Selge tomt: En komplett guide (kostnader, megler, o.l.)

Å selge tomt skiller seg litt ut ifra det å selge en ordinær bolig. Tomtesalg handler ikke bare om å selge et stykke land – du selger muligheter og drømmer. Her handler det ikke om hvor mange soverom det er eller hvor ny kjøkkeninnredningen er. Nei, her handler det om potensialet til eiendommen. Det viktigste er hva tomten kan bli, ikke hva den er nå.

Kundene kan også være ganske forskjellige. Du har de profesjonelle utbyggerne som er på evig jakt etter neste utviklingstomt. Men ikke glem privatpersoner! De er kanskje på jakt etter det perfekte stedet for å bygge drømmehuset. Salg av tomt kan derfor bli ganske komplisert. Her tar vi en titt på alt du må vite, inkludert kostnader, hvordan du velger tomtemegler og hvilke skatteregler du må være obs på.

Hvorfor selge tomt?

Begrunnelsene kan være mange for hvorfor noen velger å selge en tomt. Det finnes mange som velger å skille ut deler av sin egen tomt, kanskje rett og slett fordi det er plass de ikke bruker eller behøver å ha. Det kan være en veldig fin måte å frigjøre litt kapital på. Noen har kanskje arvet en tomt de ikke har planer om å bygge på. Andre kanskje har kjøpt tomt tidligere, men har senere endret planer. Uansett vil et salg være en naturlig vei å gå videre. Litt avhenging av hvor du bor, kan det også være betydelige summer det er snakk om. Det gjelder spesielt rundt byene der priser for tomter kan være svært høye. 

Vurder potensialet til tomten

Se for deg at du sitter på en gullgruve uten å vite det. Sånn kan det faktisk være med tomtesalg! Før du slenger opp et “til salgs”-skilt, må du grave litt dypere. Ikke i jorden riktignok, men i mulighetene og potensialet til tomten. Hva kan egentlig bygges på eiendommen din? Er det snakk om en koselig enebolig eller to? Eller kan det kanskje bygges et helt boligkompleks her? Eller hva med næringsbygg?

Verdien av tomten din handler ofte mer om hva som kan bygges på den enn selve jordsmonnet. Det er litt som å selge en blank leirklump. Tomteverdien ligger i hva den kan bli, ikke hva den er nå. Du må aller først ta en titt på kommuneplanen og reguleringsbestemmelsene. Ja, jeg vet det høres kjedelig ut. Men tro meg, det kan være spennende lesning! Her finner du nemlig gull – det vil si informasjon om hva som faktisk er lov å bygge på eiendommen.

Følgende kan påvirke salgsprisen:

• Beliggenhet, beliggenhet, beliggenhet! Ja, du har hørt det før, men det er sant. En sentrumsnær tomt er ofte gull verdt.
• Reguleringsplaner: Hva kan egentlig bygges her? En tomt der du kan bygge flere boliger er naturligvis mer verdifull enn en eiendom der du bare kan sette opp et skur.
• Infrastruktur: Er det vann, kloakk og strøm i nærheten? Hvis ikke, kan det bli dyrt for kjøperen å ordne dette.
• Topografi: Er tomten flat som en pannekake eller bratt som en slalåmbakke? Topografi påvirker hvor lett det er å bygge og spiller dermed inn på salgsprisen.
• Utsikt og solforhold: En tomt med fjordutsikt og sol hele dagen kan være mer verdt enn nabotomten som ligger i skyggen.
• Eiendomsmarkedet: Hva er folk villige til å betale akkurat nå? Eiendomsmarkedet endrer seg stadig, så det er viktig å følge godt med.

Noen ganger trengs det et erfarent øye for å se alle mulighetene. En arkitekt, takstmann eller tomtemegler kan ofte se potensial som du kanskje ikke har tenkt på. Kanskje oppdager du at tomten din egner seg perfekt for et miljøvennlig boligprosjekt? Eller at den har utsikt som gjør den ideell for et lite leilighetsbygg? Kunnskap er makt, særlig når det gjelder eiendomssalg. Jo mer du vet om potensialet i tomten din, desto sterkere står du i eventuelle prisforhandlinger.

Les også

Slik finner du en dyktig og anbefalt takstmann

Slik settes tomtetakst

Det er ikke bare å måle opp arealet og gange med kvadratmeterpris for å komme frem til riktig tomtetakst. Men litt enkelt forklart setter takstmannen den tekniske verdien til en ubebygd tomt på grunnlag av verdien til råtomten og lokal infrastruktur. Lokal infrastruktur inkluderer blant annet avstand til skoler, barnehager og andre fasiliteter, samt tilgang til vann- og kloakkledninger og adkomstvei. Takstmannen ser også på verdien av å opparbeide tomten.

Takstmannen må bruke skjønn, ettersom utviklingsmulighetene til tomten påvirker tomtetaksten. Vi anbefaler derfor at du finner en pålitelig og godkjent takstmann til å hjelpe deg.

Kan man selge tomt selv eller bør man benytte megler?

Det har i de senere år blitt mer vanlig å selge eiendom selv, uten hjelp av megler. Man kan si at prosessen med tomtesalg på mange måter er veldig lik det å selge en bolig. Det er på lik måte som ved bolig fullt mulig å selge tomt selv. De fleste velger allikevel å benytte seg av en tomtemegler, da det ikke er helt smertefritt å foreta en slik prosess på egen hånd. Det er mye papirarbeid rundt det å selge eiendom og man er nødt til å innhente en del dokumentasjon.

Vil du selge en tomt som ikke er skilt ut enda, men som er lokalisert på et sted der det skal være mulig å bygge ut? Da er du nødt til å kontakte den aktuelle kommunen for at tomten skal bli korrekt oppmålt og få tilegnet et eget gårdsnummer og bruksnummer. På fagspråket omtales dette som matrikulering, og i tillegg til dette må man finne karttegninger, arealbekreftelser og målebrev.

En annen viktig ting du må innhente er hvor man finner vann og avløp. Du må i tillegg vite hvor det er adkomst på tomten. Eventuelle tidligere søknader må også fremlegges. 

Les også

Alt du trenger å vite om å selge fast eiendom selv

Derfor er det lurt å få hjelp av tomtemegler

La oss si at du skal selge en diamant, men du vet ikke om den er ekte eller hvor mye den er verdt. Da hadde du vel ikke bare lagt den ut på Finn.no og håpet på det beste? Nei, du hadde nok oppsøkt en ekspert. Samme logikk gjelder når du skal selge en tomt. En tomtemegler er akkurat det som det høres ut som – en eiendomsmegler som spesialiserer seg på tomtesalg.

Salg av tomt kan være komplisert, og det er mange gode grunner til hvorfor du bør få profesjonell hjelp:

• Eiendomsmeglere kjenner markedet: En god tomtemegler vet hvem som kjøper hva og til hvilken pris. De kan hjelpe deg å treffe blink med prisantydningen.
• De snakker “utviklerspråk”: Utviklere og byggherrer har nesten sitt eget språk. En tomtemegler er din tolk under forhandlinger, slik at du slipper å forholde deg til faguttrykk og kompliserte regelverk.
• Tomtemeglere ser potensialet: Der du ser en haug med jord, ser en tomtemegler kanskje muligheten for et boligkompleks eller et næringsbygg.
• De har nettverk: Gode tomtemeglere kjenner folk. De vet hvem som leter etter akkurat den type tomt du selger.
• Eiendomsmeglere håndterer papirmølla: Salg av tomt innebærer mye papirarbeid. Eiendomsmegleren din passer på at alt er i orden, sånn at du slipper å bruke tid på det.

Du må selvsagt betale meglerhonorar. Men tenk på det som en investering. Profesjonell hjelp kan være forskjellen mellom å selge tomten din for en OK pris og få høyest mulig salgspris.

Opplysningsplikt som selger

Det er også viktig å huske at din opplysningsplikt som selger alltid vil overgå en kjøpers undersøkelsesplikt. Det vil si at det er du som selger som har som oppgave å avdekke alle aspekter rundt salget, og at kjøperen alltid har gode rettigheter for heving av kjøp eller erstatning. Om man skulle velge å selge selv er det svært viktig å huske en del punkter:

• Du må finne kart over tomt og de reguleringer som eksisterer. 
• Innhente reguleringsbestemmelser. 
• Søknader til kommunen. 
• Informasjon vedrørende vann og avløp samt adkomst. 
• Bekreftelse av mål og areal. 
• God kjøpekontrakt

Utover dette er prosessen ganske lik i forhold til salg av fritidseiendom eller bolig. Man må påregne noe markedsføring også her om du ikke har en kjøper fra før. I noen tilfeller kan det ta lengre tid å selge en tomt enn å selge en bolig. En god kjøpekontrakt er også veldig viktig. Dette er noe som kan være greit å få laget av en eiendomsadvokat. Som det tydelig kommer frem er det mye jobb rundt dette med eiendomssalg.

Er du villig til å bruke mye tid på å innhente dokumentasjon, markedsføring og visninger? Hvis ikke, anbefaler vi å gå til anskaffelse av en eiendomsmegler som spesialiserer seg på tomtesalg. Ja, selv om det medfører en kostnad. Du bør heller se på tomtemegleren som en investering fremfor en utgift. 

Skal jeg selge eiendommen min som tomt eller bolig?

Tenk deg dette: Du har et gammelt hus i byen og en utvikler banker på døra. De vil kjøpe! Men er det boligen din de er ute etter eller bare tomta? Svaret kan ha store konsekvenser for lommeboken din. Hver situasjon er unik, særlig i byer der gamle hus ofte blir revet for å gi plass til noe nytt og større. Hvorvidt du kan selge eiendommen som tomt eller bolig blir ofte individuelt avgjort for hvert tilfelle.

• Selger du bolig? Da slipper du skatt hvis du har eid den i minst ett år og bodd der i minst ett av de to siste årene.
• Selger du tomt? Da må du belage deg på å betale skatt på gevinsten.

Så hva skjer hvis du selger et gammelt hus som kjøperen planlegger å rive? Er det da en bolig eller en tomt du selger? Svaret kan variere fra sak til sak, og det kan ha store konsekvenser for skatten din. Vårt råd? Ikke gjett! Snakk med en erfaren eiendomsmegler eller skatterådgiver før du signerer noe som helst. De kan hjelpe deg med å finne ut av dette med tomtesalg og kanskje spare deg for en ubehagelig overraskelse fra Skatteetaten senere.

Selger du selv og er usikker på om du er skattepliktig, kan det være lurt å sette av et gitt beløp av salgssummen for å være på den sikre siden. I noen tilfeller regnes deler av salget som tomtesalg, og du må skatte av denne delen. Resten anses som skattefritt boligsalg. Man kan selv kontakte Skatteetaten for å be om en bindende forhåndsuttalelse rundt det skattemessige før man eventuelt gjennomfører et salg. 

Hva kan man forvente av kostnader for salg av tomt?

Alt i alt er det mye som hører med et tomtesalg, og summene kan variere mye ut ifra hvor langt du er i prosessen og hvorvidt du velger å selge selv. Om din tomt allerede har et gårdsnummer og bruksnummer behøver du ikke påkoste utskilling av tomt. 

Det varierer veldig fra kommune til kommune hvor mye en sånn prosess koster. I Oslo kan det i noen tilfeller komme opp i 40.000 kroner og er en betydelig utgift. Megleren er eventuelt også en kostnad og megleren tar ikke bare provisjon. Det følger som regel med en del andre mindre utgifter også. Dette varierer også selvsagt ut ifra tomten som skal selges. Hvis det er en tomt med lav verdi kan det være aktuelt å benytte seg av et fastpristilbud eller et timespristilbud.

Skatt ved tomtesalg

Ja, du må betale skatt hvis du skal selge en ubebygd tomt. Overrasket? Det er mange som er det. Tomtesalg regnes nemlig som kapitalinntekt, så sant du er en privatperson som ikke driver med næringsvirksomhet. Men du betaler kun skatt av gevinsten og ikke hele kjøpesummen. Men hvor mye skatt snakker vi om? Vel, det varierer. Skattesatsen på kapitalinntekt endres fra tid til annen. Det lønner seg å sjekke gjeldende sats på nettsiden til Skatteetaten.

I noen tilfeller kan salget bli sett på som virksomhetsinntekt i stedet for kapitalinntekt. Da snakker vi plutselig om en betydelig høyere skattesats. Det gjelder spesielt for deg som driver mye med kjøp og salg av tomter. Skattemyndighetene kan se på deg som en profesjonell investor, og da endres spillereglene. Det kan uansett være lurt å få en vurdering av en fagkyndig person.

Og forresten, en liten bonus til slutt: Hvis du mot formodning skulle tape penger på tomtesalget, så er det fradragsberettiget. Det er i hvert fall en liten trøst!

Skatt ved salg av arvet tomt

Har du arvet en tomt du ønsker å selge, vil normale skatteregler gjelde også her. Du arver i så fall skatteposisjonen og ikke bare tomten. Det vil si at du slipper å betale skatt ved salg av tomt, dersom arvelater slapp det. Men hvis arvelater måtte ha betalt skatt, så må du også det. Hvis dere er flere som arver tomten sammen, så gjelder denne skatteregelen bare for din del av arven.

Les også

Her er alt du trenger å vite om skatt ved salg av fast eiendom

Konklusjon: Husk på dette hvis du skal selge tomt

Du kan altså ikke bare å sette opp et “til salgs”-skilt på tomten og vente på at pengene strømmer inn. Salg av tomt er en prosess som krever både kunnskap og innsats. Her er en liten oppsummering av det aller viktigste som du må huske på:

• Vurder om du vil selge selv eller bruke megler. Ja, du kan spare penger på å selge selv, men husk at det innebærer mye papirarbeid og potensielle fallgruver.
• Skaff all nødvendig dokumentasjon. Det inkluderer kart, reguleringsbestemmelser og informasjon om vann, avløp og adkomst. Det er mer arbeid enn du kanskje tror!
• Vær åpen om alt. Din opplysningsplikt som selger er viktigere enn kjøpers undersøkelsesplikt. Ærlighet varer lengst, også ved tomtesalg.
• Tenk på skatten. Salg av tomt regnes ofte som kapitalinntekt og du må betale skatt av gevinsten.
• Har du arvet tomten? Da arver du også skatteposisjonen. Sjekk opp i dette nøye!
• Vurder om du må selge eiendommen som tomt eller bolig. Akkurat dette kan ha store skattemessige konsekvenser, særlig hvis det er en eiendom med gammel bebyggelse.
• Beregn kostnadene nøye. Det kan fort bli en del utgifter underveis før du får gevinsten fra tomtesalget.

Husk at hver tomt er unik og hver salgssituasjon forskjellig. Er du i tvil, ikke nøl med å kontakte fagfolk. Tjenestene koster litt, men det kan spare deg for hodebry og potensielt store utgifter senere. Føler du deg klar til å selge tomt nå? Du er godt rustet til å ta fatt på salgsprosessen, bare du har disse tipsene i bakhodet. Lykke til med eiendomssalget!