Arvet bolig? Slik selger du foreldrenes bolig

Å selge en bolig du har arvet er komplisert, det er nemlig mye mer å ta stilling til enn når du selger din egen bolig. I denne artikkelen kan du lese de viktigste punktene for salg av arvet eiendom.

1. Sett deg inn i skattereglene

Det er mange økonomiske fallgruver når du selger en arvet eiendom. Det er derfor viktig at du setter deg inn i lovverket før du starter salgsprosessen. Da arveavgiften forsvant i 2014, strammet regjeringen inn skattereglene og skapte store skattemessige konsekvenser for arvinger ved overføring av eiendom.

Når du arver en eiendom fra foreldrene dine, overtar du som arvtaker inngangsverdien på eiendommen. Inngangsverdien er det eiendommen kostet da arvelater i sin tid kjøpte den. Dette beløpet regnes mot utgangsverdien, altså hva du selv får for eiendommen, for å fastslå om det er gevinst ved salget. All gevinst skal i utgangspunktet skattlegges, så jo større gevinst du får, desto mer skatt må du betale.

Det finnes likevel viktige unntak. I 2014 ble kontinuitetsprinsippet innført, som sier at dersom du arver en eiendom som foreldrene dine kunne solgt skattefritt, vil du også slippe å skatte av gevinsten. For en ordinær bolig er kravet for å inngå skatteplikt at boligen ble kjøpt minst ett år før den blir solgt eller arvet, og at eier har brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget skjer.

Det er også viktig å være klar over at du har rett på fradrag for kostnader ved salget. De kostnadene du har i forbindelse med salget kan trekkes fra verdien eiendommen selges for, slik at gevinsten blir lavere og du skatter mindre. Dersom du selger eiendommen skattefritt, vi salgsomkostningene fortsatt regnes som et tap, og du kan få fradrag på selvangivelsen.

Merk deg at dersom eiendommen blir overført som en gave mens arvelater fortsatt lever, skal mottaker betale full dokumentavgift på overføringen. Dokumentavgiften er på 2,5% av eiendommens markedsverdi, som settes uavhengig av kjøpesum. Det er ikke nødvendig å betale dokumentavgift dersom du arver eiendommen, men om dere er flere arvtakere og du ønsker å overta eiendommen alene, er du kun fritatt fra din egen del av dokumentavgiften. Du må altså betale dokumentavgift for de andres deler av arven.

2. Fastslå verdien av boligen

Når du har satt deg inn i det finansielle regelverket, bør du finne ut hvor mye du kan selge boligen for. Det er mange faktorer som kan ha en innvirkning på boligverdien, og dersom du setter deg inn i disse vil du lettere kunne fastslå verdien av boligen du har arvet.

Ting du bør ta i betraktning er alt fra solforhold, støynivå, vedlikeholdsbehov, garasjetilgang og utleiemuligheter, til eksterne faktorer som bussforbindelser og nærhet til skoler og rekreasjonsområder. Alle disse punktene kan ha enorm innvirkning på boligverdien.

Undersøk gjerne om andre boliger i nærområdet har blitt solgt den siste tiden, og hva disse ble solgt for. Merk deg også at boligverdien kan avhenge av når på året du velger å selge.

Den aller enkleste måten å finne salgsverdien på boligen du har arvet, er å kontakte en eiendomsmegler. Mange meglerhus tilbyr gratis og uforpliktende verdivurdering av boliger.

Ønsker du å komme i kontakt med en eiendomsmegler? På våre sider kan du motta uforpliktende tilbud fra eiendomsmeglere i hele Norge, helt gratis!

3. Skaff deg en eiendomsmegler

Mange ønsker å selge boligen sin uten å hyre inn en eiendomsmegler, og det er helt greit. Det er mulig å spare penger ved å selge boligen privat, og i dagens digitale verden er det enkelt å ta bilder av boligen og legge ut en boligannonse på internett. Likevel viser statistikken at under 2% av dagens boliger blir solgt privat. De aller fleste boligkjøperne foretrekker å forholde seg til en eiendomsmegler når de kjøper bolig. Det oppleves som tryggere. Les mer om hva en megler kan hjelpe deg med her.

Det er også tryggere for deg som selger å hyre en megler til å formidle boligen din. Det er i dag krav om at alle eiendomsmeglere gjennomgår en spesialisert utdanning. En kompetent og erfaren megler kan derfor redde deg for å tråkke i de vanligste fallgruvene, og i enkelte tilfeller redde deg fra massive erstatningskrav. Det er nemlig du som selger som står med det overordnede ansvaret for at all relevant informasjon blir gitt til potensielle kjøpere, og at all oppgitt informasjon er korrekt. Når du ansetter en megler fraskriver du deg ikke ansvaret, men du senker risikoen for at utforutsette komplikasjoner skal oppstå. Eksempler på kjente meglerbyråer er for eksempel Privatmegleren, Eiendomsmegler 1 og Eie eiendomsmegling.

4. Vurder oppussing

Iblant kan det lønne seg å pusse opp en bolig før den blir solgt, men ikke alltid. Mange boligkjøpere ønsker muligheten til å sette sitt eget preg på boligen de kjøper, og er derfor ikke like interessert i å betale ekstra for en nyoppusset bolig som kanskje ikke faller helt i smak.

Likevel er det mange tilfeller der en arvet bolig ikke er pusset opp på mange år. Det kan derfor være lønnsomt å pusse opp og oppgradere bad og våtrom. Mange boligkjøpere er skeptiske til å kjøpe en bolig med et slitent bad, da dette ofte er det dyreste rommet å pusse opp. Kan du vise til et nyoppusset bad som følger alle forskriftene, kan du i noen tilfeller tjene godt på dette.

Dersom du ikke ønsker å bruke så mye tid og penger på å pusse opp boligen før du selger den, er det mange småting du kan gjøre selv for å gjøre boligen mer salgbar. Et tips er å gi boligen et nytt strøk maling i moderne, nøytrale farger. Maling er relativt billig, og det er noe du enkelt kan gjøre selv. Sørg også for å sparkle og pusse stygge merker og hakk i veggene.

Det viktigste er at du fullfører alle prosjekter som er startet. Skru fast løse lister og dørhåndtak, smør gamle dører dersom de knirker, og fjern alle synlige ledninger.

5. Forbered boligen til visning

Når du har fastslått verdien av boligen du har arvet, hyret en eiendomsmegler til å formidle salget, og vurdert om du skal pusse opp eller ikke, er du klar for å holde visning. Det er mange enkle grep du kan gjøre for å skape et godt førsteinntrykk. Det aller første du bør gjøre er å rydde boligen og fjerne alt unødvendig møblement og innredning. Du ønsker å skape et så åpent og rent uttrykk som mulig, slik at potensielle kjøpere selv kan se for seg hvordan de vil ha det. Derfor bør gulvtepper og gardiner fjernes. Kvitt deg også med alle personlige bilder og eiendeler. Pynt sofaen med noen matchende pynteputer, legg et sengeteppe på alle senger og sett litt kruspersille på kjøkkenbenken.

Hvis du har arvet en enebolig med hage er det også viktig at denne ser frist og stelt ut. Klipp gresset, plant noen blomster og vask utsiden av huset. Mal eller beis ytterveggene dersom det er behov.

Det er også mulig å ansette en boligstylist til å style boligen før visning. Boligstylisten er ekspert på å få boliger til å se så innbydende ut som overhodet mulig, og kan ofte vise til salgspriser langt over takst. Du kan i enkelte tilfeller hyre en stylist og leie møbler til visning, og fortsatt gå i overskudd etter salget.

Når du er ferdig med interiøret er og er klar for visning, er det viktig at du setter deg inn i hva kjøperne sjekker underveis. Noen eiendomsmeglere anbefaler selger å være tilstede under visning for å svare på eventuelle spørsmål fra kjøperne. Da er det viktig at du er imøtekommende, rolig og trygg. Sørg for å ha nok informasjon om boligen til å svare på alle potensielle spørsmål.

6. Bli kjent med regelverket for budrunder

Når visninger er gjennomført, er det tid for budrunden. Her er det viktig å ha en forståelse for de viktigste reglene rundt bud og budrunder.

Det første du må vite om bud, er at alle bud er bindende. Når en kjøper gir et bud, kan han eller hun ikke trekke dette tilbake. Det de derimot kan gjøre er å sette en frist for hvor lenge budet skal stå. Dersom du ikke gir en tilbakemelding på budet innen denne fristen, er budgiveren løst fra sitt bud. Merk deg også at dette gjelder eventuelle motbud du som selger gir kjøperen.

Du bør også være klar over at du står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud. Du er ikke fotpliktet til å akseptere det høyeste budet på din bolig, så dersom du heller ønsker å selge barndomshjemmet ditt til den hyggelige barnefamilien som kom med det nest høyeste budet, istedenfor eiendomsinvestoren som ønsker å leie ut boligen selv, står du fritt til å gjøre det.

Når du aksepterer et bud, inngås det en juridisk bindende avtale fra det øyeblikket budgiver mottar aksepten. Du kan altså ikke ombestemme deg dersom du mottar et nytt og høyere bud fra en annen kjøper i etterkant.

7. Vær nøye når du skriver kontrakt

Når du har funnet en kjøper og godtatt et bud, bør dere møtes så fort som mulig for å signere kjøpekontrakt og tinglyse eierskifte.

Selv om du selger boligen «som den er» kan du bli satt ansvarlig for eventuelle feil og mangler, så det er viktig å være sikker på at alt er som det skal.

Forbrukerrådet har avdekket at hele 70% av boliger viser seg å ha feil og mangler, og halvparten av disse oppdages ikke før seks år har gått. Tall fra forsikringsbransjen viser også at så mye som 25% av alle boligsalg ender i konflikt. Sikrere informasjon om boligens tilstand er det beste virkemidlet for å hindre konflikt.

Derfor bør du fremlegge salgsoppgave, boligsalgsrapport og andre dokumenter for å slippe eventuelle erstatningskrav. Om du også går til innkjøp av en eierforsikring, vil forsikringsselskapet ditt betale eventuelle kostnader ved konflikt mellom deg og kjøper. Dette er enkle forholdsregler som virkelig er verdt det dersom noe skulle oppstå.