Oppgjør ved boligsalg: Slik går du frem

Budrunden er over, og du kan puste lettet ut etter å ha godtatt det beste budet. Nå nærmer vi oss det som er den spennende finalen i alle boligsalg – nemlig oppgjør! Men hvordan foregår egentlig boligoppgjør? Hvor lang tid tar det før du har pengene på konto? Hvordan kan du som boligselger forberede deg best mulig? Og hva i all verden er et oppgjørsskjema?

Vi svarer på alle disse spørsmålene og mange flere her i vår komplette guide til oppgjør ved kjøp og salg av bolig.

Oppgjør ved kjøp og salg av bolig

Den enkle forklaringen på hva oppgjør ved kjøp og salg av bolig egentlig innebærer er at kjøpesummen overføres fra kjøper til selger. Eierskapet av boligen overføres derimot fra selger til kjøper. Men oppgjørsprosessen er likevel mer komplisert enn som så. Du som boligselger må være sikker på at du får pengene dine før du gir fra deg nøklene. Boligkjøper må derimot føle seg trygg på at eiendommen overleveres som avtalt og at skjøtet er tinglyst.

Et korrekt og trygt oppgjør beskytter dermed begge parter mot økonomiske tap og juridiske problemer. Og nettopp derfor bør du få profesjonell hjelp til boligoppgjør, enten via eiendomsmegler eller andre som tar på seg oppgjørsoppdrag. Banker og finansinstitusjoner krever i tillegg at man bruker en profesjonell oppgjørstjeneste, ellers kan de nekte å betale ut boliglån. Og da får ikke boligkjøper gjort opp for seg.

Hvis du selger bolig via eiendomsmegler, så er det megleren som håndterer oppgjøret. Du kan selv velge oppgjørstjeneste ved privat boligsalg. Mange advokater og eiendomsmeglere tilbyr oppgjørsoppdrag til deg som selger eiendom selv. Det går også an å bestille raske og enkle oppgjørsoppdrag på nett. Dere må i så fall sende inn skjemaer på nett og signere kontrakter elektronisk med BankID.

Overtakelse og oppgjør koordineres og håndteres dermed av tredjeparten, for eksempel eiendomsmegler. Kjøperen overfører kjøpesummen til eiendomsmeglerens klientkonto. Deretter sender megleren skjøtet til tinglysing for å formelt overføre eierskapet. Eventuelle heftelser på eiendommen som for eksempel boligselgerens pantelån blir betalt ned og slettet. 

Kostnader som meglerhonorar og boligselgerforsikring trekkes også fra kjøpesummen. Først nå mottar boligselger oppgjøret etter boligsalget.

Slik foregår et standard boligoppgjør

La oss ta en titt på hvordan et boligoppgjør faktisk foregår. Det første som skjer er overtakelse av bolig. Kjøper og selger møtes i den solgte boligen på overtakelsesdagen. Sammen må dere gå gjennom hele eiendommen med lupe før boligkjøper får nøklene. Dere må sjekke at alt fra at alle avtalte hvitevarer er på plass til å lese av strømmen. 

Samtidig fyller dere ut en såkalt overtakelsesprotokoll. Selve oppgjørsprosessen starter ikke før oppgjørstjenesten har mottatt protokollen. Her noteres alt fra målerstand til eventuelle mangler og ting som må fikses. Begge parter signerer dette dokumentet. Protokollen sendes inn til dem som håndterer oppgjøret, enten per post eller elektronisk. For enkelhets skyld sier vi at en eiendomsmegler håndterer oppgjøret videre i forklaringen vår.

Les også

Overtakelsesprotokoll: Alt du trenger å vite

Nå er det eiendomsmeglers tur til å tre inn i hovedrollen. Megler går gjennom en grundig sjekkliste for å sikre at alt er på plass:

• Er kjøpekontrakten i orden og signert av begge parter?
• Er alle nødvendige pantedokumenter på plass?
• Har boligselger tegnet forsikring(om ønskelig)?
• Er alle attester i orden, for eksempel ferdigattest eller brukstillatelse?
• Finnes det noen heftelser på eiendommen som må slettes?

Deretter sender megleren skjøtet til Kartverket for tinglysing, så sant alt er i orden. Skjøtet er beviset på hvem som eier boligen. Megler sender også inn pantedokument for eiendommen, dersom kjøper har tatt opp lån for å finansiere bolighandelen. Kartverket sender en melding tilbake til eiendomsmegler når tinglysingen er fullført. Først da kan megler gå videre med de siste stegene i oppgjørsprosessen, nemlig å innfri heftelser og betale ut gevinsten.

Når kommer oppgjør etter boligsalg?

Oppgjør etter boligsalg kommer altså ikke før skjøtet er tinglyst. Hele oppgjørsprosessen kan ta 1-2 uker etter at dere har sendt inn overtakelsesprotokollen. Men det kan selvsagt variere litt. Og hva påvirker hvor lang tid et boligoppgjør tar, lurer du sikkert på nå? Vel, det er som med mange ting i livet  – det avhenger av flere faktorer:

• Behandlingstid hos Kartverket: Noen ganger går det lynraskt, andre ganger trenger Kartverket litt tid.
• Hvor komplisert bolighandelen er: Finnes det mange heftelser som skal slettes, for eksempel? Da kan oppgjørsprosessen ta litt lengre tid.
• Behandlingstiden til banker eller andre finansinstitusjoner: Husk at pengeoverføringene også kan ta litt tid.
• Tidspunkt for overtakelse: Sender dere inn overtakelsesprotokollen sent på en fredag, skjer det neppe noe mer før mandag morgen.

Eiendomsmegleren må som nevnt rydde opp i økonomiske forhold før pengene utbetales til boligselger. Først tar megler seg av selgers eksisterende boliglån og heftelser. De kontakter blant annet selgers bank og ber om en restgjeldsoppgave. Restgjeldsoppgaven viser nøyaktig hvor mye som gjenstår på lånet. Megler overfører dette beløpet direkte til banken fra oppgjørskontoen.

I tillegg må megler betale diverse gebyrer knyttet til salget. Det inkluderer for eksempel betaling til eiendomsmegler. Kostnaden for boligselgerforsikring trekkes også fra oppgjøret. Eiendomsmegleren har nå en nøyaktig oversikt over alle innbetalinger og utbetalinger knyttet til salget:

• Total salgssum
• Fradrag for innfrielse av lån og andre heftelser
• Meglerpriser og andre kostnader knyttet til salget
• Eventuelt forskudd som allerede er utbetalt

Resultatet er det endelige beløpet som skal overføres til selgerens bankkonto. Nå kan boligselger feire at både oppgjør og boligsalg er fullført.

Boligoppgjør gjennomføres nå digitalt

Oppgjør ved salg av bolig kan gjennomføres digitalt, noe som er gode nyheter for eiendomsmegler, bank, kjøper og selger. Alle sparer nemlig verdifull tid, samtidig som man slipper unna store papirbunker som må sendes i posten. Prosjektet “Digital samhandling ved eiendomshandel” (ledet av Bits AS) har vært en drivkraft i denne utviklingen. 

Målet deres er å digitalisere hele boligkjøpsprosessen, inkludert all kommunikasjon mellom bank og megler. En av de største endringene er elektronisk innsending av skjøtepakker til tinglysning. Over halvparten av alle skjøtepakker ble sendt digitalt fra megler til Kartverket sommeren 2023. Enkelte meglere sendte nærmere 70 % av alle skjøtepakker digitalt. 

En av fordelene med digitaliseringen er at boligselger mottar oppgjør etter boligsalg enda raskere. Samtidig kan eiendomsmeglerne jobbe enda mer effektivt og likevel kutte ned på arbeidsmengden. Det kan igjen føre til rimelige priser på oppgjørsoppdrag. Digital samhandling mellom bank, megler og Kartverket gir dessuten økt sikkerhet og reduserer risikoen for feil.

Arbeidsmengden er også blitt mindre for kjøper og selger. Dere kan signere viktige dokumenter trygt og enkelt med BankID. Kjøpekontrakt og overtakelsesprotokoll håndteres digitalt, noe som betyr raskere saksbehandling og kortere ventetid. Men ikke alt skjer automatisk. 

De ansvarlige for oppgjørsoppdraget overvåker fortsatt prosessen og passer på at alt går riktig for seg. De sjekker at alle formaliteter er i orden, at eventuelle heftelser blir slettet og at pengene overføres til riktig konto. Den menneskelige ekspertisen er fortsatt viktig for å sikre et trygt oppgjør, selv om teknologien har forenklet selve oppgjørsprosessen.

Hvem tilbyr oppgjørsoppdrag?

Som du sikkert har skjønt til nå, så er det viktig å velge en profesjonell tredjepart til å ta seg av boligoppgjør. Men hvem tilbyr oppgjørsoppdrag og hvilket alternativ passer best for deg? Eiendomsmeglere er ofte førstevalget for mange boligselgere. Ja, selv for dem som har funnet en kjøper på egen hånd og kun trenger hjelp med oppgjør etter boligsalg.

De fleste meglerkontor tilbyr oppgjørsoppdrag, selv om du ikke bruker dem til hele salgsprosessen. Fordelen ved å få hjelp av meglere er at de har bunnsolid erfaring og kunnskap om oppgjør ved kjøp og salg av bolig. De har gjort dette mange ganger og kjenner til alle potensielle fallgruver. 

Ulempen med å bruke megler er at prisen kan variere. Vi anbefaler at du innhenter tilbud på oppgjørsoppdrag fra flere meglerkontorer. Oppgjørsgebyret bør imidlertid ikke ligge på mer enn cirka 10 000 kroner ved standard eiendomssalg. Gebyret kan være høyere for kompliserte salg, for eksempel dødsbo og tvangspant.

Advokater som spesialiserer seg på eiendomsrett kan også håndtere oppgjør, særlig ved privat boligsalg. De er eksperter på den juridiske siden av både oppgjørsprosessen og eiendomshandel generelt. Det kan være smart å få hjelp av en advokat til oppgjør ved kompliserte eller tidkrevende boligsalg. Prisen kan dermed variere, avhengig av tidsbruk, samt behov for juridisk veiledning eller mekling.

Til sist har vi nettbaserte tjenester for private boligselgere som Propr.no og digitaliserte oppgjørstjenester som Oppgjør.no. Disse løsningene er ganske billige. Standard boligoppgjør pleier å koste ca. 10 000 kroner. De passer godt for deg som er komfortabel med teknologi og ikke har noe imot å bruke digitaliserte løsninger.

Les også

Dette er de billigste meglerkontorene

Slik utfører du et trygt oppgjør, uten eiendomsmegler 

Okei, må du egentlig ha hjelp til oppgjør ved kjøp og salg av bolig? Nja, i teorien kan du skrive kontrakt selv og sende skjøtet til tinglysing på egen hånd. Og hvis boligkjøper ikke trenger boliglån, så kan de selvsagt bare overføre pengene til deg. Men er det så lurt? Et trygt boligoppgjør er alfa og omega, enten du selger bolig med eller uten megler. Det er tross alt nå at pengene skal skifte hender og eiendommen offisielt skal bytte eier. 

Så lenge du bruker en profesjonell oppgjørstjeneste eller bestiller oppgjørsoppdrag hos en eiendomsmegler, kan du føle deg trygg på at:

• Alle dokumenter blir korrekt utfylt og tinglyst
• Pengene overføres trygt og til rett tid
• Eventuelle heftelser på eiendommen blir slettet
• Du overholder alle juridiske krav og regler 

Selv om du har klart resten av salget på egen hånd, er det nå du virkelig bør vurdere profesjonell hjelp. Oppgjørsoppdrag er en investering som sørger for at både selger og kjøper kan sove godt om natten, vel vitende om at boligsalget er i trygge hender. Husk at du må følge avhendingsloven – loven som regulerer salg av fast eiendom – enten du bruker eiendomsmegler eller ikke.

Viktige dokumenter som du må ha kontroll på 

Det finnes noen viktige dokumenter som du må ha stålkontroll på for å gjennomføre et trygt oppgjør. Disse papirene er din sikkerhet og dine bevis på at alt har gått riktig for seg. Vi anbefaler derfor at du tar godt vare på dem. Bruk gjerne litt tid på å lese gjennom dem, slik at du forstår innholdet i hvert dokument.

• Kjøpekontrakt: Kjøpsavtalen mellom kjøper og selger som spesifiserer alle vilkår for salget.
• Overtakelsesprotokoll: Dokumentasjon på boligens tilstand ved overtakelse, inkludert eventuelle mangler eller skader.
• Skjøte: Det offisielle dokumentet for å overføre boligen til ny eier.
• Oppgjørsskjema: En detaljert oversikt over alle økonomiske aspekter ved salget. Her kan du laste ned et eksempel på oppgjørsskjema.

Selvsagt kan det dukke opp problemer under selve oppgjøret eller i etterkant av boligsalget, selv om du har papirarbeidet på stell. Men disse utfordringene kan være enklere å løse, dersom du har en god kjøpekontrakt på plass og fyller ut alle skjemaene på korrekt måte. En erfaren megler eller advokat kan være god å ha på laget, hvis det oppstår problemer – så ikke nøl med å be om profesjonell rådgivning for å løse eventuelle konflikter eller uenigheter.

Skatt og oppgjør ved salg av bolig

Du bør sette av penger til skatt, samtidig som du mottar oppgjør etter boligsalg – så sant boligsalget er skattepliktig, så klart. Ifølge skattereglene er all eiendomssalg skattepliktig, men med et viktig unntak. Du slipper å betale skatt hvis du har eid boligen i minst ett år og brukt den som din faste bolig i minst ett av de siste to årene. 

Hvis ikke du innfrir krav til eie- og botid, må du betale skatt på gevinsten. Du kan derimot få fratrekk om salget ender med tap. Vi anbefaler at du regner ut hvor mye du skal betale i skatt og setter av et tilsvarende beløp så snart pengene er på konto. Skatteetaten har en praktisk veileder som du kan bruke for å beregne skatten.

Konklusjon: Få profesjonell hjelp til oppgjør ved kjøp og salg av bolig

Én ting er i alle fall sikkert – det er mye som skal på plass for å gjennomføre et trygt oppgjør. Banken krever dessuten at en oppgjørstjeneste håndterer pengene. Og ærlig talt, det er smart for boligselger sin del også. Kjøpekontrakt, overtakelsesprotokoll, skjøte – det er mange dokumenter å holde styr på. Vi anbefaler derfor at du får hjelp til boligoppgjør av en dyktig eiendomsmegler eller andre som tilbyr oppgjørsoppdrag.

Lykke til med oppgjøret – og gratulerer med et vel gjennomført boligsalg!