Prospekt / Salgsoppgave: Hva bør den inneholde?

Et prospekt – også kalt for salgsoppgave – må være klart før du legger boligen ut for salg. Her er en komplett guide med alt du må vite om dette viktige dokumentet.

Du trenger mer enn noen flotte bilder, en fengende boligannonse og et til salgs-skilt i hagen når du skal selge bolig. Potensielle kjøpere vil nemlig også lese gjennom prospektet / salgsoppgaven for eiendommen din. Dokumentet inneholder all den informasjonen de trenger for å vurdere om boligen kan være aktuell for dem.

Disse papirene er derfor ganske så viktige. Men hva skal salgsoppgaven inneholde? Hva koster egentlig et prospekt? Må den printes på papir eller kan den være digital? Og hvordan lager man en salgsoppgave som lokker flere potensielle kjøpere til visningen? Vi svarer på alle disse spørsmålene og mer her i guiden vår.

Hva er en salgsoppgave?

Mange lurer på hva som er forskjellen mellom prospekt og salgsoppgave. Men det er faktisk bare to forskjellige ord som brukes for å beskrive nøyaktig det samme – et dokument som inneholder informasjon om en bolig som er til salgs. Litt enkelt forklart, det er en brosjyre for eiendommen som du skal selge. Den gir potensielle kjøpere nødvendige og viktige opplysninger som de kan lese gjennom før, under og etter visningen.

Dette dokumentet har følgende oppgaver:

• Gi informasjon til potensielle kjøpere: Salgsoppgaven gir detaljert informasjon om eiendommen. Opplysningene inkluderer alt fra størrelse og beliggenhet til detaljer om de ulike rommene, utendørsområder og eventuelle oppgraderinger eller renoveringer. Prospektet skal også informere om lokale fasiliteter som skoler, butikker og offentlig transport.
• Markedsføre eiendommen: En god salgsoppgave kan være et effektivt markedsføringsverktøy. Gode bilder, en tiltalende beskrivelse og en liste over eiendommens beste egenskaper kan virkelig få boligen din til å skille seg ut blant konkurrentene.
• Imøtekomme kravene i avhendingsloven: Boligselger har opplysningsplikt om boligens tilstand ifølge avhendingsloven, og eiendommen kan derfor ikke selges som den er. Salgsoppgaven er dermed også et viktig juridisk dokument. Den skal gi en nøyaktig og ærlig beskrivelse av eiendommen, samt den tekniske tilstanden til bygningene.

Men husk at dette ikke bare er et dokument som lister opp antall rom og kvadratmeter. En salgsoppgave er en sjanse til å virkelig fremheve hva som gjør boligen din så unik. Kanskje huset ligger i et familievennlig nabolag? Da kan du skrive om det i salgsoppgaven. Eller kanskje boligen har en fantastisk utsikt fra stuen? Da kan du bruke utsiktsbilde på fremsiden av prospektet.

Hva bør boligens prospekt / salgsoppgave inneholde?

Ifølge avhendingsloven har både eiendomsmegler og boligselger opplysningsplikt. Boligens tilstand skal dokumenteres nøye i salgsoppgaven. Denne loven gjelder for både hus og hytte. Boligkjøper er på sin side pliktig til å sette seg grundig inn i disse opplysningene. Han eller hun kan ikke kreve reklamasjon for noe som står i salgsoppgaven eller vedleggene. 

Dokumentene skal også inneholde viktige opplysninger:

• Meglers vederlag
• Hvilken eiendom det dreier seg om
• Tinglyste rettigheter og heftelser
• Eierforhold
• Grunnarealer
• Alder på bygninger og byggemåter
• Adgang til utleie
• Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse
• Offentlige avgifter og ligningsverdi
• Odelsrett, offentlige planer og konsesjonsplikt
• Informasjon om faste, løpende utgifter
• Totalkostnad og oversikt over kostnadene

Både boligselger og eiendomsmegler skal skrive en egenerklæring som inkluderes i salgsoppgaven / prospektet. Egenerklæringen skal inneholde nødvendige opplysninger om eiendommen som ikke er inkludert andre steder. Du må liste opp feil og mangler, uansett hvor små og irrelevante du tror de er.

Egenerklæringen skal også inneholde informasjon om reparasjoner og renoveringer. Kanskje du har lagt nytt tak, pusset opp kjøkkenet eller byttet ut gamle vinduer? Alt dette må med i egenerklæringen. Husk å inkludere detaljer om hvem som utførte arbeidet og når det ble gjort. Du må i tillegg kunne dokumentere at arbeid som kun kan utføres av fagfolk faktisk er utført av fagfolk.

Eksempler på arbeid som kun skal utføres av fagfolk er elektrisk arbeid og totalrenovering av våtrom. Hvis du ikke har det, vil det påvirke boligverdien din. For eksempel, la oss si at du pusset opp badet for 300 000 kroner for ett år siden og utførte arbeidet selv. Hvis du ikke har nødvendige sertifiseringer til slikt arbeid, vil du ikke få noe igjen for pengene. Takstmannen setter dessuten dårlig karakter på badet, noe som også kan føre til lavere verditakst.

Husk å inkludere boligsalgsrapport i prospektet

Vi anbefaler på det sterkeste at du får hjelp av en takstmann til å utarbeide en boligsalgsrapport med låne- og verditakst. Denne rapporten inkluderes i salgsoppgaven / prospektet, slik at boligkjøper kan sette seg grundig inn i huset eller hyttas tekniske tilstand før visningen. Du kan altså ikke selge boligen som den er, ettersom opplysningsplikten under den oppdaterte avhendingsloven er ganske streng. 

De aller fleste boligselgere trenger derfor hjelp av et takseringsfirma for å kunne gi tilstrekkelige opplysninger om eiendommens tilstand i forkant av salget. En takstmann har den nødvendige ekspertisen til å identifisere og vurdere tekniske problemer. Takstingeniøren legger også ved informasjon om hvor alvorlig problemet er og hvor kjapt det bør fikses. Ikke minst, rapporten er skrevet på en enkel og tydelig måte som alle kan forstå.

Enkelte boligselgere vegrer seg for å legge ved både boligsalgsrapport og for å skrive en grundig egenerklæring – de er rett og slett bekymret for å skremme vekk potensielle kjøpere. Men boligsalgsrapporten og egenerklæringen kan faktisk bidra til å skape tillit mellom deg og kjøperen, ettersom han eller hun får full informasjon om boligen. Og konsekvensen av å ikke gjøre det kan bli mye verre – nemlig langvarige, kostbare konflikter.

Prospekt som får deg til å si “Jeg vil kjøpe det huset!”

Prospektet er ikke bare en kjedelig presentasjon av fakta og tall. Det er en flott anledning til å markedsføre boligen. Mange boligkjøpere ser gjennom prospektet / salgsoppgaven både før og etter visningen. Dette er altså et dokument de kan bla i mens de vurderer å legge inn bud eller ikke. De kan ta salgsoppgaven med seg hjem (eller laste den ned på mobilen!), samt diskutere informasjonen i den med venner og familie.

Et godt prospekt bør derfor også inneholde:

• Flotte bilder av eiendommen – bruk de samme som i boligannonsen
• En engasjerende tekst om eiendommen og alle rommene som viser boligens potensial og positive sider
• Informasjon og opplysninger om nærområdet som vekker interessen til potensielle kjøpere, for eksempel gåavstand til flotte badestrender eller at sentrum bare er en 7-minutters togtur unna

Potensielle kjøpere kan også bruke salgsoppgaven til å sammenligne huset ditt med andre boliger som de vurderer å legge inn bud på. Med andre ord – prospektet kan påvirke boligsalget både positivt og negativt. Derfor er det viktig å bruke den til å “selge” boligen, uten at du gir et falskt bilde av den. Husk opplysningsplikten din under avhendingsloven – feil opplysninger i salgsoppgaven kan føre til kostbare reklamasjonssaker.

Du må derfor trå varsomt for å få en god balanse mellom å fremheve fortrinnene med boligen og dokumentere tilstanden på en sannferdig og detaljert måte. Det er stort sett eiendomsmegleren som skriver og utformer prospektet, selv om du som boligselger må lese gjennom og godkjenne. Du får derfor god hjelp til dette. 

Vi anbefaler likevel at du snakker med megleren om hvordan dere skal presentere boligen, både i prospektet og i boligannonsen. Det er viktig at salgsoppgaven samsvarer med den salgs- og markedsføringsstrategien som dere har blitt enige om.

Hva koster det å lage salgsoppgave / prospekt til bolig?

Salgsoppgaven inneholder mange forskjellige opplysninger og detaljer om boligen, og du må derfor regne med at det koster litt å lage den. Ofte er det mange forskjellige personer som bidrar til innholdet i prospektet, for eksempel eiendomsmegler, takstmann og boligfotograf. Vi har laget en liten oversikt for å gjøre det enklere å forstå hva det koster for å lage et prospekt / salgsoppgave til bolig:

• Boligsalgsrapport med verdi- og lånetakst: Kostnaden avhenger blant annet av boligtype og boligens størrelse. Rapporten koster alt fra ca. 6000-7000 kroner til godt over 20 000 kroner.
• Bilder av boligen: Noen eiendomsmeglere inkluderer fotograf i prisen, men det vanligste er å betale fotografen utenom. Bildene blir brukt til både boligannonse og prospekt.
• Tilrettelegging: Eiendomsmegleren tar som regel betalt for tilrettelegging. Prisen begynner som regel på ca. 15 000 kroner og opp. Litt enkelt forklart, så vil tilrettelegging si at megleren gjør boligen klar for salg. Oppgavene inkluderer blant annet å hente inn opplysninger om boligen, koordinere fotograf og takstmann, planlegge visninger og skrive salgsoppgaven.
• Trykt salgsoppgave / prospekt: Mange meglere tar betalt for trykte prospekter / salgsoppgaver. Nøyaktig hvor mye det koster, avhenger blant annet av hvor mange salgsoppgaver du vil ha på papir. Du kan regne med en utgift på minimum 3000 kroner og opp.

Som du kan se, så er det vanskelig å beregne nøyaktig hvor mye det koster for prospekt / salgsoppgave. Mange av kostnadene kan du nemlig ikke unngå. For eksempel, tilrettelegging består av så mye mer enn bare å skrive prospektet. Og du trenger gode boligbilder til mer enn bare salgsoppgaven – de brukes også for å markedsføre boligen. Men den kostnaden som du faktisk kan påvirke er hvor mange eksemplarer du vil ha på papir.

Digitale salgsdokumenter blir stadig mer vanlig

Eiendomsmeglingsbransjen er i endring og innfører nå flere digitale løsninger for å kutte kostnader og forenkle boligsalgsprosessen. Digital salgsoppgave / prospekt er en av disse endringene. Både eiendomsmegleren og boligselgeren kan kutte kostnader ved å trykke færre papirutgaver og heller tilby digitale versjoner. I tillegg til at man sparer penger, er digitale salgsoppgaver også mer miljøvennlige. Meglerne slipper nemlig å kaste mange prospekter hver eneste dag.

Mange kjøpere foretrekker å motta og lese salgsoppgaver elektronisk. Likevel er det noen som fortsatt setter pris på det tradisjonelle papirprospektet. Det kan for eksempel være lurt å investere i fysiske prospekter når du selger eksklusive, særegne eller kostbare eiendommer. Et vakkert designet prospekt av høy kvalitet fremhever det luksuriøse og unike ved boligen. Salgsoppgaven kan på den måte være en viktig del av markedsføringsstrategien.

Feil opplysninger i salgsoppgave / prospekt

Både salgsoppgaven og boligsalgsrapporten har en svært viktig oppgave, nemlig å redusere antall konflikter i etterkant av boligsalg. Salgsoppgaven vil også gjøre det enklere å løse eventuelle klagesaker. Men det kan selvsagt dukke opp skjulte feil og mangler som boligselger ikke visste om på salgstidspunktet. 

Boligkjøper kan reklamere for disse opptil fem år etter at salget fant sted, så lenge kostnadene forbundet med disse manglene kommer på mer enn 10 000 kroner. Vi anbefaler derfor at boligselger kjøper boligselgerforsikring, uansett om salgsoppgaven er aldri så detaljert. 

Avhendingsloven tar likevel hensyn til boligtype, boligens alder og den generelle, synlige tilstanden. Med andre ord, det er ikke mulig å reklamere for feil og mangler som boligkjøper burde ha forutsett. Boligkjøper kan altså ikke forvente at en eldre bolig fra 60-tallet som ikke er pusset opp, skal ha moderne vinduer eller være godt isolert i henhold til dagens standarder.

Men hva skjer om det står feil opplysninger i salgsoppgaven / prospektet? Feilaktig informasjon kan ha alvorlige konsekvenser. Det kan føre til misforståelser mellom selger og kjøper, noe som kan resultere i konflikter og juridiske tvister. Selger kan i tillegg bli økonomisk ansvarlig for eventuelle tap som kjøperen får på grunn av feilinformasjonen. 

Du som boligselger må derfor dobbeltsjekke all informasjonen etter beste evne, være så detaljert som du bare kan i egenerklæringen din og passe på at du samarbeider med en dyktig og seriøs eiendomsmegler. Pass også på at takstingeniøren har alle nødvendige sertifiseringer og har et godt omdømme.

Konklusjon: Derfor er boligens prospekt / salgsoppgave så viktig

Okei, forestill deg at du er en boligkjøper. Du blar gjennom et prospekt, og plutselig innser du det – dette er drømmehuset. Det er noe med måten lyset faller på kjøkkenbenken, den koselige peisen i stuen, den frodige hagen… før du vet ordet av det, sier du høyt: “Jeg vil kjøpe det huset!”.

Salgsoppgaven er derfor viktig for deg som skal selge bolig – både for markedsføringen og for din egen økonomiske sikkerhet i etterkant av salget. Ifølge avhendingsloven har du som boligselger opplysningsplikt, noe som betyr at du må informere om alle kjente feil og mangler ved boligen i salgsdokumentene.

Vi anbefaler at du velger en eiendomsmegler som hjelper deg med å lage en overbevisende og informativ salgsoppgave som imøtekommer alle kravene i avhendingsloven. Lykke til med boligsalget!