Skal du selge boligen og lurer på hva du skal gjøre med leietakeren din? Å selge en bolig som leies ut er en komplisert prosess, og det er viktig at du setter deg inn i rettighetene til både utleier og leietaker.
Leietakers rettigheter
Når du selger en utleiebolig vil den opprinnelige leieavtalen fortsatt være gjeldende, og leietakeren vil fortsatt være beskyttet av husleielovens oppsigelsesvern. Det vil si at dersom du forsøker å ende leieforholdet før leietiden er ute, vil leietakeren fortsatt ha de samme rettighetene som ellers. Selve salget av boligen vil kunne være et relevant argument, men det vil ikke veie spesielt tungt i seg selv. Du kan med andre ord ikke kaste ut din leietaker kun fordi du skal selge boligen din.
Når boligen skrifter eier, vil den nye eieren måtte følge nøyaktig de samme reglene. Både kjøper og leietaker må fortsatt forholde seg til den opprinnelige leieavtalen, så den nye eieren kan verken avslutte eller forandre leieavtalen. De samme reglene gjelder også for en bolig som skifter eier gjennom arv, gave eller lignende.
Kortversjonen
- Salg av bolig med leietaker kan være en utfordrende prosess, men med riktig tilnærming og god kommunikasjon kan det gjennomføres på en smidig måte.
- Det er viktig å etablere en åpen og tillitsfull dialog med leietakeren tidlig i salgsprosessen. Informer dem om salgsplanene og gi dem tilstrekkelig varsel om visninger og besøk av potensielle kjøpere.
- Leietakere har visse rettigheter og kan kreve rimelig varsel og respekt for deres privatliv under salgsprosessen. Det er viktig å respektere disse rettighetene og samarbeide med leietakeren for å finne passende tidspunkter for visninger.
- For å skape en positiv holdning hos leietakeren, kan det være en god idé å tilby incentiver som en reduksjon i husleien i visningsperioden eller kompensasjon for eventuelle ulemper de måtte oppleve.
Regler for oppsigelse
For å være gyldig må en oppsigelse følge visse formkrav. Oppsigelsen må være skriftlig og begrunnet. Den må også opplyse om at leietakeren har retten til å protestere innen én måned, samt følgene av å ikke protestere. Dersom leietaker ikke har protestert mot oppsigelsen innen denne tid skal oppsigelsen anses som godtatt og gyldig.
Ifølge Husleieloven må en oppsigelse være saklig begrunnet. Følgende punkter vil veie tungt i en eventuell oppsigelse:
- Boligen skal rives eller bygges om
- Boligdelen skal benyttes av huseier eller nære relasjoner (som familie)
- Mislighold i leieavtalen fra leietakers side
Med det sagt er det likevel viktig at du er klar over at selv om du har en saklig grunn, er det ikke sikkert det er nok til en oppsigelse. Dersom leietakeren protesterer på oppsigelsen, vil saken havne i forliksrådet eller Husleietvistutvalget. De fleste tvister blir løst her, men denne prosessen kan ofte ta flere måneder.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Forskjellige leieavtaler
Hvilke muligheter man har til å si opp leieavtalen avhenger av hva slags leieavtale som er inngått. Her skiller vi mellom tidsbestemt leieavtale og tidsubestemt leieavtale.
- En tidsbestemt leieavtale er en avtale hvor det allerede fra starten av er avtalt hvor lenge leieforholdet skal vare. Det er en fastsatt sluttdato for leieforholdet, og utleier trenger ikke å gi beskjed til leietaker om at leieforholdet snart tar slutt.
- En tidsubestemt avtale er en avtale som varer frem til den blir sagt opp. Det finnes ingen avtale om når leieforholdet skal ta slutt, og det kan derfor avsluttes når som helst. Det avtales gjerne på forhånd hvorvidt begge eller kun én av partene har mulighet til å si opp.
Når en av partene sier opp leieforholdet kommer vi inn i det som kalles oppsigelsestid. Under oppsigelsestiden fortsetter leieforholdet som før. Leietaker skal ha uforbeholden tilgang til boligen, og skal følgelig betale leie i denne perioden. Hvor lenge oppsigelsestiden varer avhenger av leieavtalen. Man kan bli enige om en oppsigelsestid på noen måneder, noen uker eller noen dager. Dersom det ikke er avtalt hvor lenge oppsigelsestiden skal vare, vil oppsigelsestiden være på tre måneder.
Dette kan skje i en rettssak
Dersom leietakeren protesterer på din oppsigelse har du valget mellom å la han eller henne fortsette å bo i boligen, eller å opprettholde oppsigelsen. Dersom du velger å opprettholde oppsigelsen er du nødt til å gå til søksmål mot leietakeren innen tre måneder fra leietakers frist til å protestere utløper.
I et eventuelt søksmål vil retten se på følgende:
- Har du sagt opp leieavtalen med en lovlig oppsigelsesgrunn?
- Er oppsigelsen rimelig?
- Hvem har størst interesse av, og behov for, boligen?
Selv med saklig begrunnelse er det i praksis veldig vanskelig å kvitte seg med en leietaker før leieoppholdets slutt. Selv om salg eller bruk av egen bolig er en saklig grunn for oppsigelse, kan retten sette oppsigelsen til side dersom den finner at leietakeren har et oppriktig behov for boligen. Hvis leietaker for eksempel har barn som går på skole i nærheten av boligen, kan retten finne at det betyr mer for leietakeren å beholde boligen enn det gjør for deg å selge den uten leieboer.
Kompensasjon for utgifter
Hvis du har kjøpt en bolig og lider økonomisk tap på grunn av leietaker, kan du kreve kompensasjon for disse utgiftene. Dersom du for eksempel sender en skriftlig oppsigelse til leietakeren på bakgrunn av at du skal benytte boligen selv, og utleier protesterer på oppsigelsen og nekter å flytte ut, vil du kunne kreve at leietakeren dekker eventuelle utgifter for mellomlagring av møbler og bokostnader.
Det finnes flere eksempler der leietakere har protestert på en oppsigelse og nektet å flytte ut av leiligheten hvor de har blitt dømt til å dekke utgiftene dette har medført utleier. Dette er en risiko leietakeren utsetter seg selv for ved å ved å motsette seg en oppsigelse.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Unntak fra oppsigelsesregler
Til slutt er vi nødt til å se på de situasjonene der det finnes unntak fra de vanlige oppsigelsesreglene. Du kan i visse situasjoner avslutte et leieforhold uten at leietaker har rett til å protestere:
- Dersom du leier ut egen bolig grunnet midlertidig fravær på inntil fem år og har en tidsubestemt leieavtale. Vær likevel oppmerksom på at leietaker har krav på å få varsel om flytting minst tre måneder i forveien.
- Dersom du leier ut et enkeltrom i din egen bolig og leietaker har tilgang til å bruke rom som kjøkken og bad i din bolig. I dette tilfellet er oppsigelsestiden på én måned, dersom annet ikke er avtalt.
