Hva koster det å selge bolig?

Mange lurer på hvor mye det koster å selge en bolig. Det kommer på om du selger boligen selv, eller bruker eiendomsmegler. I denne artikkelen vil vi se nærmere på de forskjellige kostnadene ved boligsalg.

Selge via eiendomsmegler

Prisen for eiendomsmegler varierer veldig fra megler til megler, og vil også avhenge av hva slags bolig som selges og hvor den befinner seg. Hos de fleste meglerhus kan du velge å bli fakturert etter to modeller: provisjon av salgssum, eller timepris per time brukt av megler. Provisjon ligger vanligvis mellom 1 – 2% av salgsprisen. Timeprisen er mellom 1.700 – 2.000 kroner, avhengig av megler. De aller fleste velger likevel provisjon. Det er lett å tenke at eiendomsmegleren skal bli mer investert i å få prisen på boligen din opp når han eller hun tjener på dette selv.

Dersom du selger boligen din via en eiendomsmegler må du belage deg på at det kan koste rundt 100.000 kroner, men nøyaktig hva er det du får for pengene?

Det er i dag krav om at alle eiendomsmeglere gjennomgår en spesialisert utdanning. Når du hyrer en eiendomsmegler ansetter du altså noen med ekspertise på å selge boliger for mest mulig penger. En megler gjør det tryggere for deg å selge boligen din ved å hjelpe deg med å unngå å tråkke i noen feller, og kan i enkelte tilfeller redde deg fra massive erstatningskrav. Når du selger boligen din sitter du nemlig med det overordnede ansvaret for at all relevant informasjon blir formidlet til kjøperne, og at all oppgitt informasjon er korrekt. Når du ansetter en megler kvitter du deg ikke med ansvaret, men du senker risikoen for at det skal oppstå uforutsette problemer.

Det er også mer trygghet for kjøperen i boligsalg der en megler en involvert. Statistikken viser at hele 70% av dagens boligkjøpere foretrekker å forholde seg til en eiendomsmegler når de skal kjøpe bolig. Økt trygghetsfølelse gjør folk mer betalingsvillige, og kan derfor sørge for at du tjener mer på salget av din bolig.

Se tabell under for priseksempel. Merk at dette bare er anslag.

TjenesterPris
Salgsprovisjon: 1,5 % av salgssum45.000 kr
Tilrettelegging og planlegging14.000 kr
Markedsføring, annonser og fotograf15.000 kr
Visning arrangert av megler3.000 kr
  
Gebyr og tinglysning12.000 kr
Oppgjørshonorar7.000 kr
Totalt96.000 kr

Selge uten eiendomsmegler

Mange ønsker å selge boligen uten megler, og det er selvfølgelig fullt mulig. Du kan spare mye penger på å ikke hyre en eiendomsmegler, og jo mer ting du gjør selv, desto mer penger sparer du. Det finnes mange nettjenester som kan hjelpe deg med boligsalget. Med tjenestene Propr eller Selvboligselv kan du velge nøyaktig hva du trenger hjelp til, og betale deretter. Velger du å benytte deg av alle tilbudte tjenester koster dette gjerne mellom 30.000 og 40.000 kroner avhengig av boligtype og størrelse.

Aller først trenger du en fotograf til å ta bilder av boligen din. Hvis du føler deg trygg på at du klarer å ta bra bilder på egenhånd, kan du spare penger på dette. Det du derimot er nødt til å betale for er en takstmann. Takstmannen kommer og lager en tilstandsrapport på boligen din, og dette er nødvendig for å selge bolig. I tillegg må du betale for innhenting av nødvendig dokumentasjon og oppgjørstjenester. Som tidligere nevnt sitter du som selger med det overordnede ansvaret for at alt er som det skal være, og når du selger selv er det ekstremt viktig å sette seg inn dette.

Videre kommer markedsføring av bolig. Du kan enkelt skrive en boligannonse selv og legge den ut på FINN.no og sosiale medier. Det koster penger å legge ut en boligannonse på FINN.no.

Når du selger selv, holder du også visningene selv. Dette er noe kjøpere ofte setter pris på, ettersom de da kan få svar på det de lurer på av deg som faktisk kjenner boligen. Det betyr også at du kan holde lengre og flere visninger uten å måtte betale tusenvis av kroner til en megler for dette. Mange synes at det å holde visning er det morsomste med hele boligsalget.

Det er beregnet at du kan spare mellom 40.000 og 80.000 kroner ved å selge boligen på egenhånd. Det er likevel verdt å nevne at en god megler kan sørge for at du får mer for boligen din, og du kan derfor til syvende og sist ende med å tape penger ved å selge boligen selv.  

Hjelp fra advokat

Hvis du selger boligen din på egenhånd burde du likevel få profesjonell hjelp til oppgjørsfasen. En advokat kan bistå med hele eiendomssalget, eller deler av det. Eksempelvis kan en advokat formalisere avtaleinnholdet i en kjøpekontrakt, og hjelpe med det økonomiske oppgjøret. Mange kjøpere er skeptiske til å gjøre et såpass stort kjøp uten eiendomsmegler. En advokat kan derfor bidra til økt trygghet mellom deg og kjøper.

Å hyre en advokat til å hjelpe med disse formelle punktene vil koste mellom 10.000 og 20.000 kroner.

Boligselgerforsikring

Når du selger bolig står du ansvarlig for vesentlige skjulte feil ved boligen i fem år. Dette betyr at du er ansvarlig selv om du ikke har skyld i skadene. Du kan altså som boligselger risikere å få et betydelig erstatningskrav flere år etter boligsalget, for feil og mangler du ikke visste om. Det anbefales derfor at du skaffer deg en boligselgerforsikring, også kjent som eierskifteforsikring.

Dersom det oppstår feil og mangler i etterkant av salget og kjøper klager på dette, vil forsikringsselskapet ta seg av eventuelle utgifter. Dette er en veldig smart investering dersom du selger en eldre bolig og ikke er sikker på hva som skjuler seg under gulv og bak vegger. Det kan være mindre behov for en slik forsikring dersom du selger en nyere bolig, men det er også viktig å merke seg at kjøpere ofte stiller høyere krav til nye boliger og at de derfor kan ha lavere terskel for å klage.

En boligselgerforsikring setter som vilkår at boligen skal selges «som den er». Det betyr at forsikringen kun dekker ansvar for vesentlige feil og mangler. Forsikringen dekker kun mangler som selgeren ikke kunne eller burde ha visst om før salget. Du må altså betale alle kostnader selv dersom det oppstår feil og mangler du har skjult, eller burde vært klar over.

Dokumentavgift

Når du kjøper en bolig, må du betale dokumentavgift. Dokumentavgiften er en avgift som må betales ved tinglysing av et dokument som overfører fast eiendom. Dette er ikke en utgift du har ved boligsalg, men ettersom det er en utgift du ikke får tilbake når du selger eiendommen fører vi den opp her.

Dokumentavgiften er på 2,5% av markedsverdien til eiendommen på tidspunktet for tinglysingen. Det betyr at den reelle kostnaden kommer på 25.000 kroner per million. Kjøper du altså en bolig til 3 millioner kroner, må du betale dokumentavgift på 75.000 kroner.

Det finnes likevel tilfeller der man slipper å betale dokumentavgift. Her følger en oversikt over de vanligste fritaksgrunnene:

Ektefeller

Dersom du tinglyser et skjøte som overføres mellom deg og din ektefelle, er du fritatt fra avgiften. Dette gjelder også ved ektefelles dødsfall. Dette gjelder alle eiendommer, både i felleseie og særeie.

Separasjon

Du er også fritatt fra å betale dokumentavgift når eiendom overføres på bakgrunn av separasjon eller skilsmisse. Merk deg at dette kun gjelder eiendom i felleseie.

Samlivsbrudd

Dersom du overfører eiendom mellom deg og din samboer i løpet av samlivet, må det betales full dokumentavgift. Du er imidlertid fritatt fra avgiften ved samlivsbrudd dersom du og din samboer har hatt felles folkeregistrert adresse i minst to år, eller dere dere venter, har eller har hatt felles barn. Dersom samlivsbruddet skyldes dødsfall, er det tilstrekkelig med felles folkeregistrert adresse på tidspunktet for dødsfallet.

Arv

Når du arver en eiendom i forbindelse med et dødsfall, er du fritatt fra dokumentavgift såfremt du er en lovbestemt arving. Forskudd på arv blir ikke regnet som arv etter loven, og gir ikke fritak. Testamentarv som overstiger arveparten etter loven gir heller ikke fritak, med mindre du overfører eiendommen videre samme dag.

3 tips til å selge boligen

Nedenfor skal vi gi deg 3 kjappe tips som er viktige å huske på i forbindelse med salg av boligen, uavhengig av hvordan du velger å selge den.

1. Få en verdivurdering

Før du legger ut boligen din for salg er det viktig å ha en forståelse for hvor mye den er verdt. Det er nemlig mange faktorer som kan ha en innvirkning på din boligverdi. Skaff en verdivurdering for å finne ut hvor mye du kan selge nettopp din bolig for. Mange meglerhus tilbyr gratis verdivurdering av boliger.

Ønsker du å komme i kontakt med en eiendomsmegler? På våre sider kan du motta uforpliktende tilbud fra eiendomsmeglere i hele Norge, helt gratis!

2. Forbered boligen for visning

Det er mange enkle grep du kan gjøre for å forberede boligen for visning. Det viktigste er å gi et godt førsteinntrykk, så sørg for å vaske boligen og fjerne alt unødvendig møblement og innredning. Du ønsker å skape et åpent og rent uttrykk, derfor bør gulvtepper, gardiner, jakker og sko fjernes. Fjern også alle personlige bilder og eiendeler.

Skal du være tilstede under visningen er det viktig at du er imøtekommende, rolig og trygg. Sørg for at du har nok informasjon om boligen til å svare på alle potensielle spørsmål.

3. Sett deg inn i regelverket for budrunder

Før du starter en budrunde på boligen din er det viktig å ha en forståelse for regelverket rundt bud og budrunder.

Det første du må vite om bud er at alle bud er bindende. Når en kjøper gir et bud, kan han eller hun ikke trekke dette tilbake. Det de derimot kan gjøre er å sette en frist for hvor lenge budet skal stå. Dersom du ikke gir en tilbakemelding på budet innen denne tiden, er budgiveren løst fra sitt bud. Merk deg at dette også gjelder eventuelle motbud du som selger gir kjøperen.

Som selger står du fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud. Du er med andre ord ikke nødt til å akseptere det høyeste budet på boligen din, dersom du ønsker å selge til noen andre.

Når du aksepterer et bud, inngås det en bindende avtale fra det øyeblikket budgiver mottar aksepten. Du kan med andre ord ikke ombestemme deg dersom du mottar et nytt og høyere bud i etterkant.