Derfor bør du kjøpe boligkjøperforsikring: Alt du trenger å vite

Hva dekker boligkjøperforsikring? Trenger jeg boligkjøperforsikring? Hva er prisen på forsikringen? Det er mye å tenke på når du kjøper bolig, særlig når det er for første gang. Her får du svar på vanlige spørsmål rundt boligkjøperforsikring, så har du én ting mindre å finne ut av.

Det kan være en dyr affære å kjøpe bolig. Ikke bare skal du dekke salgsprisen, men du som kjøper må som oftest også betale dokumentavgift, tinglysingsgebyr og lignende. Du kommer også til å få spørsmål fra megleren om du ønsker å kjøpe boligforsikring. Det er viktig å sette seg grundig inn i hva denne forsikringen egentlig er, slik at du kan ta en informert avgjørelse.

Hva er boligkjøperforsikring?

Det er dessverre slik at drømmeboligen noen ganger kan vise seg å skjule et lite mareritt. Til tross for at du studerte tilstandsrapporten grundig, kan det dukke opp skjulte feil og mangler i kjelleren, sikringsskapet og badene. Disse feilene kan vise seg å bli ganske kostbare å rette opp i – særlig når det gjelder konstruksjonsfeil, fuktskader og skadedyr.

I mange tilfeller visste selgeren ikke engang om feilene på tidspunktet da boligen ble solgt. Likevel er selger ansvarlig for skjulte feil og mangler i opptil fem år etter salget. Derfor velger de fleste boligselgere å inngå en boligselgerforsikring, også kalt eierskifteforsikring.

Dette er en forsikring som gir selger en økonomisk sikkerhet. Forsikringsselskapet dekker kostnadene for mangler som kan dukke opp i etterkant av kjøpet i opptil fem år, men med visse forbehold.  Boligkjøperforsikring er på mange måter kjøpers svar på boligselgerforsikring.

Forsikringen er ikke like omfattende som en eierskifteforsikring. For eksempel, den dekker ikke utgifter knyttet til skader med mindre det inngår tydelig i avtalen. Den gir deg derimot profesjonell hjelp av advokater til å gå videre med krav mot selger. Du får også hjelp med å vurdere hva du har krav på, og hva du ikke har, slik at du slipper å bruke krefter på å finne ut av det på egen hånd.

Hvorfor trenger jeg boligkjøperforsikring?

Trenger du som kjøper egentlig boligforsikring dersom selger har inngått eierskifteforsikring? Mange boligkjøpere lurer på om denne typen forsikring er nødvendig. Vår anbefaling er helt klart ja, hvis du er i tvil om boligens faktiske tilstand. Du får en ekstra trygghet og støtte som du ellers ikke ville fått, dersom du får problemer i etterkant av kjøpet.

Det er nemlig ikke alle feil som regnes som en mangel, og det kan koste deg dyrt. Reglene ble strammet inn i 2022. Terskelen for hva som regnes som en mangel er lavere enn før. Du har også krav på kompensasjon dersom du kan bevise at selger bevisst har holdt tilbake viktig informasjon om boligen. I så fall finnes det ingen nedre grense når du fremmer krav.

Les også

Overtakelsesprotokollen kan redde deg ved en tvist: Se hvordan

Hva betyr de nye reglene i avhendingsloven for boligkjøpere?

Endringene i lovverket har mye å si for deg som kjøper. Den største endringen er at en bolig ikke lenger kan selges «som den er» til en forbruker. Tidligere kunne selger ta et generelt forbehold som i praksis veltet mye av risikoen over på kjøper. Det forbeholdet har ingen virkning lenger.

Samtidig stilles det strengere krav til tilstandsrapporten. Takstmannen må nå undersøke boligen grundigere – flytte på møbler og tepper og ta hull i våtrom for å avdekke skjult fukt. Det gir deg et bedre bilde av boligen før du legger inn bud.

Tre ting er greie å vite om reklamasjonsreglene i avhendingsloven:

• Egenandel: du dekker selv mangler opp til 10 000 kr, resten kan kreves av selger
• Undersøkelsesplikt: du kan ikke klage på feil som står tydelig i tilstandsrapporten
• Arealavvik: innendørs avvik på mer enn 2 % og minst én kvadratmeter regnes som en mangel

Du står sterkere enn før, men konflikter forsvinner ikke helt av den grunn. Du må fortsatt dokumentere kravet selv og eventuelt ta saken videre på egen hånd. Det er her boligkjøperforsikringen kommer inn i bildet. Forsikringen dekker advokathjelp og saksomkostninger, slik at du slipper å ta kampen alene. Men du må også være obs på at bolig- og innboforsikringene dine også har rettshjelpsdekning som du kanskje kan benytte deg av.

Hvor lenge varer en boligkjøperforsikring og hva er prisen?

Boligkjøperforsikring har ulik varighet, og du må be om nøyaktig informasjon fra forsikringsselskapet ditt. Vi anbefaler imidlertid at du beholder den i fem år etter kjøpet, det vil si ut perioden for reklamasjonsrett.

Ofte koster forsikringen mer det første året, men ganske lite de resterende årene. Det er fordi de fleste skader og mangler oppdages det første året. Du må bare være obs på at det kan oppstå problemer i det resterende årene også. Ifølge forsikringsselskapet If oppdages ca. 20–30 prosent av skadene i det første året.

Hva dekker en forsikring for boligkjøpere?

Boligkjøperforsikring gir deg juridisk bistand dersom du ønsker å fremme et krav om erstatning. Du får også dekket saksomkostninger, dersom advokatene mener du bør gå videre med saken. Det spiller ingen rolle om du vinner eller taper saken. Forsikringen dekker i hovedsak tre ting:

• Advokatbistand: hjelp til å vurdere saken og føre den videre, ofte uten øvre tak på antall timer
• Saksomkostninger: utgifter til selve tvisten dersom advokaten råder deg til å gå videre
• Teknisk bistand: rapporter, undersøkelser og ny taksering som dokumenterer feil og mangler

Saksomkostningene har som regel ikke et øvre tak. For teknisk bistand er det derimot vanlig med en grense. Mange selskaper dekker mellom 30 000 og 40 000 kr samlet over hele femårsperioden. Sjekk vilkårene hos ditt eget selskap, ettersom grensene varierer.

Det er viktig å påpeke at vi her snakker om private boliger. Det finnes egne regler for landbrukseiendom. Hvis dette gjelder deg, anbefaler vi at du snakker med megler eller forsikringsselskap. Det vil kunne rådføre deg om hvilke forsikringer du bør ha, og hvordan du best kan beskytte dine rettigheter.

Kan jeg bruke mine andre forsikringer i stedet?

De fleste av oss har allerede ganske mange forsikringer. For eksempel, du har gjerne en forsikring som dekker skader på innbo eller forsikring som dekker skader på boligen. Det er viktig å være klar over at hus- og innboforsikringen vanligvis ikke erstatter skader som har oppstått før du har overtatt boligen.

Vi anbefaler at du snakker med forsikringsselskapet ditt for å dobbeltsjekke hva de dekker, og hva de ikke dekker. Hvis de er tydelige på at du kun kan bruke hus- og innboforsikringen på skader som oppstår etter at du flytter inn, bør du tenke deg om to ganger.

Hva er ulempene med boligkjøperforsikring?

Forsikringen dekker som nevnt ikke utbedring av skader, med mindre det kommer tydelig frem. Den dekker kun juridisk bistand til å fremme krav. Det betyr at selger må betale deg en erstatningssum, så sant du vinner saken. Hvor fort du får pengene, kommer helt an på selgers betalingsevne- og vilje. Enkelte kan oppleve det som vanskelig og tidkrevende å få utbetalt beløpet.

Du må også være klar over at regelverket for hva du kan klage på er ganske strengt. Dersom advokaten mener at du ikke har grunnlag for å fremme krav mot selger, kan du ikke gjøre det. Forsikringsselskaper går svært sjelden videre med saker som de tror du vil tape, selv om du har en forsikring.

Hvem bør inngå boligkjøperforsikring?

Hvorvidt du skal inngå forsikringen vil dermed variere fra bolig til bolig. Det er ikke en må-ha forsikring på samme måte som hus- og innboforsikring. Det kan også hende at du har eksisterende forsikringer som også dekker advokatbistand. I enkelte tilfeller kan det imidlertid være smart med den ekstra tryggheten som boligkjøperforsikringen gir deg.

Hvilken type bolig du kjøper, spiller en stor rolle for om du bør inngå en boligkjøperforsikring. For eksempel, kjøper du nybygg med garanti og reklamasjonsrett kan en boligkjøperforsikring være unødvendig. Du har mer beskyttelse og garantier under Bustadoppføringsloven når du kjøper nybygg direkte fra utbygger.

Det har imidlertid hendt at kjøpere av nybygg har oppdaget så mange mangler at de til sist har rettet sak mot utbygger. I slike tilfeller er det godt å ha en forsikring som dekker saksomkostninger og rettshjelp. Det kan være en tung prosess å ta kampen opp alene mot utbygger.

Er det snakk om et eldre hus og du er i tvil om den egentlige tilstanden, kan forsikringen være mer aktuell. Sjekk om det er lagt ved en utvidet tilstandsrapport. Hva sier den om boligens tilstand? Må det elektriske anlegget oppgraderes, for eksempel?

Ha også i bakhodet at det kan oppstå mangler som ikke ble oppdaget da tilstandsrapporten ble utarbeidet. Det gjelder spesielt for eldre boliger. Les grundig gjennom tilstandsrapporten, og ta en ekstra titt på husets tekniske tilstand. Be gjerne om hjelp fra fagpersoner, skulle du være i tvil. Språket kan være faglig og tungt. Da kan det være godt å ha noen til å hjelpe deg med å tolke det som står der.

Les også

Reglene for boligsalg er endret – her er det viktigste

Boligkjøperforsikring med ekstra beskyttelse

Enkelte forsikringsselskaper tilbyr ekstra beskyttelse inkludert i boligkjøperforsikringen. Det betyr i praksis at du kan «oppgradere» forsikringen og få dekket saksomkostninger i tvister med håndverkere, naboer, kommune og lignende. Her er det igjen viktig å lese gjennom vilkår og betingelser for å se hva som faktisk er dekket og eventuelle kostnadsgrenser.

For eksempel, la oss si at du trenger en snekker til å utbedre en feil. Dersom det oppstår uenighet eller tvist med snekkeren, kan du ta saken videre gjennom boligkjøperforsikringen din. På samme måte kan du få hjelp i saker mot kommunen.

Hva er prisen på boligkjøperforsikring?

Prisen på forsikringen avhenger av boligens størrelse. Jo større boligen er, desto høyere blir kostnadene. I tillegg kan prisen variere mellom de ulike forsikringsselskapene. Det er viktig å sjekke prisen direkte hos forsikringsselskapet. Huseiernes landsforbund opplyser imidlertid om disse veiledende prisene:

• Borettslagsbolig 3 900 kr
• Aksje- og selveierleilighet 6 500 kr
• Enebolig, tomannsbolig, rekkehus, fritidsbolig og tomt 9 200 kr

Du som kjøper bolig bør be om et tilbud om forsikringspakke

Det lønner seg ikke alltid å være lojal mot forsikringsselskapet ditt. Det kan være mange penger å spare på å bytte forsikring ved jevne mellomrom. Boligkjøp kan være en flott anledning til å sikre seg et godt tilbud. Ofte kan du få en såkalt forsikringspakke som inneholder boligkjøperforsikring, samt hus- og innboforsikring. Samler du flere forsikringer hos samme selskap, kan du gjerne få en samlerabatt på inntil 20 %.

Spør gjerne eiendomsmegleren om de tilbyr forsikringspakker for å se hvor mye du kan spare. Hvis de ikke har et godt nok tilbud for deg, kan du kjøpe boligkjøperforsikring sammen med andre forsikringer andre steder. Du er ikke nødt til å gå via megleren. Enkelte velger å bruke en anbudstjeneste for å finne frem til beste forsikring for dem.

Vi anbefaler at du alltid leser gjennom vilkår og betingelser for å se hva som er dekket, uansett hvilken forsikring det gjelder. Du bør være spesielt oppmerksom på hvem som skal betale saksomkostninger og eventuelle grenser.

Fordeler og ulemper med boligkjøperforsikring – en kort oppsummering

Hittil har vi sett nøye på hvorfor du bør inngå forsikringen, samt påpekt ulempene ved den. Her får du en kort oppsummering helt til slutt for å tydeliggjøre fordelene og ulempene. Til syvende og sist er det du som må avgjøre om boligkjøperforsikring lønner seg eller ikke ved å vurdere boligen du skal kjøpe.

Fordeler:

• Forsikringsselskapet betaler saksomkostninger
• Du får juridisk bistand og støtte ved tvister
• Ekstra sikkerhet dersom du må fremme krav

Ulemper:

• Dekker ikke skader og utbedringer
• Saken går videre kun hvis advokaten mener du kan vinne
• Kan være utfordrende å få pengene om selger mangler betalingsvilje- eller evne

Nå som du vet om du bør ha boligkjøperforsikring eller ikke, er det bare å ønske deg masse lykke til med boligkjøpet!