Salg av foreldres bolig: Alt du trenger å vite (9 tips m.m.)

Salg av foreldres bolig kan være ganske komplisert. Det er nemlig mye du må ta stilling til og sette deg inn i. Men her skal vi gjøre det hele litt enklere for deg. Her går vi nøye gjennom det viktigste du må vite, enten du skal selge arvet eiendom eller boligen selges av andre årsaker som sykdom. Du får også mange gode tips til hvordan du gjennomfører et vellykket boligsalg.

1. Sett deg inn i skatteregler ved salg av foreldres bolig

Det er mange økonomiske fallgruver når du selger en arvet eiendom. Det er derfor viktig at du setter deg inn i skattereglene ved salg av fast eiendom før du starter salgsprosessen. Arveavgiften ble avviklet i 2014. Da strammet regjeringen inn skattereglene, og konsekvensene for arvinger ved overføring av eiendom ble endret i stor grad.

Når du arver eiendom fra foreldrene dine, overtar du som arvtaker inngangsverdien på eiendommen. Inngangsverdien er det eiendommen kostet da arvelater i sin tid kjøpte den. Dette beløpet regnes mot utgangsverdien, altså hva du selv får for eiendommen, for å fastslå om det er gevinst ved salget. All gevinst skal i utgangspunktet skattlegges. Jo større gevinst du får, desto mer skatt må du betale.

Det finnes likevel viktige unntak. I 2014 ble kontinuitetsprinsippet innført. Den sier at hvis du arver en eiendom som foreldrene dine kunne solgt skattefritt, vil du også slippe å skatte av gevinsten. For en ordinær bolig er kravet for å inngå skatteplikt at boligen ble kjøpt minst ett år før den blir solgt eller arvet. Eier må også ha brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget skjer.

Du kan ha krav på fradrag — ja, selv ved salg av arvet bolig

Det er også viktig å være klar over at du har rett på fradrag for kostnader ved skattepliktige boligsalg. De kostnadene du har i forbindelse med salget kan trekkes fra salgssummen, slik at gevinsten blir lavere og du skatter mindre. Eksempler på slike kostnader inkluderer meglerhonorar og markedsføringskostnader, samt utlegg for boligfotograf og takstmann.

Merk deg at dersom eiendommen blir overført som en gave mens arvelater fortsatt lever, skal mottaker betale full dokumentavgift på overføringen. Dokumentavgiften er på 2,5% av eiendommens markedsverdi, som settes uavhengig av kjøpesum. Det er ikke nødvendig å betale dokumentavgift dersom du arver eiendommen. Men hvis dere er flere arvtakere og du ønsker å overta eiendommen alene, er du kun fritatt fra din egen del av dokumentavgiften.

2. Fastslå verdien av boligen

Du bør finne ut hvor mye du kan selge boligen for etter at du har satt deg inn i skattereglene. Det er mange faktorer som kan ha en innvirkning på boligverdien. Vi anbefaler derfor at du får hjelp av en dyktig eiendomsmegler til å vurdere boligens markedsverdi. Megleren vil også kunne hjelpe deg med å sette en realistisk prisantydning.

Det er mye som kan påvirke markedsverdien som for eksempel solforhold, støynivå, vedlikeholdsbehov, garasjetilgang og utleiemuligheter. Eksterne faktorer som bussforbindelser, nærhet til skoler og tilbud for fritidsaktiviteter spiller også inn. Alle disse punktene kan ha enorm innvirkning på boligverdien. Boligprisene kan også avhenge av når på året du velger å selge.

Mange meglerhus tilbyr gratis verdivurdering av boliger til dem som skal selge bolig. Dette tilbudet gjelder også ved salg av foreldres bolig og/eller arvet eiendom. En megler kan dessuten være en verdifull rådgiver. Mange spørsmål kan dukke opp i løpet av boligsalgsprosessen, for eksempel hva som er forskjellen på verdivurdering og takst.

Ønsker du å komme i kontakt med en eiendomsmegler? På våre sider kan du motta uforpliktende tilbud fra eiendomsmeglere i hele Norge, helt gratis!

Les også

Slik får du gratis verdivurdering ved salg av bolig

3. Skaff deg en eiendomsmegler som forstår regler ved salg av foreldres bolig

Det er mulig å spare penger ved å selge foreldres bolig selv, uten å bruke en eiendomsmegler. I dagens digitale verden er det enkelt å ta bilder av boligen og legge ut en boligannonse på Finn.no. Samtidig kan boligen bli solgt for en høyere pris ved å bruke eiendomsmegler, ifølge NEF. Dermed kan det lønne seg å bruke en megler fremfor å selge selv.

Dersom du velger å benytte en eiendomsmegler, så er det en stor fordel å innhente tilbud fra flere meglere og sammenligne tilbudene. På denne måten kan du sikre at du får et godt tilbud, siden eiendomsmeglerne konkurrerer om å få ditt oppdrag.

Det er lurt å se på pris og hvilke tjenester megleren tilbyr når du sammenligner tilbud fra flere meglerkontorer. Det er for eksempel en stor fordel om megleren benytter de mest effektive metoder innen digital markedsføring. Personlige egenskaper og karisma er viktig, samt at dere har en god kjemi. Megleren er en person som det er en fordel om man har et godt forhold til, siden dere skal jobbe tett sammen. Samtidig er det viktig at potensielle kjøpere liker megleren når de kommer på visning.

Bruk skjemaet på denne nettsiden for å hente inn tilbud fra flere meglere i ditt nærområde. Tjenesten er gratis og uforpliktende.

Les også

Se alt eiendomsmegleren kan gjøre for deg

4. Vurder å pusse opp før du selger foreldres bolig

Iblant kan det lønne seg å pusse opp en bolig før den blir solgt, men ikke alltid. Mange boligkjøpere ønsker muligheten til å sette sitt eget preg på boligen de kjøper. Det er derfor ikke like interessert i å betale ekstra for en nyoppusset bolig som kanskje ikke faller helt i smak. Men det er ikke uvanlig at eiendommen har behov for oppgraderinger, særlig ved salg av foreldres bolig eller arvet bolig.

Vi anbefaler at du spør megleren om hvorvidt det lønner seg å pusse opp eller ikke. Generelt sett pleier det ikke å lønne seg med store renoveringsprosjekter i forbindelse med boligsalg. Det hjelper lite at du kan selge eiendommen for 300 000 kroner ekstra etter at du har pusset opp badet, dersom renoveringsprosjektet også kostet deg like mye penger. Da går vinningen opp i spinningen, og det kan være mer fornuftig å selge boligen som oppussingsprosjekt.

Andre ganger holder det lenge å gjøre småting for å gjøre boligen mer salgbar. Et tips er å gi boligen et nytt strøk maling i moderne, nøytrale farger. Maling er relativt billig, og det er noe du enkelt kan gjøre selv. Sørg også for å sparkle og pusse stygge merker og hakk i veggene. Det er også viktig å fullføre påbegynte prosjekter i boligen. Skru fast løse lister og dørhåndtak, smør gamle, knirkende dører og fjern alle synlige ledninger.

5. Forbered boligen til fotografering og visning

Du er klar for fotografering og visning når du har fastslått verdien av boligen til forelderen din, hyret en eiendomsmegler til å formidle salget og vurdert om du skal pusse opp eller ikke. Husk at potensielle kjøpere danner det aller første inntrykket av boligen fra boligbildene. Det er bildene som får dem til å stoppe opp, lese annonsen og melde seg på visning. Disse bør derfor være så gode som mulig. Jo flere interessenter som kommer på visning, desto større er sjansen for å gjennomføre et vellykket salg av foreldres bolig.

Heldigvis er det mange enkle grep du kan ta for å skape et godt førsteinntrykk. Det aller første du bør gjøre er å rydde boligen og fjerne alt unødvendig møblement og innredning. Du ønsker å skape et så åpent og rent uttrykk som mulig, slik at potensielle kjøpere selv kan se for seg hvordan de vil ha det. Derfor bør gulvtepper og gardiner fjernes.

Kvitt deg også med alle personlige bilder og eiendeler. Pynt sofaen med noen matchende pynteputer, legg et sengeteppe på alle senger og sett litt kruspersille på kjøkkenbenken. Hvis du skal selge en arvet enebolig med hage, er det også viktig at denne ser frist og stelt ut. Klipp gresset, plant noen blomster og vask utsiden av huset. Mal eller beis ytterveggene dersom det er behov.

Boligstyling — en smart investering?

Det er mulig å ansette en boligstylist til å style boligen før visning. Boligstylister er eksperter på å få boliger til å se så innbydende ut som overhodet mulig, og de kan ofte vise til salgspriser langt over takst. Du kan dermed anse boligstylisten som en investering i boligsalget, fremfor en ren utgift. Det er også mulig å kun få konsultasjon av stylisten, fremfor full styling. Dette er et rimelig alternativ der du får mange gode tips til hvordan du styler eiendommen selv.

Les også

Les ekspertenes beste tips til å få boligen klar til visning

6. Bli kjent med regelverket for budrunder

Når visningen er gjennomført, er det tid for budrunden. Her er det viktig å ha en forståelse for de viktigste reglene rundt bud og budrunder. Det første du må vite om bud er at alle bud er bindende. Når en potensiell kjøper gir et bud, kan han eller hun ikke trekke det tilbake. Det de derimot kan gjøre er å sette en frist for hvor lenge budet skal stå. Dersom du ikke gir en tilbakemelding på budet innen denne fristen, er budgiveren løst fra sitt bud. Merk deg også at dette gjelder eventuelle motbud du som selger gir kjøperen.

Du bør også være klar over at du står fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud. Du er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på din bolig. Dersom du heller ønsker å selge din forelders bolig eller den arvede eiendommen til den hyggelige barnefamilien som kom med det nest høyeste budet, fremfor eiendomsinvestoren som ønsker å bruke den som utleiebolig — ja, da står du fritt til å gjøre det.

Det inngås en juridisk bindende avtale fra det øyeblikket budgiver mottar aksept fra boligselger. Det betyr at boligsalget regnes som bindende. Mange tror at boligsalget kun er bindene etter at salgskontrakten er signert, men det stemmer altså ikke. Du kan altså ikke ombestemme deg dersom du i etterkant mottar et nytt og høyere bud på din forelders bolig.

7. Husk at arveloven gjelder ved salg av arvet bolig

Det kan være en følelsesladet prosess å selge forelders bolig, særlig hvis du har mange minner fra eiendommen. Mange velger derfor å få hjelp og støtte i prosessen. En megler kan gi råd om hvordan du best presenterer boligen, hva som bør oppdateres eller repareres før salg og hvordan du kan maksimere boligens verdi. Samtidig bør du snakke med en advokat som har god forståelse for arveloven for å sikre at du følger regelverket, særlig hvis dere er flere arvinger.

Ifølge norsk arvelov er livsarvinger definert som avdødes barn og/eller barnas etterkommere. De har automatisk krav på arv. Hver livsarving har dermed rett på andel av boet, og eventuelle gevinster ved boligsalg skal normalt sett fordeles likt mellom dem. Det kan oppstå situasjoner hvor en eller flere livsarvinger ønsker å beholde boligen, mens andre ønsker å selge.

I slike tilfeller kan dere vurdere muligheten for at én arving kjøper ut de andre. Det innebærer i praksis at den som ønsker å overta eiendommen, betaler de andre arvingene for deres respektive andeler av boligens verdi. Det kan være smart å få hjelp av både megler og advokat for å redusere sjansen for eventuelle konflikter og passe på at alt blir rettferdig.

Les også

Les alt om overdragelse av eiendom mellom søsken

8. Boligens tilstand bør dokumenteres nøye

Det er ikke uvanlig at det avdekkes feil og mangler ved salg av foreldres bolig. Det gjelder spesielt hvis du skal selge en eldre, arvet bolig. Du må være obs på at du ikke kan selge eiendommen som den er lengre. Istedenfor må tilstanden dokumenteres godt for at du ikke skal bli holdt ansvarlig. Du kan imidlertid ikke lastes for feil og mangler som er rimelig å forvente for en eldre eiendom.

De fleste har nok kunnskap til å redegjøre for eiendommens tilstand selv. Vi anbefaler derfor at du får hjelp av en takstmann til å utarbeide en boligsalgsrapport. Det er en type tilstandsrapport som legges ved salgsoppgaven. Både boligselger og eiendomsmegler må i tillegg skrive et utfyllende egenerklæringsskjema.

Potensielle kjøpere forplikter seg til å lese gjennom all informasjonen før de legger inn bud og kan ikke kreve reklamasjon for noe som står oppført i dokumentasjonen.

9. Kjøp boligselgerforsikring ved salg av foreldres bolig

Du som boligselger kan bli holdt ansvarlig for skjulte feil og mangler. Bare forestill deg dette: Du har solgt din forelders bolig og alt er i skjønneste orden. Men plutselig ringer telefonen noen måneder senere. Den nye eieren har oppdaget en lekkasje i kjelleren som ingen visste om, og nå står du plutselig til ansvar. I slike tilfeller vil du være veldig takknemlig for at du takket ja til boligselgerforsikring.

Boligselgerforsikring dekker krav fra kjøper som gjelder skjulte feil og mangler ved eiendommen i opptil fem år etter at salget fant sted. Denne forsikringen gir deg som selger økonomisk trygghet mot uforutsette krav. Forsikringsselskapet behandler reklamasjonskrav og betaler kjøperen det han eller hun eventuelt har krav på.

Konklusjon: Dette må du vite ved salg av foreldres bolig

Salg av foreldres eller arvet bolig kan være en kompleks og følelsesladet prosess som krever nøye planlegging og grundig forberedelse. Det er viktig å starte med en realistisk verdivurdering for å sikre at boligen blir riktig priset i markedet. Samtidig må du håndtere personlige eiendeler og minner på en måte som ivaretar både praktiske og følelsesmessige behov. Du må også være sikker på at du følger eventuelle regelverk som arveloven og skatteregler.

Vi anbefaler derfor at du får hjelp av en dyktig eiendomsmegler og eventuelt en advokat. Lykke til!