Skatteregler ved salg av bolig: Alt du trenger å vite

Mange boligselgere lurer på om de er nødt til å betale skatt når de skal selge bolig. Svaret er … det spørs! Det finnes noen enkle, men viktige skatteregler ved salg av bolig som du bør vite om. Og vi skal forklare disse reglene nærmere her i denne artikkelen. Enten du selger eiendom for første gang eller er en erfaren boligeier, kommer du til å få mange verdifulle tips og innspill.

De fleste slipper skatt ved boligsalg

Hovedregelen er at dersom man selger en bolig med fortjeneste, skal man skatte av overskuddet. De aller fleste boligselgere i dag går i overskudd. Dermed kan det være lett å tro at de fleste må betale skatt når de selger boligen, men det er ikke tilfelle. Ved å oppfylle kravene for eiertid og botid vil du nemlig slippe å betale skatt når du selger boligen. 

Krav om eiertid

Eiertid er enkelt og greit den tiden du har eid boligen. Denne tiden regnes fra den dagen du skaffet deg boligen, være seg det gjennom kjøp, arv eller gave, frem til du kvitter deg med den. Du må ha eid boligen i minst 12 måneder for å kunne slippe å betale skatt ved salg.  

Her er det viktig å være klar over at eiertiden gjelder frem til du har gjort en avtale om salg. Eiertiden blir med andre ord avbrutt før du har fullført overtakelse og oppgjør.

Krav om botid

Botid er den tiden du har bodd i boligen. Botiden regnes fra den dagen du flytter inn, og varer frem til den dagen du selger, eller eventuelt flytter. Du må ha brukt boligen som egen bolig i minst 12 måneder av de siste 24 månedene.

Dersom du har bodd i boligen i forskjellige perioder innenfor denne toårsperioden, vil disse periodene legges sammen.

Eksempler der du ikke trenger å skatte:

• Du kjøper og flytter inn i en bolig i 2018. Halvannet år senere bestemmer du deg for å selge boligen. Salget vil være skattefritt fordi du oppfyller kravet om bo- og eiertid.
• Du kjøper og flytter inn i en bolig i 2018. Halvannet år senere flytter du ut, men boligen blir ikke solgt før 11 måneder senere. Salget vil være skattefritt fordi du fortsatt oppfyller kravet om bo- og eiertid, ettersom du har bodd i boligen i mer enn 12 måneder de siste to årene.
• Eksempler der gevinsten er skattepliktig:
• Du kjøper og flytter inn i en bolig i 2018. 11 måneder senere blir boligen solgt. Gevinsten vil være skattepliktig fordi du ikke oppfyller kravet om bo- og eiertid.
• Du kjøper og flytter inn i en bolig i 2018. Halvannet år senere flytter du ut, men boligen blir ikke solgt før 13 måneder senere. Du må skatte av gevinsten fordi du ikke oppfyller kravet om botid.
• Du kjøper en bolig i 2018 som du leier ut i to år før du selger den. Du må skatte av gevinsten fordi du ikke oppfyller kravet om botid.

Skatteetaten har en praktisk veileder som du kan fylle ut for å se om du må skatte av boligsalget.

Dokumentasjonskrav ved skattefritt boligsalg

Tror du at du slipper unna papirarbeid bare fordi boligsalget ditt er skattefritt? Selv om du ikke må betale skatt, er det viktig å ha orden i sysakene. Det er viktig at du har dokumentasjon på at du innfrir krav til botid og eietid, særlig hvis du selger kort tid etter at du har innfridd disse kravene. Skattemyndighetene kan faktisk be om bevis for at du faktisk har bodd i boligen lenge nok til å kvalifisere for skattefritak.

Her er noen dokumenter som du bør ta vare på:

• Kjøpekontrakt som viser når du kjøpte boligen
• Flyttemelding til Folkeregisteret
• Strømregninger eller andre faste utgifter i ditt navn
• Forsikringspapirer

Har du pusset opp eller gjort forbedringer i boligen? Ta vare på alle kvitteringer! Dette er spesielt viktig hvis du selger før det har gått ett år og må skatte av gevinsten. Påkostninger øker inngangsverdien og kan redusere en eventuell skattepliktig gevinst.

Relevante kvitteringer kan være for:

• Større oppussingsprosjekter
• Utskifting av bad eller kjøkken
• Påbygg eller ombygging
• Oppgradering av elektrisk anlegg eller rørarbeid

Husker du ikke helt hva du har av dokumentasjon? Eller lurer du på om du har nok bevis for skattefritt salg? Da bør du ta kontakt med en skatterådgiver. Han eller hun kan hjelpe deg med å vurdere din situasjon og sikre at du følger skattereglene for å få skattefritak ved salg av bolig.

Okei, så hvor mye må man betale i skatt ved salg av bolig?

Dersom du ikke oppfyller kravene om eiertid og botid, så sier skattereglene at du må betale skatt ved salg av bolig. Vi minner om at dersom du ikke har tjent noe på salget av boligen din, slipper du å betale skatt. Da kan du tvert imot kreve fratrekk.

Gevinsten regnes ut ved å trekke inngangsverdien fra utgangsverdien.

Inngangsverdien er det beløpet boligen har kostet deg. Her gjelder:

• Kjøpesum
• Kostnader for oppussing / utbygging
• Dokumentavgifter / gebyrer

Utgangsverdien er det beløpet du får for boligen din når du selger, minus eventuelle utgifter. Eksempler på utgifter er:

• Meglerhonorar
• Honorar til takstmann
• Dokumentavgifter

Gevinsten blir da det beløpet du sitter igjen med når du trekker fra inngangsverdien fra utgangsverdien. Du er nødt til å skatte 22 % av denne gevinsten.

Eksempel:

Dersom inngangsverdien på en bolig er 3.000.000 kroner, og utgangsverdien er 3.500.000 kroner, vil den skattepliktige gevinsten være på 500.000 kroner. 22% av 500.000 kroner er 110.000 kroner, som altså er beløpet du må betale i skatt. Du vil da sitte igjen med et overskudd på 390.000 kroner etter skatt.

Obs: Skattesatsen kan variere over tid. Du bør derfor alltid sjekke gjeldende satser for alminnelig inntekt hos Skatteetaten.

Du kan få fradrag på skatten hvis boligsalget går i tap

Selv om de fleste boligsalg ender med gevinst, risikerer du faktisk også å tape penger når du selger boligen din. Dersom utgangsverdien på boligen er lavere enn inngangsverdien, vil du gå i minus. Da kan du få fradrag på inntektsskatten. Her er det likevel viktig å nevne at dette kun gjelder for deg som må betale skatt når du skal selge bolig. Dersom du oppfyller kravet om eiertid og botid, vil du ikke kvalifisere deg til å få fradrag om du taper penger.

Viktig å vite om botid

Ifølge skattereglene for salg av bolig, begynner botiden først ved innflytting og ikke på overtakelsesdagen. Dersom du for eksempel pusser opp boligen i tre måneder før du flytter inn, vil botiden gjelde fra innflytting, ikke overtakelsesdato. Her er det mange som potensielt kan gå på en smell. Pass derfor nøye på at du innfrir krav om botid.

Når du selger boligen derimot, vil botiden slutte når du aksepterer et bud fra en kjøper. Dersom du for eksempel blir boende i boligen i en måned etter at du har godtatt budet, vil botiden slutte ved akseptert bud, ikke utflytting. Du må med andre ord vente med å godta et bud til du har bodd minst 12 måneder i boligen, dersom du ønsker å slippe skatt ved boligsalg.

Skatteregler ved salg av bolig som brukes kun til utleie

Det finnes egne skatteregler ved salg av bolig som kun benyttes til utleie — altså utleieboliger. Disse anses for å være en sekundærbolig, og boligsalget blir dermed skattepliktig. Salg av næringseiendom er derfor også skattepliktig. Gevinsten ved salg av utleiebolig og næringseiendom beskattes som kapitalinntekt med en sats på 22 % i 2024.

Du kan imidlertid redusere skattebelastningen på et par måter:

• Dokumenter alle oppgraderinger du har gjort på boligen. Det øker inngangsverdien og reduserer dermed gevinsten.
• Trekk fra salgskostnader som for eksempel meglerhonorar fra gevinsten for å redusere den.
• Vurder å flytte inn i boligen selv i en periode for å få skattefritak på boligsalget. Pass på at du bor der lenge nok til at du oppfyller kravene til bo- og eiertid.

Obs: Skattereglene kan være kompliserte, og det kan lønne seg å søke råd hos en skatterådgiver eller erfaren eiendomsmegler før du selger eiendommen.

Les også

Skal du selge boligen og lurer på hva du skal gjøre med leietakeren din? Les her!

Dette sier skattereglene om salg av arvet bolig

Det er ikke bare nøkkelknippet du tar imot når du arver en eiendom. Du arver også arvelaters skatteposisjon. Ifølge skattereglene kan du selge boligen skattefritt, dersom arvelater kunne ha solgt den uten å betale skatt. Og hvis boligsalget hadde vært skattepliktig for arvelater, så er den også skattepliktig for deg.

La oss si at din bestemor etterlater deg hjemmet sitt i arv. Bestemor hadde eid og bodd i boligen som sin primærbolig de siste 20 årene før hun gikk bort. Skattereglene sier at siden hun kunne ha solgt boligen skattefritt (som hennes primærbolig). Det betyr at du kan selge den arvede eiendommen videre, uten å måtte betale skatt på gevinsten.

Men hvis du derimot arver en leilighet fra dine foreldre som de kun brukte utleieformål og aldri selv bodde i, så blir boligsalget skattepliktig. I så fall må du betale skatt av gevinsten, om du bestemmer deg for å legge eiendommen ut for salg. Har du lyst å selge denne boligen skattefritt? Da må du flytte inn i leiligheten og bruke den som primærbolig frem til du har innfridd krav til bo- og eietid.

Skatteregler ved salg av fritidsboliger

Skattereglene ved salg av fritidsbolig er noe annerledes. Også her skal man skatte av en eventuell gevinst, men kravet om eiertid og brukstid er mye lenger. For å kunne selge en fritidsbolig skattefritt er man nødt til å ha eid eiendommen i minst fem år, og brukt den som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte årene.

Det vil si at du i løpet av en åtteårsperiode kan leie ut boligen i maksimalt tre år, ellers må du betale skatt når du selger eiendommen. Merk deg likevel at sporadisk utleie er greit dersom du bruker eiendommen som egen fritidsbolig resten av tiden. Du kan med andre ord leie ut fritidsboligen noen uker i året uten at dette påvirker brukstiden, så lenge du bruker den som egen fritidsbolig resten av året. Bare husk å sjekke om du må skatte av leieinntektene fra hytta.

Skatteregler ved salg av tomt — enten med eller uten bolig

Skatteregler ved salg av tomt er litt annerledes enn salg av bolig. Her skiller vi nemlig mellom bebygd og ubebygd tomt. Regelverket skiller også mellom tomtesalg for privatpersoner og næringsdrivende. En bebygd tomt selges som regel sammen med bygningen. I så fall kan man følge skatteregler for boligsalg. Og hvis du oppfyller kravene til bo- og eiertid, kan gevinsten være skattefri.

Men salg av ubebygde tomter er derimot skattepliktig, uansett hvor lenge du har eid tomten. Hvis du skal selge bebygd tomt til en eiendomsutvikler, må du trå varsomt. For eksempel, eiendommen kan anses for å være en ubebygd tomt, dersom bygningen er gammel og skal rives for å bygge nytt. I så fall sier skattereglene at du må betale skatt av eiendomssalget likevel.

Les også

Skal du selge tomt? Slik øker du fortjenesten

Få høyest mulig salgspris for eiendommen din

Uansett hva skattereglene sier om boligsalget, bør du gjøre alt du kan for å øke fortjenesten din. Vi har samlet noen smarte tips som kan hjelpe deg å få en høyere salgspris. Husk også så spørre eiendomsmegleren din om råd. Lokale meglere med relevant erfaring ved hva kjøperne i området ser etter og verdsetter.

• Timing er alt: Vurder boligmarkedet nøye, og snakk med eiendomsmegleren om hvilke måneder som er best for boligsalg i ditt område. Vår og høst er ofte gode tidspunkter, men det kan variere avhengig av boligtype og beliggenhet.
• Førsteinntrykket teller: Invester i enkel oppussing. Et strøk maling, nye dørhåndtak eller en oppgradert entré kan gi stor effekt for en forholdsvis lav kostnad. Husk, kjøpere vil ofte betale mer for en bolig som ser velholdt ut.
• Rydd og rengjør grundig: En ryddig og ren bolig ser større og mer innbydende ut. Vurder å leie inn profesjonell hjelp til rengjøring før fotografering og visninger. Det kan være verdt investeringen.
• Profesjonell styling: Vurder å få hjelp av en boligstylist. De vet hvordan man fremhever boligens beste sider og kan hjelpe potensielle kjøpere å se seg selv bo der. Dette kan ofte føre til høyere bud.
• Gode bilder selger: Invester i profesjonell fotografering. Bildene er ofte kjøperens første møte med boligen din. Flotte bilder kan lokke flere på visning.
• Smart markedsføring: Samarbeid tett med megleren din om markedsføringen. Bruk sosiale medier, lokale nettverk og målrettet annonsering for å nå ut til potensielle kjøpere.
• Dokumenter oppgraderinger: Hold styr på alle oppgraderinger og forbedringer du har gjort. Da kan du både øke verdien på boligen og redusere skattepliktig gevinst ved salg.

Velg riktig eiendomsmegler

En erfaren eiendomsmegler kjenner ikke bare boligmarkedet, men også de komplekse skattereglene som kan påvirke fortjenesten din. Han eller hun kan gi deg verdifulle råd om timing av salget, dokumentasjonskrav og potensielle skattefeller. En god megler vil også hjelpe deg med å maksimere boligens verdi, noe som kan være spesielt viktig hvis salget viser seg å være skattepliktig. Husk at en eiendomsmegler som kjenner ditt område godt ofte kan gi mer presis veiledning.

Konklusjon: viktig å sette seg inn i skatteregler ved salg av bolig

Skatteregler ved salg av bolig kan virke kompliserte, men det er likevel viktig at du setter deg grundig inn i dem. En grundig forståelse av disse reglene gir deg de beste forutsetningene for å redusere eller helt unngå skattebyrden ved boligsalg. Men husk at det i utgangspunktet kun er salg av primærbolig og fritidsbolig som er fritatt skatt, så lenge man innfrir visse krav til bruk-, eie- og botid.

Salg av sekundærbolig, næringseiendom og utleiebolig er i utgangspunktet alltid skattepliktig. Andre ganger kan lovverket være vanskelig å tolke, for eksempel om du selger bebygd tomt. I slike tilfeller kan det være smart å få veiledning av en erfaren eiendomsmegler eller skatterådgiver.

Klar for å ta neste steg? Ikke la usikkerhet rundt skatteregler hindre deg. Ta kontakt med en dyktig megler som kan hjelpe deg med å gjennomføre et vellykket boligsalg.