Budrunden: En komplett guide (strategier, regler, triks)

Er du klar til å sikre deg drømmeboligen? Vi går i dybden på hvordan du legger inn budet ditt, hvordan budrunden gjennomføres og gjeldende regler. Unngå vanlige feil og tabber. Les dette for å lykkes når du skal gi bud på bolig.

Slik gjennomføres budrunden

Budrunden gjennomføres på mange måter som en auksjon. Megleren tar imot bud fra deg og andre interesserte. Den som har lagt inn høyest bud når runden avsluttes får som regel kjøpe boligen. Selger er imidlertid ikke pliktig til å godta det høyeste budet.

Selger har rett til å godta et lavere bud om ønskelig. Det hender noen ganger når selger vil gi boligen til et familiemedlem. Det kan også hende at det er knyttet betingelser til det høyeste budet som selger ikke godtar. Noen ganger velger selger å takke nei til alle bud, og heller prøve på nytt senere for å få ønsket pris for boligen.

Hvor mye er du villig til å by?

Det første du bør gjøre er å sette opp et budsjett, vurdere hva du er villig til å gi under budrunden og sikre at du har finansiering før du legger inn bud. Har du enda ikke fått godkjent et finansieringsbevis, så kan du benytte deg av en boliglånskalkulator som gjør det enkelt å beregne hvor mye lån du kan håndtere. Lånekalkulatoren viser også hvor mye du må betale i renter og avgifter.

Det er likevel slik at selv du kan låne et visst beløp, så er gjerne ikke boligen verdt det beløpet. Kjøper vil helst få boligen til lavest mulig pris, mens selger er interessert i å presse prisen mest mulig opp. Det er viktig å holde hodet kaldt under budrunden, slik at du ikke betaler mer enn det du egentlig ønsker.

Det er utrolig kjedelig å bli revet med, bare for å ende opp med en bolig som ligger langt over budsjett. Tenk på hva du gjør før du legger inn et enda høyere bud. Det kan være nyttig å ha med seg noen under budrunden som du kan diskutere med underveis.

Husk å beregne fellesgjeld og dokumentavgift

Det er ikke bare huslånet du skal kunne betjene. Dersom det er knyttet fellesgjeld til boligen, må du inkludere det i budsjettet ditt. Du må også ha råd til å betale dokumentavgift. Dokumentavgiften ligger på 2,5 % av salgsverdien på det tidspunktet boligen tinglyses.

Du kan få fritak fra dokumentavgiften i enkelte tilfeller. Det gjelder for eksempel om du skal overføre eiendom mellom ektefeller, for eksempel ved samlivsbrudd. Andeler i borettslag kan også overføres uten avgift.

Dette må man tenke på før budrunde: regler og lover

Det er et «must» å kjenne til regler og lovgivning før du blir med på budrunden. Det viktigste du bør være klar over er at du ikke kan trekke deg når du har lagt inn bud. Budet ditt regnes som en bindende kjøpsavtale. Angrefristen gjelder heller ikke for boligkjøp. Du må derfor føle deg trygg på at du kan håndtere boligprisen. Du bør heller ikke by på flere boliger om gangen.

Må man ha finansieringsbevis for å gi bud?

Du bør ha finansieringsbevis for å gi bud, selv om det ikke er påbudt. Hvis du ikke har denne dokumentasjonen på plass, kan du legge inn bud med forbehold om at du kun kjøper boligen hvis du får finansiering. Vi anbefaler på det sterkeste at du skaffer deg et bevis før du begynner boligjakten. Selgeren kan velge å takke nei til deg selv om du har høyest bud, rett og slett fordi budet ditt er altfor usikkert uten beviset.

Finansieringsbevis får du fra banken din samtidig som du sjekker hvor mye du kan låne. Det dokumenterer at du får innvilget tilstrekkelig med lån eller har økonomi til å dekke boligkjøpet. Det koster som regel ingenting å få et finansieringsbevis. Beviset er som regel gyldig i opptil tre måneder.

Det er som regel mulig å få finansieringsbeviset på nett. Du går til nettbanken din, logger inn ved hjelp av BankID og undersøker hvor mye du kan låne ved å legge inn litt opplysninger. Deretter kan du få tilsendt et finansieringsbevis elektronisk som du kan bruke i jakten på drømmeboligen.

Må budet gis skriftlig?

Tidligere var det mulig å gi muntlige bud på bolig, men nå er det påbudt å gi bud skriftlig. Budforhøyelse må også gis skriftlig. Dette er fordi budene må kunne dokumenteres i en budjournal i etterkant. Det er megleren som fører denne journalen. Det holder dermed ikke å bare ringe megler eller selger direkte med et bud. Følgende godkjennes som et skriftlig bud på bolig:

• Epost
• SMS
• App om megler tilbyr dette

Hvordan gi bud til megler

Megleren er mellomleddet mellom deg og selger, og alle bud gis skriftlig til megler. Du sender finansieringsbeviset inn sammen med budskjema og gyldig legitimasjon. Du får som regel et budskjema mens du er på visning. Her fyller du ut opplysninger som kontaktdetaljer og finansieringsplan.

Hvis du gir bud på en bolig uten å ha vært på visning, må du kontakte megleren for å få skjemaet. Det er mulig å ta bilde av utfylt skjema og sende det inn via SMS eller epost. Du kan også legitimere deg på nett ved å f.eks. signere ved hjelp av BankID. Når du har sendt inn budet ditt sammen med nødvendig dokumentasjon, vil megler gjøre følgende:

• Budet blir ført opp i journalen
• Du får skriftlig bekreftelse på at budet er registrert
• Megler sjekker finansieringen din
• Selger blir informert om budet ditt
• Andre interessenter får mulighet til å høye sitt bud

Vi anbefaler at du er tilgjengelig under hele budrunden. Megleren må kunne informere deg om høyere bud før budrunden er over. Ellers får du ikke mulighet til å høyne budet ditt.

Hvordan gi bud med forbehold

Du kan gi bud med forbehold om du ønsker det. Du må bare være obs på at selgeren kan velge deg vekk om han eller hun ikke er enig med forbeholdene. Du øker sjansene for at budet ditt blir akseptert om du ikke legger inn forbehold. Eksempler på forbehold kan blant annet være:

• Forbehold om at du får finansiering
• Du ønsker å kjøpe boligen med møbler
• Hvitevarene skal være inkludert i prisen

Hva er en akseptfrist?

Du kan gi selger en akseptfrist til å takke ja eller nei til budet, for eksempel kl. 12 neste dag. Akseptfristen kan ikke være for kort. Selger skal ha rimelig med tid til å tenke på budet ditt. Megler skal også ha tid til å loggføre budet og informere selger før fristen løper ut. Akseptfristen kan dermed ikke være kortere enn 30 minutter.

Hvor lang bør egentlig akseptfristen være når du legger inn bud på bolig? Det kan også være hjelpsomt å ha i tankene at lave bud bør ha lenger akseptfrist. Selger trenger sannsynligvis litt tid på å vurdere om han eller hun er villig til å gå såpass lavt. Høye bud som er svært fordelaktige for selger bør imidlertid ha kort akseptfrist.

Kan man legge inn bud på kvelden?

Du kan gi bud på kvelden om du ønsker det, men akseptfristen kan som sagt ikke være altfor kort. Det er vanlig at hissige budrunder holder frem ganske sent, selv om selger ikke trenger å akseptere før neste dag. Husk at megler skal ha tid til å varsle andre interesserte.

Hvordan gi bud direkte til selger før visning

Det er både fordeler og ulemper ved å gi bud direkte til selger før visning. Enkelte boligkjøpere forsøker å sikre seg boligen før visning og budrunde ved å gi bud direkte, utenom megler. Dette er en praksis som frarådes. Du som kjøper risikerer å kjøpe en bolig med feil og mangler, uten tilstrekkelig med rettigheter.

Det er heller ikke gunstig for selger å godta bud som gis direkte fra kjøper. De fleste boligkjøpere ville uansett ha deltatt i budrunden. Ifølge en undersøkelse fra Forbrukerrådet, har selgere, som avslo et direkte bud fra kjøper, fått en høyere pris under budrunden.

Andre ganger kan det hende at man vil selge bolig til en bekjent og familiemedlem direkte uten budrunde. Prosessen rundt boligsalg blir dermed helt annerledes enn standard boligsalg med megler, visning og boligrunde. I så fall avtaler dere salget og boligprisen dere imellom. En advokat kan hjelpe dere med å sette opp en kjøpskontrakt og passe på at dere følger gjeldende lover og regler.

Kan man legge inn skambud?

Det frarådes å legge inn skambud. Selger kan bli fornærmet, noe som kan gjøre det utfordrende med videre forhandlinger. Det betyr imidlertid ikke at du ikke kan prøve deg med et lavt bud i gitte omstendigheter. Tenk inn følgende før du legger inn bud under prisantydning:

• Hvor lenge har boligen ligget ute for salg?
• Hvor attraktivt er boligområdet?
• Hvor attraktiv er selve boligen?
• Vet du om selger ønsker å bli kvitt boligen kjapt?

Budrunder som starter veldig lavt kan ende svært høye. Det er fordi flere gjerne hiver seg på budrunden når den er lav og driver dermed opp sluttsummen. Det er dermed ikke sikkert at du som kjøper har noe å vinne på å legge inn bud under prisantydning.

Hvordan gi bud på nybygg

Det er vanlig at nybygg selges på forhånd før boligen i det hele tatt står klar. Det kan ta flere år fra salget blir inngått til kjøper kan flytte inn. Det er som regel snakk om fastpris for nybygg, selv om det er ingenting i veien for at du pruter litt på prisen. Det har imidlertid blitt mer vanlig å holde budrunder på nybygg. Det gjelder spesielt for attraktive boligprosjekter i populære områder.

Dette bør du tenke på før du skal gi bud på bolig

Du bør forberede deg godt før du skal gi bud på bolig. Les salgsoppgaven nøye og skaff deg relevant informasjon som kan påvirke budrunden. For eksempel, har boligen nylig ligget ute for salg eller er det første gang? Har selger hatt tidligere visninger og mislykkede budrunder? Har selger tid til å vente på riktig pris eller har hun eller han hastverk?

Ikke legg alle kortene dine på bordet med én gang. Det kan være i meglers interesse å presse opp prisen. Ikke bare jobber megleren på vegne av selger, men megler kan også ha en provisjonsbasert lønn. Du trenger derfor ikke å avsløre hvor høyt du er villig til å gå eller hva som er grensen din under budrunden.

Husk at det er færre konkurrenter om du deltar på budrunder i såkalte lavsesonger for boligsalg. Det betyr riktig nok også at det er færre boliger som ligger ute for salg. Du har imidlertid ingenting å tape og alt å vinne på å se etter drømmeboligen din mens andre tar ferie. Rett etter ferier blir boligprisene som regel presset opp. Unngå disse periodene om du har mulighet til det.