En komplett guide til takst på bolig: Alt du trenger å vite

E-takst, lånetakst og tilstandsrapport – hva er egentlig hva? Det er fort gjort å bli forvirret av alle begrepene, så her gir vi deg en komplett guide til takst på bolig. Enten du er kjøper eller selger, kan du lese deg opp på at du må vite for å ta gode og informerte valg ved bolighandel.

    Roy Paulsen

    Takstmann Roy Paulsen startet som byggmester i 1978 og dermed takstmann i 2014 for kunder i Arendal og Omegn. Han har bred erfaring fra entreprenørvirksomhet, samt en mangfoldig portefølje med både private og offentlige bygg.

    • Stiftet i 1996
    • 1 ansatte
    • Jens Gjerløwsvei 14, 4841 Arendal

    Stavern Taksering AS

    Stavern Taksering AS tilbyr et bredt spekter av tjenester, og våre oppdragsgivere er meglerhus, entreprenører, banker, advokater, forsikrings-selskaper, privatpersoner og andre som har behov for profesjonell hjelp og råd i forbindelse med eiendom.

    • Stiftet i 1993
    • 8 ansatte
    • Nedre Kongerød 47, 3737 Skien

    Hva er boligen din egentlig verdt?

    Enten du skal selge eller forhandle deg frem til bedre lånevilkår, er det viktig å ha kontroll over boligens verdi. Det er her takst på bolig kommer inn i bildet. Det finnes flere ulike takster for deg som vil finne frem til en så nøyaktig boligpris som mulig – men hvilken av dem bør du velge?

    Svaret på dette spørsmålet kommer an på formålet. Skal du selge boligen? Ønsker du å utvide huslånet for å kjøpe bil eller båt? Eller vil du sjekke om du kan få lavere rente på lånet? Er det snakk om eierskifte ved samlivsbrudd eller arv? Les videre for å se hvilken takst på bolig du trenger til de forskjellige situasjonene.

    E-takst på bolig: Hva er det?

    E-takst (elektronisk takst) er en bransjestandard for hvordan eiendomsmeglerne skal utføre en verdivurdering av boligen din. Den sørger for at boligen vurderes etter gitte kriterier og skal sikre at du får en så nøyaktig prisantydning som mulig. E-takst er en enklere form for verdivurdering som ikke går i dybden på boligens tekniske tilstand, men heller ser på faktorer som:

    • Beliggenhet
    • Boligens standard
    • Boligmarkedet i området

    Det er ikke alltid at e-takst og prisantydning blir helt like. Noen ganger kan det være andre forhold som gjør at forventet pris kan bli lavere eller høyere, ettersom e-takst fastsettes etter forhåndsbestemte kriterier som standard. For eksempel, to leiligheter i samme blokk som er helt like vil mest sannsynlig få omtrent lik e-takst. Prisantydningen kan derimot bli forskjellig, hvis den ene vender mot nord og den andre mot vest.

    Det er imidlertid ikke mulig å få en e-takst som er en komplett match med salgsprisen, ettersom det er kjøper som til syvende og sist avgjør hva boligen er verdt. E-takst skal likevel passe på at du ikke får en prisantydning som er for høy eller lav. Du trenger e-takst når du skal selge boligen din slik at du vet hva den skal legges ut for på markedet.

    Du kan også bruke e-takst når du skal refinansiere lånet eller ønsker å få vite verdien på boligen av andre årsaker. De fleste meglere tilbyr gratis e-takst når du skal selge boligen, og du trenger ikke å betale selv om du velger en annen megler. Dersom du skal bruke den til andre formål, er det vanlig å måtte betale noen tusenlapper for tjenesten.

    Verditakst og lånetakst på bolig

    Lånetakst, verditakst og verdivurdering er begreper som ofte brukes om hverandre, men det er et lite skille her som det er viktig å være klar over. Lånetakst og verditakst er på mange måter lik en verdivurdering, men i tillegg blir det utført en vurdering av boligens tekniske tilstand. Målet er å vurdere boligens tekniske verdi for å sette en verditakst – med andre ord, hva det hadde kostet å bygge en tilsvarende bolig i dag.

    Verditakst ligger deretter til grunn for lånetakst. Lånetakst pleier som regel å være ca. 70-80 % av verditakst. Det er vanlig å bruke verditakst ved samlivsbrudd, arveoppgjør og andre situasjoner hvor man vil ha en grundig vurdering av boligen, men uten at man nødvendigvis ønsker å be om en full tilstandsrapport.

    Tilstandsrapport: Økt trygghet ved bolighandel

    En tilstandsrapport er en grundig vurdering av boligens tekniske tilstand og utføres av en takstperson. Det er ikke obligatorisk å legge ved tilstandsrapport ved boligsalg, men meglerne anbefaler likevel å gjøre det. Det blir enklere å sette en riktig verdi på boligen, det skaper større tillit hos kjøperne og du kan unngå mange misforståelser og konflikter i etterkant av salget.

    Det viser seg at så mye som 1 av 4 boligsalg ender opp i misforståelser og konflikter. En tilstandsrapport kan dempe konfliktnivået, ettersom både kjøper og selger får grundig informasjon om boligen i forkant. Ifølge forsikringsselskapet Protector Forsikring, så kan du øke salgsprisen med så mye som 3-5 % ved å legge ved tilstandsrapport. Det er med andre ord vel anvendte penger.

    Vi anbefaler imidlertid at du kjøper en boligsalgsforsikring i tillegg til tilstandsrapport. Selv om rapporten utføres svært grundig, så er du økonomisk ansvarlig for skjulte feil og mangler i fem år etter bolighandelen ble fullført. En boligsalgsforsikring beskytter deg mot reklamasjoner og krav fra selger, og forsikringsselskapet overtar det økonomiske ansvaret for å rette opp i feilene.

    Boligsalgsrapport: Mest brukte tilstandsrapport ved bolighandel

    Det finnes flere typer tilstandsrapporter. Boligsalgsrapport er den mest vanlige formen for tilstandsrapport i forbindelse med bolighandel. Rapporten gir en grundig beskrivelse av boligen og byggetekniske løsninger, og interesserte kjøpere vil kunne lese rapporten før de eventuelt legger inn bud.

    Prisen på en boligsalgsrapport avhenger av hvor mye tid takstpersonen må bruke og størrelsen på boligen. En liten leilighet koster kanskje bare 5000-7000 kr, mens en stor villa kan koste rundt 25 000 kr. Tilstanden på boligen vurderes etter en sjekkliste og baseres på NS 3600, Norsk standard for teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. Takstpersonen vurderer blant annet:

    • Kledning
    • Våtrom
    • Drenering
    • Oppgradering
    • Vedlikehold
    • Takkonstruksjon
    • Innredede underetasjer

    Deretter blir boligen vurdert på en skala fra 0-3. 0 er den beste rangeringen og brukes for boliger uten tegn til svikt og feil. Boligen har derimot normal slitasje om den rangeres som 1, mens 2 betyr at boligen må vedlikeholdes i løpet av de nærmeste årene. 3 er den mest alvorlige rangeringen og brukes ved grove mangler og feil. Tiltak må iverksettes med én gang, ellers oppstår det fare for liv og helse om man velger å bosette seg i boligen.

    Våtromsrapport: tilstandsrapport for våtrom

    Akkurat som navnet tilsier, så er dette en form for tilstandsrapport som fokuserer kun på våtrom som kjøkken, vaskerom og bad. Dersom selger ikke har ansvar for utvendig vedlikehold, kan et alternativ være å kombinere våtromsrapport med e-takst når boligen legges ut for salg. Det er imidlertid viktig å rådføre seg og lytte til meglerens anbefalinger. En våtromsrapport utføres også av en takstmann, akkurat som for boligsalgsrapporten.

    Skadetaksering ved uhell

    Sist, men ikke minst, så kan det hende at du har bruk for en helt annen form for takst på bolig – nemlig skadetaksering. En skadetaksering vurderer omfanget av skader dersom uhellet er ute, for eksempel vannlekkasjer, innbrudd, naturskader og brann. En takstperson vil i så fall sette en reklamasjonstakst som vurderer årsaken til og omfanget av skaden, samt kostnadsberegning for reparasjon.

    En skadetaksering er en faglig vurdering utført av en fagkyndig person. Fagpersonen får som regel oppdraget på vegne av et forsikringsselskap. Du kan også få bruk for en skadetaksering om du oppdager feil og mangler i boligen du har kjøpt, og du ønsker å sende inn reklamasjon. Husk på at reklamasjonsfristen er fem år. Reklamerer du for seint, kan du miste rettighetene dine.

    Landbrukstakst

    Landbrukstakst minner på mange måter om takst på boliger som ligger i byer og andre hus på landet, men den tar høyde for landbruksreguleringer og interessen til dem som driver med landbruk. Landbrukstakst brukes når du skal selge, refinansiere lån eller bytte eier til andre i familien. Den kalles også for odelstakst. Følgende kriterier blir blant annet vurdert:

    • Odel
    • Full konsesjon
    • Avtaler om jakt, skog og jorder
    • Priskontroll

    Det er en politisk interesse for å sikre at flere ønsker å drive med landbruk på heltid eller deltid, og derfor tar landbrukstaksten hensyn til landbrukspolitikkens mål. Taksten er dermed ikke bare basert på eiendommens verdi, men også for å rekruttere yrkesutøvere. Bruksverdien er svært viktig og reflekterer hva man kan tjene på å drive gårdsbruk på eiendommen.

    Takst på bolig: en kort oppsummering

    Det er mange ord og begreper å forholde seg til, og derfor ønsker vi å ta en kort oppsummering nå til sist for å gi deg en enkel og rask oversikt over forskjellige typer takst på bolig. Husk på at du må velge riktig takst i henhold til formål for å få den informasjonen som du trenger.

    Verdivurdering, e-takst, verditakst og lånetakst

    Dette er forskjellige vurderinger av boligens verdi som brukes ved boligsalg og for å refinansiere lån. Verditakst og lånetakst er mer detaljerte enn en typisk verdivurdering og e-takst, ettersom boligens tekniske verdi også vurderes. Du kan for eksempel bruke verditakst og lånetakst ved arveoppgjør eller samlivsbrudd. Det er imidlertid mer vanlig å kombinere verdivurdering og e-takst med boligsalgsrapport om du skal legge boligen ut for salg.

    Tilstandsrapport og andre takster

    En tilstandsrapport vurderer boligens tekniske verdi, for eksempel ved å vurdere kledning, drenering og takkonstruksjon. Boligsalgsrapport er den vanligste tilstandsrapporten å bruke ved boligsalg, og denne rapporten kan øke trygghetsfølelsen til kjøpere og forebygge konflikter. Andre tilstandsrapporter brukes blant annet for å vurdere skadeomfang om uhellet er ute, og de er ikke nødvendigvis like relevant for deg som skal selge bolig.

    Be om verdivurdering fra flere meglere

    Helt til sist ønsker vi å minne om at det lønner seg å be om en verdivurdering fra flere forskjellige meglere når du skal selge bolig. Det er viktig å velge rett megler for å få en god pris for huset ditt, og da gjelder det å ha et godt sammenligningsgrunnlag. Det får du ved å be flere meglere hjem på befaring, og deretter sammenligne tilbudene deres skriftlig. I tillegg til en god verdivurdering, bør du tenke over følgende før du velger eiendomsmegler:

    Lokalkunnskap og erfaring

    Lokalkunnskap er noe av det viktigste å tenke på når du skal velge megler. En lokal eiendomsmegler treffer på aktuelle kjøpere omtrent hver dag på visninger, og de vet derfor hva folk er villige til å gi og hva de helst ønsker seg. Megleren vil også kunne gi gode svar på viktige spørsmål om nærmiljø, kollektivtransport og annet som er viktig for kjøper.

    God balanse mellom pris og kvalitet

    Du bør ikke fokusere for mye på meglerhonoraret. Det er viktig å ha en god balanse mellom pris, verdivurdering og kvaliteten på tjenestene. Det er hva du selger boligen for som kommer til å ha størst innvirkning på gevinsten, ikke nødvendigvis hva du betalte for meglertjenestene. Du bør velge en megler som er engasjert, vekker tillit hos kjøperne og kan vise til gode referanser og resultater, selv om den megleren kanskje ikke var den billigste.

    Du bør lese grundig gjennom tilbudene for å sjekke hva som er inkludert i prisen: Må du betale ekstra for visning? Hva inkluderes i markedsføringen? Dersom det ene tilbudet ligger veldig mye lavere enn de andre, så kan det hende at du må betale ekstra for tjenester som ikke er inkluderte. Totalsummen kan dermed bli langt høyere enn hva du hadde forventet deg.

    Vær skeptisk til for høye verdivurderinger

    Ikke la deg friste av for høye verdivurderinger. Dersom den ene megleren gir deg en unormalt høy verdivurdering sammenlignet med de andre, bør du undersøke hvorfor dette er tilfellet. Målet er å få en verdivurdering som er så realistisk som mulig, ettersom det er kjøperne som avgjør hva du faktisk får for huset ditt. En prisantydning som er for høy kan faktisk være en ulempe og føre til at folk ikke kommer på visningen i det hele tatt.

    Det er ikke bare takst på bolig som er viktig når du skal selge og vil ha høyest mulig pris. Du kan ta en del grep for å gjøre boligen mest mulig appellerende, for eksempel ved å pusse opp, vedlikeholde og innrede boligen på riktig vis. Husk bare på at du ikke skal innrede på en måte som du synes er fin: Målet er å nå ut til en så bred målgruppe som mulig.

    En boligstylist kan hjelpe deg med nettopp dette. De er eksperter på å fremheve boligens kvaliteter og innrede på en slik måte at flest mulig kjøpere blir interesserte. Du bør imidlertid snakke med en eiendomsmegler før du går i gang med oppussingen. Selv om nytt bad og kjøkken i teorien kan øke verdivurderingen, er det ikke alltid det lønner seg når du setter oppussingskostnadene opp mot det du sannsynligvis får for boligen.