode solforhold? Hvordan er støynivået, ligger det en trafikkert vei i nærheten?

    Service- og kollektivtilbud i nærheten kan også bidra med å dra opp boligverdien betraktelig.

    Fasiliteter

    Et annet sentralt punkt ved verdivurdering er hva slags fasiliteter eiendommen besitter. Hva slags fasiliteter som forventes avhenger veldig av hva slags boligtype det er snakk om. I en enebolig vil det for mange være ekstremt viktig med vedfyring og garasje for vinteren, samt veranda / terrasse, hage og lignende. I en leilighet er det derimot helt andre forventinger. Hvilken etasje leiligheten ligger i, graden av innsyn fra utsiden, tilgang til heis og ikke minst uteområder spiller gjerne en stor rolle i å avgjøre verdien.

    Vedlikeholdsbehov

    Et tredje avgjørende punkt i verdivurderingen er vedlikeholdsbehov. De fleste boligkjøpere ønsker ikke en bolig som krever altfor mye vedlikehold. Det er flere aspekter som kan påvirke vedlikeholdsbehovet, som for eksempel når boligen ble bygget, byggematerialet og beliggenhet. Et murhus krever adskillig mindre vedlikehold enn et trehus, og et nytt hus vil gjerne kreve mye mindre vedlikehold enn et gammelt et. Dersom boligen ligger tett på en trafikkert bilvei, vil vintersaltingen kunne resultere i et økt behov for vask og beis av boligen.

    E-takst eller tilstandsrapport?

    De fleste forbinder ordet ‘takst’ med takstmann, men det er som nevnt eiendomsmegleren som utarbeider e-taksten. Likevel har ikke takstmannens rolle blitt noe mindre viktig i boligsalget. Det anbefales likevel å hyre inn en takstmann til å utarbeide en såkalt tilstandsrapport for å forsikre seg om at det ikke finnes feil og mangler ved boligen.

    Når du selger boligen din sitter du nemlig med et enormt ansvar. Dersom det dukker opp vesentlige feil eller mangler ved boligen i etterkant av et salg, kan du bli stilt økonomisk ansvarlig i lang tid. Dersom du kan vise til en tilstandsrapport, viser du at du har gjort ditt for å forsøke å avdekke feil, noe som taler til din fordel dersom det skulle oppstå en konflikt i etterkant av salget.

    En tilstandsrapport skiller seg fra en e-takst på flere måter. Mens e-taksten brukes for å finne verdien av en bolig, brukes tilstandsrapporten kun til å kartlegge boligens tilstand. Takstmannen vil redegjøre for de tekniske spesifikasjonene ved boligen og se etter eventuelle feil og mangler. Det anbefales alltid å få både en e-takst og en tilstandsrapport når du skal selge boligen din, slik at du får kartlagt både boligens verdi og dens tekniske tilstand.

    Forskjell på e-takst og prisantydning

    E-takst ble i utgangspunktet utviklet for at bankene skal få tilgang til boligens verdi i forbindelse med refinansiering. For å unngå kunstige eller manipulerte boligverdier har bankene tilgang til alle e-takster gjort av en bolig innenfor det siste halvåret. Dette betyr i praksis at en e-takst dreier seg om den reelle verdien til en bolig.

    En prisantydning dreiser seg derimot om hva megleren vurderer at du kan få for boligen din på boligmarkedet. Noen meglere har en tendens til å gi en høyere prisantydning enn den reelle verdien slik at boligselgeren skal engasjere denne megleren.

    Gyldig i 6 måneder

    I Oslo og andre svært populære områder vil gjerne en bolig selges veldig raskt etter den blir lagt ut på markedet. Andre steder kan det ta flere måneder å selge en bolig, og da risikerer man i enkelte tilfeller at verdien på boligen forandrer seg i løpet av salgsperioden. Da kan det være nødvendig med en ny e-takst. En e-takst er gyldig i seks måneder, men dersom det skjer noe utvikling i enten nærområdet eller boligmarkedet forøvrig kan det iblant lønne seg med en ny e-takst før denne tiden har gått.

    Priser på e-takst

    Hvor mye du må belage deg på å betale for en e-takst varierer veldig. Dersom du bestiller en verdivurdering fra en eiendomsmegler i forbindelse med at du skal selge boligen din vil du gjerne få en gratis og uforpliktende e-takst. Meglerens hovedinntekt kommer fra selve salget, og dette er en strategi mange meglere bruker i håp om å bli hyret. Dersom du derimot ønsker en e-takst i forbindelse med refinansiering eller av andre grunner, kan dette koste deg mellom 4.000 og 8.000 kroner.  

    Når det dreier seg om et boligsalg er det ikke uvanlig at man skaffer både en e-takst, boligsalgsrapport og tilstandsrapport for å sikre at taksten følger de riktige retningslinjene. På denne måten vil man kunne dokumentere at verdivurderingen stemmer overens med boligens stand.

    En boligsalgsrapport forklarer hva slags stand boligen er i, og hvor lenge den vil kunne holde seg som den er uten at du behøver større vedlikeholdsarbeider. Prisen på en boligsalgsrapport avhenger av størrelsen på boligen, men koster gjerne mellom 10.000 og 25.000 kroner.

    En tilstandsrapport er på mange måter lik en boligsalgsrapport, men går mye mer i dybden. I de fleste tilfeller vil det ikke være nødvendig med en tilstandsrapport. Dette er gjerne noe en takstmann bestiller dersom han aner uråd og det er fare for at det er betydelige feil eller mangler ved boligen. En tilstandsrapport kan koste alt fra 6.000 til 20.000 kroner.