Har du hørt om boligselgerforsikring før? Dette er et relativt nytt begrep innen forsikringsverdenen. Denne forsikringen er rettet mot deg som skal selge en bolig, og er ment som en ekstra trygghet, men lønner det seg?
Hva er boligselgerforsikring?
En boligselgerforsikring er omtrent det samme som en eierskifteforsikring, men er et nytt begrep som begynner å bli mye mer vanlig. Forsikringen skal rett og slett sørge for at du som selger bolig ikke står økonomisk ansvarlig hvis det i ettertid blir oppdaget feil ved boligen. Å selge bolig er en stor og til tider komplisert prosess, og trygghet er dermed viktig for alle parter.
Skulle du i ettertid få klager fra kjøper, kan du la forsikringsselskapene ta seg av saken. Dette vil også inkludere hjelp av en advokat som er spesialist på boligsalg. Avhengig av situasjonen vil en boligselgerforsikring helt eller delvis dekke det økonomiske ansvaret. Forsikringen baserer seg på avhendingsloven, som gjelder for nettopp kjøp og salg av brukte boliger.
Det er viktig å være klar over at denne forsikringen ikke garanterer at kjøper får en erstatningssum hvis det skal foreligge feil og mangler. En boligselgerforsikring handler i hovedsak om å beskytte boligselgeren fra en mulig økonomisk ruin.
Kortversjonen
- En boligselgerforsikring er en forsikring rettet mot boligselgere som gir ekstra trygghet ved eventuelle feil oppdaget etter salget.
- Forsikringen dekker deler eller hele det økonomiske ansvaret ved klager fra kjøper etter salget, i samsvar med avhendingsloven.
- Prisen på boligselgerforsikring avhenger av salgssummen og boligtypen, vanligvis mellom 2-5 promille av salgssummen.
- Minimums- og maksimumspriser er satt for hver boligtype, og forsikringen kan kjøpes gjennom en advokat eller eiendomsmegler i samarbeid med forsikringsselskapet.
De viktige begrepene
Her skal vi gi deg en definisjon på de ulike begrepene, som du vil møte når det snakkes om boligselgerforsikring:
- Loven om avhending – Dette er loven som omhandler kjøp og salg av brukte boliger. Den kommer som et tillegg til den skriftlige kontrakten mellom kjøper og selger.
- Egenerklæring – Denne stiller selgeren en del spørsmål om boligens tilstand. Selgeren er pliktig til å fylle ut denne for å kunne tegne en boligselgerforsikring.
- Tilstandsrapport – Denne utarbeides av en takstmann, og baserer seg på en grundig befaring av boligen. Rapporten skal avdekke mest mulig om boligen. Tidligere har ikke tilstandsrapporter fulgt en konkret mal, men fra og med januar 2022 kom det krav om at en godkjent tilstandsrapport må følge en detaljert standardisert mal.
- Boligsalgsrapport – Dette er en rapport over alt som er aktuelt i forbindelse med at boligen skifter eier. Rapporten tar opp mye av det samme som tilstandsrapporten, men inneholder også informasjon om verdisetting. Boligsalgsrapporten gjør det i tillegg enklere for kjøpere å sammenligne ulike boliger, ettersom den følger en gitt bransjestandard.
- Reklamasjon – Dette er en formell, skriftlig klage på feil eller mangler med boligen. En slik reklamasjon må rettes til selger, eller selgers forsikringsselskap, innen 5 år etter overtakelsen, og helst umiddelbart etter at feilen har blitt oppdaget. Det er loven om reklamasjon som dekker dette.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Hva koster boligselgerforsikring?
Prisen på denne forsikringen avhenger av hva boligen din selges for. Normalt vil det si 2-5 promille av salgssummen, og det er ofte en minimumspris og en maksimumspris for hver boligtype. Under følger noen eksempler på hva forsikringen kan koste:
- For eneboliger ligger prisen på rundt 4,5 promille av salgssummen. Minimumsbeløpet er 9 000 kr.
- For selveierleiligheter ligger prisen på rundt 3,25 promille av salgssummen. Minimumsbeløpet er 4 000 kr.
- For borettslag ligger prisen på rundt 2 promille av salgssummen. Minimumsbeløpet er 2 000 kr.
- For tomt eller hytte og fritidseiendom ligger prisen på rundt 4,25 promille av salgssummen. Minimumsbeløpet er 7 000 kr.
Maksprisen for eierskifteforsikring ligger i de fleste tilfeller et sted mellom 20 000 og 50 000 kroner, avhengig av boligtype. Eierskifteforsikring er en annen vanlig forsikring, som ligner veldig på boligselgerforsikring. Denne er som regel mye dyrere.
Det som er litt spesielt med boligselgerforsikring er at du ikke kan tegne forsikring med forsikringsselskapet selv. De aller fleste forsikringsselskaper vil at en advokat eller en eiendomsmegler skal være med i denne prosessen. Dette skal gjøre det tryggere for alle parter.
Plikter og rettigheter
Som selger har du en rekke plikter og rettigheter. Den aller viktigste er å ikke holde tilbake noen opplysninger. Du må være helt ærlig på alt du vet om boligens standard. På denne måten er det større sannsynlighet for at du slipper unna eventuelle krav i etterkant. Opplysningsplikten gjelder både overfor takstmann, kjøper, megler og forsikringsselskap.
Den gjelder i midlertidig bare for opplysninger du selv er klar over, og som det er rimelig å anta at du er klar over. Dette er spesielt viktig etter 2022. Nå har dette rundt opplysningsplikten blitt strengere på grunn av endringer i avhendingsloven. Endringene innebærer at ansvaret blir lagt mer over på selger enn på kjøper, og man kan ikke lenger fraskrive seg ansvar ved å selge en bolig “som den er”.
Det største marerittet for selgere er å bli erstatningsansvarlige i ettertid. De nye lovendringene som tredde i kraft i 2022 legger mer vekt på vesentligheten ved feil og mangler. Kjøper er kun pliktig til å dekke 10 000 kroner av kostnadene for å utarbeide vesentlige feil og mangler som ikke er nevnt i tilstandsrapporten, mens selger er pliktig til å dekke resten. Vesentlige feil og mangler, som loven vektlegger, er:
- at boligarealet eller tomtearealet er vesentlig mindre enn det som er oppgitt
- at selgeren har tilbakeholdt vesentlige opplysninger om eiendommen, som vedkommende kan antas å ha kjent til
- at selgeren har gitt opplysninger som er direkte feil
- at boligen er i en vesentlig dårligere tilstand enn det kjøper har kunnet forvente med tanke på både prisen for boligen og andre forhold
Forsikringen dekker kun mangler og feil du som selger ikke kunne ha visst om, og noen ganger blir det gjort unntak for såkalte ikke-fysiske mangler. Eksempler på ikke-fysiske mangler kan være slike ting som dårlige solforhold eller lite hyggelige naboer. Utfordringen her er at hva som er dårlig solforhold, og dårlige naboer er veldig subjektivt. Strengere krav rundt selgers opplysningsplikt og en mer detaljert tilstandsrapport, gjør at det er veldig lurt ha en boligselgerforsikring.
Færre bekymringer med boligselgerforsikring
Det finnes mange grunner til at du bør vurdere en boligselgerforsikring når du skal selge boligen din. For det første trenger du ikke å bekymre deg. Du vet aldri på forhånd om du trenger en forsikring, men samtidig er det dumt å angre om du ikke har en. Med en forsikring trenger du ikke å være redd for økonomien din hvis det skulle dukke opp noen feil i ettertid. Med en boligselgerforsikring slipper du helt enkelt å gjøre noe med klagene, enten de medfører riktighet eller ikke. Med andre ord er det lettere å komme seg videre etter boligsalget.
Hva om du er trygg på boligens tilstand? Det kan likevel lønne seg å ha en forsikring, ettersom det alltid er mulighet for skjulte feil og mangler. I tillegg bør du ha tidsrammen på 5 år i tankene når du veier for og imot det å ha en forsikring eller ikke. Det er ikke alltid så enkelt å vite absolutt alt som har med boligen å gjøre, spesielt ikke om nye skader er under oppsving. Man skal alltid være så ærlig som overhodet mulig, men har du en forsikring og du har svart på spørsmål så grundig du bare kan, er det vanskeligere å påstå at du som selger ikke har vært ærlig.
Når det gjelder eldre boliger, er det ekstra viktig med en forsikring. Det er fordi standarden på eldre boliger kan variere veldig, og være sterkt påvirket av indre faktorer og ytre faktorer som bruk og vær. Med andre ord er det aldri enkelt å vite 100 % sikkert hvilken standard boligen har. Det er en grunn til at skjulte feil og mangler er en stor kilde til konflikt mellom selger og kjøper.
Når det kommer til boligsalg, har du ikke kontroll over hele prosessen selv. Takstmannen kan for eksempel gjøre feil eller han kan ha gjort en dårlig jobb, og her kommer boligselgerforsikring inn. Boligselgerforsikring beskytter deg mot erstatningsansvar som skyldes feil gjort av takstmannen. Dette kan for eksempel være at takstmannen har oppgitt feil areal. I en slik situasjon vil kravet først bli rettet mot deg som selger, og deretter kan du rette kravet mot takstmannen. Dersom du har en boligsalgsforsikring blir det hele enklere, for da trenger du ikke å gjøre dette selv. Da ligger nemlig hele ansvaret på forsikringsselskapet, som både må betale ut erstatningen, og eventuelt rette et krav mot takstmannen på dine vegne.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Kjekt å vite om boligselgerforsikring
Det finnes noen tilfeller der du ikke har mulighet til å tegne en boligselgerforsikring. Disse situasjonene er:
- tvangssalg
- næringseiendom
- obligasjonsleiligheter
- salg til leietaker
- salg til nære slektninger og/eller familie
- salg til personer som har bodd på eiendommen
- salg av bolig som er under oppføring
- boliger som omfattes av bustadoppføringsloven
Landbrukseiendommer kommer med også med egne bestemmelser. Hvis du skal selge en landbrukseiendom eller står i noe av det overnevnte, er det andre forsikringer du må se på. Du må også huske på at du må få tegnet boligselgerforsikring før du legger ut boligen for salg, etterpå vil det være for sent.
