Når det gjelder verdivurdering av bolig er det flere begreper som brukes om hverandre. Det er fint å vite forskjellen på de ulike begrepene slik at du kan få det du behøver til salg, refinansiering av lån eller andre formål. I denne artikkelen ser vi nærmere på begrepene verdivurdering vs. takst.
Her har vi tatt for oss begrepene og avklart nærmere rundt forskjellene. Hovedforskjellen er hvor grundig de vurderer verdien av boligen og hva du kan bruke dem til.
Verdivurdering
Verdivurdering er et samlebegrep for estimering av verdien på en bolig. Det finnes mange ulike standarder for hvordan man setter verdien. Mange av disse standardene heter “takst”. Nedenfor har vi listet opp ulike former for verdivurdering av bolig.
Kortversjonen
- Verdivurdering og takst er begge metoder for å bestemme verdien av en eiendom, men de har forskjellige formål, metodikker og kan være forskjellig i detaljnivå.
- Disse verdivurderingsmetodene er ikke direkte regulert av en spesifikk lov, men er veiledet av eiendomsmeglingsloven, forskrift om eiendomsmegling og god forretningsskikk.
- En verdivurdering utført av en eiendomsmegler gir en indikasjon på hva eiendommen kan forventes å bli solgt for i det aktuelle markedet. Den kan brukes som en del av salgsprosessen og for å fastsette en salgspris.
- En takst utført av en takstmann er en mer detaljert og teknisk vurdering som kan inkludere en vurdering av eiendommens tilstand, og er ofte brukt i forbindelse med lån og forsikring. Begge parter har en forpliktelse til å gi en objektiv og nøyaktig vurdering av eiendommens verdi.
Ulike typer takst
E-takst
Elektronisk takst (e-takst) er en standardisert måte å verdivurdere en bolig. Når takst settes på denne måten så er det faste krav som gjør at det er mindre rom for meglerens egne vurderinger.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Verdi- og lånetakst
Verdi- og lånetakst har i bunn og grunn samme utgangspunkt som E-takst. Disse inneholder i tillegg en mer detaljert gjennomgang av eiendommen.
Lånetakst er relevant i forhold til sikkerhet for lån. For å være på den sikre siden er det derfor vanlig at lånetaksten er lavere enn verditaksten.
Et annet begrep som brukes er verditakst med tillegg. Det betyr at du får en overfladisk verdivurdering, samt en vurdering av tilstanden på våtrom i boligen. Verditakst med tillegg kan være et praktisk valg for nye boliger, men eldre boliger bør så absolutt undersøkes nærmere.
Landbrukstakst
Dette er en takst som brukes for landbrukseiendommer med konsesjonsplikt. Den sier noe om salgsverdien og kan på mange måter sammenlignes med takster på hytter, hus og leiligheter. Den skiller seg ut med at den tar hensyn til reguleringer i landbruk og gårdsdrift.
Skadetakst
Skadetakst brukes i tilfeller hvor det er behov for å vurdere skadeomfang og reparasjonskostnader, for eksempel ved erstatningsoppgjør. Ofte er det forsikringsselskapet som kontakter en skadetakstmann for å få en objektiv og profesjonell vurdering.
Reklamasjonstakst
Dersom kjøper ønsker å reklamere på feil og mangler i forbindelse med boligsalg, kan en reklamasjonstakst og reklamasjonrapport gi en objektiv vurdering av forholdene. Taksten tar økonomiske konsekvenser med i beregningen.
Tilstandsrapport
En verdivurdering holder ved refinansiering, men ved salg av bolig trenger du en takst som også vurderer boligens tilstand. Dette kalles tilstandsrapport og blir utført av en takstperson, ikke megler. Tilstandsrapporten beskriver tilstanden på boligen, samt avvik fra gjeldende byggeforskrifter:
- Oppgradering og vedlikehold
- Kledning
- Våtrom
- Drenering
- Innrede underetasjer
- Takkonstruksjon
Tilstandsrapporten rangerer boligen på en skala fra 0-3. Null brukes på nye boliger uten noen tegn til svekkelse. 1 brukes på boliger med normal slitasje og vedlikehold, samt kan dokumentere oppgraderinger. 2 brukes på boliger sterk slitasje og vesentlige avvik, samt feil ved vedlikehold eller manglende dokumentasjon. Boliger som rangeres som 2 vil ha behov for vedlikehold i løpet av kommende år. 3 er den mest alvorlige med stort eller farlig avvik. Feilene ved boligen utgjør en fare for liv og helse, og tiltak må settes i gang umiddelbart.
Vi anbefaler å legge ved tilstandsrapport ved salg av bolig, samt kjøpe eierskifteforsikring. Selger er nemlig ansvarlig for feil og mangler i opptil fem år etter salget, inkludert skjulte mangler. Det viser seg at 7 av 10 boliger selges med feil, og du kan dermed spare deg mye hodebry og ekstra kostnader ved å redegjøre grundig for boligens tilstand, samt forsikre deg.
Det kan også hende at potensielle kjøpere er motvillige til å legge inn bud på boliger uten å få se en tilstandsrapport først. Kjøpere får mye relevant informasjon som tilstand på våtrom, konstruksjon, branntekniske forhold, elektrisk anlegg og mye mer.
Boligsalgsrapport
En boligsalgsrapport er ikke en takst eller verdivurdering som sådan, men en form for tilstandsrapport som kan brukes ved boligsalg. Den gjør det tryggere for både kjøper og selger å utføre bolighandel, og du kan enklere forebygge konflikter og misforståelser. Rapporten sørger for at kjøperen har realistiske forventinger til boligens tilstand, og dere begge slipper ubehagelige overraskelser i ettertid. Følgende punkter dekkes i en boligsalgsrapport:
- Mål av areal
- Fuktmåling
- Elektrisk anlegg og branntekniske forhold
- Kontroll av byggetegninger og relevant dokumentasjon
- Tilstandsvurdering av bygningen
Eieren må i tillegg signere en egenerklæring og krysse av en sjekkliste. Det finnes forhold som takstpersonen ikke kan sjekke, og eier må signere på at opplysningene som gis er korrekt. Det avdekkes som regel store feil om eier selv har oppgradert takkonstruksjon og isolasjon. Du bør passe på at du oppgir riktige opplysninger for å unngå konflikter i ettertid. Du bør for eksempel ikke si at veggene er etterisolerte, dersom det kun gjelder to av dem – vær så tydelig som mulig.
Rapporten er basert på standardiserte kriterier, men takstpersonen kan også bruke skjønn i vurderingen. Et sammendrag av de viktigste punktene inkluderes i rapporten. Du kan dermed raskt skaffe deg et realistisk overblikk, uten å måtte finkjemme rapporten.
Våtromsrapport
En våtromsrapport er en tilstandsrapport som kun tar for seg bad, våtrom og kjøkken. Det er vanlig å bruke en våtromsrapport kombinert med verdivurdering for boliger hvor eier ikke har ansvar for utvendig vedlikehold.
En dyktig megler vil kunne gi deg gode råd om hvilke rapporter og takster som er mest fornuftig for deg å bruke. Selv om du potensielt kan spare noen kroner på papirarbeidet ved å hoppe over enkelte rapporter som boligsalgsrapport, bør det viktigste være å sikre trygghet rundt salg. Husk på at det lønner seg å be om verdivurdering fra flere ulike meglere.
Hva behøver du?
Verdivurdering, verditakst, lånetakst – i dagligtalen blir disse begrepene brukt om hverandre, og det er kanskje ikke så rart at det kan være forvirrende å vite hva som er hva. Som vi har sett er alle disse tre begrepene er en verdivurdering av boligen. Forskjellen er at verdi- og lånetakst også inkluderer en enkel gjennomgang av boligens tekniske forhold for å finne teknisk verdi.
Teknisk verdi beregnes på grunnlag av hva det koster å bygge boligen per i dag. Man trekker fra negative forhold som slitasje, skader, lav standard, dårlig isolasjon og lignende. Takstpersonen setter først verditaksten. Deretter trekkes det fra 20 % av summen for boliger og 30 % av summen for hytter. Resterende beløp er lånetaksten. Lånetaksten sier noe om hvor mye bankene bør innvilge i boliglån.
Når behøver du verdivurdering?
Du trenger verdivurdering fra megler når du skal refinansiere lånet og må sjekke hvor mye boligen er verdt. Det utføres også verdivurdering av megler ved arv av bolig og ved skilsmisser. Det gjør det enklere å vite hvor mye den ene parten må betale for å kjøpe ut den andre. Det kan være smart å be om en verdivurdering fra flere meglere for å få en så rettferdig pris som mulig. Skal du selge boligen din, trenger du i tillegg en tilstandsrapport som beregner boligens tekniske verdi. Du trenger i så fall hjelp av en takstperson, i tillegg til megler.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Nye retningslinjer
Finanstilsynet innførte e-takst som bransjestandard for meglere som skal utføre verdivurderinger. Dagens meglere har derfor gitte retningslinjer og forhold som skal vurderes når de skal anslå verdien av en bolig, mens før kunne verdien bli gitt på grunnlag av meglerens eget skjønn og erfaring. Problemet med dette var at det åpnet opp for hvitvasking og svindel.
Et annet problem var at verdivurderingene kunne variere veldig fra megler til megler. Selv om det kan forekomme variasjoner i dag også, er fremgangsmåten mer pålitelig. Hvis du mottar en verdivurdering fra en megler som ligger langt høyere enn andre megleres vurderinger, er det grunn til å stoppe opp. Sjekk hva som ligger til grunn for verdivurderingen – er den realistisk og utført riktig? Ikke vær redd for å stille kritiske spørsmål. Vi anbefaler at du uansett innhenter verdivurderinger fra minst tre meglere for å være sikker på å få riktig verdi.
E-takst er dagens bransjestandard for verdivurderinger. Det er imidlertid viktig å skille mellom meglers verdivurdering og e-takst. E-taksten dokumenteres med bilder og lagres i en database. Den brukes ofte i forbindelse med refinansiering av lån. Det er vanlig å måtte betale 2000-5000 kroner for e-takst, da det krever mer tid og arbeid fra eiendomsmegleren.
Meglers verdivurdering
Meglers verdivurdering er basert på e-takst, bare at den ikke dokumenteres og lagres på samme måte. Dersom du skal selge bolig, trenger du meglers verdivurdering og ikke nødvendigvis e-takst. Det er fordi takstmannen dokumenterer både verdi- og lånetakst grundig senere i salgsprosessen, samtidig som han eller hun utarbeider boligsalgsrapporten. Boligsalgsrapport er en type tilstandsrapport som brukes i forbindelse med boligsalg og inkluderes i prospektet.
Eiendomsmegleren skal også redegjøre for sin verdivurdering i salgsoppgaven eller prospektet. Prisantydning er derimot noe helt annet – her er det megleren som spår hva du kan forvente å få for boligen din. Prisantydning kan ikke brukes til å fastsette verdien for salg og refinansiering.
Prisantydningen kan være forskjellig fra verdivurderingen, fordi megleren kan trekke inn andre forhold som kan påvirke den endelige salgssummen. For eksempel, to like leiligheter kan ha forskjellig prisantydning fordi balkongene på de to leilighetene har ulike solforhold. Du må derfor ikke bli overrasket om prisantydningen er høyere eller lavere enn e-takst og verditakst.
