Hemmelig bud i budrunde: Alt du trenger å vite om lukkede bud

Budprosessen er i full gang, og du følger spent med på oppdateringer fra eiendomsmegleren. Men plutselig får du beskjeden: “Vi har fått et hemmelig bud som ligger godt over prisantydning, og budgiver har tatt forbehold om at ingen andre som deltar i budrunden skal få vite om det.” Hva i all verden skal du gjøre nå? Vel, det er bare å lese videre. Her i denne guiden får du alt du trenger å vite om lukkede bud.

Hva er et hemmelig bud og hvorfor brukes det midt i en budrunde?

Et hemmelig bud – eller lukket bud som det også kalles – vil si at en interessent legger inn bud med forbehold om at andre budgivere ikke skal få vite om det. I praksis betyr det at bare du som selger og megleren din får vite om budet. Slike bud har ofte kort frist og ligger over prisantydning. Målet er å presse boligselgeren til å ta en rask avgjørelse, uten at andre får sjansen til å by over.

De fleste erfarne meglere rister på hodet over denne taktikken. Mange ønsker å forby lukkede bud. Det er fordi de vet at en åpen budrunde ofte gir boligselgeren den beste prisen. Forestill deg at du har tre interessenter som alle er villige til å by over det hemmelige budet. De får likevel aldri sjansen til det, hvis du aksepterer et lukket bud for tidlig i budprosessen.

Boligselgere får imidlertid et stort dilemma. Skal du ta det som virker som et godt tilbud nå? Eller skal du ta sjansen på at budgiveren ikke trekker seg og heller se hva andre er villige til å by? Det er ikke lett å vite hva som er riktig – særlig ikke hvis budgiver har satt en kort tidsfrist.

Men det viser seg at du har størst sjanse for å få en god salgspris ved å holde en åpen budrunde. Hjem.no forteller i en pressemelding om funnene til en norsk studie som oppdaget at du kan øke salgsprisen med opptil 3,5 % om du bare får én ekstra budgiver.

Les også

Sjekk hvordan du kan øke både salgspris og boligverdi når du skal selge bolig

Lukkede eller skjulte bud forhindrer en åpen boligsalgsprosess

Utfordringen for eiendomsmeglerne er at hemmelige bud forhindrer en åpen og rettferdig budrunde. Skjulte bud skal imidlertid skrives ned i budjournalen i henhold til eiendomsmeglingsforskriften § 3-5. Andre budgivere vil dermed kunne se størrelsen og tidspunkt, men ikke hvem som bydde. Og mange blir både overrasket og frustrert når de oppdager at de kunne ha overgått vinnerbudet, hvis de bare hadde fått sjansen.

Eiendomsmeglere har dessuten et lovpålagt ansvar for å tilrettelegge for en forsvarlig budrunde. De skal passe på at alle interessenter får rimelig tid til å tenke seg om og legge inn bud. Og når noen kommer med hemmelige bud – særlig med kort akseptfrist – blir det vanskelig å gjennomføre en åpen og trygg bolighandel.

Hemmelig bud i forkant av budrunde

Noen velger å gi hemmelig bud etter visning, men i forkant av åpen budrunde. Det minner litt om såkalt kupping av bolig, der budgivere forsøker å unngå konkurranse fra andre interessenter ved å gi selger et direktebud før visning. Og det kan kanskje være fristende å akseptere det. Du som boligselger slipper en nervepirrende budrunde, og budet ligger kanskje allerede over det du hadde håpet å få. 

Men eiendomsmeglere oppfordrer likevel til å holde en åpen budprosess. Det er kun noen få ganger det kan lønne seg å takke ja til et skjult bud. Kanskje boligmarkedet er treigt, og du har allerede holdt flere visninger med laber respons? I så fall kan det være smart å slå til – men diskuter det med megleren din før du bestemmer deg!

Les også

Dette er beste salgsmåned der boliger selges til høyere priser

Slik håndterer du et lukket bud

Din viktigste partner når du skal vurdere et hemmelig bud – enten det er før eller midt i en budrunde – er eiendomsmegleren din. Slike bud kan være fordelaktige i noen få situasjoner. Men varselklokkene bør ringe hvis megleren din får mange henvendelser, og det er stor interesse for eiendommen.

Du bør blant annet tenke over følgende før du bestemmer deg:

• Solid finansiering og få forbehold = større grunn til å si ja
• Kort akseptfrist og mange forbehold = større grunn til å si nei
• Boligen er nylig lagt ut med stor interesse = vent med å akseptere
• Boligen ligger usentralt eller har få interessenter = vurder å akseptere
• Budet er betydelig over prisantydning = diskuter med megler
• Kjøper virker stresset eller presser på = vær ekstra varsom

Du kan faktisk stille krav tilbake til budgiver. For eksempel, du kan gi budgiver beskjed om at du er interessert i å selge boligen til den foreslåtte prisen. Men du vil at de skal gi bud på nytt – og denne gangen åpent for å sikre en rettferdig budrunde. Alternativt kan du si at du ønsker mer tid for å se om flere budgivere dukker opp. En seriøs kjøper som virkelig vil ha boligen din tåler å vente litt på svar.

Formelle krav og praktisk håndtering

Selv om det er hemmelig, betyr ikke det at det er mindre formelt enn andre bud. Tvert imot – her er det ekstra viktig å ha alt på stell. Alle bud må være skriftlige. Det holder ikke med en telefonsamtale eller en kjapp melding. Budskjemaet må fylles ut med alle detaljer: beløp, akseptfrist, dato for overtakelse og eventuelle forbehold. Og ikke minst – finansieringsbeviset må være på plass.

Mange tror at et lukket bud betyr at kjøper kan være anonym gjennom hele prosessen. Det stemmer ikke. Budgiver må legitimere seg på samme måte som ved åpne bud, og informasjonen må kunne verifiseres av megler. Dette er spesielt viktig med tanke på hvitvasking. Men budgiver er som sagt anonym i budjournalen.

Konklusjon: Derfor fraråder eiendomsmeglere å takke ja til hemmelige bud midt i en budrunde

Eiendomsmeglere har god grunn til å fraråde boligselgere til å takke ja til et lukket bud, særlig midt i en budrunde. De har sett gang på gang hvordan slike bud kan ødelegge en åpen og rettferdig budprosess. Det finnes riktignok noen få unntak, men ulempene er mange. Skjulte bud er ofte et taktisk grep fra kjøpere for å unngå konkurranse, men det kan dessverre føre til tap for boligselgere.