Takstmann: Komplett guide (pris, betydning, o.l.)

De fleste som skal selge bolig, vil ha behov for en takstmann. Takstmann kalles også takstingeniør og bygningssakkyndig. De hjelper deg blant annet med tilstandsrapporter i forbindelse med boligsalg (også kalt boligsalgsrapport) og forsikringssaker. Da tar de en grundig vurdering av boligens tekniske tilstand. Takstmenn setter også verditakst og lånetakst på eiendommer.

Dette bør du gjøre før takstmann kommer

Det kan være lurt å forberede seg godt før takstmannen kommer, særlig hvis du skal ha en boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst. Det du første du bør gjøre er å hente frem alle dokumenter som angår boligen din. Dette kan være dokumenter som viser at badet er pusset opp av fagfolk, ferdigattester, brukstillatelser, byggetegninger og samsvarserklæring på det elektriske anlegget.

Det kan også være greit å sørge for at boligen er noenlunde rengjort og ryddig. Takstmannen skal nemlig sjekke slike ting som sluk og rør under vasker. Det kan dermed lønne seg å rense sluket og rydde plass i skapene under servantene på bad og kjøkken, slik at takstmannen enkelt kommer til.

Dette sjekker takstmannen

• Bad og toalett – Her måler takstmannen med en fuktindikator. I tillegg sjekker han eller henne membranen i sluket og funksjonaliteten til alle kranene. Det sjekkes at dusjen fungerer, at gulvet heller riktig mot sluket og at eventuelle fliser ikke har sprekker.
• Kjøkken – Her blir det også målt etter fukt, og alle rør sjekkes. Takstmannen tar også en kikk på trykket i kjøkkenkranen og sjekker etter fukt og sprekker rundt kjøkkenvasken.
• Alle vinduer blir sjekket for alder, om de er punkterte og om det er tegn til fukt.
• Varmtvannsberederen sjekkes.
• I tillegg sjekker takstmannen loft eller krypkjeller, drenering og tak. Det kan derfor være greit å sette en stige klar.

Ulike typer taksering

Det er mange grunner til at man ønsker å få boligen taksert. En av de viktigste er kanskje at man ønsker å selge den, men mange trenger også en takst for å refinansiere boliglånet, overføre boligen til neste generasjon eller i forbindelse med en forsikringssak.

Verditakst og lånetakst utføres av en takstmann. Verditaksten ser på eiendommens markedsverdi og tekniske verdi. Teknisk verdi fastsettes på grunnlag av hva det koster å bygge en tilsvarende bolig i dag, minus eiendommens feil og mangler. Takstmannen utfører en befaring, samt vurderer relevante statistikker, beliggenhet og salgspris for tilsvarende boliger, nærhet til skoler, offentlig kommunikasjon og friluftsområder.

Lånetakst settes på grunnlag av verditakst, men den er alltid litt lavere. Det er fordi finansinstitusjoner bruker lånetaksten til å vurdere hvor mye boliglån som er trygt å innvilge for eiendommen. Markedsverdien og boligprisene kan endre seg rakst. Bankene får økt trygghet ved å sette lånetaksten lavere.

Det er viktig å være klar over at en verdivurdering ikke er det samme som en verditakst. Verditakst er heller ikke det samme som e-takst.

Les også

Slik får du verdivurdering av boligen din

Boligsalgsrapport fra takstmann

Skal du selge boligen din, må du innhente boligsalgsrapport som er en type tilstandsrapport. Rapporten utarbeides av takstmannen, og hele hensikten er å gi et så godt bilde av den tekniske tilstanden som mulig. Forskjellige typer tilstandsrapporter brukes ofte i forbindelse med forsikringsoppgjør. Skal boligen selges er det boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst som anbefales.

Boligsalgsrapporten er basert på NS 3600 som er den norske standarden for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Alle rom vurderes nøye, og det foretas også en vurdering av både det elektriske anlegget og det branntekniske. En seriøs takstmann gjør imidlertid mer enn å bare krysse av sjekklisten under befaringen. Han eller hun har god dialog med boligselger for å sikre at all relevant informasjon kommer med i rapporten.

Boligsalgsrapporten er altså som en slags grundig helsesjekk for boligen din. Den gir et detaljert bilde av boligens tilstand, fra kjeller til loft. Visste du at en grundig boligsalgsrapport faktisk kan gjøre det enklere å selge boligen din? Det høres kanskje rart ut, men det stemmer! En detaljert rapport viser potensielle kjøpere at du har alle kortene på bordet. Det skaper tillit, og tillit er gull verdt i boligmarkedet.

Egenerklæring

I tillegg til boligsalgsrapport, må du som boligselger også fylle ut et egenerklæringsskjema. Her får du muligheten til å dele alt du vet om boligen din. Har badet vært pusset opp? Skriv det ned! Har du hatt en liten vannlekkasje i kjelleren for noen år siden? Få det med! Men hvorfor er dette så viktig, spør du kanskje?

Jo, for det første gir det potensielle kjøpere et helhetlig bilde av boligen. For det andre beskytter det deg som selger. Ved å være åpen om eventuelle feil eller mangler, reduserer du risikoen for ubehagelige overraskelser og potensielle tvister etter salget. Kjøper kan ikke kreve reklamasjon for noe som du har opplyst om på forhånd, for eksempel i salgsoppgaven, boligsalgsrapporten eller egenerklæringsskjemaet.

Og du, boligsalgsrapport og egenerklæringsskjema er faktisk et krav for å få lov til å tegne boligselgerforsikring!

Les også

Så mye koster boligselgerforsikring

Tilstandsgradene

Tilstandsrapporten inneholder en mengde informasjon om boligens standard. Hvert rom og hver bygningsdel får en karakter, litt som på skolen. TG0 er toppkarakter, mens TG3 betyr at her må det gjøres noe snarest!

• TG:0 Dette er drømmetilstanden. Alt er i skjønneste orden, og takstmannen kan ikke finne en eneste ting å sette fingeren på. Det er som et nytt hus eller et som er så godt vedlikeholdt at det kunne vært nytt!
• TG:1 Her snakker vi om normale aldringstegn for en brukt bolig. Ikke noe å bekymre seg for, men verdt å notere seg.
• TG:2 Nå begynner det å bli litt mer alvorlig. Dette kan være ting som begynnende fuktskader, slitt elektrisk anlegg eller et tak som begynner å nærme seg slutten av sin levetid. Det er ikke krise enda, men du har litt arbeid i vente.
• TG:3 Dette er varsellampen som blinker rødt! Her snakker vi om alvorlige feil eller mangler som må tas tak i umiddelbart. Det kan være alt fra omfattende fuktskader til et elektrisk anlegg som er direkte farlig. TG:3 indikerer kraftige symptomer, herunder sammenbrudd og total funksjonssvikt.

Men husk at selv om boligen din har feil og mangler, betyr det ikke at alt er tapt! Tvert imot, det gir deg som selger muligheten til å være åpen og ærlig om boligens tilstand. Og for kjøpere er det faktisk en fordel – de vet nøyaktig hva de går til.

Nye begreper – si farvel til P-rom

Har du hørt at takstmenn ikke lenger bruker begrepet P-rom? Det stemmer! Bransjen har nemlig fått en real oppussing når det gjelder begreper for boligareal. Den gamle P-rom-betegnelsen kunne være litt forvirrende og ga ikke alltid et helt presist bilde av boligens brukbare areal. Istedenfor har vi fått nye, mer presise målinger på plass.

Først ut har vi BRA-i eller “internt bruksareal”. Dette er hjertet i boligen din — stua der du slapper av, soverommet der du drømmer søtt og kjøkkenet der du tryller frem kulinariske mesterverk. En eventuell utleiedel faller også under BRA-i. Kort sagt, alt det innvendige arealet du (eller leieboeren!) bruker i det daglige.

Men hva med den praktiske boden i kjelleren, gjesterommet, naustet eller kjellerstuen med egen inngang? De rommene faller inn under BRA-e eller “eksternt bruksareal”. Og la oss ikke glemme kategorien innglasset balkong! Altaner, balkonger og verandaer som er glasset inn har fått sitt eget begrep: BRA-b.

Til slutt summerer vi det hele opp i BRA totalt som da utgjør det totale bruksarealet. Disse nye begrepene gir deg en bedre forståelse av boligens faktiske areal og hvordan det er fordelt. Det betyr at du som kjøper får et tydeligere bilde av hva du faktisk får for pengene dine, og du som selger kan presentere boligen din på en mer nøyaktig måte.

Og husk – en god takstmann vil alltid kunne forklare disse nye begrepene på en måte som gir mening for deg.

Hva koster en takstmann?

Prisen på en verditakst vil naturlig nok variere avhengig av boligen og størrelsen på den. I tillegg kan det tilkomme ekstra kostnader ved innhenting av ulik dokumentasjon, som utskrift av grunnbok, målebrev, tegninger og reguleringsplaner.

Prisen vil antagelig begynne på ca. 6000 kroner for de minste boligene. Boligsalgsrapporten kan koste mellom 9000 og 25 000 kroner eller mer, avhengig av boligens størrelse. Verdi- og lånetakst er ofte inkludert i prisen. Takseringstjenester koster mer enn for eksempel e-takst fra megler ettersom undersøkelsene er mye grundigere.

Veldig mange meglere gir gratis verdivurdering, dersom du kun ønsker å få oppgitt forventet salgspris for boligen. Eiendomsmegleren vurderer boligens markedsverdi og tar ikke en full vurdering av boligens tekniske tilstand slik som takstmenn gjør. Meglers verdivurdering er basert på e-takst, men den blir ikke dokumentert like grundig. Trenger du en e-takst for å få en refinansiering må du ofte betale litt for denne.

Megler dokumenterer da alle undersøkelsene sine og lagrer e-taksten i en database. Deretter kan banker og andre finansinstitusjoner hente ut informasjon om boligverdien fra databasen. Prisen på e-takst kan komme oppi 5000 kroner, avhengig av boligens størrelse.

Det er alltid lurt å hente inn flere tilbud, slik at du kan velge en takstmann med gode priser på sine takseringstjenester.

Valg av taksering

• Salg av bolig – Her trenger du gjerne verdivurdering fra eiendomsmegleren og boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst fra takstmann. Du trenger derimot e-takst for å søke lån med sikkerhet i bolig.
• Arv eller skifte – Her er det aller mest vanlige å bruke verdi- eller lånetakst. Den første taksten forteller hva det vil koste å bygge boligen i dag. Deretter trekkes eventuelle skader og slitasje fra slik at man får et bilde av boligens markedsverdi.
• Skilsmisse/samlivsbrudd – Her hentes det gjerne inn både e-takst og en boligsalgsrapport. Dersom boligen skal overtas av den ene parten, kan det bli mer komplisert. Den som skal overta vil helst ha en så lav takst som mulig, mens den som skal kjøpes ut naturlig nok ønsker det motsatte. Da er det lurt å få hjelp av takstmenn som er uavhengige tredjeparter.
• Salg av landbruk – Her benyttes det noe som heter landbrukstakst. Dette er en takst som krever en takstmann med omfattende kunnskap om reguleringene i det norske landbruket.
• Ved skade – Her kreves det en skadetakst som er til hjelp for forsikringsselskapene når de skal beregne hva det vil koste å dekke skadene som har oppstått på boligen din.

Slik finner du en takstmann

Det finnes ingen offisiell godkjenning av takstmenn på samme måte som for eksempel eiendomsmegler og regnskapsfører. Derfor lønner det seg å foreta grundige undersøkelser før du bestemmer deg. Du kan godt sjekke og sammenligne priser for å sikre at du får et konkurransedyktig tilbud. Men bare vær obs på at den billigste ikke nødvendigvis er den beste. Det viktigste er at du velger en dyktig og seriøs takstmann.

Pass også på at du velger noen som ikke er for travle, slik at takstmannen rekker både befaring og ferdigstillelse av tilstandsrapporten i god tid før du skal legge boligen ut for salg.

Husk at du kan spare penger ved å hente inn dokumentasjonen selv. Hvis du ha takst på for eksempel enebolig eller rekkehus, trenger du dokumentasjon på kommunale avgifter, ligningsverdi, offentlige godkjennelser, situasjonskart, brukstillatelse og et ferdig utfylt egenerklæringsskjema.

Skal du for eksempel ha takst på en leilighet i et borettslag, må du innhente slike ting som målebrev, regnskap, årsberetning og årsoppgave fra fjoråret, leiekontrakt, husleieblankett, vedtekter og ligningsverdi.

Skal du ha takst på en leilighet i et boligsameie, må du innhente dokumentasjon på regnskap, årsberetning og årsoppgave, fellesutgifter og eventuell gjeld, vedtekter, skjøte og ligningsverdi.

‍Det er viktig at du ikke unnlater å gi informasjon om boligens tilstand. Dette kan gjøre deg erstatningsansvarlig på et senere tidspunkt.

Hvilken betydning har taksten for boligsalget? 

Per i dag har man ikke lov å selge boliger som de er. Boligens tilstand må være grundig dokumentert, og da er det anbefalt å bruke en takstmann. Potensielle kjøpere kan bli skeptiske, hvis du ikke har en boligsalgsrapport fra takstmann. I tillegg setter du deg selv i en stor økonomisk risiko. Kjøper kan nemlig ikke kreve reklamasjon for feil og mangler som står i rapporten til takstmannen.

Ikke minst, så krever bankene at boligens verdi er grundig dokumentert før de er villige til å tilby lån. Kjøper trenger dermed e-takst eller verdi- og lånetakst for å kunne søke om boliglån.

Hva med meglerens verdivurdering?

Meglers verdivurdering er en vurdering av boligens markedsverdi. Eiendomsmegleren ser blant annet på boligens størrelse, beliggenhet, solforhold, nærliggende fasiliteter og hva lignende boliger i området blir solgt for. Deretter vurderer megleren hva prisantydningen bør være. Meglers verdivurdering skiller seg dermed fra takstmannens verditakst, ettersom takstmannen også vurderer eiendommens tekniske verdi.

E-takst er det samme som meglers verdivurdering, bare at informasjonen lagres i en database. Denne taksten inneholder også mer utfyllende dokumentasjon, for eksempel bilder av kjøkkenet. Den utføres av eiendomsmegler og brukes hovedsakelig til låneformål. Meglers verdivurdering er som regel gratis for boligselgere. Det er fordi kostnaden bakes inn i meglerkostnadene. Du må derimot betale alt fra 2500 kroner til 5000 kroner for e-takst.

Hvis du vil ha en rask og enkel verdivurdering, anbefaler vi å bruke en gratis boligpriskalkulator på nett istedenfor.

Les også

Beste kalkulatorer for gratis verdivurdering på nett

Oppsummering: Slik kan en dyktig takstmann hjelpe deg

Takstmannen er en fagperson som kan gi deg en teknisk rapport om boligen din. Et godt eksempel er boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst, noe som du trenger hvis du skal selge boligen din. Takstmannen går gjennom hele eiendommen og ser spesielt på våtrom, kjøkken, bad, tak og andre elementer som er av spesiell interesse for kjøper. Han eller hun måler størrelsen på boligen, samt sjekker brannsikkerhet og el-anlegg.

Takstmannen kan også lage en tilstandsrapport, der boligens ulike elementer blir gradert etter et spesifikt system. Det koster en del penger å få hjelp av en takstmann. Men det er likevel en investering som vil lønne seg på sikt. Boligkjøper kan nemlig ikke kreve reklamasjon på feil og mangler som står oppført i boligsalgsrapporten og andre salgsdokumenter. Lykke til!