Forkjøpsrett: Komplett guide (OBOS, regler, o.l.)

Forkjøpsrett til eiendom er et hett tema for både kjøpere og selgere. Denne rettigheten lar deg kjøpe andelsbolig for samme pris som det budet som boligselgeren aksepterte – men uten at du må være med i budrunden. Her i denne guiden dekker vi alt du trenger å vite om denne retten, enten du er boligkjøper, boligselger eller bare nysgjerrig på hvordan forkjøpsrett fungerer.

Hva er forkjøpsrett?

Forkjøpsrett er en spesiell rettighet som gis til visse personer eller organisasjoner. Det betyr at du kan kjøpe en eiendom før den tilbys til andre på det åpne markedet. Andre ganger får du muligheten til å kjøpe eiendommen for samme pris og vilkår som den høyeste budgiveren. Dette fortrinnet er på mange måter et slags sikkerhetsnett som ofte brukes i borettslag som OBOS og USBL. 

Historisk sett ble denne retten innført for å beskytte bestemte grupper mot å bli forbigått i boligmarkedet. Retten har røtter tilbake til den tiden da det var viktig å holde ressurser og eiendommer innenfor bestemte samfunn eller familier. Eksempler på slike grupper med forkjøpsrett er arvinger, leietakere og medlemmer av boligbyggelag. 

Formålet var å gi dem en rettferdig sjanse til å kjøpe eiendommer som de har en tilknytning til. I dag er formålet med forkjøpsrett å gi medlemmer av boligbyggelag om OBOS, USBL og BOB en fordel på boligmarkedet. Rettigheten benyttes også i sammenheng med arv av bolig. Arvinger har dermed rett til å overta en eiendom før den selges til andre. Andre eksempler er kommunal forkjøpsrett. 

Obs: Forkjøpsrett er forskjellig fra opsjonsrett. Opsjonsrett gir innehaveren rett til å kjøpe en eiendom på et senere tidspunkt, ofte til en forhåndsavtalt pris.

Hvordan fungerer forkjøpsrett: fastprisavklaring og forhåndsavklaring

Nøyaktig hvordan forkjøpsrett fungerer avhenger om boligselger velger fastprisavklaring eller forhåndsavklaring. Forskjellen mellom dem er at eventuell forkjøpsrett avklares etter salget ved fastprisavklaring og før salget ved forhåndsavklaring. Sameie kan også ha forkjøpsrett, dersom det står i vedtektene. Det er i så fall fastprisavklaring som gjelder, det vil si at boligen utlyses i etterkant av salget.

Obs: Forkjøpsrett gjelder ikke hvis boligen overføres til nær familie. Arvinger trenger derfor å ikke å bekymre seg.

Fastprisavklaring

Fastprisavklaring fungerer ved at boligbyggelag som BOB, USBL og TOBB får beskjed om at andelsboligen er solgt. Deretter utlyses eiendommen på forkjøpsrett for boligbyggelagets medlemmer. Styret eller forretningsfører får beskjed om kjøpesummen til boligen etter at budrunden er over. Deretter kontakter de alle som har forkjøpsrett for å høre om de ønsker å benytte seg av forkjøpsretten. 

Dersom det er flere interessenter, så er det den personen med lengst ansiennitet som får kjøpe boligen. Noen boligbyggelag har noe som kalles intern forkjøpsrett. Forkjøpsretten til beboerne i borettslaget skal i så fall overgå retten til andre medlemmer – ja, selv om andre medlemmer har lengre ansiennitet. 

Det kan ta opptil 20 dager før man har avklart forkjøpsretten. Forskjellige boligbyggelag kan ha ulik meldefrist. Den personen som opprinnelig vant budrunden, kan ikke by på andre eiendommer før alt er avklart og meldefristen har gått ut. Han eller hun vet derfor ikke om de faktisk får boligen før noen med forkjøpsrett melder seg eller meldefristen har gått ut. Dette skaper også forsinkelser i salgsprosessen.

Forhåndsavklaring

Forhåndsavklaring av forkjøpsrett gir derimot boligselgeren mulighet til å avklare om noen har forkjøpsrett før boligen blir solgt. Eventuelle kjøpere med forkjøpsrett kan søke om å tre inn i budrunden, men uten forpliktelser. Fordelen med dette er at andre interessenter vet at det finnes andre som har forkjøpsrett i forkant av budrunden.

Du som boligselger unngår dermed forsinkelser i salgsprosessen. Det blir også mindre usikkerhet rundt budrunden. Du får raskt avklart om noen vil benytte seg av forkjøpsretten, slik at du slipper å legge om planene i siste liten. Det er både enkelt og greit å søke om forhåndsavklaring. Ta kontakt med borettslaget for å søke. De gjennomfører deretter nødvendige undersøkelser.

Eiendomsmegleren får deretter en liste over interessenter med forkjøpsrett i forkant av visning. Man har fem virkedager på å bestemme seg for om man vil kjøpe andelsboligen, ellers blir den solgt til den personen som har lagt inn det høyeste budet. De som har meldt interesse er ikke forpliktet til å kjøpe boligen. Du som boligselger har derfor ingen garantier for at interessenter med forkjøpsrett faktisk kommer til å kjøpe boligen.

Les også

Visning: Ekspertenes tips til visning

Kjøp og salg av OBOS boliger med forkjøpsrett

OBOS – eller Oslo Bolig- og Sparelag som det heter på langt – er et av Norges største boligbyggelag. De har røtter som strekker seg tilbake til 1929. Siden da har de vokst betydelig og har nå over en halv million medlemmer. Vi valgte derfor å bruke OBOS som eksempel på hvordan du melder forkjøpsrett. 

Prosedyren er imidlertid ganske likt om du er medlem i andre boligbyggelag som BOB og BATE. Enkelte boligbyggelag samarbeider med hverandre, sånn at medlemmene får forkjøpsrett hos hverandre. BATE holder for eksempel til i Rogaland, men medlemmer kan kjøpe andelsboliger fra andre boligbyggelag i hele Norge.

Du må passe på å melde fra til OBOS hvis du skal selge brukt bolig med forkjøpsrett. Det er også viktig å informere om denne retten tydelig i salgsoppgaven og Finn.no annonsen. Enkelte eiendomsmeglere spesialiserer seg på kjøp og salg av borettslagsboliger. Det kan være smart å få hjelp av noen med rett erfaring for å sikre at du følger alle reglene. OBOS har i tillegg egne meglere.

Slik kjøper du brukt bolig fra OBOS med forkjøpsrett:

Du finner en oversikt over alle OBOS boliger som du kan kjøpe med forkjøpsrett på nettsiden deres. Hvis du har lyst på en helt ny leilighet fra OBOS fremfor brukt bolig, kan du se en liste over innflytningsklare boliger her. Det er viktig å følge godt med ettersom bruke boliger ikke ligger ute der lenge. Du må overholde meldefristen, ettersom den er lovbestemt.

• Følg nøye med på tilgjengelige bruktboliger på nett
• Meld fra om interessen din innen fristen
• Ha klar dokumentasjon om medlemskap og finansiering
• Det kan være lurt å ikke delta i budrunden, ellers kan du presse opp prisen
• Den med lengst ansiennitet i OBOS får kjøpe boligen

Takker vedkommende med lengst tid nei, får den som har nest lengst ansiennitet muligheten til å kjøpe. Deretter fortsetter man nedover lista til noen eventuelt takker ja til å kjøpe boligen. Hvis ingen med forkjøpsrett vil ha den, blir andelsboligen solgt til den personen som la inn høyest bud i budrunden.  Selv om du har kort ansiennitet, så har du likevel en god sjanse. Maren hadde bare vært medlem i BATE i en uke før hun kjøpte leilighet. 

Les også

Slik selger du andelsleilighet raskt og til en god salgspris

Eksempler og typiske situasjoner

La oss se på noen eksempler på hvordan forkjøpsrett fungerer i praksis. Eksemplene er fiktive, men realistiske. Det første eksempelet er en typisk situasjon som kan oppstå for OBOS boliger med forkjøpsrett. Eiendomsmarkedet er hett, og Hege har funnet drømmeleiligheten. Men selvfølgelig, andre med forkjøpsrett har også lyst på denne fantastiske OBOS-leiligheten. 

Derfor er det den personen med lengst ansiennitet som får kjøpe den. Hege har vært OBOS-medlem lengst og får derfor kjøpe leiligheten til det høyeste budet under budrunden.

Eksempel 2: Typisk eksempel på konflikt og hvordan det ble løst 

Jan og Heidi ble forelsket i en OBOS leilighet på Torshov. De trodde de hadde sikkerhet i deres forkjøpsrett, ettersom de hadde lang ansiennitet. Det de ikke var klar over var internt forkjøpsrett. Det dukket opp et annet medlem fra samme borettslag som da fikk kjøpe leiligheten – selv om Jan og Heidi strengt tatt hadde lengre ansiennitet.

Du bør alltid holde det oppdatert på gjeldende regler for både boligbyggelaget ditt og det aktuelle borettslaget. 

Eksempel 3: Bruk av forkjøpsrett i sameie

Men hva skjer når forkjøpsrett skal brukes i et sameie? La oss se på historien om Erik og Maria, som eier en flott leilighet i et sameie på Grünerløkka. Når de bestemmer seg for å selge, får beboerne i sameiet forkjøpsrett. Men her oppstår utfordringen – flere naboer ønsket å benytte seg av retten da det ble utlyst i etterkant.

Situasjonen blir komplisert da det oppstår uenighet om hvem som egentlig har førsterett. Maria og Erik samarbeider tett med styret i sameiet og en advokat for å sikre at prosessen går rettferdig for seg. Tydelige regler og god kommunikasjon er viktig for å løse potensielle problemer knyttet til forkjøpsrett i sameie.

Gjeldende lover og forskrifter for salg av andelsbolig

Vi anbefaler at du skaffer deg en god oversikt over gjeldende lover og regler som styrer forkjøpsrett. Hovedsakelig er det to lover som er aktuelle: borettslagsloven og sameieloven. Både kjøper og selger har en rekke plikter de må følge. Vi anbefaler at du får hjelp av en erfaren eiendomsmegler hvis du er i tvil eller trenger nærmere veiledning. Du bør også snakke med styret i borettslaget ditt for å få avklart regler og vedtekter.

Borettslagsloven dekker forkjøpsretten for medlemmer i borettslag og fastsetter reglene for hvordan denne retten utøves. Reglene dekker blant annet ansiennitet blant medlemmene, samt frister for meldinger og svar. Sameieloven fokuserer på regler for sameiere og hvordan de kan utøve forkjøpsrett. I tillegg kan egne vedtekter i borettslag og sameier inneholde spesifikke bestemmelser og frister.

Selgerens rettigheter og plikter innebærer blant annet å informere om forkjøpsretten når eiendommen legges ut for salg. Det er selgerens ansvar å passe på at salg av andelsbolig skjer i tråd med lover og vedtekter. Selger må derfor gi dem som har rett på forkjøp nok tid til å melde interesse. Boligselgeren må også samarbeide med borettslaget eller sameiet for å gjennomføre prosessen korrekt.

Kjøperens rettigheter og plikter inkluderer å aktivt melde sin interesse for å benytte forkjøpsretten innen de angitte fristene. Kjøperen må kunne dokumentere sin ansiennitet eller medlemskap. Videre må kjøperen respektere resultatet av forkjøpsrettsrunden, enten det betyr at de får kjøpe boligen eller at den går til noen andre med lengre ansiennitet. 

Konsekvensene kan være alvorlige, dersom du forsøker å omgå forkjøpsrett. Hvis ikke reglene følges, kan salget bli erklært ugyldig. Du kan også få store juridiske problemer.

Trenger du hjelp av en advokat for å avklare vanskelige spørsmål?

Noen ganger kan det være vanskelig å sette seg inn i reglene for forkjøpsrett i sameie og borettslag. Hjelp av en god advokat er gull verdt når ting blir kompliserte. En advokat kan gi deg råd om alt fra hvordan du finner relevant dokumentasjon til å forstå frister og forhandlingsstrategier. 

Advokater kan også bistå om det dukker opp spesifikke situasjoner eller konflikter som du ikke vet hvordan du skal løse på egen hånd.

Les også

Billigste eiendomsmegler: Se de billigste kontorene

Tips til deg som skal selge andelsbolig

Hittil har vi fokusert på hva du som boligselger må gjøre med tanke på forkjøpsrett – det vil si finne ut av regler, varsle styret og inkludere god informasjon i salgsoppgaven og annonser. Men det er også utrolig viktig å planlegge selve boligsalgsprosessen godt for å sikre deg en god pris. 

De som har forkjøpsrett må tross alt matche det høyeste budet i budrunden. Det er ikke nødvendigvis sånn at de får en bedre pris enn andre på brukte boliger. Du bør derfor ta noen smarte grep for å sikre at du får en god salgssum. Vi anbefaler at du velger en dyktig eiendomsmegler med gode salgsresultater. 

Beregn god tid til å gjøre boligen klar for salg

Du bør også sette av nok tid til klargjøring av selve andelsboligen. En av de største feilene boligselgere gjør er å vente til siste liten med klargjøring til fotografering og visning. Du må passe på at boligen er ren og ryddig. Mange velger å male innvendige vegger for å freshe litt opp. Det er også viktig å fikse småfeil som løse lister og dryppende kjøkkenkran. 

Større oppussingsprosjekter lønner seg derimot sjeldent. Vi anbefaler å spørre eiendomsmegleren din om gode råd. En lokalkjent og erfaren megler vet hva den aktuelle kjøpergruppen ser etter. Han eller hun kan derfor tipse deg om hvilke grep du bør ta for å gjøre andelsboligen klar for salg.

Konklusjon: dette må du vite om forkjøpsrett

Du har nå fått masse god informasjon om kjøp og salg av bolig med forkjøpsrett. Men hva er det viktigste du må huske på? Forkjøpsrett gir deg en unik sjanse til å sikre deg drømmeboligen uten å delta i den nervepirrende budrunden. Men boligkjøpere må huske at forkjøpsretten kan brukes både før og etter en budrunde, avhengig av den spesifikke andelsboligen. Du må derfor følge godt med og melde din interesse innen meldefristen. 

Boligselgere må derimot huske på å inkludere relevant informasjon om forkjøpsrett i salgsoppgaven og annonser. De må også passe på at de følger både gjeldende lover og de spesifikke reglene til boligbyggelaget. Ikke vær redd for å ta kontakt med en eiendomsmegler eller advokat om du har spørsmål eller trenger hjelp med salgsprosessen. De er der for å bistå deg. Lykke til!