Selge leilighet: Alt du trenger å vite (9 nyttige tips m.m.)

Skal du selge leilighet, men du er usikker på hvordan du skal gå frem? Ingen grunn til bekymring! Her er 9 praktiske tips som hjelper deg gjennom salgsprosessen, slik at du tiltrekker deg flest mulig potensielle kjøpere og sikrer deg en god deal. Vi dekker alt du trenger å vite om salg av leilighet, enten du vurderer å selge selv uten megler eller ønsker hjelp fra en dyktig eiendomsmegler.

1. Få en nøyaktig verdivurdering av leiligheten

Noe av det første du må undersøke når du skal selge bolig er hvor mye du kan få for den. Det er mye som kan påvirke boligverdien. Beliggenhet er selvfølgelig en av de absolutt viktigste faktorene. Hvis du skal selge leilighet i en storby som Oslo, vil den ha en mye høyere kvadratmeterpris sammenlignet med en bolig på landet. Nabolaget er også viktig. Potensielle kjøpere kan for eksempel bli ekstra kjøpelystne når de får øye på grønne og frodige parkarealer i nærheten av leiligheten.

Mange som kjøper leilighet i storbyer som Oslo og Bergen har ofte ikke bil. Da kan enkel og god tilgang til kollektivtransport og matbutikker gjøre boligen mer attraktiv. Nærhet til kaféer, barer og klesbutikker kan også ha mye å si for verdien til leiligheten. På mindre steder hvor man er mer avhengig av bil i hverdagen, kan verdien avhenge av hvorvidt leiligheten har tilgang til parkering eller garasjeplass.

Boligens markedsverdi avhenger selvfølgelig også av tilstanden på boligmarkedet. Dersom det er høy etterspørsel etter boliger, pleier boligprisene å øke. Boligprisene synker derimot i perioder med lav etterspørsel. Det kan være smart å følge med på boligmarkedet og boligpriser i forkant av salget, for eksempel ved å bruke gratis boligpriskalkulatorer på nett. Og når du føler deg klar til å legge leiligheten ut for salg, kan du kontakte en megler for å få verdivurdering.

Visste du at du på våre sider kan motta uforpliktende tilbud fra eiendomsmeglere i hele Norge, helt gratis? Følg lenken til skjema og motta tre gratis tilbud på e-post.

2. Bestem rekkefølge for kjøp og salg av leilighet

Det er flere ting å ta i betraktning når du skal finne ut om du skal selge leiligheten din før du kjøper en ny. Det finnes både fordeler og ulemper, så her er det viktig at du finner ut hva som passer best for deg og din økonomi.

Dersom du kjøper en ny leilighet før du selger din gamle bolig, får du bedre tid til å finne den perfekte leiligheten for deg. Kanskje rekker du til og med å flytte inn i den nye leiligheten før du må være ute av den gamle. Dette gjør hele flytteprosessen mye enklere, men samtidig risikerer du å sitte igjen med to leiligheter og doble kostnader.

Denne risikoen slipper du dersom du selger før du kjøper ny. Dette gjør det også lettere å fastslå nøyaktig hvor mye du har råd til å bruke på ny leilighet. Risikoen er at du må flytte ut av leiligheten din før du har funnet en ny. Da blir du nødt til å skaffe deg et midlertidig bosted og kanskje leie lagerbod til alle tingene dine. Det er likevel ting du kan gjøre for å senke sannsynligheten for dette. Ved å sette en sen overtakelsesdato for kjøperen, gir du deg selv mer tid til å finne en ny leilighet.

Du bør også tenke over beliggenhet og etterspørsel i det aktuelle området. Hvis du for eksempel skal selge leilighet i Bergen, Oslo eller andre storbyer, pleier det stort sett alltid å være god etterspørsel. Men hvis det er lav etterspørsel, så kan det godt hende at du trenger lengre tid på å selge eiendommen.

Les også

Selge eller kjøpe bolig først? Komplett guide

3. Eiendomsmegler vs. selge leilighet selv uten megler

Det er fullt mulig å selge leiligheten din uten å hyre en eiendomsmegler. Mange ønsker å slippe utgiftene en megler medfører, og i dagens digitale verden er det enkelt å ta bilder av leiligheten og legge ut en boligannonse på internett. Men du velger samtidig vekk en dyktig selger som hjelper deg med å få høyest mulig pris for boligen.

Det er også tryggere for deg som selger å hyre en megler. Det er i dag krav om at alle eiendomsmeglere gjennomgår en spesialisert utdanning. En kompetent og erfaren eiendomsmegler kan derfor sørge for at du ikke tråkker i noen feller, og kan i enkelte tilfeller redde deg fra massive erstatningskrav.

Når du selger boligen din selv sitter du nemlig med det overordnede ansvaret for at all relevant informasjon blir formidlet til potensielle kjøpere, og at all oppgitt informasjon er korrekt. Når du ansetter en megler kvitter du deg ikke med ansvaret, men du senker risikoen for uforutsette problemer betraktelig.

Les også

Hvordan velge eiendomsmegler: Enkle tips

4.  Enkel oppussing kan lønne seg ved salg av leilighet

Iblant kan det lønne seg å pusse opp for å øke verdien, enten i forbindelse med salg av leilighet eller for å forhandle om boliglånet. Hvis du pusser opp for å få en høyere salgspris, må du derimot være litt forsiktig. Pass alltid på at investeringene dine lønner seg. Nøyaktig hvilken oppussing du tjener på, kan faktisk variere mellom ulike typer leiligheter og nabolag.

Lokale meglere vet hva kjøperne i området ser etter, og de kan dermed gi deg mange nyttige tips. Generelt sett lønner det seg ikke å renovere kjøkken og bad. Du kommer ofte langt med å male noen vegger. Det kan likevel finnes unntak til regelen, så spør megleren om hva du bør gjøre.

For eksempel, det kan lønne seg å bygge bad i større leiligheter i eldre bygårder i Oslo. Dette gjelder først og fremst leiligheter på over 95 kvadratmeter i de klassiske bygårdene i Oslo sentrum. Disse leilighetene ble nemlig i sin tid bygget uten bad. Det første badet ble gjerne etablert på 80- og 90-tallet, og mange av disse har fortsatt slitne 90-tallsbad.

Det viktigste er at du fullfører alle prosjektene du har startet. Skru fast løse lister og dørhåndtak, smør den døren inn til soverommet som knirker iblant og fjern synlige ledninger. Det trenger ikke være komplisert.

5. Klargjør leiligheten til fotografering og visning

Når du har fastslått verdien av leiligheten, skaffet deg en eiendomsmegler, ryddet boligen og eventuelt pusset litt opp, så er du endelig klar til fotografering og visning. Det er mange enkle grep du kan gjøre i leiligheten din for å gi et godt førsteinntrykk.

Førsteinntrykket begynner allerede ved fotografering. Gode boligbilder får potensielle kjøpere til å se nærmere på annonsen og melde seg på visning. Og jo flere som kommer på visningen, desto større er sjansen for at du selger leiligheten til høyest mulig pris.

Det aller første du bør gjøre er å rydde leiligheten og fjerne alt unødvendig møblement og innredning. Du ønsker å gi et så åpent og rent inntrykk som mulig. Derfor bør gulvtepper, gardiner, jakker og sko, og alle personlige bilder og eiendeler fjernes. Pynt sofaen med noen matchende pynteputer, sett litt kruspersille på kjøkkenbenken og selvfølgelig; vask leiligheten.

Noen velger også å ansette en boligstylist til å style leiligheten før visning. Boligstylisten er ekspert på å få leiligheten til å se så innbydende ut som overhodet mulig. Mange boligstylister kan vise til veldig gode resultater der boligen ble solgt til langt over takst. Du kan velge mellom full eller delt styling. Det er også mulig å be om konsultasjon der du får tips til hvordan du styler boligen selv.

Les også

Her får du våre beste tips til hvordan du styler boligen før boligsalg

6. Velg riktig målgruppe for å sikre at salget blir en suksess

Hvis du skal selge leilighet selv uten megler, må du passe på at du velger rett målgruppe. Det hjelper lite å reklamere for en trendy byleilighet til folk som foretrekker landlige omgivelser. Tenk over hvem som vil være mest interessert i akkurat din leilighet – er det unge profesjonelle, familier med barn eller kanskje studenter?

Men hvis du får en eiendomsmegler til å hjelpe deg, kan de bistå med å identifisere og nå ut til den riktige målgruppen. Du bør derfor se etter en megler med relevant erfaring. For eksempel, hvis du skal selge OBOS leilighet så bør du velge en eiendomsmegler som kjenner godt til dette boligbyggelaget. Det kan også være smart å markedsføre til flere forskjellige kjøpergrupper som kan være interesserte i boligen.

Eiendomsmeglere har ofte omfattende erfaring og innsikt i markedet, slik at de enkelt kan fremheve de unike aspektene ved leiligheten din som appellerer til spesifikke kjøpersegmenter. For eksempel, unge profesjonelle vil sannsynligvis være svært interesserte i leiligheter som ligger nær arbeidsplasser og har moderne fasiliteter.

Og hvis leiligheten i tillegg ligger i et barnevennlig område med skoler og barnehager i nærheten, kan familier med barn også være en aktuell målgruppe. Det handler om å tilpasse boligannonsen og få den foran de riktige øynene. Og med litt treffsikker markedsføring, kan leiligheten snart være solgt til den perfekte kjøperen.

Les også

Kan jeg få gratis verdivurdering? Svaret er tja

7. Sett deg inn i regelverket for budrunder

Budrunden starter forhåpentligvis allerede dagen etter visningen. Vi anbefaler at du setter deg grundig inn i regelverket i forkant. Det viktigste du må vite er at alle bud er bindende ut svarfristen. Når kjøperen først har gitt deg et bud, kan ikke hen trekke det tilbake. Det de derimot kan gjøre er å sette en frist for hvor lenge budet skal stå. Dersom du ikke gir en tilbakemelding på budet innen denne fristen, er budgiveren løst fra sitt bud.

Hvis du gir kjøperen eventuelle motbud, så er du også bundet ut svarfristen. Som selger står du fritt til å akseptere eller forkaste ethvert bud, samt gi motbud. Du er heller ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på din bolig. Dersom du heller ønsker å selge leiligheten din til den personen som ga deg det nest høyeste budet, men med raskest overtakelsesdato — ja, da kan du selvsagt gjøre det.

Det er også viktig å forstå at det er inngått en juridisk bindende avtale om salg fra det øyeblikket budgiver mottar aksepten. Du kan med andre ord ikke ombestemme deg, dersom du mottar et nytt og høyere bud fra en annen kjøper etter at du har godtatt et annet.

Du bør bestemme deg for hva du ønsker å selge leiligheten for før budrunden begynner. Da slipper du å ta potensielt vanskelige avgjørelser på sparket, for eksempel hvis du mottar bud som er lavere enn forventet. Men hvis du ikke mottar noen bud dagen etter visning, hva gjør du da?

Les også

Slik sikrer du et vellykket salg av andelsleilighet

8. Ingen bud dagen etter visning? Gjør dette før du prøver å selge leiligheten på nytt

Ingen bud dagen etter visning kan selvsagt være veldig skuffende. Men det betyr heldigvis ikke at løpet er kjørt. Husk at du alltid kan prøve igjen senere ved å holde nye visninger. Dette gir flere potensielle kjøpere en sjanse til å se leiligheten og bli forelsket i den. Det kan nemlig være flere årsaker til at leiligheten ikke blir solgt ved første forsøk. Du bør derfor vurdere salgsstrategien sammen med megleren.

Det er ikke nødvendigvis prisantydningen det er noe galt med. Du bør derfor ikke skru ned prisen for å lokke til deg flere interessenter helt enda. Kanskje bilder og beskrivelsen kan justeres for å fremheve de beste sidene ved boligen enda bedre? Eller kanskje timing og markedsføring kan finjusteres for å nå ut til riktig målgruppe på en mer effektiv måte? Kanskje det er noe dere kan gjøre annerledes for å vekke interessen til potensielle kjøpere?

Noen ganger holder det å style boligen litt annerledes og ta nye bilder. Andre ganger er det markedsføringen og annonseringen som bør tweakes for å nå ut til flere interessenter. Det kan også være nyttig å få tilbakemeldinger fra de som har vært på visning. Hva likte de, og hva så de etter som kanskje manglet? Små justeringer kan gjøre en stor forskjell.

Andre ganger er det rett og slett bare boligmarkedet som er tregt. Da gjelder det å smøre seg med tålmodighet og vente på den rette kjøperen. Du kan eventuelt trekke leiligheten fra markedet i en periode og heller prøve på nytt senere. Hvis du allerede har kjøpt deg ny bolig, kan du vurdere å leie ut en av dem for å dekke de økte boligutgiftene dine i mellomtiden.

9. Ikke glem å gi grundig informasjon om leiligheten du skal selge

Ifølge avhendingsloven kan du ikke selge en leilighet “som den er” lengre. Du må istedenfor redegjøre for alle feil og mangler ved boligen. Kjøper forplikter seg derimot til å lese gjennom disse opplysningene før han eller hun legger inn bud. Det er ikke mulig å kreve reklamasjon for noe som er opplyst om på forhånd.

Lovverket for salg av leilighet er kanskje strengt, men 2 av 3 mener at bolighandel er blitt tryggere for både kjøpere og selgere. Derfor bør du fremlegge salgsoppgave, boligsalgsrapport og andre dokumenter som redegjør for boligens tekniske tilstand. Du kan likevel bli holdt økonomisk ansvarlig for skjulte feil og mangler som oppdages i opptil fem år i etterkant av salget.

Vi anbefaler derfor at du investerer i boligselgerforsikring. Forsikringsselskapet vil i så fall ta seg av eventuelle reklamasjonskrav, slik at du slipper å kommunisere med en misfornøyd kjøper selv. De betaler også ut erstatning til boligkjøper, dersom kjøper får medhold i klagen. Du kan potensielt spare flere hundre tusen ved å kjøpe en slik forsikring.

Konklusjon: Det er smart å få få hjelp til å selge leilighet

Det er mye å tenke på i forbindelse med salg av leilighet. Du må skaffe deg en realistisk prisantydning, velge eiendomsmegler, klargjøre boligen for salg og forberede deg mentalt på budrunden. Mange velger derfor å få hjelp av en eiendomsmegler fremfor å selge leilighet selv uten megler. Megleren fungerer som en verdifull rådgiver og støttespiller som støtter deg gjennom hele salgsprosessen. Lykke til!