Selge bolig før ett år: Hva sier reglene?

Hvis du ønsker å selge bolig før ett år har gått siden du kjøpte den, er det viktig å ha god kjennskap til reglene for å unngå uventet skattesmell. Her får du en grundig guide til alt du trenger å vite om krav om botid og eiertid, samt hvordan du kan få fradrag på skatten.

Skatteregler ved salg av bolig før ett år

Hovedregelen sier at du skal skatte for gevinster ved salg av bolig, akkurat som ved gevinster for renter og aksjer. Det finnes imidlertid et par enkle unntak fra skatteregelen som gjør at du kan selge bolig uten å måtte skatte for den. Hvis du ikke oppfyller disse kravene, må du skatte for gevinsten. 

I all hovedsak kan du selge bolig skattefritt om du har bodd i den og eid den i minst 12 ut av de siste 24 månedene. Du kan få skattefritak hvis du skal selge en pendlerbolig. Du må imidlertid ha eid og brukt boligen i minst ett år. Salget er skattepliktig om du må selge bolig før ett år har gått, med mindre salget skyldes brukshindring.

Du er fradragsberettiget om du går med tap og boligsalget er skattepliktig. Du er selv ansvarlig for at disse opplysningene kommer med i selvangivelsen samme år som kjøper overtar boligen, selv om kjøpesummen utbetales helt eller delvis et annet år. Ligningsmyndighetene må få tilsendt alle relevante opplysninger som viser hvordan du har regnet deg frem til gevinst eller tap.

Krav om eiertid

Eiertiden starter den dagen du overtar råderett over eiendommen. Du må ha hatt eiertid i minst ett år før salget finner sted for å få skattefritak på fortjenesten. Eiertiden avsluttes den dagen du selger eller avtaler salg av bolig. Dersom du har kjøpt boligen i flere omganger, gjelder eiertiden for hvert enkelt kjøp.

Dersom du har bygget boligen selv, starter eiertiden den dagen ferdigattesten viser at boligen er oppført eller den dagen du begynte å bruke boligen. Hvis dere er gift og den ene ektefellen eide boligen før dere inngikk ekteskap, gjelder eiertiden også for den andre ektefellen.

Krav om botid

Kravet om botid tilsier at du må ha bodd i boligen i minst ett utav de to siste årene før salget finner sted. Botiden starter den dagen du flytter inn og avsluttes den dagen du flytter ut av eller selger boligen. Flere botidsperioder i løpet av to år legges sammen. Du trenger derfor ikke å ha bodd i boligen sammenhengende i ett år.

Skatteregler ved salg av bolig med utleie

Du trenger ikke å skatte på fortjenesten om du har bodd i minst halvparten av boligen selv og leid ut resten, så lenge du innfrir krav til eiertid og botid. Du må derimot skatte på utleiedelen dersom du har bodd i mindre enn halvparten av boligen selv. Det er kun mulig å få skattefritak for den delen av boligen som regnes for å være din.

Skatteregler ved hjemmekontor

Du må betale skatt for den delen av hjemmet som har blitt brukt til hjemmekontor for egen virksomhet, enten du selger bolig før ett år eller venter. Det gjelder selv om du har brukt over halvparten av boligen som eget bosted.

Obs! Du må skatte for salg av bolig før ett år

Du må skatte av fortjenesten av boligsalget om du ikke oppfyller kravene ovenfor. Det er rett og slett for å forhindre at boligspekulanter kan opparbeide seg en skattefri inntekt. Dersom du kjøper og selger boliger for fortjenestens skyld, må du skatte for den på lik linje med annen inntekt. Det finnes imidlertid grep du kan ta for å få fradrag på skatten, samt øke fortjenesten om du må selge eiendom før det har gått ett år. 

Skal du selge arvet bolig før ett år?

Har du arvet en bolig og lurer på om du må bruke den som primærbolig i ett år før du kan selge den skattefritt? Gode nyheter — du kan faktisk selge med én gang, uten å måtte betale skatt. Men det gjelder bare hvis visse kriterier er innfridd. Du overtar nemlig også arvelaterens skatteposisjon. Det betyr at du “arver” deres bo- og eiertid. Det kan være en stor fordel hvis du ønsker å selge raskt.

Men husk — det er noen viktige forutsetninger for å kunne selge eiendom skattefritt:

• Arvelater må ha oppfylt kravene til skattefritt salg
• Du må selge boligen som privatperson, ikke som del av næringsvirksomhet

La oss si at bestemoren din eide og bodde i sin bolig i 30 år før hun gikk bort. Du arver boligen. Selv om du personlig aldri har bodd der, kan du nå selge boligen skattefritt umiddelbart. Dette er fordi du har overtatt bestemors skatteposisjon, og hun oppfylte kravene til bo- og eiertid.

Men hva skjer hvis arvelater ikke oppfyller krav om eiertid og botid? Jo, da må du skatte for boligsalget. Du kan selvsagt vurdere å flytte inn i boligen og bruke den som primærbolig til kravene er innfridd. Alternativt kan du legge den ut for salg med én gang og heller betale skatt av gevinsten.

Bare vær obs på at inngangsverdien for eldre boliger ofte er svært lav. Hvis boligen ble kjøpt for mange år siden når eiendomsprisene var lave, kan den skattepliktige gevinsten bli ganske høy.

Les også

Salg av foreldres bolig kan være ganske komplisert — men denne guiden gjør det litt enklere

Salg av bolig før ett år — brukshindring kan gi deg fritak for skatt

I noen tilfeller kan du slippe å betale skatt ved salg av eiendom, selv om det ikke har gått ett år. Du kan få tilskrevet botid, dersom det har oppstått hindringer som førte til at du ikke kunne bo i boligen. Det kan for eksempel være på grunn av din eller ektefelles arbeidssituasjon, helsemessige årsaker og lignende. Dette gjelder både om du må flytte fra boligen eller om du blir forhindret fra å flytte inn i den på grunn av disse årsakene. Du må imidlertid ikke ha visst om brukshindringen når du kjøpte boligen.

Visste du at du kan slippe skatt ved boligsalg før ett år, selv om du ikke har bodd der? Det høres nesten for godt ut til å være sant, men det er faktisk mulig takket være noe som kalles brukshindring. En brukshindring er rett og slett en situasjon som gjør at du ikke kan bo i boligen din, selv om du ønsker det.

Så hva regnes som en gyldig brukshindring? Her er noen eksempler:

• Man må flytte på grunn av jobb
• Det er ikke lengre mulig for deg å bo i boligen på grunn av alvorlig sykdom
• Du skal begynne å studere et sted som ligger langt unna boligen

Det viktige her er at hindringen må være utenfor din kontroll, og du kan ikke ha visst om den da du kjøpte eiendommen. Hvis du for eksempel visste at du skulle flytte til andre enden av landet for å studere, gjelder ikke dette som en brukshindring. Du kan altså ikke bare bestemme deg for å bo et annet sted og kalle det en brukshindring for å slippe skatt.

Tomt er stort sett alltid skattepliktig, uavhengig av eiertid

Salg av ubebygd tomt er i utgangspunktet alltid skattepliktig, enten du har eid den i mindre enn ett år eller i flere tiår. Du får kun skattefritak for den naturlig tilhørende tomten som er tilknyttet boligen, og bare hvis du innfrir krav til eiertid og botid. Dersom du skal selge en stor eiendom med tomt, anbefaler vi at du kontakter en advokat for å sjekke om du må skatte.

Fradrag på skatten ved salg av eiendom før ett år

Skatten beregnes i henhold til differansen mellom kjøpesummen som du en gang betalte for boligen når du kjøpte den og det du nå solgte den for, også kalt for inngangsverdi og utgangsverdi. Du kan øke inngangsverdien om du kan dokumentere unormalt høye utgifter for vedlikehold underveis, og dermed få reduksjon på skatten.

Vedlikeholdskostnader inkluderer for eksempel utlegg for materialer og innleie av håndverkere, samt egeninnsats. Du kan dermed trekke fra en viss sum i vedlikehold, selv om du har utført arbeidet selv. Det er viktig å påpeke at vanlig vedlikehold ikke teller. Det er kun arbeid som oppgraderer standarden eller endrer eiendommen som kan tilføres inngangsverdien.

Du kan også trekke fra omkostninger for kjøp og salg av bolig, noe som trekker ned utgangsverdien. Dette inkluderer blant annet meglerhonorar, tinglysningsgebyr, eierskifteforsikring og lignende kostnader. Du må ta vare på alt av dokumenter som viser hvilke utgifter du har hatt.

Hvordan øke gevinsten på boligsalget

Joda, du må betale skatt hvis du skal selge bolig før ett år har gått. Men det er selvsagt viktig å få en så god pris som mulig likevel. En dyktig eiendomsmegler med relevant erfaring kan hjelpe deg med å få en så god salgspris som mulig. Det er altså viktig å velge rett megler til å selge boligen – men hvordan gjør du egentlig det? Her får du noen gode tips du kan ha i bakhodet når du skal på meglerjakt.

Erfaring og lokalkunnskap

Lokale meglere har god kjennskap til kjøperne i det aktuelle området. De vet hva kjøperne er på jakt etter og hva de er villige til å gi. Den kunnskapen nyter du godt av. Ikke bare kan meglerne treffe målgruppen på en veldig god måte, men de kan gi deg gode råd om hvordan du klargjør boligen for fotografering og visning. En god megler vil kunne gi deg konkrete råd om hvordan du kan forbedre boligens salgbarhet. Meglere er nemlig eksperter på å fremheve boligens beste sider.

Les også

Få ekspertenes beste tips til å gjøre boligen klar for salg

Megleren bør være en dyktig selger

Ikke bare skal megleren ivareta interessen til både kjøper og selger, men de bør ha gode sosiale – og salgsferdigheter. Inviter meglerne på befaring og bruk anledningen til å stille dem mange spørsmål. Bruk magefølelsen din og se hvem du liker best. I tillegg bør du sjekke referanser fra tidligere kunder, samt sjekke tidligere salgsresultater.

Ikke vær redd for å be om eksempler på deres markedsføringsstrategier. En innovativ tilnærming til markedsføring kan være avgjørende for å nå ut til potensielle kjøpere. Det inkluderer bruk av sosiale medier og digitale verktøy. Husk at en megler som er en god “match” for deg og din bolig kan gjøre en enorm forskjell. Eiendomsmegleren kan hjelpe deg med å øke endelige salgsprisen mest mulig.

Hent inn flere tilbud

Det er viktig å hente inn tilbud fra ulike meglere for å få et godt sammenligningsgrunnlag. Det gjelder enten du skal selge boligen før ett år eller du har bodd i den i mange tiår. Men det viktigste er imidlertid at du får en dyktig megler på jobben som får en god pris for boligen, ikke at du sparer mest mulig penger på meglerhonoraret. Pass derfor på å få en god balanse mellom pris og kvalitet.

Dersom det ene tilbudet virker unormalt lavt når du skal sammenligne meglere, bør du undersøke hva som inkluderes i prisen. Det kan tenkes at en del tjenester er utelatt for å få tilbudet som lavt som mulig, noe som kan bli dyrt når totalsummen beregnes. Og skal du selge bolig før det har gått ett år? Da må du huske på at du kan trekke fra salgskostnader når du skal beregne hvor mye du må betale i skatt.

Konklusjon: Husk dette hvis du skal selge eiendom før det har gått ett år

Joda, du må betale skatt om du skal selge bolig før ett år har gått. Men med riktig kunnskap og strategi kan du komme godt ut av det likevel. Det finnes mange måter å øke fortjenesten av boligsalget, selv om du må betale skatt. Du må imidlertid planlegge godt og ta vare på kvitteringer for eventuelle oppgraderinger eller endringer.

Og husk at en erfaren og lokalkjent eiendomsmegler kan hjelpe deg med å få høyest mulig salgspris. Megleren kan også hjelpe deg med å forstå regelverket. Ikke la skattereglene skremme deg — med riktig hjelp kan eiendomssalget bli vellykket likevel!