Bør du selge eller kjøpe bolig først?

Lurer du på om du bør selge eller kjøpe bolig først? Du er ikke alene! Dette er ofte problemstilling nummer én for mange boligeiere som drømmer om boligbytte. Og det er ikke rart – vi snakker tross alt om en av de største økonomiske beslutningene vi tar her i livet. Tenk deg at du står ved et veiskille. Til venstre har du “Kjøp-først-veien” og til høyre “Selg-først-stien”. Hvilken vei bør du velge?

Som med så mye annet i livet er svaret: Det spørs på din situasjon! Her går vi grundig gjennom begge alternativene, slik at det blir litt lettere for deg å velge rett.

Spør eiendomsmegleren om du bør selge eller kjøpe bolig først

Om du bør kjøpe eller selge bolig først avhenger av flere faktorer. Det er en del vurderinger du bør ha gjort på forhånd, slik at drømmeboligen ikke ender opp med å bli et mareritt. Er det mye usikkerhet i boligmarkedet? Har du råd til å sitte med to boliger? Bor du i et attraktivt område? Eiendomsmegleren sitter alltid med ny og oppdatert kunnskap om hvordan boligmarkedet ser ut her og nå, og hvordan det vil utvikle seg. I samhandling med banken din kan de hjelpe deg og gi råd om hva som lønner seg for din boligsituasjon.

Dyktige eiendomsmeglere kan også hjelpe og støtte deg gjennom hele prosessen med å selge din gamle bolig samt finne og kjøpe ditt nye hjem. 

Dette avgjør om du bør kjøpe eller selge bolig først

Historisk har boligmarkedet i Norge hatt høy aktivitet og en formidabel prisutvikling, særlig om du bor i en av de store byene. Tradisjonelt kan vi si at det norske boligmarkedet er kjennetegnet av at den er spesielt fordelaktig for selgere. Derfor har det vært vanlig å kjøpe ny eiendom før man selger den gamle. Likevel har vi hatt perioder der det er lav aktivitet på boligmarkedet, for eksempel på grunn av høye boliglånsrenter. Boligmarkedet kan endre seg brått, og du har derfor ingen garantier når det kommer til eiendomssalg.

Hva skjer på boligmarkedet?

Megleren er en av dine beste allierte når du bestemmer deg for om du vil kjøpe eller selge først. Så hva sier eiendomsmegleren om boligmarkedet der du bor nå? Er det kjøpers eller selgers marked? Er det mange som er på jakt etter boliger som din eller er det stille i gatene? En dyktig megler kan gi deg en detaljert analyse av etterspørselen i ditt område, noe som kan være avgjørende for din beslutning.

Be megleren om konkrete tall. Hva er gjennomsnittsprisen for boliger som ligner din? Hvor lenge ligger boliger ute før de blir solgt? Denne informasjonen kan hjelpe deg å sette realistiske forventninger til både salgspris og tidsramme. Og hva med det store spørsmålet – hva kan du forvente å sitte igjen med etter salget?

Her kommer meglerens erfaring virkelig til sin rett. De kan gi deg et estimat på forventet salgspris. Dette er gull verdt når du skal vurdere om du har råd til å kjøpe før du selger. Mange får nemlig boliglån til ny eiendom, basert på hva de forventer å få for den gamle boligen. Hvis det er mye usikkerhet rundt hvilken salgspris du kan forvente å få, kan det imidlertid være lurt å selge før du kjøper.

Ikke vær redd for å be megleren om konkrete eksempler. Har de nylig solgt lignende boliger i området? Hvordan gikk disse salgene? Men husk at megleren ikke bare er en levende statistikkbank. De kan også gi deg verdifulle råd om timing. Er det forventet prisstigning eller -fall i nærmeste fremtid? Er det best å selge nå eller vente litt? Jo mer informasjon du har, desto bedre rustet er du til å ta en informert beslutning.

Les også

Når er beste tidspunkt for å selge bolig? Vi har svaret!

Salgstider har mye å si for om du bør kjøpe eller selge først

Tid er en svært viktig faktor i alt som har med boligsalg å gjøre. Det er viktig å ha en realistisk forventning til hvor lang tid salgsprosessen kan ta når du står overfor dilemmaet om å kjøpe eller selge bolig først. Selv om du kanskje hører historier om boliger som blir solgt på dagen, er virkeligheten ofte en annen. I gjennomsnitt tar det alt fra under 40 til over 70 dager å selge en bolig i Norge.

Det kan altså variere kraftig avhengig av hvor i landet du bor og hvilken måned det dreier seg om. Gjennomsnittlig salgstid for eiendommer i Norge i mai 2024 var 44 dager. Men dette er også en av de aller travleste månedene på boligmarkedet. Salgstiden i Oslo var knappe 23 dager i samme periode, men den var derimot 104 dager i Tromsø.

Bor du i Oslo der boligene rives vekk i full fart, kan altså det være lurt å kjøpe før du har solgt din gamle bolig. Men disse tallene forteller kun hvor lenge boligen har lagt ute for salg. Et boligsalg innebærer mer enn å bare å sette opp et “Til salgs”-skilt og vente på at budene strømmer inn. Det er mange steg som må gjennomføres fra du bestemmer deg for å selge til pengene er på konto.

Og disse stegene tar tid. Det er viktig at du har et realistisk bilde over hvor lang tid salgsprosessen tar før du bestemmer deg for å selge eller kjøpe først. Du må velge megler, få utarbeidet en tilstandsrapport, klargjøre boligen for fotografering og visninger, markedsføre eiendommen, holde visninger, gjennomføre budrunder og til slutt håndtere papirarbeid og overtakelse. Og selv etter at overtakelsen er fullført, kan det gå opptil 2 uker før pengene er på konto.

Din økonomi avgjør om du bør kjøpe eller selge bolig først

Det viktigste spørsmålet du må stille deg selv er om du har råd til å sitte med to boliger samtidig. Hva skjer om du har kjøpt først og salget tar lenger tid enn du så for deg? Vurderer du refinansiering? Har du økonomiske midler spart opp? En løsning for mange som er i denne prosessen er såkalt mellomfinansiering. Mellomfinansieringen dekker egenkapitalen som fortsatt er bundet i den forrige boligen din.

Mellomfinansieringslån er et lån som har relativt høy rente. Det egner seg kun for kortere perioder. De fungerer på en av to måter. Du får enten et mellomfinansieringslån i tillegg til det gamle og nye boliglånet. Da bruker du fortjenesten fra boligsalget til å betale ned mellomfinansieringen. Den andre metoden går ut på at du har boliglån på gamleboligen, og mellomfinansieringen dekker det nye boliglånet. Mellomfinansieringslånet gjøres i så fall om til ordinært boliglån når gamleboligen er solgt.

En viktig forutsetning for å kunne kjøpe bolig er at du har nok egenkapital, samt hva du får i boliglån av banken. For mange vil egenkapitalen være bundet opp i boligen de eier fra før av. Hvor mye du har avhenger av hvor mye du har nedbetalt på ditt tidligere boliglån. Det spørs også på hva du sitter igjen med når boligen er solgt og alle kostnadene trukket fra. Hva du har i egenkapital vil også være styrende for hva du får i boliglån, og dermed hvor mye du har å kjøpe ny bolig for. Regelen er at du må ha 15 % selv. 

Les også

Er mellomfinansiering rett for deg? Les vår komplette guide.

Bankene er ofte behjelpelige

Kostnadene med å eie to boliger kan fort bli ganske uoverkommelige, hvis du ikke er godt forberedt! Tenk deg at du sitter med to boliger samtidig – det er ikke akkurat småpenger vi snakker om her. Du har ikke bare doble boliglån. Boligutgiftene er også doble! Tenk to strømregninger, to kommunale avgifter, to boligforsikringer … Ja, du skjønner tegningen.

Heldigvis er bankene ofte ganske greie når det gjelder å hjelpe deg over en kortere periode. Så sant du har økonomi til å eie to boliger samtidig, så klart! Men hva skjer hvis ting ikke går på skinner? Da kan du fort havne i en skikkelig klemme. Plutselig står du der og må selge boligen din for en lavere pris enn ønsket, bare for å bli kvitt den. Og vips, så sitter du igjen med mindre penger enn du trenger for å gjøre opp for deg i banken.

Du har også mindre egenkapital. I verste fall har du ikke nok egenkapital til boligen du allerede har kjøpt og må finne pengene på en annen måte. Så før du bestemmer deg for å kjøpe før du selger, bør du virkelig tenke gjennom om lommeboken din tåler en slik berg-og-dalbane. For det siste du vil er å ende opp med å måtte selge den nye drømmeboligen din før du har bodd i den selv bare fordi økonomien skranter.

Det handler altså ikke bare om hva du har råd til nå. Det handler også om hva du kan håndtere hvis boligsalget går skeis. Litt planlegging kan spare deg for mange grå hår senere!

Fordeler med å kjøpe før du selger bolig

• Du vet at du alltid vil ha et hjem å bo i. Dermed unngår du stresset med å begi deg ut på leiemarkedet i en kort periode.
• Det gjør flytteprosessen enklere. Du sparer mye penger ved å unngå å flytte tingene dine flere ganger, samt at du slipper å leie et lager. 
• Bankene er ofte behjelpelige med mellomfinansiering, slik at du i en kortere periode klarer å bære vekten av å eie to boliger. 

Ulemper med å kjøpe eiendom først

• Det gir et mer tidspress for å få solgt den gamle boligen raskt. 
• Siden du ikke vet hva du vil sitte igjen med etter salget av din gamle bolig, krever det at du har bygd opp økonomiske reserver som kan dekke deler av egenkapital og andre utgifter. 

Les også

Hvor lang tid tar det å selge en bolig? Enkel guide

Dette avgjør om du bør selge før du kjøper bolig

Om du bør selge boligen din først, avhenger ofte av de samme faktorene som kan svare på om du kan kjøpe først. Det er boligmarkedet sammen med din situasjon og dine ønsker som avgjør hva som er lurest. 

Boligmarkedet der du bor

Bor du mer usentralt, vil det som regel alltid være boligmarkedets utvikling som veier tyngst. De aller fleste eiendomsmeglere vil anbefale deg å selge før du kjøper. Dette fordi boliger ikke selges like fort som boliger i de større byene. Tidsmessig sett kan det ta flere måneder å få solgt. De aller fleste som sitter i en selg/kjøp-situasjon har ikke en økonomi som vil tåle belastning av to boliger over lengre tid. Som en huskeregel gir bankene bare mellomfinansiering og avdragsfrihet i inntil seks måneder.

Selv i større byer bør du passe på 

Bor du i en av de større byene, har vi allerede nevnt at det sjeldent spiller noen stor rolle om du selger eller kjøper først. Selv her skal du imidlertid følge med på, eller få hjelp til å følge med på, hva som skjer i boligmarkedet. Selv i storbyene har eiendomsmeglere opplevd at boliger ikke har blitt solgt raskt. Skal du for eksempel selge om sommeren, må du være forberedt på et mer stillestående boligmarked. 

Trygghet og sikkerhet

Selv om de fleste eiendomsmeglerne kan gi deg mye informasjon om boligmarkedets utvikling og hva du kan forvente deg, vil de alltid råde deg til å gjøre hva som føles best for deg. Egne ønsker for når du skal selge, og hvor du skal flytte, vil alltid være påvirket av hvor du befinner deg i livet. Jobb, familie, økonomi og helse vil også spille inn på hvordan den spennende prosessen blir, og hva du føler er trygt å gjøre. 

Mange ønsker å selge boligen sin først fordi det føles trygt. Du trenger ikke å bekymre deg for hva som skjer med økonomien din om du må eie to boliger i lengre tid. Du sparer deg for å måtte søke på ekstra finansieringer. Tidsrommet ditt før salg og kjøp vil heller ikke bli preget av stress og press for å selge raskest mulig. 

En klarere økonomisk ramme

Ved å selge boligen din først, vet du hva du kan forvente å få for den. Når boligsalget er i boks, vet du nøyaktig hvor mye du har igjen. Du vet hvor mye du kan kjøpe en ny bolig for, og det vil også bli mye enklere for deg å sette opp et regnestykke, som gir et klart bilde av hva som kan brukes til egenkapital, hva som går med til å nedbetale det gamle boliglånet og kostnader knyttet til selve klargjøringen av boligen og salget.

Det kan ta tid å finne drømmeboligen

Du vet aldri når drømmeboligen dukker opp. Og det kan dermed ta tid å få kjøpt seg et nytt hjem. Ikke bare kan det ta tid å finne drømmehjemmet, men det er også en overtakelsesperiode med i bildet. Dette kan bety at siden du selger først, så må du for en periode leie. Det koster penger å leie, selv om det bare er for en kort periode. Og kanskje du blir nødt til å leie lagerbod for å ha et sted å oppbevare møblene dine i mellomtiden? Du må også ta i betraktning om det bare er deg selv som trenger å bo midlertidig et sted eller om det er snakk om hele familien.

Fordeler med å selge boligen din først

• Du slipper å føle på stresset av å eie to boliger, spesielt om salget tar lenger tid enn planlagt.
• For mange er det en trygghet å selge bolig først. Denne tryggheten kan gjøre det enklere for deg å finne ditt nye drømmehjem.
• Det er ikke det samme tidspresset ved salg og kjøp.
• Du vet nøyaktig hva du får for din solgte bolig, og dermed hva du kan bruke på din nye bolig. 

Ulemper med å selge boligen din først

• Det kan ta lengre tid eller du kan miste drømmeboligen din, fordi du venter på å få solgt din gamle bolig først. 
• Salget kan ta mye lenger tid enn planlagt. 
• Du kan bli nødt til å leie en bolig midlertidig, mens du venter på å få kjøpt og flyttet inn i en ny bolig. 

Konklusjon: Bør du kjøpe eller selge bolig først?

Alle som står i prosessen med å skulle selge sin gamle bolig og kjøpe en ny en, stiller seg ofte spørsmålet om hva en bør gjøre først: selge eller kjøpe? Ifølge eiendomsmeglere er det sjeldent en opplever å brenne seg på å kjøpe ny bolig før man har solgt, men hva du bør gjøre avhenger av din egen situasjon og hvordan boligmarkedet ser ut.

Boligmarkedet setter alltid rammen for hvordan kjøp og salg vil gå, og her kan eiendomsmeglere hjelpe deg med sin ekspertkunnskap. En god huskeregel er at om du bor sentralt i et attraktivt område, kan du like gjerne kjøpe før du er ferdig med salget. Bor du mer usentralt bør du selge før du kjøper ny bolig.

Din økonomiske situasjon vil også avgjøre. Kan du bære to boliger samtidig? Klarer du usikkerheten som kan komme ved å kjøpe først? Er det greit for deg å være på leiemarkedet en stund?