Overdragelse av eiendom (søsken, barn, arv o.l.)

Overdragelse av eiendom – hvordan foregår det og hva bør du vite om? Vi tar en nærmere titt på hvordan man overfører eiendom, for eksempel mellom søsken, til barn og ved arv.

Du kan overføre ulike typer eiendommer som boliger, tomter og hytter. Overføringen kan finne sted mot et vederlag – det vil si kjøp og salg av bolig. Andre ganger er det snakk om arv eller gave, altså overføring uten vederlag. Man står stort sett fritt til å overføre både eiendommer og verdier, så lenge man forholder seg til gjeldende lover og regler.

Prosessen kan være kompleks og krever nøye planlegging, og du bør ha god forståelse av både juridiske og økonomiske aspekter ved overføringen. I tillegg til å forstå regelverket, er det viktig å sette seg inn i den praktiske siden av prosessen. Det kan inkludere alt fra verdivurdering av eiendommen, inspeksjoner, forhandlinger og innhenting av nødvendige dokumenter.

Overdragelse av eiendom mellom søsken

Når en eiendom skal overføres mellom søsken fra foreldre som arv eller forskudd på arv, må man ta hensyn til arveloven. Ifølge lovverket, har alle barn krav på enten to tredjedeler av arven eller tilsvarende 15G (15 ganger grunnbeløpet). Dette kalles for pliktdelsarv. Dersom ett av barna har mottatt forskudd på arv, skal dette hensyntas når man senere skal fordele verdier mellom søsknene etter at foreldrene har gått bort.

Søsken trenger ikke å betale dokumentavgift for å motta eiendom i arv fra sine foreldre. Man må derimot betale dokumentavgift ved forskudd på arv. Dokumentavgiften er 2,5 % av eiendommens markedsverdi. Men hva gjør man med denne avgiften når flere søsken arver en bolig, og én av dem ønsker å overta den? Da må den som skal overta eiendommen betale dokumentavgift for andelen til de andre arvingene.

Salg av arvet bolig

Noen ganger ønsker søsken å selge arvet bolig av foreldrene for å dele på eventuelle gevinster. Andre ganger vil en av dem kjøpe ut de andre. Søsknene står fritt til å avtale en kjøpesum, uavhengig av markedsprisen. Mange velger imidlertid å fastsette salgsprisen på grunnlag av markedsverdien for å gjøre det så rettferdig som mulig.

Det første trinnet er uansett å få en verdivurdering eller e-takst. Som regel fastsettes salgsprisen på grunnlag av verdivurderingen. Eiendomsmegler kan gi både verdivurdering og e-takst. Du kan også få verdi- og lånetakst av en takstmann, gjerne i forbindelse med tilstandsrapport. 

Taksten sikrer at alle parter har en god forståelse av eiendommens markedsverdi. Hvis ikke, kan det fort oppstå konflikter senere. Mange velger å få hjelp av en eiendomsmegler for å selge boligen på det åpne markedet. Megleren setter opp en god salgs- og markedsføringsstrategi, samt håndterer både budrunde og visning.

Når boligen er solgt og søsknene skal fordele pengene seg imellom, må man først betale ned gjeld etter arvelateren. Deretter kan resterende beløp fordeles mellom søsknene. Skal den ene kjøpe ut de andre søsknene? I så fall kan både advokat og megler hjelpe med kjøpekontrakt og overtakelse. Da vet dere at alt går riktig og trygt for seg.

Overdragelse av eiendom til barn som gave

Hvis du ønsker å overføre eiendommen til ett av barna i gave og ikke som forskudd på arv, må du lage et gavebrev. Gaven regnes bare som forskudd på arv hvis man skriver dette eksplisitt som betingelse for gaven. Hvis ikke, teller ikke gaven mot pliktdelsarven. Dermed kan gaven spise opp arven til resterende søsken, noe som kan føre til senere konflikter. 

Det er viktig å snakke med arvingene dine på forhånd og skrive ned alle betingelser på en tydelig måte for å unngå arvekonflikt. Det er viktig å være obs på at man må betale dokumentavgift av salgsverdien, selv om man overdrar eiendommen til barn i gave. Overdragelsen medfører derfor noen ekstra kostnader.

Salg av bolig til barn

En alternativ måte å overføre eiendom til barn er rett og slett salg. Dette innebærer at barnet betaler en gitt kjøpesum for eiendommen, enten ved hjelp av egne midler eller lån. Hvis prisen er symbolsk eller under takst, anses det for å være et gavesalg. Prissettingen for slike salg kan være komplisert og føre til konflikter med øvrige arvinger – god kommunikasjon er viktig for å unngå krangling!

Les også

Komplett guide til skatt og regler ved boligsalg: Alt du må vite

Inngangsverdi ved overdragelse av eiendom

Barna dine overtar som hovedregel din inngangsverdi og dine skatteposisjoner når de mottar eiendom i gave eller forskudd på arv. Kjøpte du boligen for 1,5 millioner i 2000 og barnet ditt selger den for 5,5 millioner i dag, blir gevinsten på 4 millioner i utgangspunktet skattepliktig. Skattesatsen på gevinst ved salg av eiendom er 22 %, og det kan fort bli store summer.

Viktige unntak fra gevinstbeskatning:

• Bolig du har eid og bodd i minst 12 av de siste 24 månedene kan selges skattefritt – og barna overtar markedsverdien som ny inngangsverdi
• Fritidsbolig har et strengere krav på fem års eiertid og bruk
• Utleiebolig og tomt gir ingen mulighet til å oppfylle botidskravet, og gevinsten blir skattepliktig

Disse unntakene har enorm praktisk betydning for hvordan du bør planlegge overdragelsen. Kunne du selv ha solgt boligen skattefritt på overføringstidspunktet, får barnet ditt satt inngangsverdien lik dagens markedsverdi. Det betyr at barnet kan selge eiendommen videre relativt raskt uten å sitte igjen med en stor skatteregning.

Bodde du derimot ikke i boligen selv – for eksempel fordi det er en utleieleilighet – overtar barnet din opprinnelige inngangsverdi. Da kan gevinsten bli betydelig hvis boligprisene har steget mye siden du kjøpte.

Du bør derfor tenke nøye gjennom hvilken type eiendom du overfører og om du oppfyller botidskravet før overdragelsen skjer. En samtale med en advokat eller skatterådgiver kan spare familien for store beløp. Planlegger du å overføre en eiendom du ikke bor i selv, kan det lønne seg å vurdere om barnet ditt kan flytte inn og oppfylle botidskravet før et eventuelt videresalg.

Les også

Dette må du vite før du skal selge dine foreldres bolig

Vær obs på skatteregler ved overføring av eiendom

Hvis du har mottatt en gave eller et forskudd på arv som utgjør mer enn 100 000 kr, må du informere om dette i skattemeldingen som forklaring på formuesveksten. Du trenger ikke å betale skatt – arveavgiften ble nemlig fjernet fra 2014. Den som gir deg gaven trenger heller ikke å sende inn arve- eller gavemelding lenger.

Foreldre som ønsker å overføre eiendom til barn som en gave eller forskudd på arv må være obs på formuesskatten. Det lureste er å gjøre det før årsskiftet. Hvis du gjør det rett etter årsskiftet, ender du opp med å betale mer i skatt. Formuesskatt fastsettes nemlig på grunnlag av nettoformuen din.

Overføre eiendom mellom ektefeller

Eiendom i felleseie kan overføres mellom ektefeller på flere måter, inkludert salg, gave eller som en del av et skifte ved skilsmisse, samlivsbrudd eller arveoppgjør. Overdragelsen skjer vanligvis gjennom tinglysing av et skjøte. Overdragelse av eiendom mellom ektefeller er fritatt for dokumentavgift.

Samboere kan være fritatt for dokumentavgift ved overdragelse i forbindelse med samlivsbrudd – men ikke i løpet av samlivet. Man må ha hatt samme folkeregistrerte adresse i minimum to år. I tillegg må man enten vente barn eller ha barn sammen. Reglene er derfor strengere for samboere enn for ektefeller.

Hvis du vil overføre eiendommen til ektefellen din som en gave, må du ta visse grep for at gaven skal være gyldig. Overdragelsen må avtales i en såkalt ektepakt. Ektepakten må deretter tinglyses, dersom overdragelsen skal tinglyses. Pass på at dere sender inn all nødvendig dokumentasjon for å unngå problemer.

Overdragelse til ektefelle i uskifte

Dersom den ene ektefellen dør, kan den gjenlevende partneren ha krav på å sitte i uskiftet bo. Uskiftet bo vil si at alt av eiendom og verdier overføres til den gjenlevende ektefellen. Arveoppgjøret utsettes på den måten til et senere tidspunkt. Det betyr at felles barn må vente med å få sin del av arven etter den ene forelderen.

Den gjenlevende ektefellen velger selv hvor lenge de vil sitte i uskifte. Det er vanlig å utføre skiftet når man gifter seg på nytt eller når begge ektefellene har falt fra. Samboere har kun krav til å sitte i uskifte hvis de har barn, har hatt barn eller venter barn sammen.

Hvis den avdøde har barn med andre enn ektefellen, kalles disse barna for særkullsbarn. Særkullsbarn kan kreve å få sin pliktdelsarv umiddelbart. Barna kan også gi tillatelse til at ektefellen kan sitte i uskifte, samt gi tillatelse med forbehold. Slike forbehold kan være betryggende for barn som er redde for at arven deres skal sløses vekk.

Mulige fallgruver som du bør se opp for

Konflikter og tvister oppstår fort i forbindelse med arv, forskudd på arv og gavesalg mellom foreldre og barn. Uenigheter om eiendommens verdi er kanskje den vanligste kilden til krangling mellom søsken. Feil tolkning av loven og misforståelser om fordelingen kan også skape problemer som eskalerer raskt.

Vanlige fallgruver du bør kjenne til:

• Dokumentavgiften på 2,5 % av markedsverdien overrasker mange – den gjelder selv om eiendommen gis bort i gave
• Gavebrev uten tydelige betingelser kan føre til uenighet om gaven var forskudd på arv eller en ren gave
• Verdsettelse av eiendommen uten faglig grunnlag gjør det vanskelig å sikre rettferdig fordeling

Vi anbefaler alltid at dere innhenter gratis og uforpliktende pristilbud fra minst tre ulike eiendomsmeglere. En megler kan fastsette eiendommens markedsverdi, sette opp en juridisk korrekt salgskontrakt og passe på at overtakelsen går riktig for seg. Da har dere et godt sammenligningsgrunnlag og unngår å betale for mye. Andre ganger kan man ha behov for en dyktig advokat, for eksempel for å få hjelp med rettferdig fordeling av arv eller i forbindelse med en skilsmisse.

Konklusjon: Sett deg grundig inn i regelverket for overføring av eiendom

Det er flere måter å overføre en eiendom, og det er mange regler å forholde seg til. Men én ting er i alle fall sikkert: Du bør ta deg tid til å være grundig og nøyaktig. Det gjelder enten eiendommen gis vekk i gave eller som forskudd på arv. I tillegg kan det oppstå konflikter, særlig når det gjelder verdivurdering og fordeling av eiendom. 

Det er derfor viktig å ha god kommunikasjon og være tydelig i alle skriftlige avtaler og betingelser. Hvis du velger å gi forskudd på arv til ett barn og ikke til øvrige barn, bør dere snakke sammen om dette på forhånd. Husk at gaver ikke teller mot pliktdelsarven, med mindre du setter det som en betingelse i gavebrevet.

Både advokater og eiendomsmeglere kan være nyttige ressurser gjennom hele denne prosessen. En advokat kan gi råd om de juridiske aspektene ved overføring av eiendom, mens en eiendomsmegler kan hjelpe med verdivurdering, salg og oppgjør. 

Husk at overføring av eiendom er en stor beslutning som kan ha langvarige, økonomiske konsekvenser for alle involverte – så ikke vær redd for å be om rådgivning fra profesjonelle.