Selge bolig til bekjente: Slik er reglene

Skal du selge bolig til bekjente og lurer på hvordan du skal gjøre det? Det finnes flere regler for privat boligsalg som dere må forholde dere til. Men du kan heldigvis gjennomføre salget på en trygg og effektiv måte med litt research og planlegging. I denne guiden går vi gjennom alt du trenger å vite om å selge eiendom privat til venner og familie.

Regler for å selge bolig til bekjente

Reglene for å selge bolig til bekjente er de samme som for å selge bolig privat. Ettersom du allerede har funnet en kjøper, trenger du ikke hjelp av en eiendomsmegler til å selge eiendommen på det åpne markedet. Hvor godt selger og kjøper kjenner hverandre har ingen betydning for hvordan salget skal håndteres.

Men hvis det er snakk om forskudd på arv eller eierskifte innad i familien, så kan det være flere forhold dere må være oppmerksomme på. Her i denne guiden fokuserer vi derimot hovedsakelig på boligsalg mellom bekjente, fremfor nær familie.

Du bør ordne med følgende for å selge bolig privat til venner og bekjente:

• Innhent grunnboksutskrift
• Skaff deg all informasjon om både eiendom og bolig fra kommunen
• Be om tilstandsrapport fra en takstperson (anbefalt, men ikke et krav)
• Innhent e-takst for å få verdivurdering av bolig (anbefalt, men ikke et krav)
• Signér kjøpekontrakt for boligen
• Send inn et skjema for tinglysing av eierskifte til Kartverket
• Betal kjøpesummen og slett eventuelle heftelser for å fullføre oppgjøret
• Vurder om du vil kjøpe boligselgerforsikring

Noe av dette kan du gjøre selv, mens andre oppgaver må overlates til fagfolk. Det er altså ikke alt som kan ordnes på egen hånd, selv om du selger bolig selv til venner og bekjente. Du slipper imidlertid oppgaver som å annonsere boligen, holde visninger og fullføre budrunder når du har avtalt salget direkte med en bekjent.

Dette må du få hjelp til når du skal selge bolig privat til venner

Det er som sagt visse ting vi anbefaler at du får hjelp til når du skal selge bolig privat til bekjente. Vi anbefaler for eksempel få utarbeidet en grundig tilstandsrapport som dokumenterer boligens tilstand nøye. Tilstandsrapporten utarbeides av en takstperson som har kompetanse innen boligbransjen og som følger bransjestandarden.

Du bør også få hjelp til verdivurdering av bolig, slik at dere kan bli enige om en kjøpesum. E-takst er dagens bransjestandard for verdivurdering av bolig og brukes hovedsakelig til låneformål. Boligens verdi vurderes på grunnlag av statistiske data for boligsalg i ditt område og dokumentasjon om boligen din. Den tar hensyn til boligmarkedet der du bor, infrastruktur og boligens beliggenhet.

Taksten lagres i en database sammen med relevant dokumentasjon. Finansinstitusjoner kan hente ut rapporten i opptil seks måneder i ettertid. E-takst og tilstandsrapport er altså ikke det samme. E-takst kan du få av en eiendomsmegler, selv om du skal selge selv. Tilstandsrapporten fås av en takstperson. Det finnes flere forskjellige typer tilstandsrapport, og de brukes til ulike formål.

Det er en boligsalgsrapport som brukes ved eiendomssalg. Den er spesielt utformet for å dekke forhold som er viktige for boligkjøpere. Rapporten inneholder informasjon om feil og mangler, hvor alvorlige de er og hvor mye det haster å få dem utbedret. Den er skrevet på en lett forståelig måte. Det er vanlig å inkludere verditakst og lånetakst i boligsalgsrapporten.

Verdi- og lånetakst kan brukes istedenfor e-takst. Du trenger derfor ikke å skaffe begge deler. Både verditakst og e-takst vurderer eiendommens markedsverdi. Men verditaksten tar også hensyn til boligens tekniske verdi. Takstmannen vurderer verdien av boligen, dersom den ble bygget i dag. Deretter trekker han eller hun fra feil og mangler for å komme frem til teknisk verdi. Låneverdi settes alltid på grunnlag av verditakst, men den er noe lavere.

Les også

Slik foregår overtakelse av bolig

Overtakelse og nøkkeloverlevering: den store dagen er her!

Endelig er dagen kommet – overtakelsen! Dette er øyeblikket der din bekjent offisielt overtar eiendommen. Men hvordan kan du passe på at alt går som smurt på overtakelsesdagen? Jo, du må være godt forberedt! Dere må først og fremst avtale et tidspunkt som passer for begge parter. Sammen går dere grundig gjennom hele eiendommen. Sjekk at alt er i orden og i tråd med avtalen.

Husk å lese av strøm, vann og andre målere – og noter tallene i overtakelsesprotokollen. Dette dokumentet er gull verdt for å unngå misforståelser senere! Du må også ha samlet sammen alle nøklene på forhånd. Prøv å huske om du har gitt nøkler til noen andre, for eksempel til tante Olga sånn at hun kunne vanne plantene dine når du skulle til storbyweekend i Berlin.

Husk at du også skal overlevere nøkler til bod, garasje og annet som har lås. Du må også informere om eventuelle sikkerhetssystemer eller spesielle låsemekanismer. Gi en grundig innføring i hvordan alt fungerer. Ellers kommer vennen din til å ringe deg senere for å be om forklaringer! Og ikke glem de små, men viktige detaljene – som hvor hovedstoppekranen for vannet er eller hvordan varmepumpen funker.

Helt til sist sender dere inn overtakelsesprotokollen. Og når overtakelsesprotokollen er signert og sendt inn, kan dere gå videre til siste steg. Nemlig å tinglyse skjøtet og overføre kjøpesummen!

Oppgjør ved privat boligsalg mellom bekjente

Oppgjør er én av de tingene som dere er nødt til å få hjelp med. Mange kvier seg i tillegg til papirarbeidet og de juridiske sidene ved et privat boligsalg. Men det finnes heldigvis gode løsninger som sikrer et problemfritt oppgjør for både deg og kjøperen.

La oss være ærlige – juss og økonomi er ikke akkurat hverdagskost for de fleste av oss. Derfor velger mange å få hjelp av en advokat, oppgjørstjeneste, eiendomsmeglere eller spesialiserte tjenester som Propr når oppgjøret skal gjennomføres. Men hvorfor er dette så viktig?

• Juridisk trygghet: En advokat eller Propr sørger for at kontrakten er av høy kvalitet, følger norske regler ved boligsalg og beskytter begge parters interesser.
• Krav fra banken: Visste du at mange banker faktisk krever profesjonell bistand ved boligoppgjør, ellers betaler de ikke ut boliglånet? Det er ikke bare for å gjøre livet surt for deg. Det er for å sikre at alt går riktig for seg.
• Stressfri salgsprosess: Tenk så deilig det er å vite at noen tar seg av alle detaljene, fra pengeoverføringer til tinglysing av skjøte.

Oppgjøret går ut på så mye mer enn bare å overføre penger fra en konto til en annen. Her er noen av de viktige oppgavene som må utføres:

• Skrive og signere en juridisk bindende kontrakt
• Koordinering av nøkkeloverlevering og overtakelse
• Gjennomgang av overtakelsesprotokoll
• Tinglysing av nytt eierskap
• Sikker overføring av kjøpesum
• Sletting av eventuelle heftelser på eiendommen

Les også

Overtakelsesprotokoll er et lite, men viktig dokument. Her er alt du må vite!

Pris på oppgjør

Men er det ikke mulig å gjøre alt arbeidet med oppgjøret selv, siden du tross alt skal selge eiendommen til bekjente og dere har en avtale på plass? Teknisk sett, ja. Men er det lurt? Neppe. Du reduserer risikoen for kostbare feil og potensielle konflikter i fremtiden ved å bruke profesjonell hjelp. Det koster riktignok litt å få profesjonell hjelp. Men tenk på det som en investering i din egen sinnsro.

Prisen på oppgjør ligger stort sett på rundt 10 000 kroner ved ordinære eiendomssalg. Du får da alt inkludert i prisen, deriblant kjøpekontrakt. Tjenesten utføres stort sett på nett. Kjøper og selger må sende inn en overtakelsesprotokoll digitalt og signere kontrakten elektronisk. Det finnes egne oppgjørstjenester som oppgjør.no som tilbyr dette.

Tjenesten er også tilgjengelig hos advokater som spesialiserer seg innen eiendom. I tillegg tilbyr de fleste eiendomsmeglere oppgjørstjenester til en fast, lav pris til deg som skal selge eiendom privat.

Du står fritt til å avtale salgssum når du selger bolig til bekjente

Enten du vil selge bolig til venner, bekjente eller familie, så står dere fritt til å avtale en salgssum som er under prisantydning eller markedsverdi. Det er ikke uvanlig å selge bolig under takst til andre i familien. Prinsippet om avtalefrihet står sterkt her i Norge, og det inkluderer også avtaler om boligsalg. Dere kan derfor sette akkurat den kjøpesummen som dere vil, uavhengig av takst.

Det eneste unntaket er hvis det gjelder overdragelse av eiendom fra et uskiftet bo. Uskiftet bo vil si at gjenlevende ektefelle eller samboer til en avdød ektefelle/samboer overtar boligen, og skiftet etter den avdøde utsettes til den gjenlevende ektefellen eller samboeren også er død. Du trenger derfor ikke nødvendigvis å be om e-takst, dersom dere uansett ønsker å avtale en lavere sum enn markedsverdien.

E-takst kan likevel være nødvendig for at kjøper skal få boliglån av banken. Det kan uansett være betryggende for både kjøper og selger å vite hva som er den egentlige verdien av boligen. Husk at selv om dere står fritt til å avtale pris, kan det være lurt å tenke nøye gjennom konsekvensene av å selge langt under takst.

Vurder å konsultere en advokat eller skatterådgiver før dere setter en pris som avviker betydelig fra markedsverdien — særlig hvis du skal selge eiendommen til familie.

Unngå tvister i ettertid med god dokumentasjon

Det er alltid vanskelig med tvister og konflikter i forbindelse med boligsalg – men det kan være ekstra vanskelig når du har solgt bolig til bekjente, venner eller familie. Derfor er det viktig å sørge for god dokumentasjon på boligens tilstand før du selger. Pass på at kjøper setter seg grundig inn i disse opplysningene. Vedkommende er dermed godt kjent med eventuelle feil eller mangler.

Ifølge nye lover og regler, så kan du ikke lenger selge boligen “som den er”. Istedenfor skal boligens tilstand være godt dokumentert, og tilstandsrapporten (boligsalgsrapporten) skal bruke et tydelig språk som er lett å forstå. Kjøper kan ikke klage på noe som er opplyst i salgsdokumentene. Den nye regelen skal redusere antall konflikter, samt gjøre bolighandel tryggere for alle parter.

Du som selger er pliktig til å redegjøre grundig for boligens tilstand. Den som kjøper er pliktig til å sette seg grundig inn i dokumentasjonen. Dette gjelder for alle, enten du legger boligen ut for salg på et åpent marked, selger bolig selv på et åpent marked eller du selger boligen direkte til bekjente, venner og familie.

Det er likevel viktig å påpeke at man skal ta hensyn til boligens alder og tilstand når man dokumenterer tilstanden. Man kan for eksempel ikke forvente at en eldre bolig ikke har slitasjeskader. Det er heller motsatt! Man skal forvente at eldre boliger kan være i dårlig tilstand.

Boligselgerforsikring

Det kan være lurt med boligselgerforsikring, selv om du selger bolig til bekjente. For eksempel, det kan dukke opp kostbare feil og mangler i ettertid. En slik forsikring kan være en trygghet for dere begge. Det er likevel et krav at selger dokumenterer boligens tilstand nøye, og forsikringen gjelder kun for skjulte feil og mangler. Hvis det viser seg at du har gitt mangelfull eller feil informasjon, kan det hende at du må dekke eventuelle reklamasjonskrav selv.

Et krav for å få tegnet boligselgerforsikring er at du har fått utarbeidet en boligsalgsrapport og fylt ut egenerklæringsskjemaet grundig. Forsikringsselskapet vet dermed at kjøperen har fått all relevant informasjon om boligen, noe som reduserer risikoen for reklamasjonskrav. Egenerklæringsskjemaet er ikke bare en formalitet. Det er faktisk en viktig del av salgsprosessen.

Her må du som selger oppgi alt du vet om boligens tilstand, tidligere reparasjoner og eventuelle problemer. Jo mer informasjon du gir, desto bedre beskyttelse får du gjennom forsikringen. Noen er bekymret for at de ikke får forsikringen hvis de er altfor ærlige. Men det motsatte er faktisk tilfelle. Du har alt å vinne på å informere grundig og ærlig om eiendommens tilstand.

Obs: Kjøper kan kun kreve reklamasjon for skjulte feil og mangler som koster mer enn 10 000 kroner å utbedre. Alt under denne summen må kjøper dekke selv.

Kort oppsummert: Dette er reglene for å selge bolig til bekjente

Reglene for å selge bolig til bekjente er de samme som for å selge bolig privat, og du trenger ikke å bruke en eiendomsmegler til å fullføre salget. Boligens tilstand bør imidlertid være godt dokumentert av fagfolk for å unngå tvister i ettertid, og vi anbefaler å få hjelp av advokat, eiendomsmegler eller oppgjørstjeneste for kontraktsinngåelse og utbetaling av kjøpesum. 

Dere står fritt til å avtale en salgssum som er under takst, men det kan likevel være lurt å innhente e-takst for å dokumentere boligens markedsverdi. E-taksten vil også gjøre det lettere for dere å forhandle frem en god pris som dere begge er fornøyde med. Da ønsker vi dere lykke til med boligsalget!