Du har akkurat holdt en privatvisning med en interessent, og det gikk veldig bra. Nå er du skikkelig spent på den åpne boligvisningen. Men så ringer telefonen – interessenten vil gi deg et direktebud til over prisantydning. Dette er et forsøk på å kuppe bolig før visning, der du får et såpass høyt bud at du blir fristet til å selge med én eneste gang. Men er det egentlig så lurt å takke ja?
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Hvordan og hvorfor vil noen kuppe bolig før visning?
Hvis noen spør deg om du vil selge før visning eller gir deg et direkte bud, så kalles det for å kuppe bolig. Interessenten ønsker å avslutte boligsalgsprosessen før den starter for fullt. Målet er å unngå konkurransen som kan oppstå i en åpen budrunde ved å lokke deg til å selge før felles boligvisning.
Kjøperen gir et direktebud til selger til litt over prisantydning – kanskje ca. 10-15 prosent over – og setter en kort tidsfrist. Du som boligselger blir dermed tvunget til å bestemme deg raskt. Skal du akseptere budet og hoppe over åpen budprosess? Eller skal du ta sjansen på at du får et høyere bud etter den annonserte fellesvisningen?
Det høres fristende ut å slippe styling, vasking og folkevandring gjennom hjemmet ditt – du vet, alt det som hører med en boligvisning. Ikke minst, så har du fått et godt bud som ligger over prisantydning. Norges Eiendomsmeglerforbund er imidlertid tydelig på at boligselgere bør takke nei og heller henvise kupperne til eiendomsmegleren.
Les også
Skal du både kjøpe og selge bolig? Da bør du først lese vår komplett guide til budrunde
Hva sier loven om å selge bolig før visning?
Det har faktisk vært diskutert om både kupping og hemmelig bud i budrunder bør forbys eller gjøres mindre gunstige gjennom lovendring. Men hittil er det altså ikke forbudt – selv om eiendomsmeglerforskriften setter visse begrensninger og regler for akseptfrister og budrunde.
Hvis du skal selge bolig før visning, så må budgiveren gi budet direkte til deg og ikke gå via eiendomsmegler. Akseptfristen for bud kan nemlig ikke være kortere enn klokken 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning hvis megleren skal håndtere budgivingen, ifølge eiendomsmeglerforskriften paragraf 6-3. Du som boligselger er ikke bundet av slike regler. Boligselgere står fritt til å motta og akseptere hvilket som helst bud, uavhengig av visningstidspunkt.
Det er risikabelt å selge før visning
Det er flere grunner til hvorfor eiendomsmeglere advarer mot å kuppe bolig. Kupping er nemlig ganske risikabelt, både for kjøper og selger. Boligmarkedet er uforutsigbart, og man får ikke sjekket den reelle markedsverdien av eiendommen ved å droppe åpen visning og budrunde.
Ulemper for boligselger:
- Risikerer å tape penger: Du får ikke testet hva markedet er villig til å betale hvis du ikke holder en åpen budrunde. Det er konkurransen mellom flere kjøpere som driver salgsprisen opp. Men hvis responsen etter visning er laber, så risikerer du å måtte selge for en lavere pris.
- Manglende sikkerhet: Eiendomsmegleren sjekker at interessentene har finansieringen på plass. Du risikerer å selge til noen som ikke kan betale, med mindre du sjekker finansieringen selv.
- Økt risiko for konflikter: Eiendomsmegleren følger strenge retningslinjer for budgivning som reduserer sjansen for senere tvister. Hvis du vurderer å godta et direktebud, så må dere avklare forbehold og overtakelse nøye og helst få alt skriftlig.
Ulemper for boligkjøper:
- Risikerer å betale for mye: Boligkjøperen risikerer å betale for mye ved å legge inn et direktebud til godt over prisantydning. Dersom det er få andre interessenter etter boligvisningen, så kan det hende at selger takker ja til et lavere bud.
Eiendomsmeglere pleier stort sett alltid å anbefale boligselgere om å gjennomføre åpen visning og budrunde. Dersom noen har lyst til å kjøpe boligen din før visning, så har de nok lyst til det etter fellesvisningen også. Megleren din passer dessuten på at boligsalgsprosessen foregår på en ryddig måte der alt går riktig for seg.
Les også
Slik styler du bolig før visning — ekspertenes beste tips
Hvordan håndterer megleren forsøk på kupping av bolig
Har du fått et direktebud? Husk at eiendomsmegleren er din profesjonelle rådgiver gjennom hele salgsprosessen. Du kan derfor ta kontakt med megleren din for å få hjelp og råd. Dere kan vurdere situasjonen sammen. I tillegg kan eiendomsmegleren undersøke kjøperens finansiering nøye og avklare alle viktige forhold rundt overtakelse og eventuelle forbehold.
Megleren kan også snakke med budgiveren og be dem om å vente til etter den ordinære visningen. Dermed får flere potensielle kjøpere muligheten til å se boligen. Det er dessuten i kjøperens interesse at boligens reelle markedsverdi og takst blir testet i en åpen budprosess.
Derfor bør du få hjelp av eiendomsmegler til boligsalget
Det er flere gode grunner til å få hjelp av en profesjonell eiendomsmegler helt fra starten av. Du reduserer risikoen for konflikter og tvister ved å overlate budgivning og avtaleinngåelse til en erfaren megler som kjenner regelverket ut og inn. Eiendomsmegleren tilrettelegger også for en rettferdig salgsprosess og ivaretar både selgers og kjøpers interesser.
Men det finnes så klart noen få unntak der du bør vurdere å takke ja til såkalt kupping. La oss for eksempel si at boligen har lagt ute for salg lenge, uten at du har fått napp. Men nå har du bestemt deg for å holde visning igjen. Megleren reklamerer for det nye visningstidspunktet ved å oppdatere boligannonsen og publisere nye annonser på sosiale medier.
Hvis du nå plutselig får et bud i forkant av visning, så kan det hende at det lønner seg å selge. Du har tross alt fått testet markedsverdien, i og med du allerede har holdt minst én åpen visning. Men igjen så anbefaler vi å snakke med eiendomsmegleren din. Megleren kan gi deg grundig og nøyaktig veiledning og tips til hvordan du skal håndtere budet, basert på din unike situasjon og dine behov.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Konklusjon: Tenk deg nøye om hvis du vurderer å selge før visning
Joda, det kan være fristende å godta et direkte bud til over prisantydning – selv om budet er fra noen som forsøker å kuppe boligen før visning. Men eiendomsmeglerne anbefaler som regel at du unngår eventuelle forsøk på kupping. Du bør istedenfor holde åpen visning og budrunde som planlagt. Lykke til med boligsalget!
