Norge har i de siste årene sett en formidabel prisvekst på boliger. Derfor er det kanskje ikke naturlig å tenke over at du faktisk kan tape penger på å selge boligen din. Ingen ønsker å selge bolig med tap, men av og til er det uunngåelig.
Det er to hovedgrunner til at boligsalget går med tap. Den første er rett og slett at ikke alle boliger selges med gevinst. I mediene får man inntrykk av at boligprisene alltid stiger, og det fortelles stadig om boliger som selges til langt over takst. Derfor kan det være vanskelig å forstå at mange også selger uten den store gevinsten.
Hvert år er det faktisk relativt mange som ender opp med å selge boligen med tap, og sannsynligheten for dette er større dersom du har eid boligen i kort tid. Det er generelt sett slik at unge boligselgere har større risiko for å selge med tap enn eldre boligselgere.
Dette skyldes gjerne at yngre boligeiere oftere bytter jobb, eller opplever endringer i familiesituasjonen. Dette er faktorer som har betydning for når du må selge boligen, og som gjør at du ikke alltid kan vente med å selge til prisene på boliger der du bor stiger. Eldre mennesker har større mulighet til å vente på verdiøkningen før de selger.
Den andre grunnen er at boligsalget ikke er gratis. Faktisk koster det relativt mye penger å få solgt boligen. Utgifter i forbindelse med boligsalg vil som regel overstige 100 000 kroner totalt, litt avhengig av den endelige salgssummen og hvor mye arbeid som kreves.
Her skal du få mer informasjon rundt det å selge boligen med tap. Vi gir deg tips om fradrag og skatteordninger samt hvordan du kan prøve å begrense tapet.
Kortversjonen
- Selge bolig med tap kan skje selv om prisene generelt har steget, og det er viktig å være klar over at ikke alle boliger selges med gevinst.
- Boligsalg med tap er mer vanlig blant yngre boligselgere på grunn av endringer i jobb- eller familiesituasjon, som kan tvinge til salg før prisene har økt tilstrekkelig.
- Utgifter i forbindelse med boligsalg kan være betydelige og overstige 100 000 kr, avhengig av salgssummen og arbeidsmengden.
- Tapet ved boligsalg kan begrenses ved å være oppmerksom på fradrag og skatteordninger, samt vurdere alternative løsninger som å flytte ut av boligen ett år før salg for å oppfylle kravet om eie- og brukstid.
Noen sentrale begreper
Før vi går videre inn på temaet boligsalg med tap skal vi gi deg en oppklaring på noen viktige og sentrale begreper.
- Eiertid regnes fra den dagen da du overtok boligen, med andre ord den tiden du offisielt sett har stått som eier av boligen.
- Botid viser til den tiden hvor du fysisk har bodd i boligen du eier.
- Fradragsberettigede kostnader er kostnader som gir rett til fradrag i skattemeldingen.
- Inngangsverdien er beløpet du betalte for boligen.
- Utgangsverdien er det du tjener på å selge boligen. Her kan du trekke fra utgiftene du har hatt i forbindelse med salget.
- Prisantydning er den summen boligen markedsføres med. Det er dette beløpet budrundene tar utgangspunkt i.
- Boligsalgsrapporten utarbeides av en takstmann i forbindelse med boligsalget. Hensikten er å gi kjøper så godt innsyn i boligen som mulig, og unngå konflikter mellom kjøper og selger.
- Kjøpekontrakten fylles ut av selger og kjøper i fellesskap, men en eiendomsmegler eller advokat bør være til stede. Kontakten dekker alle juridiske forhold knyttet til handelen.
- Skjøte dokumenterer eierskifte av eiendommen, og er ganske enkelt en offentlig registrering av avtalen som ble formalisert gjennom kjøpekontrakten. Alle boligsalg i Norge skal registres offentlig.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Dette skjer når du selger med tap
Hva skjer når du selger boligen din med tap? Å selge med tap vil si at du betalte mer for boligen enn hva du har solgt den for. På fagspråket sier man at inngangsverdien overstiger utgangsverdien.
For det første, så kan det hende at du blir sittende igjen med gjeld. Det kan også være at du vil slite med å få kjøpt deg et nytt sted å bo fordi du fremdeles må bære deler av kostnadene fra den forrige boligen. Mange håper på at de kan vinne tapet tilbake gjennom ulike skattefordeler, men her er det dessverre ganske mange som blir skuffet. Reglene for skatt og fradrag i forbindelse med boligsalg er rimelig klare. Dersom du har eid og bodd i boligen i minst ett av de siste tre årene, behøver du ikke å skatte av gevinsten. Det vil også si at du heller ikke vil få fradrag for et eventuelt tap. Dette kalles kravet om eie- og brukstid.
Er du klar over at du kommer til å tape på boligsalget, kan du vurdere å flytte ut av boligen ett år før du skal selge. Dette vil imidlertid være altfor komplisert for de aller fleste, og medføre ekstra kostnader ettersom du da også må betale for å bo et annet sted et helt år eller mer. Det vil dermed være lite sannsynlig at skattefordelene vil dekke det reelle, økonomiske tapet.
Begrense tapet
Det store spørsmålet mange stiller seg er om det er noe man kan gjøre for å begrense tapet? Svaret på dette er at det finnes ting du kan gjøre for å prøve å begrense et eventuelt tap. Det er to ting som må oppfylles, og det er krav til eiertid og botid.
- Dersom du selger boligen før du har eid den i ett år, oppfylles ikke kravet til eiertid. Eiertid er, slik vi allerede har vært inne på, tiden fra du overtok boligen til du har akseptert et bud fra en ny kjøper.
- Dersom man ikke har bodd i boligen i minst ett av de siste to årene, oppfylles ikke kravet til botid. Det er tiden mellom innflytting og utflytting som regnes som botid. Hvis du bor i boligen frem til salget, regnes budaksept som avslutning av botiden.
Har du eid og bodd i boligen i mer enn ett år, kan du ikke fradragsføre et eventuelt tap. Det skyldes det faktum at du heller ikke må betale skatt av en mulig gevinst. For å begrense et eventuelt tap bør du derfor sørge for å flytte ut av boligen din før du har bodd der i ett år, og deretter vente et år før du selger. Det er kun da du kan få skattefradrag for et eventuelt tap.
En annen måte å begrense tapet på er å selge så fort som mulig etter at du selv overtok boligen. Da er sjansen større for at du får solgt til tilnærmet samme pris som du selv måtte gi.
Dersom det er slik at du har krav på fradrag, er det viktig å ha tungen rett i munnen. Du har nemlig krav på å justere opp inngangsverdien ved å legge til alle kostnadene du har hatt ved overtakelse. Du kan også legge til kostnadene for eventuelle påkostninger du har gjort. På samme måte kan du justere ned utgangsverdien. Da trekker du fra alle kostnadene du har hatt i forbindelse med salg av boligen. Dette kan virke litt komplisert, og det er dermed viktig at du får hjelp slik at alt blir lagt inn riktig. Har du for eksempel en negativ differanse på 150 000 kroner, vil det gi en skatterabatt på rundt 42 000 kroner. Dersom inntekten din er svært lav, kan du få overført tapsfradrag til neste år.
Det er viktig å merke seg at det ikke er enkelt å få skattefradrag når du selger bolig med tap. Det krever en del å prøve å begrense tapet ved å få skattefradrag. Har du mulighet til å bo lenger i boligen din, eller se på muligheter for langtidsleie, vil dette være langt mer lønnsomt økonomisk.
Spar penger på meglertjenestene
Innledningsvis nevnte vi at boligsalg ikke er gratis, og at det ofte kan være kostnadene knyttet til boligsalg som gjør at mange går i tap når de selger. Å være bevisst på kostnadene knyttet til boligsalget, kan hjelpe deg med å begrense et eventuelt tap.
Slik vi allerede har nevnt, kan utgiftene i forbindelse med boligsalg ofte overstige 100 000 kroner. Det eksakte beløpet avhenger av den endelige salgssummen og hvor mye arbeid som kreves. Kostnadene inkluderer en del faste utgifter, som meglerhonorar, men nøyaktig hva som er inkludert og hva du må betale ekstra for varierer fra megler til megler.
De fleste velger å bruke en eiendomsmegler til å hjelpe seg med boligsalget. Da er det viktig å se hva som er inkludert i prisen megleren oppgir, og hva som koster ekstra. Eksempler på tjenester som ikke inkluderes i de faste tjenestene, og som du må betale ekstra for, er:
- diverse gebyrer, som tilretteleggingsgebyr, oppstartsgebyr og oppgjørsgebyr
- trykking av prospekt til utdeling på visning
- styling og fotografering av boligen
- tilstandsrapport fra takstmann
- visning
- innhenting av offentlig dokumentasjon
- tinglysning av skjøtet
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Det vil alltid lønne seg å finne en megler, som inkluderer flest mulig tjenester i prisene sine. I stedet for å kjøpe et pakketilbud, er det noen boligselgere som velger å bruke en megler som jobber på provisjon eller som tar betalt per time.
Enkelte ting er det også mulig å gjøre selv. Faktisk har det blitt mer og mer populært å foreta salget selv, og deretter bruke en megler eller en advokat til å ordne med selve kontrakten. Dette er tidkrevende, og krever at du setter deg inn i hva som er nødvendig for et godt salg, men det kan helt klar bidra til å begrense tapet eller øke fortjenesten.
Oppsummering
Å selge bolig med tap er ikke alltid til å unngå. Selv om boligmarkedet kan virke hett, er det langt fra alle boliger som selges med god fortjeneste. Det viktigste er å vite hva som gjelder, og deretter veie fordeler og ulemper opp mot hverandre.
