Salg av gårdsbruk: Komplett guide (konsesjon, bo, driveplikt, o.l.)

Gårdsbruk gir oss ikke bare mat og råvarer, men de bevarer også våre tradisjoner og kulturarv. Salg av gårdsbruk handler derfor om mer enn å bare overføre eiendommen. Det finnes ganske strenge regler og plikter for gårdssalg som må følges for å sikre videre drift av matjord og drift. Det gjelder spesielt hvis du skal selge gården til noen utenfor familien. 

Lovene gjør derimot unntak for familiemedlemmer, slik at det blir enklere å overføre eller selge landbrukseiendommen til slektninger. Papirarbeidet kan likevel være ganske omfattende, og salgsprosessen kan ta tid. Vi ønsker å gjøre det hele litt enklere for deg, og vi har derfor laget en komplett guide med alt du må vite om salg av gård.

Strenge regler for salg av gård

Det finnes flere lover og regler for salg av gårdsbruk, og de kan være ganske kompliserte. I noen tilfeller må kjøper først sende inn søknad til landbruksdirektoratet for å bevise at de er kvalifiserte. Du bør derfor sette av god tid til å selge gården. Vi anbefaler at du tar tidlig kontakt med en landbruksmegler. Erfarne eiendomsmeglere som spesialiserer seg på salg av landbrukseiendom kan hjelpe deg med å finne ut av hvilke regelverk du må følge.

Konsesjonsplikt

Skal du selge gård med konsesjonsplikt? Denne plikten påvirker salgsprosessen, ettersom det stilles krav til kjøperens kvalifikasjoner og intensjoner. Konsesjonsplikt vil si at kjøperen må søke tillatelse til å overta landbrukseiendommen. Formålet med denne loven er å sikre at kjøperen er egnet til å drive gårdsbruk i samsvar med målene i landbrukspolitikken, for eksempel opprettholde bosettingen i distriktene og bruke landbruksarealene aktivt.

Det kan dermed ta lengre tid å selge konsesjonspliktige gårdsbruk. Kjøperen må sende inn en søknad til kommunen der den aktuelle landbrukseiendommen befinner seg. Søknaden må inneholde informasjon om kjøperens planer for eiendommen, samt dokumentasjon på at han eller hun har de nødvendige kvalifikasjonene. 

Manglende konsesjon kan føre til at salget ikke godkjennes. Det er mulig å søke om konsesjonsfrihet hvis visse kriterier er oppfylt, for eksempel at gården er under en viss størrelse og kjøperen er i nær slekt med selgeren. Kjøper må likevel sende inn en egenerklæring for konsesjonsfri overtakelse til landbruksdirektoratet. Konsesjonsfrihet gjør det enklere for familiemedlemmer å overta gården.

Driveplikt

En annen regel som kan påvirke salg av gårdsbruk er driveplikt. Driveplikt betyr at den som eier landbrukseiendommen er forpliktet til å drive jorda eller sørge for at den blir drevet av andre. Formålet med regelen er å sikre at landbrukseiendommen brukes aktivt og bidrar til lokal matproduksjon.

Driveplikten gjelder for alle eiendommer med jordbruksareal. Den nye eieren må bestemme seg for å drive jorda selv eller leie den bort innen ett år etter overtakelse. Du må derfor informere potensielle kjøpere om driveplikten før du kan selge gården. Kjøper må derimot ha en plan for videre landbruksdrift. Du finner mer informasjon i jordloven.

Boplikt

Skal du selge gårdsbruk med boplikt? Kommunen kan innføre boplikt for landbrukseiendommer, selv om de er konsesjonsfrie. Slektninger som ønsker å kjøpe gården uten å søke konsesjon kan for eksempel være pliktig til å bo der i minst fem år. Det betyr at du må finne en kjøper som ønsker å bo på og drive gården flere år frem i tid.

Regler for salg av gårdsbruk med odel

Du må være spesielt varsom om du skal selge gård med odelsrett. Odel er en gammel norsk rett som gir slektninger – det vil si barn og barnebarn – fortrinnsrett til å overta en landbrukseiendom. De kan ha krav på å kjøpe gården, ofte til under markedsverdien. Formålet med odelsretten er å sikre at gårdsbruket forblir i familien gjennom flere generasjoner.

Følgende kriterier må være innfridd for at noen skal ha odelsrett:

• Gården har vært i familien i minst 20 år
• Gårdsbruket består av over 35 dekar dyrket mark eller 500 dekar produktiv skog

De som har odelsrett har med andre ord forkjøpsrett. Hvis flere familiemedlemmer har odelsrett, rangeres de etter en fastsatt rekkefølge basert på slektskap og alder. Det eldste barnet har som regel førsterett. Salg av gårdsbruk med odelsrett kan ta tid. Odelsberettigede har vanligvis en svarfrist på seks måneder fra den dagen de får vite om salget. 

Hvis de bruker lang tid på å svare, kan det forsinke salgsprosessen med flere måneder. Men samtidig får du også tid til å forhandle med andre mulige kjøpere. Et godt tips er å undersøke hvem andre som kan være interesserte i å kjøpe gården mens de med odelsrett tenker seg om. 

Spør gjerne en eiendomsmegler med erfaring innen landbrukseiendom om tips til hva du kan gjøre i ventetiden. Da er du godt forberedt om du må legge gården ut for salg på det åpne markedet.

Viktig å vite om skatt ved salg av gårdsbruk

Du skal i utgangspunktet betale skatt ved salg av gårdsbruk. Det er fordi gården regnes for å være en næringseiendom, og da er gevinsten skattepliktig. Du kan imidlertid få fratrekk om du selger med tap. Men det finnes heldigvis et unntak til skatteregelen. Du får nemlig visse fordeler hvis gårdsbruket er odelsberettiget og en arving ønsker å overta den.

Følgende krav må være innfridd for å kunne selge en gård skattefritt til en odelsberettiget arving:

• Det er kun barn og barnebarn som har odelsrett.
• Den nåværende eieren må ha eid gården i minst ti år før den kan selges videre skattefritt.
• Det er ikke mulig å selge den for høyere enn 75 % av antatt markedsverdi. De fleste familiegårder selges imidlertid til under takst.

Obs: Skattefritaket gjelder for alminnelige gårdsbruk. Det må derfor være drift på gården. Du kan altså ikke selge en nedlagt gård uten å betale skatt.

Hvordan selge en gård steg-for-steg

Du er klar til å gå videre med selve salgsprosessen når du har undersøkt gjeldende regler og plikter for salg av gård. En dyktig landbruksmegler kan hjelpe deg gjennom hele prosessen. Vi har likevel laget en praktisk oversikt over de viktigste stegene, slik at du kan begynne å forberede deg på salget.

Steg 1: Sett av god tid til planlegging

Salg av gårdsbruk krever en god del planlegging. Du bør blant annet samle inn all nødvendig dokumentasjon og informasjon om landbrukseiendommen. Det inkluderer skjøte, konsesjonspapirer og eventuell odelsrett. I tillegg kan det være lurt å skaffe deg en oversikt over tilsvarende gårder som er til salgs i området ditt. Da får du en viss idé om hva potensielle kjøpere ser etter.

Du bør også innhente landbrukstakst for å finne ut av hva gården er verdt. Takst av konsesjonspliktig eiendom er basert på alt som utgjør landbrukseiendommens samlede verdi, for eksempel bygninger, dyrket mark, fiskerett, festetomter, fellesvei, våningshus og garasje. Taksten tar også hensyn til det lokale eiendomsmarkedet.

Tips: Lag en sjekkliste for dokumentasjon som skal samles inn og oppgaver som må gjøres. Sjekklisten hjelper deg med å holde orden, slik at ingenting blir glemt.

Steg 2: Finn en dyktig eiendomsmegler med erfaring innen salg av gård

En erfaren eiendomsmegler kan være uvurderlig i salgsprosessen. De kan hjelpe deg med å sette en realistisk pris på gården, markedsføre eiendommen effektivt og håndtere forhandlinger med potensielle kjøpere. De kan også veilede deg om du føler deg usikker på skatteregler og hvilke plikter som følger med eiendommen.

Men pass på at du velger en erfaren landbruksmegler som virkelig vet hvordan man selger en gård. Megleren bør nemlig ha inngående kunnskap, både om selve eiendomsmarkedet og alle reglene som regulerer salg av gårdsbruk. Ikke vær redd for å spørre etter referanser, og sjekk gjerne meglerens tidligere salgsresultater. 

Tips: Mange selgere snakker gjerne med flere eiendomsmeglere før de bestemmer seg for hvem de skal velge. Du bør derfor innhente tilbud fra flere landbruksmeglere.

Les også

Billigste meglerkontorer: Komplett guide

Steg 3: Gjør gårdsbruket klar til fotografering og visning

Vi anbefaler at du setter av god tid til å gjøre gården klar for fotografering og visning. Tenk at du skal gjøre den så attraktiv som mulig for potensielle kjøpere. Oppgavene kan inkludere alt fra enkle vedlikeholdsoppgaver som maling og reparasjoner til større forbedringer på eiendommen. En velstelt gård er langt mer tiltalende for potensielle kjøpere. Hvis det ligger mye rot rundt omkring, kan det gi kjøperne et dårlig inntrykk.

Tips: Tenk på førsteinntrykket. Små detaljer som å rydde og kjøre vekk søppel er viktig for å sikre at gårdssalget blir vellykket.

Steg 4: Tilrettelegg markedsføringen sånn at du når ut til de rette kjøperne

God markedsføring er avgjørende for å sikre et vellykket salg av gårdsbruk. Bildene og annonsen er som regel det første potensielle kjøpere ser. Derfor er det viktig å bruke gode bilder og presentere gården slik at den vekker interessen til kjøperne. Du bør bruke både oversiktsbilder som viser hele eiendommen og nærbilder av viktige detaljer som bygninger, landskap og fasiliteter.

En god boligannonse skal være informativ, men også personlig og engasjerende. Den bør også være tilpasset målgruppen. Eiendomsmegleren din hjelper deg med både presentasjonen og markedsføringen. De kjenner til kjøperne i området og vet hva de ser etter når de skal kjøpe gårdsbruk. Du bør likevel bidra ved å fortelle megleren om alle fordelene med landbrukseiendommen. Det er du som kjenner gården din best.

Tips: En videopresentasjon kan lokke enda flere interessenter til visning. Jo flere interessenter, desto enklere blir det å selge gården. Spør derfor megleren om dere bør inkludere video i digitale annonser.

Steg 5: Hold hodet kaldt under budrunden

Budrunden kan være både spennende og nervepirrende. Prisantydning og budene skal ha utgangspunkt i landbrukstaksten, selv om den endelige salgsprisen kan være både høyere eller lavere. Andre ganger blir det ikke budrunde og gårdssalget kan ta litt tid. Da er det viktig å ha is i magen. En dyktig megler med erfaring innen salg av gård hjelper deg gjennom prosessen og forhandler med eventuelle interessenter på dine vegne.

Tips: Du bør tenke nøye gjennom hvor mye du ønsker å selge gårdsbruket for. Men samtidig må du huske at kommunen skal godkjenne eventuelle konsesjoner. Kjøper kan bli nektet konsesjon hvis prisen er for høy i henhold til standarden på gården.

Les også

Budrunden: En komplett guide

Sjekk opp i eventuelle bruksretter og avtaler

Du bør undersøke eventuelle bruksretter og avtaler før du selger gården. Det inkluderer alt fra leieavtaler til rettigheter knyttet til vann og vei. Dersom du skaffer deg en god oversikt over disse forholdene på forhånd, så kan det spare deg for mange potensielle problemer senere i salgsprosessen. De færreste ønsker å kjøpe et gårdsbruk med uavklarte naboforhold. 

Men nøyaktig hva bør du sjekke opp i? Jo, du bør undersøke …

Festeavtaler:

Følger det med festetomter med gårdsbruket? Festetomter er tomter som er utleid til andre over lang tid. Festetomter kan ofte være attraktive for potensielle kjøpere, da de gir muligheter for jevnlige inntekter. Den som fester må betale årlig leie. Hvor mye de skal betale og hvor lenge avtalen varer kan variere. Det er viktig at du samler inn skriftlig dokumentasjon på dette. Fester har også rett til å kjøpe ut tomten etter en viss tid. Pass derfor på at du inkluderer informasjon om når avtalen først trådte i kraft.

Leieavtaler: 

Pass på at eventuelle leieavtaler med andre bønder eller bedrifter er tydelige og skriftlige. Du bør informere potensielle kjøpere om disse leieforholdene før du selger gårdsbruket, samt hvordan de påvirker gårdens driftsmuligheter og økonomi. Pass på at du har en kopi av alle gjeldende leieavtaler tilgjengelig for potensielle kjøpere. Da blir det lettere for dem å sette seg inn i inntektene og pliktene som følger med eiendommen.

Veirett:

Veirett kan påvirke både tilgang til og bruk av landbrukseiendommen. Hvis naboer eller andre har rett til å bruke veiene på gården din – eller hvis du har rett til å bruke deres veier – bør du skaffe god dokumentasjon på dette. Vurder gjerne å tegne opp kart som viser alle relevante veiretter og inkluder tegningene i salgsdokumentasjonen.

Jakt- og fiskerettigheter:

Skal du selge gårdsbruk med jakt- og fiskerettigheter? Det er ikke uvanlig at det oppstår konflikter om innholdet i rettigheten – eller om den i det hele tatt eksisterer. Slike rettigheter følger landbrukseiendommen og ikke eieren. Det er derfor et stort pluss for kjøperen at uavklarte forhold rundt eventuelle jakt- og fiskerettigheter er avklart i forkant av gårdssalget.

Konklusjon: Dette må du vite om å selge gårdsbruk

Det er altså ikke like enkelt å selge en gård som det er å selge et vanlig rekkehus. Salg av gårdsbruk krever grundig planlegging, omfattende dokumentasjon og en god forståelse av regler og plikter. Vi anbefaler derfor at du samarbeider med en dyktig landbruksmegler som kan hjelpe deg gjennom hele salgsprosessen. 

Lykke til med gårdssalget! Vi håper du finner den perfekte kjøperen som kan ta vare på og videreutvikle potensialet til landbrukseiendommen.