Mellomfinansiering er et midlertidig lån som hjelper deg med å kjøpe en ny bolig før du har solgt den gamle. Vi har laget en komplett guide med alt du trenger å vite, slik at du kan vurdere om dette lånet passer for deg eller ikke. Du får også alternative løsninger til mellomfinansieringslån, enten du vil kjøpe eller selge bolig først.
Kortversjonen
- Mellomfinansiering gir deg muligheten til å kjøpe drømmeboligen umiddelbart, uten at du må vente til den nåværende blir solgt. Du får dermed større fleksibilitet, ettersom du får låne penger til ny bolig før du har betalt ned det gamle boliglånet.
- Rentene på mellomfinansieringslån er ofte høyere enn vanlige boliglån – noen ganger så mye som 2 % høyere. Det kan være store renteforskjeller på tvers av ulike banker.
- Du må ha god økonomi for å kunne sitte med doble boligutgifter og flere lån frem til den forrige eiendommen blir solgt. Vi anbefaler å sette opp et godt budsjett og snakke med en bankrådgiver.
Hvordan fungerer mellomfinansiering av bolig?
Mange som skal bytte bolig velger å kjøpe før de selger den forrige eiendommen. Egenkapitalen din er ofte bundet i den forrige boligen, og banken innvilger nytt lån basert på hva du forventer å få. Men hva skjer om du ikke får solgt før du overtar det nye huset eller leiligheten? Det kan være veldig frustrerende når boligmarkedet stopper opp og kjøperne fordufter. Plutselig sitter du med to boliger på uviss tid.
Mellomfinansieringslån er et kortsiktig lån som gjelder fra du kjøper ny bolig til du får solgt den gamle eller mottar oppgjøret. Det betyr at du får boliglån og kan overta den nye eiendommen, selv om du ikke har nok egenkapital helt enda. Mellomfinansiering fungerer på litt forskjellige måter, avhengig av banken din:
- Du sitter med tre lån: det gamle boliglånet, det nye boliglånet og mellomfinansieringslånet.
- Du sitter med det gamle lånet og et mellomfinansieringslån som omgjøres til ordinært boliglån etter at du mottar oppgjøret.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Så lenge varer mellomfinansiering
Mellomfinansieringslånet er avdragsfritt, og det vil si at du bare betaler renter. Låneperioder pleier å være på maks seks måneder, men det kan i enkelte tilfeller forlenges ved behov. Men det er uansett meningen at du kun skal sitte med det i en kort periode til gamleboligen blir solgt. Det er ikke ment å være en langsiktig løsning.
Slik søker du
Du kan søke mellomfinansiering på nett hos banken din eller der du vil flytte boliglånet. Informasjon om lønn og skatt blir direkte innhentet fra Altinn, så sant du gir tillatelse til det. Du slipper dermed å lete frem gamle lønnsslipper. En kunderådgiver tar kontakt med deg når søknaden er ferdigbehandlet. Hvis søknaden din blir godkjent, må du signere på lånedokumentene. Det kan du gjøre elektronisk ved å bruke BankID.
Fordeler og ulemper med mellomfinansiering
En av de største fordelene med mellomfinansieringslån er at du får større fleksibilitet når du skal bytte bolig. Du slipper å vente på at det nåværende huset eller leiligheten din skal bli solgt før du kan kjøpe nytt. Akkurat dette kan være spesielt gunstig hvis du bor i et område der attraktive boliger forsvinner raskt. Du kan slå til umiddelbart når drømmeboligen dukker opp, uten å risikere at noen andre slår til før deg.
En annen fordel er at det nye lånet er avdragsfritt for å lette på det økonomiske presset. Du slipper altså å betale både renter og avdrag på to boliglån. Enkelte banker tilbyr avdragsutsettelse på det nåværende lånet ditt, men det avhenger av økonomien din. Vi anbefaler at du snakker med bankrådgiveren din for å høre hvilke løsninger som finnes.
Ulemper med mellomfinansieringslån
Ulempen med mellomfinansiering er at rentene er høyere enn et standard boliglån. Du må ha god økonomi for å kunne tåle belastningen. Husk at du skal betale utgifter for to eiendommer i tillegg. Det betyr doble strømregninger, doble kommunale avgifter, doble forsikringer … Ja, du må betale dobbelt opp med boutgifter, kort og greit.
Du må i tillegg ta høyde for at boligmarkedet kan endre seg raskt. I verste fall kan det oppstå et gjeldsgap der gamleboligen synker i verdi, og du kan få utfordringer med å dekke differansen. I slike tilfeller kan det hende at du ikke innfrir krav til egenkapital likevel og må skaffe midler på andre måter. I krevende perioder med høye renter og rolig boligmarked strammer bankene ofte inn og sier nei til flere lånesøknader.
Rente på mellomfinansiering
Det kan være ganske dyr rente på mellomfinansiering. Den kan i tillegg variere så mye som et par prosentpoeng mellom ulike banker. Renten kan være så høy som et par prosentpoeng over renten på ordinært boliglån. Hvis renten på boliglånet for eksempel ligger på 5,5 %, kan renten på mellomfinansieringslånet ligge så høyt som 7,7 %.
Noen banker tilbyr relativt lav rente, sammenlignet med andre. Eksempler på det er Landkreditt, OBOS-BANKEN og DNB – Boligbyggelag. Ifølge en sammenligning fra VG, varierte renten fra 5,48 % fra DNB – Boligbyggelag til 7,49 % rente fra Sparebanken Øst. Samtidig må vi påpeke at det nøyaktige rentenivået kan forandre seg raskt. Du bør derfor alltid sammenligne priser nøye selv før du tar opp lån.
De fleste banker krever at du også tar opp boliglån hos dem og ikke bare mellomfinansieringslån. Du bør derfor undersøke renter, vilkår og betingelser nøye for begge typer lån før du bestemmer deg.
Eksempel på hva det koster for mellomfinansiering
La oss se nærmere på et fiktivt, men realistisk scenario for å illustrere hva det koster for mellomfinansiering og hvordan det fungerer. Anne og Ola har kjøpt et nytt rekkehus til 7 millioner. Den forrige boligen har en anslått markedsverdi på 5 millioner med et boliglån på 3 millioner. De har dermed egenkapital på 2 millioner kroner når boligen er solgt.
Dessverre ble ikke den gamle boligen solgt før de overtok den nye. Anne og Ola kontaktet banken for å finne en løsning. De ble tilbudt et avdragsfritt mellomfinansieringslån på 2 millioner med 7,5 % rente som forskuttering av egenkapital, ettersom egenkapitalen deres er bundet i den gamle boligen. Renten på boliglånene for den forrige og den nye boligen er begge på 5,5 %.
Så mye koster mellomfinansiering og boliglån for Anne og Ola
Anne og Ola måtte vente i ytterligere seks måneder før den gamle boligen ble solgt til anslått pris. I denne perioden satt de med to boliglån, pluss at de betalte renter på mellomfinansieringslånet. Oppgjøret fra salget ble brukt til å betale ned mellomfinansieringen.
Månedlig renteutgift for den opprinnelige boligen = 3000000 × 0,055÷12 = 13750 kroner
Den totale renteutgiften over 6 måneder:
13750 × 6 = 82 500 kroner
Månedlig renteutgift for mellomfinansieringslån = 2000000 × 0,075÷12 = 12500 kroner
Den totale renteutgiften over 6 måneder:
12500 × 6 = 75 000 kroner
Månedlig renteutgift for ny eiendom = 5000000 × 0,055÷12 = 22917 kroner
Den totale renteutgiften over 6 måneder:
22917 × 6 = 137 502 kroner
Når vi summerer renteutgiftene for alle lånene, får vi følgende:
- Total renteutgift for gammelt lån: 82 500 NOK
- Total renteutgift for mellomfinansiering: 75 000 NOK
- Total renteutgift for nytt langsiktig boliglån: 137 502 NOK
Den samlede totale renteutgiften over 6 måneder blir dermed:
82500 + 75000 + 137502 = 295 002 kroner
Dette eksempelet viser at mellomfinansiering kan medføre betydelige renteutgifter. Anne og Ola måtte betale totalt 295 002 kroner i renter over en seks måneders periode mens de håndterte både det gamle lånet, mellomfinansieringslånet og det nye langsiktige boliglånet.
Rente- og kostnadsberegning for mellomfinansiering som dekker nytt lånebehov
Enkelte banker tilbyr en litt annen løsning der du betaler det gamle boliglånet, mens det nye lånet dekker både det nye boliglånet og forskuttert egenkapital i ett. La oss ta en titt på hvordan det kan se ut i praksis for Anne og Ola som da ville hatt et mellomfinansieringslån på totalt 7 millioner kroner:
Månedlig renteutgift for den opprinnelige boligen = 3000000 × 0,055÷12 = 13750 kroner
Den totale renteutgiften over 6 måneder:
13750 × 6 = 82 500 kroner
Månedlig renteutgift for mellomfinansieringslån med forskuttert egenkapital = 7000000 × 0,075÷12 = 43 750 kroner
Den totale renteutgiften over 6 måneder:
43750 × 6 = 262 500 kroner
Den samlede totale renteutgiften over 6 måneder blir dermed:
82500 + 262500 = 345 000 kroner
Alternativer til mellomfinansieringslån
Det er ikke alle som får innvilget mellomfinansiering. Ikke bare sitter du med høy gjeld og høye rentekostnader, men du skal også dekke boligutgifter for to eiendommer. Og selv om du får innvilget lån, så er det ikke sikkert at denne løsningen passer for deg likevel. Økonomien kan bli svært trang i en periode. Heldigvis finnes det alternative løsninger til mellomfinansiering for deg som ikke får solgt forrige bolig.
En mulig løsning for å håndtere kostnadene ved å ha to boliger samtidig er å leie ut den nye boligen midlertidig. Dette kan gi deg en ekstra inntekt som dekker de løpende kostnadene for den nye boligen. Fordelen er at du får mer tid til å selge den gamle boligen uten å stresse. I tillegg kan du vurdere å vente med å selge til markedet er bedre.
Du kan selvsagt vurdere å heller leie ut den gamle boligen, særlig hvis du har hastverk med å flytte. I så fall må du være obs på at du må betale skatt dersom du leier ut i mer enn 12 måneder før du selger. Du må nemlig ha eid og bodd i boligen i 12 ut av de siste 24 månedene for å kunne selge eiendommen skattefritt. Dette problemet slipper du ved å leie ut den nye.
Les også
Selge bolig før ett år: Reglene du må vite om
Ulemper med å leie ut vs. selge eiendommen
Ulempen med utleie er at det kan medføre slitasje på den nye boligen, og du som utleier har et visst ansvar for leietakerne. Du må også innfri bankens krav til likviditet for å kunne sitte med to boliglån over en lengre periode. I tillegg er det alltid en viss usikkerhet knyttet til hvor raskt du finner en leietaker og hvor mye du kan få i leieinntekter. Du må også budsjettere for at du må betale skatt av leieinntektene.
TIPS: Skatteetaten har en enkel kalkulator som hjelper deg med å beregne hvor mye skatt du skal betale for å leie ut eiendommen.
Selge før du kjøper ny eiendom
Det er viktig å planlegge økonomien nøye og ta høyde for at du kanskje ikke får solgt til riktig tid eller til den rette prisen. Hvis du ikke vil risikere å betale høye renteutgifter for to boliglån eller du ikke innfrir krav til likviditet sånn at du kan leie ut en av boligene, så er eneste løsning å selge før du kjøper.
Da vet du nøyaktig hvor mye du har å rutte med til neste boligkjøp, og du slipper å bekymre deg for dobbelt opp med boliglån og utgifter. Ulempen med å selge før du kjøper er at du kan få tidspress på det i jakten på den nye boligen. Du må kanskje vurdere midlertidige boforhold hvis du ikke finner den perfekte boligen med én gang.
Det er ikke lett å gi et tydelig svar på om det lønner seg å kjøpe eller selge først, ettersom det avhenger av dine preferanser og din økonomi. Men om du tar deg god tid til å planlegge boligbyttet, sette opp budsjett og snakke med rådgivere – ja, da har du lagt et solid grunnlag for å ta riktig avgjørelse for deg.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Tips til deg som skal kjøpe og selge bolig
Mange velger å sette lang overtakelsesdato når de kjøper ny bolig i håp om å få solgt den gamle før de overtar den nye. Dermed slipper de kanskje unna mellomfinansieringslån, ettersom oppgjøret kommer inn før de skal betale for eiendommen de har kjøpt. Det er imidlertid ikke alltid at ting går etter planen, særlig på et uforutsigbart boligmarked. Likevel bør du planlegge boligsalget så godt du kan.
Det første du bør gjøre er å sette deg godt inn i din økonomiske situasjon og lage et godt budsjett. Boliglånet til den nye eiendommen fastsettes som regel på grunnlag av hva du får solgt den gamle for. Du trenger derfor en verdivurdering av boligen. Men det er ikke gitt at du får like mye som du ønsker. Kanskje faller boligverdien innen du får solgt? Vi anbefaler at du budsjetterer for et prisfall for å sikre deg.
Boligpriser kan endre seg i løpet av året, og det kan lønne seg å kjøpe og selge bolig i samme periode. For eksempel, boligprisene øker ofte om våren og synker utover sommeren. Du bør derfor prøve å unngå å kjøpe bolig mens prisene er på topp med mindre du er klar til å legge den nåværende eiendommen ut for salg med én gang. Ellers risikerer du å kjøpe mens det er dyrt og selge mens det er billig.
Les også
Beste tid å selge bolig: Komplett guide
Konklusjon: dette må du vite om mellomfinansiering av bolig
Mellomfinansiering kan være din beste venn når du kjøper ny bolig før den gamle er solgt. Det gjelder spesielt hvis egenkapitalen din er bundet i eiendommen du skal selge. Du kan likevel slå til på den nye drømmeboligen, uten å vente. Slike lån kan også redde deg ut av en vanskelig situasjon om du ikke får solgt.
Men husk at det også er ulemper med mellomfinansieringslån. Rentene kan være høye, samtidig som du sitter med doble boligutgifter i en periode. Vi anbefaler at du vurderer økonomien grundig og snakker med en erfaren bankrådgiver før du bestemmer deg. Lykke til med boligbyttet!
