Hva er forskjellen på verdivurdering og takst?

Det er mange som lurer på hva forskjellen er mellom verdivurdering og takst når tiden er inne for å selge boligen. Eller kanskje du vil refinansiere lånet? E-takst, tilstandsrapport og verdivurdering er begrep som brukes om hverandre, og det er ikke alltid like lett å forstå forskjellen. Her ser vi nærmere på verdivurdering vs. takst, slik at du vet nøyaktig hvilke papirer du trenger.

Nye retningslinjer for verdivurderinger

Finanstilsynet innførte e-takst som bransjestandard for meglere som skal utføre verdivurderinger. Dagens meglere har derfor gitte retningslinjer og forhold som skal vurderes når de skal anslå verdien av en bolig, mens før kunne verdien bli gitt på grunnlag av meglerens eget skjønn og erfaring. Problemet med dette var at det åpnet opp for hvitvasking og svindel.

Et annet problem var at verdivurderingene kunne variere veldig fra megler til megler. Selv om det kan forekomme variasjoner i dag også, er fremgangsmåten mer pålitelig. Hvis du mottar en verdivurdering fra en megler som ligger langt høyere enn andre megleres vurderinger, er det grunn til å stoppe opp. Sjekk hva som ligger til grunn for verdivurderingen – er den realistisk og utført riktig? Ikke vær redd for å stille kritiske spørsmål. Vi anbefaler at du uansett innhenter verdivurderinger fra minst tre meglere for å være sikker på å få riktig verdi.

En e-takst er dagens verdivurderinger. Du mottar derfor e-takst når du mottar en verdivurdering. En prisantydning er noe helt annet – her er det kun megleren som spår hva du trolig kommer til å få, men prisantydning kan ikke brukes til å fastsette verdien for salg og refinansiering. E-takst kalles også for verditakst.

Prisantydningen kan være svært forskjellig fra verdivurderingen, fordi megleren kan trekke inn andre forhold enn dem som ligger til grunn for verdivurderingen. For eksempel, to like leiligheter kan ha forskjellig prisantydning, for eksempel fordi balkongene på de to leilighetene har ulike solforhold. Du må derfor ikke bli overrasket om prisantydningen er høyere eller lavere enn den offisielle verdivurderingen som du får oppgitt i e-taksten.

Verdivurdering vs. takst – hva trenger jeg?

Verdivurdering, verditakst, lånetakst – i dagligtalen blir disse begrepene brukt om hverandre, og det er kanskje ikke så rart at det kan være forvirrende å vite hva som er hva. Alle disse tre begrepene er en verdivurdering av boligen, bare at verdi- og lånetakst også inkluderer en enkel gjennomgang av boligens tekniske forhold for å finne teknisk verdi.

Et annet begrep som brukes er verditakst med tillegg. Det betyr at du får en overfladisk verdivurdering, samt en vurdering av tilstanden på våtrom i boligen. Verditakst med tillegg kan være et praktisk valg for nye boliger, men eldre boliger bør så absolutt undersøkes nærmere.

Teknisk verdi beregnes på grunnlag av hva det koster å bygge boligen per i dag. Man trekker fra negative forhold som slitasje, skader, lav standard, dårlig isolasjon og lignende. Takstpersonen setter først verditaksten. Deretter trekkes det fra 20 % av summen for boliger og 30 % av summen for hytter. Resterende beløp er lånetaksten. Lånetaksten sier noe om hvor mye bankene bør innvilge i boliglån.

Tilstandsrapport av bolig

En verdivurdering holder ved refinansiering, men ved salg av bolig trenger du en takst som også vurderer boligens tilstand. Dette kalles tilstandsrapport og blir utført av en takstperson, ikke megler. Tilstandsrapporten beskriver tilstanden på boligen, samt avvik fra gjeldende byggeforskrifter:

  • Oppgradering og vedlikehold
  • Kledning
  • Våtrom
  • Drenering
  • Innrede underetasjer
  • Takkonstruksjon

Tilstandsrapporten rangerer boligen på en skala fra 0-3. Null brukes på nye boliger uten noen tegn til svekkelse. 1 brukes på boliger med normal slitasje og vedlikehold, samt kan dokumentere oppgraderinger. 2 brukes på boliger sterk slitasje og vesentlige avvik, samt feil ved vedlikehold eller manglende dokumentasjon. Boliger som rangeres som 2 vil ha behov for vedlikehold i løpet av kommende år. 3 er den mest alvorlige med stort eller farlig avvik. Feilene ved boligen utgjør en fare for liv og helse, og tiltak må settes i gang umiddelbart.

Vi anbefaler å legge ved tilstandsrapport ved salg av bolig, samt kjøpe eierskifteforsikring. Selger er nemlig ansvarlig for feil og mangler i opptil fem år etter salget, inkludert skjulte mangler. Det viser seg at 7 av 10 boliger selges med feil, og du kan dermed spare deg mye hodebry og ekstra kostnader ved å redegjøre grundig for boligens tilstand, samt forsikre deg.

Det kan også hende at potensielle kjøpere er motvillige til å legge inn bud på boliger uten å få se en tilstandsrapport først. Kjøpere får mye relevant informasjon som tilstand på våtrom, konstruksjon, branntekniske forhold, elektrisk anlegg og mye mer.

Boligsalgsrapport

En boligsalgsrapport er ikke en takst eller verdivurdering som sådan, men en form for tilstandsrapport som kan brukes ved boligsalg. Den gjør det tryggere for både kjøper og selger å utføre bolighandel, og du kan enklere forebygge konflikter og misforståelser. Rapporten sørger for at kjøperen har realistiske forventinger til boligens tilstand, og dere begge slipper ubehagelige overraskelser i ettertid. Følgende punkter dekkes i en boligsalgsrapport:

  • Mål av areal
  • Fuktmåling
  • Elektrisk anlegg og branntekniske forhold
  • Kontroll av byggetegninger og relevant dokumentasjon
  • Tilstandsvurdering av bygningen

Eieren må i tillegg signere en egenerklæring og krysse av en sjekkliste. Det finnes forhold som takstpersonen ikke kan sjekke, og eier må signere på at opplysningene som gis er korrekt. Det avdekkes som regel store feil om eier selv har oppgradert takkonstruksjon og isolasjon. Du bør passe på at du oppgir riktige opplysninger for å unngå konflikter i ettertid. Du bør for eksempel ikke si at veggene er etterisolerte, dersom det kun gjelder to av dem – vær så tydelig som mulig.

Rapporten er basert på standardiserte kriterier, men takstpersonen kan også bruke skjønn i vurderingen. Et sammendrag av de viktigste punktene inkluderes i rapporten. Du kan dermed raskt skaffe deg et realistisk overblikk, uten å måtte finkjemme rapporten. Vi anbefaler imidlertid at du alltid leser papirene svært nøye, men oppsummeringen gjør det enklere å fokusere på det viktigste.

Verdivurdering vs. takst: Når trenger jeg hva?

Du trenger verdivurdering fra megler når du skal refinansiere lånet og må sjekke hvor mye boligen er verdt. Det utføres også verdivurdering av megler ved arv av bolig og ved skilsmisser. Det gjør det enklere å vite hvor mye den ene parten må betale for å kjøpe ut den andre. Det kan være smart å be om en verdivurdering fra flere meglere for å få en så rettferdig pris som mulig. Skal du selge boligen din, trenger du i tillegg en tilstandsrapport som beregner boligens tekniske verdi. Du trenger i så fall hjelp av en takstperson, i tillegg til megler.

Andre typer verdivurderinger og takster

Her har vi gått gjennom de vanligste formene for verdivurdering og takst, men det finnes også andre former for takster som kan bli relevant for deg. Det spørs rett og slett på hvilken type eiendom og bolig du har, samt hvilke behov du har:

Landbrukstakst

Dette er en takst som brukes for landbrukseiendommer med konsesjonsplikt. Den sier noe om salgsverdien og kan på mange måter sammenlignes med takster på hus, hytter og leiligheter. Den skiller seg ut med at den tar hensyn til reguleringer i landbruk og gårdsdrift.

Våtromsrapport

En våtromsrapport er en tilstandsrapport som kun tar for seg bad, våtrom og kjøkken. Det er vanlig å bruke en våtromsrapport kombinert med verdivurdering for boliger hvor eier ikke har ansvar for utvendig vedlikehold.

Skadetakst

Skadetakst brukes i tilfeller hvor det er behov for å vurdere skadeomfang og reparasjonskostnader, for eksempel ved erstatningsoppgjør. Ofte er det forsikringsselskapet som kontakter en skadetakstmann for å få en objektiv og profesjonell vurdering.

Reklamasjonstakst

Dersom kjøper ønsker å reklamere på feil og mangler i forbindelse med boligsalg, kan en reklamasjonstakst og reklamasjonrapport gi en objektiv vurdering av forholdene. Taksten tar økonomiske konsekvenser med i beregningen.

Forskjellen mellom verdivurdering og takst – kort oppsummert

Her har vi tatt for oss verdivurdering vs. takst, og avklart nærmere rundt de forskjellige begrepene. Hovedforskjellen er hvor grundig de vurderer verdien av boligen og hva du kan bruke dem til. For å gjøre det enklere for deg å vite hva som er hva, har vi laget en liten oppsummering:

Verdivurdering, e-takst, verdi- og lånetakst: Dette er vurderinger som sier noe om hva megleren tror du kan få for boligen, samt hvor mye banken kan gi deg i lån. Du trenger kun verdivurdering om du ønsker å refinansiere lånet, men du trenger grundigere dokumentasjon ved boligsalg.

Tilstandsrapport og boligsalgsrapport: Vi anbefaler å bruke disse rapportene om du skal selge bolig, i tillegg til verdivurdering. Rapportene avklarer boligens tekniske tilstand og eventuelle mangler, og det gir økt trygghet for både selger og kjøper.

Andre takster: I enkelte tilfeller er det mest fornuftig å bruke andre takster, for eksempel landbrukstakst eller våtromstakst.

En dyktig megler vil kunne gi deg gode råd om hvilke rapporter og takster som er mest fornuftig for deg å bruke. Selv om du potensielt kan spare noen kroner på papirarbeidet ved å hoppe over enkelte rapporter som boligsalgsrapport, bør det viktigste være å sikre trygghet rundt salg. Husk på at det lønner seg å be om verdivurdering fra flere ulike meglere. Da gjenstår det bare å ønske deg lykke til med å fastslå verdien på boligen din.