Salg av andelsleilighet: Komplett guide

Du skal selge borettslagsleiligheten din, og du vil ha best mulig pris for den. Men hva bør du gjøre for at boligsalget skal bli så vellykket som mulig? Salg av andelsleilighet krever nemlig litt andre forberedelser enn en selveierleilighet. Her gir vi deg en grundig innføring i alt du trenger å vite, slik at du slipper å finne ut av alt selv.

Dette må du vite før du skal selge andelsleilighet

En andelsleilighet er – akkurat som navnet tilsier – en andel i et borettslag. Du eier altså ikke selve leiligheten, men en bit av hele bygget og har rett til å bo i din spesifikke leilighet. Og det vet du jo, ettersom du faktisk allerede eier en borettslagsleilighet og vil nå selge den. Men vet egentlig kjøperne hva det vil si å kjøpe andelsbolig fremfor en vanlig leilighet? Det er slett ikke sikkert. 

Derfor er det viktig å informere grundig om forskjøpsrett, fellesgjeld og lignende i salgsdokumentene. Det er også viktig å velge en erfaren eiendomsmegler som kjenner til alle regler og lover knyttet til salg av andelsleilighet. Meglere som spesialiserer seg på borettslagsboliger vet hvordan dere skal gjøre boligen så attraktiv som mulig for kjøperne.

Enkelte kjøpere er skeptiske til felleskostnader og fellesgjeld. I så fall er det viktig å fremheve alt som er inkludert i prisen, for eksempel vaktmestertjenester, internett, kabel-TV, kommunale avgifter og vedlikehold. 

Og ja, boligkjøper må betale mot fellesgjelden. Men de slipper imidlertid å betale dokumentavgift ved overføring av borettslagsandel. Det kan imidlertid være andre kostnader som for eksempel tinglysingsgebyr og gebyrer til borettslaget.

En annen fordel som bør formidles til potensielle boligkjøpere er mulighet for IN-ordning (individuell nedbetaling av fellesgjeld). Det er en ordning som gir andelseieren mulighet til å betale ned sin del av fellesgjelden eller lage sin egen nedbetalingsplan. Jo mer du har betalt ned, desto mer attraktiv blir andelsleiligheten for potensielle kjøpere. Bare vær obs på at ikke alle borettslag har slike ordninger.

Det er også smart å kontakte styret og be om en oversikt over kommende vedlikeholdsplaner og eventuelle planlagte oppgraderinger. Potensielle kjøpere vil være interessert i informasjon som dette, ettersom det kan påvirke fremtidige fellesutgifter.

Forkjøpsrett ved salg av andelsleilighet

Du må informere borettslaget om at du skal selge din andelsleilighet. Megleren din bør derimot opplyse om forkjøpsrett både i salgsoppgaven og på visning, slik at interessenter vet hva de går til før de legger inn bud. Mange kvier seg nemlig for å by på en borettslagsleilighet der de risikerer å tape den til noen med forkjøpsrett. Det gjelder spesielt dem som allerede har solgt sin egen bolig og trenger et sted å bo. 

Andre kan være bekymret for at de skal vinne budrunden, bare for å måtte vente i flere uker på avklaring. De kan nemlig ikke by på andre boliger i mellomtiden. Derfor er det mer vanlig å bruke forhåndsavklaring enn fastprisavklaring. Forhåndsavklaring – også kalt forhåndsutlysning – er også bedre for boligselgerne, ettersom de ikke trenger å vente i ukevis på å bli ferdig med salget.

Slik fungerer forhåndsavklaring:

• Andelsleiligheten lyses ut for medlemmer i borettslaget på forhånd
• De som har forkjøpsrett og vurderer å kjøpe må melde interesse, men de forplikter seg ikke til å kjøpe
• Megleren har dermed konkret informasjon om hvor mange som har meldt interesse i forkant av budrunden, noe som kan være viktig for andre interessenter å vite
• Deretter gjennomføres budrunden som vanlig
• De som har meldt interesse har fem virkedager på å bestemme seg

Fastprisavklaring tar derimot lengre tid. Boligen lyses først ut til medlemmene etter at budrunden er over. Medlemmer med forkjøpsrett kan tre inn i avtalen med samme vilkår som det aksepterte budet. Meldefristen er på 20 dager. Den lange ventetiden skaper ofte større usikkerhet for både selger og opprinnelig budgiver.

Les også

Skal du selge OBOS leilighet? Da bør du lese dette først

Få alt papirarbeidet på plass

Det er kanskje ikke den mest spennende delen av salgsprosessen, men du må ha flere viktige dokumenter på plass før du kan selge andelsleiligheten. Du som boligselger har nemlig opplysningsplikt i henhold til avhendingsloven. Det betyr at du må informere kjøper om alt du vet om leiligheten som kan påvirke kjøpsbeslutningen. Du må også ha orden i visse papirer som er viktige for potensielle kjøpere.

Du eller eiendomsmegleren din må kontakte styret for å få følgende informasjon:

• Oppdatert informasjon om fellesgjeld og fellesutgifter
• Årsregnskap og årsberetning
• Vedtekter og husordensregler
• Oversikt over planlagt vedlikehold

I tillegg bør du også finne frem følgende dokumentasjon om borettslagsleiligheten som du skal selge:

• Kjøpekontrakt fra da du kjøpte leiligheten
• Energiattest (evt. få en fra takstmannen som skal utføre boligsalgsrapporten)
• Dokumentasjon på eventuelle endringer eller oppgraderinger du har gjort
• Kvitteringer på større oppussingsarbeider
• Godkjenninger fra styret hvis du har utført større endringer

En dyktig takstmann hjelper deg med å innfri opplysningsplikten din. Selv om du kjenner leiligheten din godt, er det ikke alltid lett å vite nøyaktig hva du må opplyse om! Takstmannen har den fagkunnskapen som skal til for å avdekke både synlige og skjulte feil ved andelsboligen. Alle funnene presenteres i en boligsalgsrapport (tilstandsrapport som brukes ved boligsalg). Kjøper kan ikke kreve reklamasjon for noe som står oppført i rapporten.

Be en grundig verdivurdering av borettslagsboligen din

Noe av det første eiendomsmegleren gjør, er å gi deg en verdivurdering. De fleste eiendomsmeglere tilbyr gratis verdivurdering til boligselgere. Verdivurderingen er også viktig for at megleren skal kunne gi deg et nøyaktig pristilbud. De fleste meglere tar en gitt provisjon av salgssummen, inkludert fellesgjeld. 

Følgende forhold påvirker andelsboligens verdi, salgbarhet og forventet salgspris:

• Beliggenhet (både område og etasje)
• Størrelse og planløsning
• Standard og eventuelle oppgraderinger
• Utsikt og lysforhold
• Fellesgjeld og fellesutgifter
• Borettslagets økonomi
• Situasjonen på boligmarkedet akkurat nå

Provisjonen settes blant annet på grunnlag av eiendommens salgbarhet og beliggenhet. Derfor må megleren se andelsleiligheten som du skal selge for å vurdere hvor mye du må betale i meglerkostnader. Prisantydning settes også på grunnlag av verdivurderingen. Men prisantydning og verdivurdering trenger ikke nødvendigvis å være helt like.

Eiendomsmegleren følger nemlig en standardisert mal når de utfører verdivurderinger. Det kan derimot finnes forhold ved boligen som presser prisen opp eller ned som denne malen ikke klarer å fange opp. Prisantydningen kan også være en del av salgsstrategien. Bare vær obs på at du må være villig til å selge til prisantydning. 

Dersom du setter den altfor lav, bare for å lokke interessenter på visning – og du nekter å godta eventuelle bud til denne prisen – så regnes det for å være villedende markedsføring av bolig. Du er selvsagt ikke pliktig til å godta bud til prisantydning. Men det må ha skjedd en plutselig endring på markedet som rettferdiggjør at du vil øke ønsket salgspris.

Slik gjør du andelsboligen din klar for fotografering og visning

“Bør jeg pusse opp leiligheten før salg?” Dette er et av de vanligste spørsmålene vi får høre fra boligselgere. Svaret er ikke alltid ja. Større renoveringsprosjekter lønner seg sjeldent. Joda, du øker boligverdien – men det er slett ikke sikkert at du får pengene igjen når du selger boligen. Det eneste du vinner er merarbeid for deg selv. 

Du må være ekstra forsiktig ved salg av andelsleilighet, ettersom vedtektene begrenser hvilken oppussing du har lov å gjøre. Vinduer og inngangsdører er for eksempel fellesskapets ansvar. Det finnes likevel noen enkle grep du kan ta som har stor effekt ved boligsalg – og som de fleste borettslag tillater:

• Mal vegger i nøytrale farger
• Fiks småskader, løse dørhåndtak og hull i vegger
• Skift ødelagt belysning
• Reparer dryppende kraner

En ryddig og innbydende andelsleilighet selger bedre – det er det ingen tvil om. Du bør derfor klargjøre den nøye før boligfotografering og visning. En profesjonell boligstylist er en investering som kan øke salgssummen. Men du kan selvsagt også style boligen selv og likevel få et godt resultat. Begynn med å rydde bort personlige eiendeler og rot. Det får leiligheten til å virke mer romslig. Deretter styler du med nøye utvalgte puter, lamper, tepper og grønne planter.

Førsteinntrykket er kjempeviktig. Og hva er det første potensielle kjøpere ser på visningen? Jo, oppgangen, inngangspartiet og fellesarealene. Pass på at disse områdene er rene, ryddige og ser innbydende ut. Du kommer langt med å vaske trappeoppgangen og sette frem friske blomster ved inngangspartiet.

Les også

9 tips til deg som vil selge leilighet raskt og til høyest mulig pris

Treffsikker markedsføring er viktig for å sikre et vellykket salg av andelsleilighet

Borettslagsboligen er ferdig stylet, boligfotografen har tatt lekre bilder og prospektet er klart – hva skjer nå? Jo, nå er det på tide å markedsføre borettslagsboligen din. Vi anbefaler at du bruker en lokalkjent eiendomsmegler som spesialiserer seg på salg av andelsleilighet. Lokale meglere vet hva kjøperne i området ser etter og hvilke målgrupper som er mest aktuelle for boligen din.

Denne kunnskapen bruker de til å tilpasse salgs- og markedsføringsstrategien. For eksempel, er det en perfekt leilighet for førstegangskjøpere? Ligger det en barnehage og skole i nærheten som gjør boligen attraktiv for småbarnsforeldre? Det er viktig at boligannonsen og øvrig markedsføring treffer blink.

Du kan annonsere boligen din flere steder:

• Meglerens egne nettsider
• Boligbyggelagets nettsider
• Plattformer som Finn.no og Hjem.no
• Sosiale medier som Facebook og Instagram
• Papiraviser og nettaviser

Megleren fremhever også alle fordelene ved borettslaget ditt som lave felleskostnader, nyoppussede bad, god økonomi og et hyggelig bomiljø. Det aller viktigste er å få flest mulig potensielle kjøpere til å komme på visning. Jo flere som dukker opp på boligvisningen, desto større er sjansen for at du får en salgspris som du er fornøyd med.

Les også

Slik velger du rett eiendomsmegler som sikrer deg en god salgspris

Fra akseptert bud til overtakelse

Hurra! Budet er akseptert, eventuell forkjøpsrett er avklart og kjøperen er klar. Men hva skjer egentlig nå? Jo, nå er det tid for kjøpekontrakt og overtakelse. Kjøpekontrakten inneholder all viktig informasjon om salget som pris, overtakelsesdato og eventuelle forbehold. Det er viktig at du leser kontrakten nøye før du signerer, og forsikrer deg om at alt er i orden. Men vær obs på at boligsalget gjelder som bindende fra det øyeblikket du aksepterte budet, ikke når du signerte salgsavtalen!

Overtakelsen er den dagen kjøperen formelt overtar andelsleiligheten. Eiendomsmeglere pleide å være med på overtakelser før, men det er ikke like vanlig i dag. Enkelte meglere krever et gebyr for å være med. Vi anbefaler at du undersøker hvordan megleren pleier å håndtere overtakelser på forhånd.

Slik gjør du borettslagsleiligheten klar til overtakelse:

• Vask leiligheten grundig (eller leie inn vaskehjelp)
• Legg klar alle nøkler, også til bodrom og fellesarealer
• Finn frem bruksanvisninger til hvitevarer som følger med

Kjøper og selger – og eventuelt eiendomsmegleren – går gjennom leiligheten sammen på overtakelsesdagen og sjekker at alt er som avtalt. Sammen fyller dere ut en overtakelsesprotokoll, der dere dokumenterer eventuelle mangler eller skader. Dere må også gjøre følgende under overtakelsen:

• Overlevere nøklene
• Lese av strømmen
• Signere og sende inn overtakelsesprotokollen til megler

Eiendomsmegleren din tar nå seg av alt det praktiske med å overføre hjemmel til andel av borettslag, slik at salget blir formelt tinglyst. Deretter passer megleren på at eventuelle heftelser blir innfridd. Megleren trekker også fra meglerprovisjon, utlegg og andre kostnader før resterende beløp blir utbetalt til boligselgerens konto.

Velg en eiendomsmegler som spesialiserer seg på å selge andelsleilighet

Noe av det viktigste du kan gjøre for å sikre et vellykket salg av andelsleilighet er å velge en eiendomsmegler med relevant erfaring og kompetanse. En lokalkjent megler som har lang erfaring med å selge boligslagsbolig vet hvordan man får en god salgspris. Mange eiendomsmeglere har også tilgang til et boligkjøperregister. Det er en database med interessenter som leter etter bolig – kanskje det er noen der som vil kjøpe borettslagsleilighet?

Vi anbefaler at du ber om et pristilbud fra minst tre forskjellige eiendomsmeglere. Men ikke bare se på prisen til meglerne. Sjekk referanser, undersøk tidligere salgsresultater og still dem mange spørsmål. Det kan være smart å diskutere mulige salgs- og markedsføringsstrategier med aktuelle kandidater for å se hvem du har mest tillit til.

Konklusjon: Dette må du gjøre for å sikre et vellykket salg av andelsleilighet

Drømmen om å få best mulig pris på andelsboligen er absolutt oppnåelig – så lenge du forbereder deg godt på boligsalget. Men du må heldigvis ikke gjøre alt alene. En dyktig eiendomsmegler som spesialiserer seg på salg av andelsleilighet kan hjelpe deg gjennom hele salgsprosessen. Lykke til!