Selge OBOS leilighet: en komplett guide

Har du bestemt deg for å selge OBOS leilighet? Da har du kommet til rett sted! Det er nemlig litt annerledes å selge andelsleilighet, sammenlignet med andre typer boliger. Vi går derfor nøye gjennom alt du trenger å vite for å gjennomføre et vellykket boligsalg her i denne guiden. Du får også noen gode tips til å selge boligen raskt og til rett pris.

Det er litt annerledes å selge OBOS bolig vs. andre boligtyper

OBOS er et av de aller største boligbyggelagene i Norden. De har over 500 000 medlemmer, og du finner derfor OBOS leiligheter både i Oslo og i byer som Bergen, Trondheim og Stavanger. Ja, du finner dem faktisk også i Sverige. Men når du kjøper en borettslagsbolig, så eier du ikke bare eget bosted. Du er andelseier i selve borettslaget. Derfor fungerer OBOS boligsalg litt annerledes:

• Forkjøpsrett: Andre OBOS-medlemmer har forkjøpsrett, og det finnes ganske strenge regler for hvem som skal få kjøpe boligen.
• Fellesgjeld: De fleste OBOS leiligheter har fellesgjeld, noe som kan påvirke salgsprisen og kan være forvirrende for potensielle kjøpere.
• Borettslag: Du som selger må forholde deg til borettslagets regler og vedtekter, samt informere om reglene til potensielle kjøpere.
• Verdivurdering: Det kreves kunnskap om både borettslag generelt og det lokale boligmarkedet for å få nøyaktig verdivurdering av en OBOS leilighet.
• Megler med OBOS erfaring: Vi anbefaler å velge en eiendomsmegler med spesifikk erfaring med andelsbolig for å få solgt til høyest mulig pris.

I tillegg kan det være ganske strenge regler for hvilke oppgraderinger og endringer du kan gjøre for å klargjøre OBOS leiligheten til salg. Derfor bør du alltid sjekke reglene til borettslaget ditt nøye før du setter i gang med eventuelle tiltak.

Hvordan fungerer forkjøpsrett i OBOS?

Noen av de viktigste reglene for salg av borettslagbolig er forkjøpsrett. Enkelt forklart betyr forkjøpsrett at noen har rett til å tre inn i et allerede akseptert bud. Det betyr at medlemmer i boligbyggelaget får muligheten til å kjøpe boligen din, selv om du allerede har akseptert et bud fra noen andre. 

OBOS skiller mellom to typer forkjøpsrett:

• Fastprisavklaring: Forkjøpsretten avklares etter at boligen er solgt. Du må melde fra til OBOS etter budrunden. Deretter utlyser de leiligheten på forkjøpsrett for medlemmene. Medlemmer kan i så fall velge å tre inn i avtalen og kjøpe boligen for den prisen og til de betingelsene som i budet du godtok. Medlemmene må melde interesse innen fristen på 20 dager.
• Forhåndsavklaring: Medlemmer kan melde sin interesse på forhånd. De forplikter seg ikke til å kjøpe, men de velger selv om de vil bruke forkjøpsretten etter at budrunden er fullført. De har da en frist på fem virkedager.

La oss si at du skal selge OBOS leilighet i Oslo med forkjøpsrett og fastprisavklaring. Du får et bud på 3 millioner kroner i budrunden som du velger å takke ja til. OBOS informerer nå medlemmene sine om muligheten til å tre inn i avtalen, slik at de kan kjøpe boligen for 3 millioner. Men hva skjer hvis det er flere som ønsker å benytte seg av forkjøpsretten  – hvem får leiligheten?

Regler for forkjøpsrett på borettslagsleilighet

Borettslag har ganske strenge regler for fortrinn og forkjøpsrett. Prosessen skal være rettferdig for medlemmene: Boligbyggelaget vurderer følgende for å finne ut av hvem som har størst rett på boligen, dersom det er flere interessenter:

• Alle medlemmer av OBOS boligbyggelag kan i teorien ha forkjøpsrett. Boligbyggelaget kan ha avtaler med andre byggelag, sånn at medlemmene i disse lagene også har forkjøpsrett.
• Det er ansienniteten som avgjør hvem som får kjøpe boligen, dersom flere er interesserte.
• Beboere i samme borettslag har ofte fortrinnsrett foran andre medlemmer, noe som kalles intern forkjøpsrett. Hvis det er flere interesserte med internt forkjøpsrett, så er det personen med lengst ansiennitet som vinner.

Men hvis ingen melder forkjøpsrett innen OBOS sin frist på 20 dager, går salget gjennom til den opprinnelige budgiveren. Det kan altså gå flere uker fra budrunden er over til boligsalget faktisk går videre til neste trinn, nemlig å skrive under kontrakten og planlegge overtakelsen. Du bør derfor sette av god tid til boligsalgsprosessen – særlig hvis det er snakk om fastprisavklaring og ikke forhåndsavklaring.

Les også

Komplett guide med alt som boligselgere må vite om forkjøpsrett

Unntak fra forkjøpsrett på OBOS bolig

Det er mulig å få unntak fra forkjøpsrett fra OBOS i gitte situasjoner. Du kan for eksempel  selge eller overføre andelsleiligheten din til nære familiemedlemmer, uten å utløse forkjøpsrett. Nær familie vil si barn, barnebarn, foreldre, besteforeldre og søsken. Dermed kan boligen forbli i familien, dersom dere ønsker det.

Det gjøres også unntak ved samlivsbrudd og skilsmisse. Du kan selge eller overføre din andel til ektefelle eller samboer, uten at andre OBOS-medlemmer får mulighet til å tre inn i kjøpet. Samboere må imidlertid ha bodd sammen i minst to år for å få denne rettigheten. Forkjøpsrett gjelder heller ikke ved arv og forskudd på arv.

Hvordan får man en god verdivurdering av OBOS leilighet?

Riktig prisantydning er viktig for å sikre et vellykket boligsalg, enten du skal selge andelsleilighet eller selveierleilighet. Og siden prisantydning settes på grunnlag av verdivurdering, så er det der du må begynne. Du kan gå frem på flere måter for å få verdivurdering av den brukte OBOS boligen som du skal selge. 

Du kan kontakte eiendomsmeglere som har erfaring med OBOS boligsalg selv eller du kan innhente priser og tilbud på nett. Hele boligsalgsprosessen starter altså med pristilbud fra meglere. Prisen du tilbys avhenger nemlig av boligens verdi og prisantydning. Det er fordi eiendomsmeglere pleier å ta en gitt prosentandel av den endelige salgssummen i meglerhonorar. 

Meglerne må altså finne ut av boligens verdi for å kunne fortelle deg hvor mye det koster å selge OBOS leilighet via dem.

Snakk med flere meglere som har erfaring med salg av brukt OBOS bolig

Fordelen med å innhente priser på nett er at det blir enklere å finne et konkurransedyktig pristilbud. Du kan sammenligne kompetanse, erfaring og salgsresultater på en enkel og oversiktlig måte. Dermed blir det også enklere å finne beste megler for å selge nettopp din OBOS leilighet.

Følgende faktorer påvirker både verdivurdering og prisantydning:

• Beliggenhet: En OBOS bolig midt i storbyer som Oslo og Bergen er som regel verdt mer enn en tilsvarende leilighet i utkanten. Andelsleiligheter i Oslo selges som regel også til en høyere pris enn andre steder i landet, for eksempel Stavanger og Trondheim.
• Størrelse: Antall kvadratmeter og en smart planløsning kan virkelig booste verdien.
• Standard: En nyoppusset andelsleilighet med fancy kjøkken og bad vil ofte gå for mer enn en som trenger en real oppgradering.
• Utsikt og etasje: En leilighet med knallfin utsikt over byen eller fjorden kan virkelig øke verdien, særlig hvis den ligger høyt oppe i bygget.
• Fellesarealer: Tilgang til en flott takterrasse eller en borettslagsbolig med velstelt hage kan være veldig verdifullt for kjøperne.
• Parkeringsmuligheter: Egen parkeringsplass for andelsboligene og gode muligheter for gjesteparkering kan være et stort pluss.
• Energieffektivitet: Gode energikarakterer blir stadig viktigere for mange kjøpere, særlig med tanke på dagens høye strømpriser.

Det er altså mye som kan påvirke verdivurderingen. Men vurderingene til de ulike meglerne bør likevel samsvare sånn noenlunde. Alle eiendomsmeglere følger nemlig samme mal eller standard for hvordan de skal utføre en verdivurdering – enten det er en OBOS bolig eller ikke. Hvis det viser seg å være store avvik når du skal sammenligne priser og tilbud på tvers av meglere, bør du spørre om årsaken til det.

Fellesgjeld og felleskostnader kan påvirke salgsprisen og kjøpelysten

Fellesgjeld og fellekostnader kan ha innvirkning på både salgsprisen og hvor attraktiv andelsleiligheten er for potensielle kjøpere. Fellesgjelden er borettslagets lån som er fordelt på alle andelene, inkludert din. En høy fellesgjeld kan faktisk gi en lavere innskuddspris for nye boligprosjekter, noe som kan virke fristende for kjøpere med mindre egenkapital. 

Men det er en catch: høy fellesgjeld betyr også høyere månedlige felleskostnader. Enkelt forklart er innskudd den summen som kjøperen faktisk betaler for å kjøpe seg inn i borettslaget – altså andelsleiligheten. Kjøperen skaffer innskuddet selv ved å ta opp boliglån og bruke egenkapital.

La oss si du skal selge OBOS leilighet i Oslo for en innskuddspris på 3 millioner kroner. Det er 500 000 kroner i fellesgjeld. Da er den totale verdien av leiligheten egentlig 3,5 millioner kroner. Kjøperen “overtar” din del av fellesgjelden når de kjøper leiligheten, i tillegg til å betale innskuddsprisen på 3 millioner. Det er altså innskuddet du annonserer når du setter prisantydning på borettslagsboligen.

En  dyktig eiendomsmegler med erfaring innen salg av OBOS boliger kan hjelpe deg med å sette en rettferdig og realistisk prisantydning som ikke skremmer vekk kjøperne – selv om borettslaget har høy fellesgjeld. Husk at for mange kjøpere er det de totale månedlige utgiftene som teller, ikke bare kjøpesummen. Et godt tips er derfor å fremheve alle godene som kjøperen får inkludert i felleskostnadene, for eksempel bredbånd og forsikringer.

Les også

Ekspertenes beste tips til å tjene mer penger på boligsalget

Slik går du frem for å selge andelsleilighet, steg for steg

Nå som du har valgt eiendomsmegler, fått verdivurdering og satt en prisantydning, er det på tide å brette opp ermene og klargjøre andelsleiligheten for salg. Bør du pusse opp eller gjøre andre tiltak i forkant av fotografering og visning? Et nytt strøk med maling kan gjøre underverker for førsteinntrykket. Men tenk deg nøye om før du kaster deg ut i større prosjekter.

Det er ikke alt du har lov til å gjøre i en borettslagsbolig. Og det er heller ikke all oppussing som faktisk lønner seg. Vi anbefaler derfor at du snakker med eiendomsmegleren din og sjekker vedtekter før du gjør noe. Meglere vet nemlig hva kjøpere ser etter når de er på utkikk etter en OBOS leilighet i Oslo, Bergen, Trondheim eller hvor du nå enn bor.

Grundig ryddig og styling er uansett et must. Begynn med å fjerne personlige eiendeler og rydde bort rot. Målet er å skape en nøytral, men innbydende atmosfære som appellerer til målgruppen. Vurder å leie inn en profesjonell boligstylist hvis budsjettet tillater det. Boligstylister kan også gi verdifulle tips til hvordan du kan style leiligheten selv. De har solid erfaring og vet hva du må gjøre for å selge din OBOS leilighet raskt og til en god pris.

Eiendomsmegleren hjelper med å koordinere både boligfotograf og takstmann. Megleren passer også på at all relevant informasjon legges ved salgsdokumentene. Det er viktig å opplyse om fellesgjeld, felleskostnader, forskjøpsrett og relevante OBOS regler når du skal selge borettslagsbolig.

Du kommer også frem til riktig salgs- og markedsføringsstrategi sammen med megleren. Finn.no er fortsatt den største plattformen for boligannonser i Norge. I tillegg annonseres leiligheten på OBOS sine egne plattformer. I noen tilfeller anbefaler megleren å annonsere boligen på andre kanaler også, for eksempel på sosiale medier og i aviser.

Les også

Gjør dette før fotografen kommer for å sikre deg lekre boligbilder

Nå er det tid for visning, budrunde og overtakelse

Boligen bør klargjøres nøye til visning og se ut slik som på boligbildene. Et godt tips er å leie en liten lagerbod til å plassere alle tingene dine i mellomtiden. Da slipper du å stadig pakke dem opp og ned mellom fotografering, visning og flytting. Eiendomsmegleren holder selve visningen og tar imot interessentene. 

Megleren følger også opp potensielle kjøpere neste dag for å få i gang budrunden. Budrunden foregår ganske likt for OBOS leiligheter som for andre leiligheter. Forskjellen er som sagt forkjøpsretten, ettersom andre medlemmer kan tre inn i avtalen. Men når det endelig er avklart hvem som får budet, kan dere skrive under kontrakter og planlegge overtakelsen. 

Overtakelsen er selve overleveringen av leiligheten. Du og kjøperen går gjennom leiligheten sammen og noterer eventuelle ting som må følges opp. Alt dette dokumenteres i en overtakelsesprotokoll. Kjøperen kan kreve reklamasjon eller retting hvis noe ikke er som avtalt. Du som boligselger mottar først pengene på konto når overtakelsen er fullført, eierskapet er overført til kjøper og eventuelle heftelser på din andel er innfridd.

Velg eiendomsmegler med god erfaring og relevant kunnskap om OBOS

En god megler kan ta seg av hele salgsprosessen fra A til Å. De vet hvordan man markedsfører en OBOS bolig effektivt, både på nett og i andre kanaler. Men prisen på eiendomsmegler kan variere veldig. Typisk meglerprovisjon er 1-4 % av salgssummen, inkludert fellesgjeld. Du må som regel også betale for andre kostnader, for eksempel markedsføring og boligfotografering.

Men den rette megleren er en investering som kan gi deg en svært god salgssum for leiligheten du skal selge. Her er noen tips til å velge rett eiendomsmegler:

• Se etter meglere som har erfaring med å selge OBOS leiligheter og borettslagsboliger.
• Lokalkunnskap er utrolig viktig. En megler som kjenner nabolaget ditt ut og inn kan nemlig markedsføre det bedre.
• Be om referanser og sjekk dem. Snakk med folk som har brukt megleren før.
• Spør megleren om markedsføringsstrategien. Hvordan når de ut til potensielle kjøpere?
• Ikke bare velg den billigste. En dyktig megler kan vise til gode salgsresultater, noe som kan rettferdiggjøre en høyere pris.

Og husk at det er mye å holde styr på når du skal selge borettslagsleilighet. Forkjøpsrett, fellesgjeld, borettslagsregler – alt dette kan en erfaren megler hjelpe deg med. Joda, du kan selge en brukt OBOS bolig privat. Men du må være sikker på at du har stålkontroll på alt av regler under hele salgsprosessen. Og du, visste du at dem som selger via megler får i gjennomsnitt 26 % høyere salgspris enn dem som selger selv?

Konklusjon: Dette må du gjøre for å selge en brukt OBOS leilighet til høyest mulig pris

Puh, det var mye å sette seg inn i! Men nå har du faktisk fått med deg det viktigste du trenger å vite for å selge OBOS bolig. Joda, det er en del å holde styr på som forkjøpsrett, fellesgjeld og alt det der. Men så lenge du får god hjelp underveis, så trenger du ikke å bekymre deg. Våre beste tips? Snakk med noen som virkelig kan dette. En eiendomsmegler som spesialiserer seg på å selge andelsleilighet vet akkurat hva dere skal gjøre for å vekke interessen og kjøpelysten til målgruppen.

Bruk gjerne skjemaet her på siden vår for å få tilbud fra dyktige OBOS meglere med solid erfaring og gode salgsresultater. Lykke til!