Skal du selge bolig og lurer på om du må dele gevinsten med Skatteetaten? Vel, det kommer helt an på om du kan selge eiendommen som primærbolig eller ikke. Vi gir deg full oversikt over hva som skal til for å selge skattefritt, hvordan du regner ut botid og hvilke feil du absolutt bør unngå. Du vet nøyaktig hva du må gjøre for å planlegge boligsalget på en økonomisk smart måte etter å ha lest denne artikkelen.
Kortversjonen
- Primærboligen din er boligen der du faktisk bor og har folkeregistrert adresse. Du må ha eid boligen i minst 12 måneder og bodd der i minst 12 av de siste 24 månedene for å selge skattefritt.
- Oppfyller du ikke kravene, må du skatte 22 % av gevinsten – noe som fort kan bli flere hundre tusen kroner. Påkostninger som nytt bad, dokumentavgift og meglerkostnader kan heldigvis trekkes fra og redusere skatten.
- Arver du en primærbolig der arvelater oppfylte kravene, kan du selge skattefritt selv om du aldri har bodd der. Men du må skatte hvis du selger en arvet sekundærbolig.
Når regnes boligen som din primærbolig?
Primærbolig vil ikke bare si at du eier boligen. Det handler snarere om hvor du faktisk bor. Skatteetaten definerer primærboligen din som den boligen der du har folkeregistrert adresse. Det er faktisk bosted som teller. Du må altså både eie og bo i boligen over en gitt tid.
Disse kriteriene må være oppfylt:
- Folkeregistrert adresse og faktisk bosted må være samme sted
- Pendlerbolig eller hybel i en annen by teller som sekundærbolig
- Eier du flere boliger, kan bare én være primærbolig
Skatteetaten kan kreve dokumentasjon hvis de mistenker at du ikke har bodd der du påstår. Har du for eksempel meldt flytting – men fortsatt bodd et annet sted – kan du få problemer. Strømregninger, bredbåndsabonnement og andre kvitteringer kan brukes som bevis på hvor du faktisk har bodd.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Slik selger du primærboligen skattefritt
To krav må være oppfylt for at du skal slippe skatt når du selger – eiertid og botid. Eiertid betyr at du må ha stått som eier i minst 12 måneder før du aksepterer et bud. Botid betyr at du må ha bodd i boligen i minst 12 av de siste 24 månedene.
Slik fungerer kravene i praksis:
- Kjøpte du boligen i januar 2024 og flyttet rett inn, kan du selge skattefritt fra februar 2025
- Botiden trenger ikke være sammenhengende – Det teller hvis du har bodd der i to perioder på seks måneder
- Pusset du opp i tre måneder før innflytting, starter botiden først når du faktisk flyttet inn
Mange tror at overtakelsesdatoen er den som gjelder, men det stemmer ikke. Botiden starter den dagen du faktisk sover i boligen og bruker den som ditt hjem. En kvittering på bredbåndsabonnement fra innflyttingsdagen kan være akkurat det beviset du trenger hvis Skatteetaten spør.
Eier du bolig sammen med noen?
Mange kjøper bolig sammen med samboer eller ektefelle. Hver eier blir vurdert hver for seg når det gjelder kravene til botid og eiertid. Dere trenger altså ikke ha eid eller bodd i en felles primærbolig like lenge for at begge skal kunne selge skattefritt.
Her er noen situasjoner som ofte skaper forvirring:
- Samboere som flytter inn på ulike tidspunkt får forskjellig botid
- Ektefeller kan overføre eierandeler til hverandre skattefritt og overtar også botid og eiertid fra den andre
- Har den ene partneren kortere eie- og botid, kan vedkommende risikere skatt på sin andel
La oss si at du eide leiligheten i to år før samboeren din flyttet inn og ble medeier. Dere selger etter ett år sammen. Du oppfyller kravene og slipper skatt, men samboeren din har bare 12 måneder og må dokumentere nøyaktig innflyttingsdato. Det kan lønne seg å vente noen uker, dersom samboeren vipper på grensen for skattefritt boligsalg.
Les også
Les vår komplette guide til regler for boligsalg, slik at du unngår å gjøre kostbare feil
Skattefordelen ved å eie primærbolig
Gevinst på boligsalg beskattes med 22 % hvis du ikke oppfyller kravene. Har du kjøpt en bolig til 3 millioner og selger for 4,5 millioner, utgjør gevinsten 1,5 millioner kroner. Uten skattefritak må du betale 330 000 kr til staten.
Slik kan du redusere en eventuell skattepliktig gevinst:
- Påkostninger som nytt bad eller tilbygg kan legges til kjøpesummen
- Dokumentavgift og tinglysningsgebyr fra kjøpet trekkes fra
- Meglerkostnader, fotograf og styling ved salget reduserer også gevinsten
God planlegging kan spare deg for betydelige beløp. En erfaren eiendomsmegler kan hjelpe deg med å time salget riktig, slik at du oppfyller kravene til primærbolig. Det lønner seg å bruke noen minutter på å sjekke botiden før du legger boligen ut for salg.
Formuesverdien – slik påvirker primærboligen skatten din
Bunnfradraget gjør at de fleste med kun primærbolig slipper formuesskatt helt. Har du en bolig verdt 5 millioner og 2 millioner i gjeld, blir netto formue bare 1,25 minus ingenting – fordi gjelden trekkes fra før formuesverdien beregnes. Ektefeller får dobbelt bunnfradrag på 3,52 millioner. Par med normal boliggjeld betaler derfor sjelden formuesskatt på boligen alene.
Vi ser likevel på et par eksempler for å vise hvordan det fungerer. Primærboligen din verdsettes til bare 25 % av markedsverdien, mens en sekundærbolig verdsettes til hele 100 %. Denne forskjellen kan utgjøre titusenvis av kroner i årlig formuesskatt for deg.
- Primærbolig: 25 % av markedsverdi (70 % på den delen over 10 millioner)
- Sekundærbolig: 100 % av markedsverdi
- Bunnfradraget for formuesskatt er 1,76 millioner kroner i 2025
La oss ta et konkret eksempel. En bolig verdt 5 millioner kroner gir en formuesverdi på 1,25 millioner som primærbolig. Som sekundærbolig ville den samme boligen gitt en formuesverdi på 5 millioner – fire ganger så mye. Flytter du ut av boligen uten å selge, blir den automatisk en sekundærbolig fra neste årsskifte.
Eier du en dyrere bolig til 12 millioner, blir regnestykket slik: De første 10 millionene gir 2,5 millioner i formuesverdi (25 %), og de siste 2 millionene gir 1,4 millioner (70 %). Totalt blir formuesverdien 3,9 millioner kroner. Flytter du ut av boligen uten å selge, blir den automatisk en sekundærbolig fra neste årsskifte. Da hoper formuesverdien opp til 12 millioner.
Hva skjer hvis du selger primærbolig, men uten å oppfylle kravene?
Selger du før du har opparbeidet nok botid eller eiertid, må du skatte 22 % av gevinsten. Du må føre dette i skattemeldingen det året du selger. Du trenger ikke å laste opp dokumentasjon, men du må ha det tilgjengelig i tilfelle Skatteetaten ber om det.
Disse unntakene kan likevel gi deg skattefritak:
- Jobb, studier eller helsemessige årsaker som har tvunget deg til å bo et annet sted
- Skilsmisse der dere selger tidligere felles bolig
- Boligen er arvet og arvelater oppfylte kravene
Har du tap i stedet for gevinst, så kan du faktisk få fradrag som reduserer skatten. Men det gjelder bare hvis salget ville vært skattepliktig ved gevinst. Selger du primærboligen med tap etter å ha bodd der i mange år, får du altså ikke fradrag siden en gevinst ville ha vært skattefri.
Les også
Disse skattereglene må du vite om før du selger eiendom
Viktig å vite om arvet bolig og primærbolig
Skatteposisjonen til arvelater følger med på kjøpet hvis du arver en bolig. Dersom arvelater kunne ha solgt skattefritt, så kan du også gjøre det. Ja, det gjelder selv om du aldri har bodd i boligen selv.
- Var boligen arvelaters sekundærbolig eller utleiebolig, så må du skatte ved salg
- Du overtar arvelaters eiertid og botid – oppfylte arvekater kravene, gjør du det også
- Du kan opparbeide egen botid ved å flytte inn og bo der i 12 måneder
La oss si at du arver huset til bestemoren din som bodde der i 30 år. Hun oppfylte åpenbart kravene til eiertid og botid. Da kan du selge huset videre uten å betale skatt av gevinsten. Men arver du en utleieleilighet, må du enten skatte ved salg eller flytte inn og opparbeide egen botid først.
Du kan ende opp med å betale ganske mye i skatt ved salg av arvet sekundærbolig siden du også arver bo- og eiertid. Dersom arvelater har eid boligen i mange år, så har boligen trolig steget ganske så mye i verdi. Det betyr at gevinsten – og dermed skatten – trolig blir ganske høy. En mulig løsning er at du flytter inn og bor der i minst 12 måneder før salg.
Timing er alt hvis du skal selge primærbolig etter kort tid
En vanlig tabbe er å legge ut boligen for tidlig før du har opparbeidet nok botid. Aksepterer du et bud bare én dag for tidlig, kan det koste deg tusenvis av kroner i skatt. Det lønner seg å være nøye med datoene før du starter salgsprosessen.
- Sjekk nøyaktig når du flyttet inn og regn ut botiden din
- Legg ut boligen først når du har passert 12 måneder botid
- Husk at det er tidspunktet for budaksept som teller, ikke visning eller overtakelse
En dyktig megler kan hjelpe deg med å time boligsalget riktig. Dere kan for eksempel legge ut boligen for salg, men vente med å akseptere bud til du har passert 12-månedersgrensen. Slik kan du markedsføre boligen og få interesse uten å risikere skattetrøbbel. Det handler bare om å planlegge litt på forhånd.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Selg primærboligen din med trygghet
Du har nå full oversikt over reglene som avgjør om boligsalget ditt blir skattefritt eller ikke. En erfaren eiendomsmegler kan gi deg personlig veiledning tilpasset akkurat din situasjon. De kjenner reglene og kan hjelpe deg med å planlegge salget slik at du slipper unødvendige overraskelser.
- En megler kan hjelpe deg med timing og skattespørsmål
- Det er helt gratis å sammenligne tilbud fra flere meglere
- God rådgivning kan spare deg for store summer
Fyll ut skjemaet på denne siden og motta gratis og uforpliktende tilbud fra dyktige eiendomsmeglere. Du velger selv om du vil gå videre, og du er ikke forpliktet til noe. Du kan få maksimalt av salget av primærboligen din så lenge du får riktig hjelp – og du får hjelp til å beholde gevinsten selv, fremfor å dele den med Skatteetaten.
