Budrunden er øyeblikket der boligdrømmen enten blir til virkelighet eller knust. Du har funnet en perfekt bolig. Kanskje du allerede ser for deg hvor sofaen skal stå? Men nå kommer den nervepirrende delen: Du skal gi bud. Eller kanskje du er en boligselger som vil legge inn motbud? Du er uansett nødt til å forstå spillereglene for budgivning, enten du er kjøper eller selger.
Vi har laget en komplett guide til hvordan man gir bud på bolig, regler, strategier og taktikker. Du får også vite hvordan du legger inn forskjellige typer bud som åpen, lukket eller direkte til selger. Derfor er det bare å lese videre for å se hvordan du vinner budrunden!
Kortversjonen
- Alle bud og motbud er juridisk bindende og må gis skriftlig til megler med legitimasjon og signatur. Du som er boligkjøper må ha finansieringsbevis klart, samt sette en personlig maksgrense før du hiver deg med i budrunden.
- Megler kan ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn kl. 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning. Du bør være forsiktig med såkalte snarveier som hemmelige bud eller kupping, da disse strategiene er risikable for både kjøper og selger.
- Det er smart å følge med på tempoet i budrunden —når budøkningene blir mindre kan det bety at konkurrentene nærmer seg sin smertegrense. Men uansett hvilken strategi du velger, er det viktig å holde hodet kaldt og ikke by over din forhåndsbestemte maksgrense.
Må man ha finansieringsbevis for å gi bud på bolig?
Det er ikke bare å kaste deg ut i budgivningen – det er nemlig flere ting du som boligkjøper må gjøre først. Og første steg er å skaffe finansieringsbevis fra banken. Alle bud er juridisk bindende ut akseptfristen. Det betyr at du faktisk har kjøpt boligen hvis selger aksepterer budet ditt. Ingen av partene kan trekke seg uten at det får juridiske konsekvenser.
Joda, du kan i teorien gi bud uten finanseringsbevis ved å legge inn forbehold om finansiering. Men sjansene er store for at budet ditt blir avslått av boligselger. I praksis kan man derfor ikke legge inn bud uten finansieringsbevis. Hvis det er flere budgivere og én av dem ikke kan garantere pengene – hvem tror du vinner budrunden? Jo, antagelig en av dem som har bevis på at de kan betale for seg.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Dette bør du gjøre før du skal legge inn bud på bolig
Neste steg er å bestemme deg for din personlige maksgrense. Det er lett å bli revet med når budrunden er i gang, særlig hvis det er flere interessenter som presser prisen oppover. Da er det ikke sikkert at du blir så fornøyd om du faktisk vinner budrunden – kanskje du ender opp med å betale mer enn du egentlig hadde lyst til?
Du må også være sikker på at du er komfortabel med å betale de månedlige utgiftene som boligkjøpet medfører, uavhengig av hva banken vil gi deg. Derfor kan det være smart å sette opp et budsjett i forkant. Husk å inkludere avdrag, renter, kommunale avgifter, forsikring og en buffer for uforutsette utgifter i budsjettet.
I tillegg bør du studere salgsoppgaven og boligsalgsrapporten nøye. Her finner du informasjon om feil og mangler, samt når disse feilene bør utbedres. Dermed kan du ta høyde for de kommende vedlikeholdskostnadene i budsjettet ditt. Du som boligkjøper har dessuten undersøkelsesplikt.
Det betyr at du er pliktig til å undersøke eiendommen. Du kan ikke kreve reklamasjon for noe som er opplyst i salgsdokumentene. Det er heller ikke mulig å reklamere for noe som du burde ha forventet med tanke på boligtype, alder og boligens synlige tilstand. Det er også smart å undersøke boligprisene i området i forkant av visning, for eksempel ved å bruke en boligkalkulator.
Les også
Se vår store oversikt over anbefalte boligpriskalkulatorer på nett
Timing er viktig – når er det smart å legge inn bud på bolig?
God timing er selvsagt viktig for deg som vil vinne budrunden. Noen boliger selges faktisk før første visning. Og hvordan blir de solgt så kjapt, lurer du kanskje på? Jo, boligkjøper kan faktisk be om privat visning og deretter gi bud direkte til selger. Budene ligger som regel over prisantydning og har en kort akseptfrist. Men du utsetter deg for en ganske stor risiko og kan ende opp med å betale altfor mye for eiendommen.
Eiendomsmeglere fraråder såkalt kupping på det sterkeste. Det tryggeste er å legge inn bud etter visning. Da får du testet boligens reelle markedsverdi. Så når bør du egentlig starte budgivningen? Teknisk sett kan du gi bud på bolig når som helst, også på kvelden, i helgen eller før visning.
Men så lenge du går via megler, så kan du ikke ha kortere frist enn klokken 12:00 første virkedag etter siste annonserte visning. Megleren skal håndtere budgivning på en forsvarlig måte ifølge eiendomsmeglingsforskriften, og derfor kan du ikke sette en altfor kort frist. Eiendomsmegleren må nemlig ha mulighet til å informere alle som er involvert i budrunden.
Hvordan gi bud på bolig, steg for steg
Budgivning er heldigvis ikke så komplisert som mange tror. Alle bud må gis skriftlig til megler, og første gang må du legge ved legitimasjon og signatur. De fleste meglerkontorer har i dag digitale løsninger der du kan bruke BankID eller MinID. Følgende må alltid være med i et formelt og skriftlig bud:
- Boligens adresse og/eller gårds- og bruksnummer
- Kjøpesum og akseptfrist
- Din kontaktinformasjon og legitimasjon
- Finansieringsplan med kontaktinfo til banken
- Ønsket overtakelsesdato
- Eventuelle forbehold
- Din signatur (elektronisk eller på papir)
Budet ditt er som sagt bindende – derfor er det utrolig viktig at du bare byr på én bolig av gangen og er sikker på at du har finansieringen i orden. Direkte bud til selger er like bindende som om du hadde gitt det via eiendomsmegleren.
Motbud fra selger – hva skjer nå?
Boligselger kan gi motbud for å forhandle om salgsprisen eller eventuelle betingelser som for eksempel rask overtakelse. Et motbud kan være både på prisantydning eller over den. Motbud fra selger følger samme regler som vanlige bud. Det må være skriftlig og har en akseptfrist. Det er også like bindende. Selger kan derfor ikke plutselig ombestemme seg før fristen er utløpt, selv om en annen budgiver kommer med et høyere bud.
Boligselgere bør derfor tenke seg nøye om før de gir motbud. Og boligkjøpere må vurdere tilbudet nøye før de bestemmer seg. Et motbud kommer som regel fordi selger mener at boligen er verdt mer. Men det betyr ikke at du som boligkjøper må være enig. Du kan alltid takke nei og trekke deg fra budgivningen.
Les også
Slik går du frem for å skaffe deg finansieringsbevis fra banken
Strategier og taktikker for budgivning
Okei, så hvilken budstrategi bør du som boligkjøper velge? Budgivning og budrunde er som et sjakkspill. Hvert trekk må være gjennomtenkt. Noen byr aggressivt med store hopp for å skremme bort konkurrentene. Andre foretrekker små, forsiktige økninger for å føle seg frem. Det finnes ingen fasit på hvilke strategier og taktikker for budgivning som er best.
Du må ta hensyn til situasjonen på boligmarkedet, boligen og hvor stor konkurranse du har når du skal gi bud på bolig. Det kan være fristende å legge inn bud under prisantydning, bare for å teste. Og det kan selvsagt være lurt, særlig hvis det er ingen som gir bud eller få andre budgivere. Men vær forsiktig med såkalte skambud.
Du risikerer å fornærme selger og ødelegge muligheten for senere forhandlinger om du byr altfor lavt. Et mer strategisk smart trekk kan være å legge inn et seriøst første bud til litt under prisantydning. Deretter kan du vurdere responsen fra selger og andre budgivere. Følg også med på tempoet. Et tegn på at konkurrentene begynner å nærme seg smertegrensen er at tempoet avtar og at budøkningen blir mindre.
Er det en god strategi å gi et hemmelig eller lukket bud midt i en budrunde?
En strategi for budgivning som enkelte bruker er å legge inn et hemmelig eller lukket bud midt i en budrunde. Det betyr at kun megler og selger får vite om budet og ikke andre budgivere. Formålet bak skjulte bud er å forhindre at prisen presses opp og/eller kuppe boligen ved at ingen andre får sjansen til å by over.
De fleste eiendomsmeglere fraråder faktisk denne praksisen på det sterkeste. I tillegg skaper skjult budgivning ofte stor frustrasjon hos boligselgere og kan derfor bli dårlig mottatt. Det blir nemlig vanskelig å gjennomføre en forsvarlig og åpen budrunde i tråd med regelverket. Du som budgiver kan også gå glipp av muligheten til å justere tilbudet ditt, hvis noen andre byr over deg.
Hemmelig bud blir dessuten ikke skjult for alltid. De føres opp i budjournalen, og andre budgivere kan dermed se størrelsen og tidspunktet for budet i ettertid.
Vi hjelper deg med å finne rett eiendomsmegler
Få tilbud fra 5 ulike eiendomsmeglere. Tjenesten er både gratis og uforpliktende.
Konklusjon: Dette må du vite før du skal legge inn bud på bolig
Nå vet du hvordan du skal gi bud på bolig. Selve fremgangsmåten er enkel, men budgivningen kan likevel være ganske intens. Det er tross alt boligdrømmen til kjøperen som står på spill. Boligselgeren har derimot sine egne ønsker og mål for boligsalget. Du bør derfor forberede deg godt, enten du er boligkjøper eller selger. Lykke til!
