Hva koster boligselgerforsikring? En enkel oversikt

Skal du selge boligen din og lurer på hva koster boligselgerforsikring? De fleste boligselgere betaler mellom 8000 og 15 000 kr, men prisen avhenger av boligtypen din og den endelige salgssummen. Vi gir deg en enkel oversikt over prisene, hva forsikringen dekker og ikke dekker, hvilke forsikringsselskaper som tilbyr den og hva du bør tenke på før du tegner forsikringen.

Hva er boligselgerforsikring?

En boligselgerforsikring er omtrent det samme som en eierskifteforsikring, men er et nytt begrep som begynner å bli mye mer vanlig. Forsikringen skal rett og slett sørge for at du som selger bolig ikke står økonomisk ansvarlig hvis det i ettertid blir oppdaget feil ved boligen. Å selge bolig er en stor og til tider komplisert prosess, og trygghet er dermed viktig for alle parter.

Skulle du i ettertid få klager fra kjøper, kan du la forsikringsselskapene ta seg av saken. Dette vil også inkludere hjelp av en advokat som er spesialist på boligsalg. Avhengig av situasjonen vil en boligselgerforsikring helt eller delvis dekke det økonomiske ansvaret. Forsikringen baserer seg på avhendingsloven som gjelder for nettopp kjøp og salg av brukte boliger.

Hva koster boligselgerforsikring?

Prisen på boligselgerforsikring avhenger av boligtypen din og den endelige salgssummen. Du kan som regel regne med en pris på mellom 2 og 5,6 promille av salgssummen, og de fleste boligselgere ender opp med å betale mellom 8000 og 15 000 kr. Hver boligtype har sin egen promillesats, og i tillegg gjelder det en minimums- og maksimumspris. Her er en oversikt over typiske prisrammer:

• Enebolig og rekkehus: rundt 4,5–5,6 promille av salgssummen, med minstepris mellom 10 000 og 27 000 kr
• Selveierleilighet: rundt 3,25–4,3 promille av salgssummen, med minstepris mellom 6000 og 16 000 kr
• Borettslag: rundt 2 promille av salgssummen, med minstepris mellom 4000 og 15 000 kr
• Tomt, hytte og fritidseiendom: rundt 4,25–5,6 promille av salgssummen, med minstepris mellom 8000 og 25 000 kr

Maksprisen for boligselgerforsikring ligger vanligvis mellom 20 000 og 70 000 kr, avhengig av boligtype og forsikringsselskap. Prisene varierer en del mellom aktørene, og det er megleren din som har avtale med forsikringsselskapet. Du får dermed ikke muligheten til å sammenligne priser på egen hånd slik du gjør med andre forsikringer.

Det som er praktisk med betalingen, er at du ikke trenger å betale noe før boligen faktisk er solgt. Forsikringspremien trekkes direkte fra salgssummen i oppgjøret, så du slipper å legge ut penger i forkant. Du betaler altså én engangssum som dekker hele ansvarsperioden på fem år. Forsikringen er ikke pålagt ved lov, men de aller fleste meglere anbefaler den – og med god grunn.

Les også

Disse reglene må du følge for å selge bolig på en trygg måte

Hvem tilbyr boligselgerforsikring i Norge?

Du kjøper ikke boligselgerforsikring direkte fra et forsikringsselskap, og du har derfor ikke mulighet til å sammenligne hva den koster på tvers av ulike selskaper. Forsikringen formidles gjennom eiendomsmegleren din som har avtale med ett bestemt forsikringsselskap. Det betyr at valget av megler også påvirker hvilken forsikring du får tilbud om.

Her er de største aktørene på markedet:

• Gjensidige: tilbyr boligselgerforsikring gjennom utvalgte eiendomsmeglere med en forsikringssum som er tilpasset boligens verdi
• Söderberg & Partners: en av de mest etablerte aktørene med over 25 års erfaring, der forsikringen er plassert hos flere forsikringsgivere gjennom en såkalt koassuranse med maksimal forsikringssum på 10 millioner kr
• Fremtind Forsikring: eid av SpareBank 1 og DNB, tilbyr boligselgerforsikring gjennom EiendomsMegler 1
• Protector Forsikring: store innen skadeforsikring, ofte distribuert gjennom samarbeidspartnere

Skadebehandlingen er det ikke nødvendigvis forsikringsselskapet selv som står for. Claims Link håndterer for eksempel klagebehandling på vegne av flere forsikringsselskaper i boligselgerforsikringssaker. Ved en eventuell reklamasjon fra kjøper, er det disse saksbehandlerne, juristene og advokatene som tar seg av hele prosessen for deg.

Plikter og rettigheter

Du har som selger en rekke plikter og rettigheter du bør kjenne til. Den aller viktigste plikten er å ikke holde tilbake opplysninger om boligen. Du må være helt ærlig om alt du vet om boligens standard, enten det gjelder overfor takstmann, kjøper, megler eller forsikringsselskap.

Opplysningsplikten har blitt strengere etter nylige endringer avhendingsloven:

• Du kan ikke selge boligen «som den er» med generelle forbehold
• Ansvaret er lagt mer over på selger enn på kjøper
• Kjøper må kun dekke de første 10 000 kronene av utbedringskostnader for feil og mangler som ikke er nevnt i tilstandsrapporten

Du kommer langt med ærlighet, og jo mer du opplyser om, desto sterkere står du dersom noen klager i etterkant. Har du svart grundig og oppriktig på egenerklæringen, er det vanskelig for noen å hevde at du har holdt tilbake informasjon.

Vesentlige feil og mangler

Avhendingsloven legger vekt på at feil og mangler må være vesentlige for at kjøper skal ha krav. Det som regnes som vesentlig er blant annet:

• Boligarealet eller tomtearealet er vesentlig mindre enn oppgitt
• Selgeren har tilbakeholdt vesentlige opplysninger som vedkommende kan antas å ha kjent til
• Selgeren har gitt opplysninger som er direkte feil
• Boligen er i vesentlig dårligere tilstand enn kjøper kunne forvente ut fra prisen og andre forhold

Boligselgerforsikringen dekker kun feil og mangler du som selger ikke kunne ha visst om. Noen ganger gjøres det også unntak for ikke-fysiske mangler, som dårlige solforhold eller lite hyggelige naboer, men her er grensene subjektive. De strengere kravene rundt opplysningsplikt og mer detaljerte tilstandsrapporter gjør at boligselgerforsikring er ekstra lurt å ha i dag.

Les også

Slik får du en god og nøyaktig takst på boligen din

Hva dekker boligselgerforsikring og hva dekker den ikke?

Mange boligselgere tror at forsikringen dekker absolutt alt som kan gå galt etter et boligsalg. Virkeligheten er litt mer nyansert, og du bør vite hva du faktisk er beskyttet mot. Forsikringen dekker ditt ansvar som selger etter avhendingsloven. Kjøperen kan stille følgende krav: prisavslag, erstatning og heving av kjøpet.

Her er noen eksempler på skjulte feil og mangler som forsikringen kan dekke:

• Skjulte fuktskader eller vannlekkasjer i vegger eller kjeller som ikke var synlige ved salg
• Feil i konstruksjonen som gir nedbøyninger eller skjevheter i gulv
• Vannlekkasje gjennom bad som er under 10 år gammelt
• Feil takstmannen har gjort, for eksempel oppgitt feil areal

Forsikringsselskapet dekker også dine juridiske kostnader dersom saken går til rettssystemet. Du slipper altså å betale for advokat selv, noe som alene kan spare deg for titusener av kroner. Det er heller ingen egenandel for deg som boligselger.

Dette dekker ikke boligselgerforsikringen

Det er en del ting forsikringen normalt ikke dekker. Her bør du være oppmerksom, slik at du vet hva du eventuelt står ansvarlig for selv.

• Feil og mangler som er nevnt i tilstandsrapporten eller egenerklæringen – disse anses som akseptert av kjøper
• Bygningsdeler som har fått tilstandsgrad 2 (TG2) eller 3 (TG3) i tilstandsrapporten
• Forhold du som selger visste om, men unnlot å opplyse om
• Normal slitasje og aldersrelatert forringelse
• Selgerforpliktelser – altså avtaler du har inngått direkte med kjøper, for eksempel lovnader om å utbedre noe før overtakelse
• Tilbehør som ikke følger boligen
• Skader som oppstår etter at kjøper har overtatt boligen (dette dekkes av kjøpers egen husforsikring)

Et godt eksempel på hva som ikke blir dekket er eldre bad. Har badet membran lagt etter gammel byggeskikk, vil manglende membran normalt ikke dekkes fordi badet ble bygget etter datidens standarder. Er badet derimot under 10 år og det oppstår en vannlekkasje, vil forsikringen vanligvis dekke reparasjonen.

Færre bekymringer med boligselgerforsikring

Det finnes mange grunner til at du bør vurdere en boligselgerforsikring når du skal selge boligen din. For det første trenger du ikke å bekymre deg. Du vet aldri på forhånd om du trenger en forsikring, men samtidig er det dumt å angre om du ikke har en.

Du trenger ikke å være redd for økonomien din hvis det skulle dukke opp noen feil i ettertid. Med en boligselgerforsikring slipper du helt enkelt å gjøre noe med klagene, enten de medfører riktighet eller ikke. Det er altså lettere å komme seg videre etter boligsalget.

Hva om du er trygg på boligens tilstand? Det kan likevel lønne seg å ha en forsikring, ettersom det alltid er mulighet for skjulte feil og mangler. I tillegg bør du ha tidsrammen på 5 år i tankene når du veier for og imot det å ha en forsikring eller ikke.

Du har heller ikke kontroll over hele prosessen selv. Takstmannen kan for eksempel gjøre feil eller han kan ha gjort en dårlig jobb. Boligselgerforsikring beskytter deg mot erstatningsansvar som skyldes feil gjort av takstmannen. Det kan for eksempel være at takstmannen har oppgitt feil areal.

Viktig å vite om boligselgerforsikring

Forsikringens varighet varierer med boligtype, og det er en detalj mange overser. Vanlige boliger er dekket i fem år etter overtakelse, mens fritidsboliger ofte bare har en dekningsperiode på to år. Du bør alltid sjekke vilkårene med megleren din, slik at du vet nøyaktig hvor lenge du er dekket.

Det finnes i tillegg noen tilfeller der du ikke har mulighet til å tegne en boligselgerforsikring. Disse situasjonene er:

• tvangssalg
• næringseiendom
• obligasjonsleiligheter
• salg til leietaker
• salg til nære slektninger og/eller familie
• salg til personer som har bodd på eiendommen
• salg av bolig som er under oppføring
• boliger som omfattes av bustadoppføringsloven
• landbrukseiendommer

Boligselgerforsikringen må du tegne før boligen legges ut for salg eller i alle fall før kontrakten signeres. Venter du for lenge, mister du muligheten. Forsikringen gjelder vanligvis fra budaksept, begrenset til maksimalt 12 måneder før overtakelse.

Konklusjon: Hva koster boligselgerforsikring og lønner det seg?

De fleste boligselgere i Norge tegner boligselgerforsikring, og det er gode grunner til det. Forsikringen koster vanligvis mellom 8000 og 15 000 kr for de fleste boliger, mens krav fra kjøper fort kan komme opp i flere hundre tusen kroner. Forsikringspremien er en relativt liten kostnad for å slippe den risikoen.

Prisen varierer med boligtypen og salgssummen, og det er noen ting som påvirker hva du ender opp med å betale:

• Eneboliger har den høyeste promillesatsen og dermed den dyreste forsikringen
• Leiligheter i borettslag ligger i det laveste prissjiktet
• Megleren din har avtale med et bestemt forsikringsselskap, så du kan ikke forhandle eller sammenligne priser på egen hånd

Du bør derfor sørge for at tilstandsrapporten er grundig og oppdatert og at du svarer ærlig på egenerklæringen. Har du fått utført arbeid på boligen, er det lurt å ha FDV-dokumentasjon og ferdigattester tilgjengelig. Jo bedre dokumentert boligen er, desto sterkere står du – både overfor forsikringsselskapet og overfor kjøper.

Boligselgerforsikring gir deg først og fremst trygghet for det uforutsette. Du slipper å håndtere klager på egen hånd, og forsikringsselskapet stiller med jurister og advokater dersom det blir en tvist. For de fleste boligselgere er det en investering som er verdt pengene.