E-takst på bolig (elektronisk takst) er blitt den nye standarden for verdivurdering i Norge. Du kan tenke på det som boligens karakterbok. Det er en rapport som viser hva eiendommen din faktisk er verd, basert på både fakta og erfaring. Du trenger den blant annet for å refinansiere, overføre eiendommen eller i forbindelse med arveoppgjør.
Kortversjonen
- E-takst er et offisielt dokument fra eiendomsmegler som viser boligens markedsverdi. Du trenger den når du skal refinansiere boliglån eller ved arveoppgjør og skilsmisse.
- Prisen på e-takst varierer fra 2500 til 5000 kroner avhengig av boligtype og meglerfirma. Den skal imidlertid inneholde det samme, ettersom meglerne må følge samme bransjestandard.
- Du trenger verditakst fra takstmann hvis du også vil vurdere boligens tekniske verdi. E-takst baserer seg kun på markedsverdi og synlig tilstand.
Hva er e-takst / elektronisk takst?
E-takst er et offisielt dokument som viser verdien på boligen din. Den er basert på både boligens faktiske tilstand og markedsverdien i ditt område. Du får altså et grundig verdiestimat som både du og banken kan stole på.
Elektronisk takst ble innført i Norge i forbindelse med strengere krav fra Finanstilsynet. Målet var å redusere risikoen for feil verdivurderinger og sikre mer nøyaktige boligpriser. Tidligere kunne vurderingene variere mye mellom ulike meglere og takstmenn. Nå har vi altså fått en felles standard.
Du merker kanskje ikke forskjellen som boligeier. Men denne rapporten har blitt et uvurderlig verktøy for bankene. Nå er det mye enklere for dem å foreta korrekte lånevurderinger. En enkel verdivurdering – altså et estimat – kan gjøres relativt raskt og ofte uten befaring.
Ekspertene forklarer hva e-takst er og når du trenger det
- E-takst er den nye verdivurderingen. Det er ikke noe som heter verdivurdering formelt lenger.
- Elektronisk takst er laget i et spesielt format, utarbeidet av bankene, for å sikre en viss kvalitet og lik utarbeidelse fra alle meglere. Den må vise til sammenlignbare salg for objektet som vurderes, utvikling og begrunne verdigrunnlaget. Avviker det, vil det fremkomme.
- Får du en meglers utsagn om verdivurdering, enten muntlig eller på e-post, kan ikke det brukes til noe formelt annet enn din egen kunnskap som selger.
Ingvild Aas, eiendomsmegler og partner hos PrivatMegleren Allé på Frogner
Men en e-takst krever at megleren fysisk besøker boligen din og dokumenterer den grundig. Verdivurderingen er uforpliktende og gratis, mens e-taksten er et offisielt dokument som koster penger å få utarbeidet. Når banken ber om “takst” i forbindelse med refinansiering, er det nesten alltid en e-takst de mener.
– Dette er det eneste dokumentet en boligeier kan bruke for å refinansiere sitt lån eller søke om lån. Med andre ord, et dokument av stor verdi. En e-takst tar megler veldig mye tid, dog er det fortsatt forventet at det skal gjøres uten kostnader, forteller Ingvild Aas fra PrivatMegleren.
Hun forklarer videre:
– Megler må gjøre vurderinger i forkant som krever 1,5 timers forberedelser i papirarbeid, samt selve befaringen som tar alt fra 30 minutter til 1 time. Deretter må vi gjennom papirmølla i etterkant med å gå over fakturaer og dokumentasjon på eventuell oppussing. Til slutt lager vi dokumentet. Til sammen tar det minimum 6 timers arbeid for å lage en god e-takst.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Pris på e-takst – hva påvirker kostnaden?
| Eiendomsmegler | Pris på e-takst |
| Krogsveen | 3900 kroner |
| EiendomsMegleren 1 Oslo/Akershus | fra 2500 kroner |
| Proaktiv | 3000 kroner |
| Sørmegleren | 4000 kroner |
| Eiendomsmegler Vest | fra 2500 kroner |
Du ser kanskje at prisene varierer en god del mellom de forskjellige meglerne. Men det betyr ikke nødvendigvis at du bør kaste deg på telefonen til den billigste. Legg merke til en viktig detalj: Noen av meglerne oppgir en fastpris for tjenesten, mens andre annonserer med “fra-priser”. Det er fordi beliggenhet, størrelse og boligtype påvirker prisen. Derfor kan det hende at pris på e-takst blir noenlunde lik, uansett hvem du velger.
Les også
Sjekk hva e-takst koster i vår store guide til priser
Hvorfor trenger du e-takst på bolig: refinansering, skilsmisse og arv
Refinansiering av boliglån er den vanligste grunnen til hvorfor folk trenger e-takst. Da kan du vise til at boligen har steget i verdi når du skal forhandle med banken om bedre rentebetingelser. Banken trenger nemlig pålitelig dokumentasjon på boligverdien for å kunne gi deg den beste renten, basert på belåningsgrad.
Belåningsgraden – forholdet mellom lånebeløp og boligens verdi – har alt å si for hvilke lånevilkår du kan få. Du kan få markedets beste renter hvis belåningsgraden din kommer under 60 %. Jo mer boligen stiger i verdi, desto mer egenkapital har du opparbeidet deg som er bundet i boligen. Men du trenger altså en elektronisk takst for å kunne benytte deg av denne egenkapitalen.
Elektronisk takst er også nødvendig ved flere andre juridiske og økonomiske situasjoner:
- Hvis du skal stille som kausjonist for andre og vil bruke boligen din som sikkerhet
- Verdsetting av bolig i forbindelse med arveoppgjør eller formuesfordeling ved skilsmisse
- Du skal overføre eiendom mellom familiemedlemmer eller ved generasjonsskifte
- Dokumentasjon på boligens verdi ved refinansiering eller ved søknad om rammelån
Bankene krever e-takst fordi Finanstilsynet har strammet inn regelverket for boliglån. De trenger solid dokumentasjon på at verdien de låner ut penger mot faktisk er reell. Dette er en del av myndighetenes tiltak for å sikre et stabilt boligmarked og forhindre at folk tar opp større lån enn de kan betjene.
Banken vil derfor mest sannsynlig kreve en oppdatert e-takst hvis du skal refinansiere eller ta opp andre lån med sikkerhet i bolig. Vanlig gyldighet er seks måneder. Årsaken til det er risikostyring. Boligmarkedet er alltid i endring, og boligprisene kan forandre seg omtrent over natten.
Forskjellen mellom e-takst og verdivurdering av bolig
Begrepet verdivurdering brukes fortsatt. For eksempel, du får det som kalles “meglers verdivurdering” når eiendomsmegleren kommer på befaring i forbindelse med boligsalg. Men det er noen viktige forskjeller mellom en elektronisk takst og en enkel verdivurdering.
Begge gir deg en pekepinn på hva boligen din er verdt. Men det er bare e-taksten som gir deg det formelle stempelet du trenger i mange situasjoner. Rapporten du mottar når du ber om elektronisk takst skal blant annet inneholde følgende:
- Bilder av boligen (minimum tre, inkludert kjøkken, bad og fasade)
- Plantegning eller skisse over planløsningen hvis tilgjengelig
- Informasjon om boligens standard, materialer og tekniske løsninger
- Opplysninger om fellesgjeld, felleskostnader og vedlikeholdsbehov for borettslag/sameier
- Detaljert informasjon om boligens standard, oppgraderinger og tilstand
- Sammenlignbare salg i området med begrunnelser for prisestimat
- Markedsanalyse av nærområdet og generell prisutvikling
En verdivurdering tilbys ofte gratis som en måte for meglere å bli kjent med potensielle kunder. En e-takst koster vanligvis mellom 3000 og 5000 kroner. Forhold som boligens størrelse, boligtype og reiseavstand kan påvirke prisen på e-takst. Noen meglerfirmaer tilbyr rabatt på takst hvis du senere velger å selge boligen gjennom dem.
Les også
Se hvordan du får gratis verdivurdering av bolig
E-takst uten befaring – er det mulig?
Befaring er helt nødvendig for å lage en gyldig e-takst. Megleren må fysisk besøke boligen din for å dokumentere tilstanden og alt som kan påvirke eiendomsverdien. Det er altså ikke mulig å få e-takst uten befaring. Eiendomsmegleren tar seg god tid til å gå gjennom alle rom, notere eventuelle oppgraderinger og vurdere både innvendige og utvendige forhold.
Ellers er det egentlig ganske enkelt å få e-takst på bolig. Aller først må du kontakte en lokal eiendomsmegler som kjenner området ditt godt. Du kan enten ringe dem direkte, sende en e-post eller fylle ut et skjema her på nettsiden vår for å få uforpliktende tilbud. Husk at det lønner seg å velge en megler som har god kjennskap til ditt nabolag. De fleste meglere tar kontakt for å avtale befaring innen noen få dager.
Hva inneholder rapporten? Og hvor lang tid tar det?
Eiendomsmegleren ser blant annet på planløsning, standard på overflater, tekniske installasjoner og generell vedlikeholdstilstand for å utarbeide e-takst på bolig. I tillegg noterer de seg spesifikke verdidrivere som utsikt, solforhold, parkering og oppbevaringsmuligheter. Megleren registrerer også eventuelle oppgraderinger du har gjort, særlig på kjøkken og bad. Beliggenhet i bygget (for leiligheter) og tomtens beskaffenhet (for eneboliger) er også viktige faktorer.
Det tar vanligvis 2-5 virkedager fra befaring til ferdig rapport. Megleren bearbeider informasjonen, henter ut sammenlignbare salg fra området og setter sammen den endelige rapporten. Den sendes som regel digitalt. Bankene får tilgang til den gjennom databasen til Eiendomsverdi AS. Du trenger derfor ikke å videresende den selv.
En viktig del av elektronisk takst er sammenligningen med lignende eiendommer som nylig er solgt i nærområdet. Megleren vurderer likheter og forskjeller for å komme frem til en rettferdig boligverdi. For eksempel, er boligen din i bedre stand eller har en bedre beliggenhet? Da kan verdien justeres opp. Har de andre boligene nyere bad eller større tomter? I så fall justeres kanskje verdien ned.
Rapporten inneholder også verdifull statistikk. Du kan se prisutviklingen i området ditt over tid og hvordan din boligtype presterer, sammenlignet med markedet generelt. Megleren inkluderer også informasjon om gjennomsnittspriser per kvadratmeter for lignende boliger og prisutvikling i prosent. Det gir både deg og banken verdifull innsikt i markedstrender.
Takstmannen forklarer nærmere om forskjellige typer takster
Takst blir ofte brukt som en fellesbetegnelse for alle typer takseringsoppdrag. Men den opprinnelige betydningen er å fastsette verdien av noe.
Takstmenn kan utfører forskjellige verditakster. Megleren utarbeider kun e-takst. Vi bruker de samme dataverktøyene til å beregne markedsverdien. Takstingeniører beregner også teknisk verdi.
Jeg mener at innføring av e-takst var en viktig regulering for å oppnå riktigere prisantydning. Den bidrar til å gjenopprette forbrukernes tillit til meglernes prisantydning.
Per Ole Bjørnstad, daglig leder hos Certus Takst AS
Eiendomsmegler vs. takstmann: Hvem bør du velge?
Både e-takst fra eiendomsmegler og verditakst fra takstmann kan brukes som dokumentasjon på boligens verdi. Men når trenger du hva? Eiendomsmegleren og takstmannen har helt forskjellig kompetanse og fokusområder. Megleren er markedseksperten som kjenner prisene i området ditt ned til minste detalj.
Eiendomsmegleren har ofte solgt flere boliger i nabolaget ditt og vet nøyaktig hva kjøperne er villige til å betale. Han eller hun ser på boligens synlige tilstand for å komme frem til en rettferdig e-takst. Takstmannen er derimot en byggteknisk ekspert og kan gå mer i dybden på eiendommens tekniske tilstand.
Takstingeniører kan se ting ved boligen din som du kanskje ikke engang visste var et problem. Det kan være alt fra små sprekker i grunnmuren til potensielle fuktproblemer på loftet. Men du må velge boligsalgsrapport (tilstandsrapport) med verditakst for å få en grundig vurdering i forbindelse med boligsalg. Verditakst er mer overfladisk enn tilstandsrapport, men samtidig mer detaljert enn e-takst.
Takstmannen kommer frem til eiendommens markedsverdi ved å følge de samme standardene som eiendomsmegleren. Men deretter vurderer takstmannen eiendommens tekniske verdi. Teknisk verdi er hva det ville kostet å bygge en tilsvarende bolig i dag, men med fradrag for alder, slitasje og vedlikeholdsbehov. Du kan tenke på det som boligens “faktiske” verdi. Den er basert på fysiske egenskaper, og ikke hva markedet er villig til å betale.
Les også
Dette er forskjellen mellom takst og verdivurdering
Eksempler på når du trenger verditakst på bolig
Bankene godtar som sagt både e-takst og verditakst i forbindelse med låneformål. Verditakst koster imidlertid ca. 7000 kroner for de minste leilighetene. Jo større bolig du har, desto mer koster det. Det er altså rimeligere med e-takst. Du bør derfor tenke deg nøye om for å vurdere om du trenger å vite boligens tekniske verdi eller ikke.
For eksempel, eier du en enebolig fra 60-tallet der du mistenker at det kan være fuktskader på badet eller problemer med det elektriske anlegget? Da kan takstmannens grundige gjennomgang gi deg verdifull innsikt. Du får vite hva som bør utbedres og kan planlegge eventuell renovering deretter.
Det kan være fornuftig å velge verditakst eller annen takst fra takstmann ved arveoppgjør, skilsmisse og lignende. En nøytral takstmann kan gi en objektiv vurdering som begge parter kan forholde seg til – og dermed kanskje forebygge konflikter. Vi anbefaler imidlertid at du skaffer en detaljert boligsalgsrapport (tilstandsrapport) med verditakst inkludert hvis du skal selge boligen. Ellers risikerer du kostbare reklamasjonskrav i etterkant.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Konklusjon: Derfor trenger du e-takst på bolig
E-takst er et dokument som gir deg et godt grunnlag for å ta store økonomiske beslutninger. Du trenger den for eksempel for å refinansiere eller i forbindelse med eiendomsoverføring. Det koster noen tusenlapper, men du kan spare dem kjapt inn på sikt i form av bedre renter og lånevilkår. Lykke til med verdivurderingen!
