Hvor lang tid tar det å selge bolig? Enkel veiledning

Hvor lang tid tar det å selge bolig, sånn egentlig? Hvert år selges det tusenvis av boliger i Norge hver eneste måned. Oslo er Norges heteste boligmarked. Her kan det virke som om boligene fyker unna på få timer. Fra andre kanter av landet hører vi om boliger som blir liggende i det som for boligselgeren kan virke som en evighet.

– Du bør kontakte eiendomsmegler så tidlig som mulig, slik at dere kan forberede salget på optimal måte. Noen av kundene mine kontakter meg opptil 2 år før de skal selge, forteller Kim Stavang Olsen fra Aktiv Arna. Boligsalgsprosessen kan dermed ta betydelig lengre tid enn det mange tror.

Dersom du er en av dem som skal selge eiendom, lurer du kanskje på hvor lang tid boligsalget egentlig tar. Det skal vi gi deg svar på her. Du får også nyttige tips til hvordan du kan selge bolig raskt.

Gjennomsnittlig salgstid på 44 dager

Tall fra eiendomnorge.no viser at det tok i gjennomsnitt 44 dager å selge bolig i mai 2024. Samtidig er det viktig å påpeke at mai vanligvis er den travleste måneden på boligmarkedet. Det tok for eksempel 54 dager i april 2024. Den reelle salgstiden varierer fra måned til måned og fra sted til sted. I Oslo var gjennomsnittlig salgstid helt nede i 23 dager, mens det for Ålesund og området rundt var oppe i hele 54 dager.

I mai 2024 så boligprisstatistikken til Krogsveen slik ut:

• Bergen: 23 dager
• Trondheim: 40 dager
• Stavanger: 26 dager
• Tromsø: 104 dager 

Disse tallene viser at det kan være store variasjoner på tvers av landet. Forhold som lokal økonomi og befolkningsvekst forhold kan påvirke hvor lang tid det tar å selge bolig. Du som boligselger må derfor ha realistiske forventninger til boligsalget, basert på beliggenhet og markedssituasjon. En erfaren eiendomsmegler kan hjelpe deg med å forstå utviklingen på boligmarkedet. Deretter kan dere finne en fornuftig salgsstrategi for å selge boligen så raskt som mulig.

Mer enn bare budrunder

Tallene vi har sett på gjelder kun for hvor lenge boligen lå ute for salg på markedet. Men det å selge bolig er selvfølgelig mer enn bare annonsering, visning og budrunde. Det er mye som må være på plass før den spennende sluttrunden. I tillegg er det en del jobb som må gjøres etter at budet er akseptert.

Du som skal selge bolig må for eksempel finne en dyktig eiendomsmegler, gjøre boligen salgsklar, få en verdivurdering og tilstandsrapport, fotografere boligen og holde visninger med budrunde som resultat. Deretter skal det skrives kontrakt. Boligen overleveres formelt fra selger til kjøper på overtakelsesdagen. Så kan det ta 1-2 uker før boligselger får pengene på konto.

Valg av eiendomsmegler

Det første du må gjøre er å velge megler. Dette er en av de viktigste tingene du gjør i denne prosessen. Det er viktig at du velger en megler du føler du har god kjemi med, og som har god kunnskap om området du skal selge i. Det lønner seg derfor å sjekke litt rundt, og ta en prat med flere meglere. 

Du bør altså invitere flere meglere hjem til deg. Megleren foretar en befaring av eiendommen og kommer med en verdivurdering. Verdivurderingen er rett og slett det megleren med sin erfaring og kunnskap mener boligen kan selges for.

Megleren henter også ut dokumentasjon og informasjon om boligen din, som brukes som en del av grunnlaget for verdivurderingen. Under befaringen, som kan ta fra 30 minutter til halvannen time, blir du kjent med megleren og tilbudet denne kan komme med.

Meglerens tilbud

Det koster penger å selge bolig, og derfor er det viktig å se nøye på tilbudet du får fra den enkelte megler. Hva som er inkludert i tilbudet kan variere fra megler til megler, men handler om slike ting som takstmann, annonsering, visning og kontraktskriving.

– Pass på at megleren inkluderer alle kostnader i tilbudet. Det er dessverre noen meglere som sender ut “billige” tilbud, men de tar ikke med alt. Spør alltid om et totaltilbud, oppfordrer Synne.

Du kan også få hjelp til boligstyling og du kan tegne boligsalgsforsikring. Variasjonen i pris og hva som er inkludert i tilbudet er én av grunnene til at du bør vurdere mer enn et tilbud. Prosessen med å velge megler tar omtrent 1 ukes tid.

Les også

Tips til valg av eiendomsmegler

Takstmann og klargjøring av bolig for fotografering

Når du har bestemt deg for megler, setter denne opp en oppdragsavtale. Denne må du signere, og deretter skal det settes opp en tid for når takstmannen skal komme på besøk samt når fotografen skal komme å ta bilder. Bildene brukes til både prospekt og annonser, og er derfor en veldig viktig del av salgsprosessen. 

Ved siden av dette skal det også legges en plan for markedsføringen, megleren sjekker lovpålagte ting, skriver annonsetekster og planlegger tid for visning.

Takstmannens oppdrag

Takstmannen går gjennom hele boligen og utarbeider det som kalles en tilstandsrapport. Dette vil ta alt fra 1 til 3 timer, avhengig av boligens størrelse. Takstmannen ser på boligens tilstand både utvendig og innvendig med tanke på hva som har eller ikke har vært av oppussing, vedlikehold og skader. Han eller hun foretar også ulike målinger.

Dette bør du finne frem før takstmannen kommer:

• Dokumentasjon på at badet er pusset opp av fagfolk
• Samsvarserklæring på det elektriske anlegget
• Ferdigattester
• Brukstillatelser
• Byggetegninger
• Annen aktuell dokumentasjon

Takstmannen sjekker alt fra veggenes tykkelse til toaletter, vasker, rør og sluk. Ute blir også dreneringen sjekket samt vinduer og tak. Sørg for at huset er ryddig, slik at takstmannen kommer til uten problemer.

Fotograferingsklar bolig

Den store ryddeprosessen for deg som selger kommer når boligen skal gjøres klar til fotografering. Hvor mye du må gjøre avhenger av hvor stor boligen din er og hvordan den ser ut. Det du skal tenke på er at du skal inspirere andre til å ville bo i boligen din.

Du må med andre ord vise dem boligens potensiale, og gi mulige kjøpere den inspirasjonen de trenger. For å gjøre alt dette må du først og fremst sørge for å gjøre ferdig alle de små prosjektene, som ledningen som henger og slenger, kranen som drypper, skjeve skapdører eller skuffen som ikke lar seg lukke.

Deretter må du rydde bort det meste av personlige eiendeler, som bilder. Kjøperne skal nemlig ikke se for seg at du bor i boligen. De skal få den fristende bakgrunnen de trenger for å se for seg at de har skapt seg et godt liv der.

I tillegg må du rydde overalt, også i skap, og gjøre rent. For å skape mest mulig romfølelse og lys, er det også ikke helt uvanlig at du blir bedt om å fjerne noen møbler.

Dersom du har uteområde eller en balkong, må du også huske å rydde her. Klipp plenen, ha friske blomster i krukker og rydd bort rot som ligger og slenger. Klargjøringen kan med andre ord være tidkrevende, og du må regne med alt fra 1 til 2 uker, eventuelt mer.

Denne biten kan faktisk ta flere måneder, dersom det er mye som må gjøres. I så fall anbefaler vi å vente med takstmann til etter at du er ferdig med klargjøringen. Fra bildene er tatt til megleren har ferdigstilt arbeidet med salgsoppgaven og boligannonsen går det cirka 2 uker.

Les også

10 tips til boligfotografering

Fra annonsering til visning

Det er slutt på de tider der boligannonsen ble lagt ut på Finn.no og lokalavisen, og det var det. Megleren bruker tid på å sørge for at annonsen når de riktige menneskene, nemlig de som er på jakt etter akkurat en slik type bolig du skal selge.

Fra annonsen er ute til visningen går det et sted mellom 5 og 7 dager. Alt rundt annonsering er det eiendomsmegleren som tar seg av, men det lønner seg å være tilgjengelig. Megleren kan ha spørsmål, og det er ingen som kjenner boligen så godt som deg.

Visningen

Alle har lest om boligen som blir solgt etter en visning, eller interessentene som står i kø for å se boligen. Dette skjer selvfølgelig, men du bør likevel forberede deg på at det må både 2 og 3 visninger til før det første budet kommer. Andre ganger blir boligselgere bekymret fordi det er så få påmeldte.

Det er derfor viktig å bruke god tid på å gjøre boligen klar til visning, uansett hvor mange du tror kommer. Forhåpentligvis har du gjort mye av arbeidet allerede før fotografen kom. Det er igjen viktig å sørge for at rot og personlige eiendeler er ryddet bort og at boligen er vasket. Ikke glem å rydde i skuffer og skap.

Folk er nysgjerrige og åpner skapdører, i tillegg vil de gjerne få en oversikt over lagringsplassen boligen tilbyr. Fjern spor etter kjæledyr, pynt med friske blomster og sett gjerne et duftlys på badet. Mange bruker også knepet med å bake boller eller noe annet godt for å skape en innbydende og hjemlig atmosfære.

Etter visningen

Etter at visningen er over, dukker det forhåpentligvis opp bud. Dette er antagelig noe av det mest spennende med hele boligsalget, og samtidig det mest nervepirrende. Kommer det inn bud, og hvor mange? Dette kan for mange være en intens opplevelse, og følelsen av å få boligen solgt til takst eller mer er en ganske annen enn det å oppleve at det ikke kommer inn bud. Det er også i budrunden tiden for overtakelse blir avtalt.

Dersom boligen blir solgt etter første visning, vil det bli avtalt tid for kontraktsmøte. Dersom det motsatte skjer, og boligen ikke blir solgt, settes det opp tid for ny visning. Kanskje har du også et møte med megler for å se på hva som kan gjøres bedre eller annerledes.

Etter kontraktsmøtet

I kontraktsmøtet avtales det nærmere når boligen skal overleveres fra selger til kjøper. Dette vil variere fra tilfelle til tilfelle. Noen ønsker å ta over med en gang, mens andre kanskje må si opp en bolig de leier. Du som selger kan også komme med egne ønsker for overtakelse. I dette møtet får kjøper anledning til å stille eventuelle spørsmål denne måtte ha. Samtidig blir alle dokumenter som gjelder salget av boligen gjennomgått, og kontrakten for kjøpet endelig signert.

Pengene for salget, minus beløpet du har avtalt at megler skal ha for jobben, overføres til kontoen din rundt 2 uker etter at overtakelsen har funnet sted. 

Overtakelsen

Megler kan også være med under selve overtakelsen. Kjøper og selger går gjennom boligen sammen, og kjøper godkjenner blant annet sluttrengjøringen av boligen. Kjøper sjekker også at alt som skal følge med fremdeles befinner seg i boligen. Regelen er at alt som er skrudd fast, som fastmonterte skap og spotter, skal følge med. Det er selvfølgelig fritt frem å gjøre spesifikke avtaler. Ikke glem at brannslukkingsutstyret også følger med boligen.

Du bør blant annet vise kjøperen hvor sikringsskapet befinner seg, samt hvor hovedstoppekranen er. Det kan også være andre ting du mener kjøper bør vite. Dere fyller ut en overtakelsesprotokoll samt strømskjema. I tillegg overrekker du alt av nøkler til boligens nye eier. Når overtakelsesprotokollen er signert sender megleren alt til tinglysing. Dette tar omtrent 10 dager, og etter at dette er i orden vil du motta pengene for salget.

Les også

Slik fungerer overtakelsen fra A til Å

En liten oversikt over hvor lang tid det tar å selge bolig

Du har nå fått mye informasjon om hvor lang tid det tar å selge eiendom. Vi har laget en liten oversikt over hvor lang tid de forskjellige oppgavene tar, slik at tidsrammen blir tydeligere for deg. Bare husk at disse tidene kan variere veldig, avhengig av boligtype, område og tilstanden på boligmarkedet.

• Valg av megler: 1-2 uker
• Klargjøring av bolig for fotografering og takst: 1-3 uker (kan være lengre hvis det er nødvendig med omfattende oppussing)
• Takstmannens besøk og rapport: 1-2 dager for besøket, 3-5 dager for rapporten
• Fotografering og utarbeidelse av salgsoppgave: 1-2 uker
• Markedsføring før første visning: 1-2 uker
• Visningsperiode: 1-3 uker (kan variere betydelig, avhengig av boligmarkedet)
• Budrunde og aksept av bud: 1-3 dager
• Kontraktsmøte og signering: 1-2 uker etter akseptert bud
• Overtakelse: vanligvis 2-3 måneder etter kontraktssignering, men dette kan kjøper og selger avtale seg imellom
• Økonomisk oppgjør: cirka 1-2 uker etter overtakelse

Totalt kan prosessen ta alt fra 2-3 måneder i et hett marked til 6 måneder eller mer i roligere perioder eller områder. Hvor lang tid det tar å selge din bolig kan derfor være ganske forskjellig fra eksemplene vi har gitt deg. God planlegging og et tett samarbeid med eiendomsmegler kan bidra til at du får solgt boligen så raskt som mulig.

Når boligsalget drar ut: strategier for å få fart på prosessen

Synes du det tar altfor lang tid å selge boligen? Fikk du ikke gode nok bud etter første visning? Det er ingen grunn til panikk, hvis eiendommen din har ligget ute for salg lenger enn forventet. Det finnes heldigvis flere effektive strategier du kan iverksette for å få hjulene i gang igjen. I tillegg er det viktig å ta en grundig evaluering av situasjonen sammen med eiendomsmegleren din.

Du kan blant annet revurdere prisen i samarbeid med megleren din. Er den realistisk i forhold til markedet? Både høye og lave priser kan skremme bort potensielle kjøpere. Selv en liten prisjustering kan ofte være nok til å tiltrekke nye interessenter, slik at det går raskere å selge boligen.

Men når det er sagt — vær forsiktig med å senke prisantydningen altfor mye og altfor fort. Noen ganger er det bare få kjøpere på markedet, og da hjelper det ikke å justere prisen. Da må du vente og ha is i magen.

Dere bør også ta en kritisk titt på hvordan eiendommen blir presentert. Kanskje trenger bildene en oppfriskning? Bør boligen styles på en annen måte for å vekke interessen til kjøperne? Appellerer bildene og annonsene til den rette målgruppen? Vurder å investere i en profesjonell boligstylist. En oppdatert og engasjerende boligannonse kan også gjøre underverker.

Vurder om du bør vente med å selge bolig

Timing er alt når det kommer til boligsalg. Hvis det er helt stille på boligmarkedet, kan det være lurt å trekke annonsen midlertidig og relansere den når flere kjøpere kommer på banen. Generelt sett pleier mai å være den travleste måneden med flest kjøpere. Megleren din kan tipse deg om de beste tidspunktene for salg i ditt område.

Det kan også hende at dere må forandre markedsføringsstrategien. Kanskje dere kan utnytte sosiale medier bedre? En erfaren og lokalkjent eiendomsmegler kan foreslå kreative løsninger, tilpasset ditt lokale boligmarked og den aktuelle kjøpergruppen. Du kan øke sjansene for et vellykket salg betydelig med riktig strategi og litt kreativitet.

Sist, men ikke minst, ikke undervurder kraften av word-of-mouth. Spre ordet om at boligen din er til salgs gjennom ditt personlige nettverk. Noen ganger kan den perfekte kjøperen være bare én bekjent unna.

Konklusjon: Okei, så hvor lang tid tar det å selge bolig?

Fra du kontakter megler til boligen er solgt går det et sted mellom 5 til 6 uker, eller i gjennomsnitt 50 dager. Dette er 50 til dels aktive dager, der du som selger har mye å gjøre. Tiden det tar å selge bolig vil avhenge av når på året du legger boligen ut for salg og, ikke minst, hvor i landet du befinner deg. Enkelte markeder er roligere enn andre, og enkelte tider på året er også mer stille.

For å korte ned tiden det tar å selge boligen er det viktig å velge en megler som kjenner markedet du skal selge i. I tillegg er det viktig at du selv deltar aktivt i prosessen, blant annet med å gjøre boligen klar til fotografering og visning.

Du bør heller ikke bli lurt av overskriftene om boliger som selges langt over prisantydning rett etter første visning. Det er ikke uvanlig med mer enn en visning, og det å ha flere visninger betyr ikke at du ikke vil få en god pris for boligen din.