Boligsalgsrapport: en komplett guide

Hva er en boligsalgsrapport, og trenger jeg en når jeg skal selge bolig? Hva koster det, og hvordan bestiller jeg rapporten? Her får du en komplett oversikt over boligsalgsrapport, slik at du vet nøyaktig hva du har å forholde deg til når du skal i gang med salgsprosessen.

    Hva er en boligsalgsrapport?

    En boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som brukes i forbindelse med salg av bolig. Rapporten bør ikke være for gammel. Hvis det har gått mer enn seks måneder siden du fikk rapporten og du legger boligen ut for salg, bør du be om en ny rapport.

    Boligsalgsrapporten utføres av en takstmann som går grundig gjennom boligens tekniske verdi, og faktorer som er særlig relevant ved boligsalg blir vektlagt. Takstmannen ser blant annet på følgende faktorer:

    • Drenering
    • Våtrom
    • Takkonstruksjon
    • Isolering
    • Elektrisk anlegg
    • Branntekniske forhold

    Boligsalgsrapport er ikke nødvendig, men mange meglere anbefaler likevel at du prioriterer den. Selger er nemlig ansvarlig for feil og mangler i opptil fem år i etterkant av salget, selv om det dreier seg om skjulte feil og mangler. Du reduserer risikoen for reklamasjon, konflikt og misforståelser ved å legge ved en boligsalgsrapport. Boligen selges nemlig som den er, og det kan være vanskelig for kjøper å opprette et krav når du har lagt ved relevante opplysninger om boligen.

    Mange kjøpere føler seg tryggere når de får se en rapport i forkant av kjøpet, og rapporten kan dermed medvirke til at du får høyere pris for boligen. Forsikringsselskapet Protector mener at du kan få hele 3-5 % mer for boligen om du legger ved boligsalgsforsikring, og de fleste vil dermed tjene penger på rapporten.

    Klargjør boligen før takstmannen kommer

    Det er viktig å rydde og passe på at takstmannen har tilgang til alle områdene som skal undersøkes for at kartleggingen skal gå så smertefritt som mulig. Du bør for eksempel rydde under vasken, slik at røropplegg kan undersøkes. Vask bad og kjøkken grundig, samt rengjør slukene i alle våtrom. Du bør også legge klar alle dokumentene dine, slik at du ikke må begynne å lete etter dem mens takstmannen står og venter.

    Takstmannen skal blant annet sjekke takkonstruksjon, og vi anbefaler derfor at du har en stige stående klart. Hvis han eller hun ikke kommer seg opp på taket, vil de ikke kunne gjennomføre kartleggingen. Du bør også rydde både loft og kjeller for at det skal være enkelt å se etter fukt, uten å måtte dytte vekk tunge møbler eller esker med småplukk.

    Takstmannen vil også måle opp arealet og fastslå hva som er primærrom og hva som er sekundærrom. Primærrom er i all hovedsak oppholdsrom som soverom, kjøkken, stue og baderom. Sekundærrom kan for eksempel være garasje, matbod, innebygde garderober og loft som ikke er innredet. Både boligannonsen og prospekter inneholder opplysninger om hvor stort boligens bruksareal er, inkludert bruksareal per etasje.

    Kjøper har undersøkelsesplikt

    Kjøper er pliktig til å sjekke boligen som de ønsker å kjøpe, det vil si undersøkelsesplikt. Selger har derimot opplysningsplikt ved salg av bolig. Dersom kjøper ikke tar seg tid til å lese grundig gjennom boligsalgsrapporten, så har de en svært dårlig sak. Eksempler på dette kan være skjeggkre i boligen, etter at kjøper er pliktig til å betale en viss sum i oppussingskostnader til sameiet.

    Det bør likevel påpekes at språket i rapporten kan være tidvis ganske tungt og uforståelig for mange. Kjøper bør be om avklaring av punkter som de ikke forstår. Det er også viktig å be om avklaring dersom viktige områder som elanlegg ikke er kartlagt – mange takstmenn mangler nemlig el-faglig kompetanse, og det kan være nødvendig å be om redegjøring av en elektriker.

    En annen viktig faktor er at ikke alle områder i huset lar seg undersøke om vinteren. Det kan for eksempel være vanskelig å vurdere takkonstruksjonen, dersom det ligger et tykt lag med snø på taket. Det er derfor viktig å vurdere helheten av boligsalgsrapporten og bite seg merke i hva som er undersøkt eller ikke.

    Det hender at boligkjøpere leier inn en takstmann til å hjelpe dem med å tolke boligsalgsrapporten, og det kan være en fornuftig investering – særlig dersom det er snakk om en eldre bolig. Det hender også at enkelte kjøpere tar med seg en takstmann på selve visningen. Boligkjøp er et stort ansvar, og det er viktig å ta et informert valg og føle seg trygg på beslutningen.

    Risikoen med å ha med seg fagfolk på visningen er imidlertid at det kan være vanskeligere å reklamere, da selger kan argumentere for at feilen burde ha vært oppdaget. Det kan også være utfordrende å få tid til å gjøre undersøkelser på egenhånd, særlig om det er mange interesserte som er ivrige etter å gi bud.

    Holder det ikke med en verdivurdering fra megler?

    Mange lurer på om det er nødvendig med en tilstandsrapport når de har fått utført en verdivurdering av megler, også kalt for e-takst. Verdivurderingen blir fastsatt i forhold til gitte kriterier som sier noe om hva du kan forvente å få for boligen din. Du trenger for eksempel en verdivurdering ved refinansiering av lån, samt når du skal legge boligen ut for salg.

    Det er imidlertid kjøperne som til syvende og sist bestemmer hva boligen egentlig er verdt. Verdivurderingen kan bare anses for å være en veiledning, og du har ingen garanti for at du får mer eller mindre for den. Det er viktig at vurderingen er mest mulig realistisk, ettersom en for høy prisantydning kan skremme vekk kjøpere.

    Det er imidlertid en stor forskjell mellom verdivurdering og boligsalgsrapport. Verdivurderingen ser blant annet på boligens størrelse, beliggenhet og utviklingen på boligmarkedet i området, men det foretas ingen vurderinger av boligens tekniske tilstand. Det holder ofte med en verdivurdering om du ønsker å øke boliglånet eller se om du kan få bedre lånevilkår.

    Når holder det med en verditakst?

    De aller fleste eiendomsmeglerne anbefaler å få utført en boligsalgsrapport for å øke interessen blant kjøperne og for å unngå konflikter i etterkant. Det finnes imidlertid enkelte unntak, for eksempel ved eierskifte i forbindelse med arveoppgjør eller samlivsbrudd. I så fall kan det holde å bruke en verdivurdering med tillegg, også kalt for verditakst.

    Verditaksten består av en normal verdivurdering, samt en enklere gjennomgang av boligens tekniske verdi. Den tar utgangspunkt i hva det hadde kostet å bygge en tilsvarende bolig i dag, samtidig som slitasje og standard også blir vurdert. For eksempel, dersom det er snakk om en eldre bolig med dårlig isolering eller utdatert teknisk anlegg, vil det trekke ned verdien.

    Verditakst er ikke like grundig som en boligsalgsrapport, og den brukes i situasjoner hvor man ikke trenger en full tilstandsrapport. Lånetaksten vurderes på grunnlag av verditaksten. Lånetaksten er som regel ca. 20-30 % lavere, og den sier noe om hvor mye bankene er villige til å gi i lån for boligen.

    Slik vurderes tilstanden på boligen

    Norsk Takst har utviklet en mal med standarder som skal vurderes, og rapporten settes opp i henhold til gitte punkter. Resultatet skal derfor ikke variere for mye fra takstmann til takstmann, og du skal kunne stole på at du får en korrekt rapport. Tilstanden på boligen deles inn i flere ulike grader som sier noe om hvor alvorlige feilene er:

    TG0 er den beste vurderingen som boligen kan få. Den gis til nye boliger uten tegn på slitasje eller avvik. TG1 gis til boliger med mindre og moderat slitasje og avvik. Det betyr at boligen er godt vedlikeholdt og har ingen vesentlige mangler. TG2 betyr at boligen har større slitasjeskader og vedlikeholdet er dårlig utført. TG2 kan også bety at boligen har kort brukstid og at det må utføres vedlikehold i løpet av kort tid.

    En bolig kan også bli tildelt TG2 om eier mangler dokumentasjon på arbeidet som er utført, for eksempel ved bruk av ufaglært arbeid, egeninnsats uten nødvendig kompetanse og svart arbeid. Det er derfor viktig å ta godt vare på alle papirer og dokumenter som du har for boligen din, slik at du kan vise dem til takstmannen.

    TG3 er den mest alvorlige tilstandsgraden og brukes for boliger som omtrent er helt ødelagt. Det er fare for liv og helse å oppholde seg i dem, og du må innføre umiddelbare tiltak for å rette opp i feil og mangler. TGiU brukes for å indikere deler av boligen som ikke har blitt undersøkt. Det er som regel nødvendig med mer omfattende undersøkelser for å kartlegge disse områdene.

    Kan en boligsalgsrapport erstatte boligselgerforsikring?

    Vi anbefaler at du kjøper boligselgerforsikring i tillegg til boligsalgsrapport. Du er som nevnt ansvarlig for feil som du ikke visste om og som ikke ble oppdaget når rapporten ble utført. 1 av 4 solgte boliger ender opp i konflikt og misforståelser, og en slik forsikring kan potensielt spare deg for titusener om ikke hundretusener av kroner.

    Forsikringen beskytter deg mot eventuelle krav fra kjøper, og kostnaden varierer i henhold til hvor mye du solgte boligen din for. Promillesatsen varierer også etter hvilken type bolig det dreier seg om, for eksempel hytte, borettslag, enebolig og så videre. Eiendomsmegleren din vil kunne gi deg ytterligere informasjon om boligselgerforsikring.

    Hva koster en boligsalgsrapport?

    Prisen varierer etter størrelsen på boligen. Jo større boligen er, desto mer arbeid blir det for takstmannen. En liten leilighet kan koste ca. 5000 kr, mens en større enebolig kan koste rundt 25 000 kr eller mer. Vi anbefaler at du undersøker prisen hos flere bedrifter før du bestemmer deg, ettersom du kanskje kan spare penger ved å undersøke hvilke muligheter du har.

    Du bør imidlertid ikke fokusere for mye på kun prisen. Det er viktig å velge en takstmann som utfører rapporten på en grundig og detaljert måte for å unngå konflikter og ubehagelige overraskelser i fremtiden. Pass derfor på at du velger en takstmann som både gir deg en rettferdig pris og som er dyktig.

    Hent inn bud fra flere meglere

    En boligsalgsrapport kan som nevnt medvirke til at du får mer for boligen din – men det samme kan også en dyktig megler. Vi anbefaler å velge en eiendomsmegler med god lokalkunnskap og som vet hva kjøperne i ditt område er ute etter. De vil kunne gi deg gode råd for hva du bør utbedre og fikse på i boligen, basert på kjøpernes preferanser.

    Det er viktig at du ikke setter i gang med å utbedre eventuelle avvik som oppdages i boligsalgsrapporten. Det er nemlig ikke all oppussing som lønner seg. Du risikerer å bruke store summer på noe som ikke vil ha særlig innvirkning på hva kjøperne er villige til å gi for boligen.

    Det holder imidlertid å få utført en boligsalgsrapport av én takstmann, blant annet fordi det koster en del penger. Verdivurderingen er som regel gratis om du skal selge boligen, ellers så kan det hende at du må betale for tjenesten. Du bør i så fall sammenligne prisen til flere ulike meglere for å finne frem til et gunstig tilbud.