Selg huset uten eiendomsmegler

Det er fullt mulig for deg å selge huset ditt uten en eiendomsmegler. I denne artikkelen kan du lese våre beste råd til hvordan du selger huset ditt på egenhånd.

Sett deg inn i ditt ansvar

Aller først er det viktig å sette seg inn i ansvaret du har som boligselger. Det er nemlig du som sitter med det overordnede ansvaret, og det er din oppgave å sørge for at all relevant informasjon om huset blir gitt til dine potensielle kjøpere, samt at all oppgitt informasjon er korrekt. Skjulte feil og mangler kan koste dyrt i form av massive erstatningskrav fra misfornøyde kjøpere. Statistikken viser at så mange som 7 av 10 bolig solgt i Norge har feil og mangler, og bare halvparten av disse oppdages ikke før det har gått seks år.

Med alt dette ansvaret er det viktig å ta alle forholdsregler som finnes. Det aller første du bør gjøre er å kjøpe en eierskifteforsikring. Har du en slik forsikring vil alle kostnader dekkes av forsikringsselskapet dersom det dukker opp feil og mangler på huset, gitt at dette er ting du ikke «burde ha visst om» på forhånd.

For å hindre uforutsette feil og mangler ved huset, bør du hyre en takstmann til å utarbeide en tilstandsrapport. Rapporten skal vurdere og beskrive en eiendom basert på byggverk og bygningsdeler. Takstmannen må følge en nøye spesifisert sjekkliste hvor han eller hun må ta stilling til behov for fornyelse, vedlikehold og reparasjoner. Du er ikke nødt til å skaffe en tilstandsrapport på huset ditt, men det anbefales på det sterkeste. Mange boligkjøpere er skeptiske til å kjøpe et hus uten tilstandsrapport, men ser de at du har gjort ditt for å prøve å avdekke feil kan de bli ekstra betalingsvillige.

Dersom du hyrer en eiendomsmegler blir du ikke kvitt ansvaret, men en erfaren megler kan hjelpe deg så du ikke tråkker i noen feller.

Ønsker du et tilbud fra en eiendomsmegler? Via skjemaet på våre sider kan du motta tre uforpliktende tilbud fra eiendomsmeglere i hele landet, helt gratis.

Få en verdivurdering

Før du legger ut huset ditt for salg er det greit å ha en oversikt over hvor mye det er verdt. Den enkleste måten er å skaffe en verdivurdering. Du kan hyre en eiendomsmegler til å komme og se på huset og utarbeide verdivurdering, basert på husets størrelse, standard, fasiliteter og beliggenhet. Mange meglerhus tilbyr gratis verdivurdering helt uforpliktende, så du trenger ikke hyre en megler til å ta seg av salget.

Ønsker du å spare penger ved å utarbeide en verdivurdering selv? Dette er de viktigste punktene som avgjør verdien av ditt hus.

Beliggenhet har enormt mye å si på verdien av en bolig. Et tilbaketrukket hus med gode solforhold i et rolig nabolag er mye mer attraktivt på markedet enn et hus med lite sol og mye støy. Eksterne faktorer som nærhet til kollektiv transport, skoler og rekreasjonsområder kan også bidra til å øke verdien på ditt hus betraktelig.

Fasilitetene huset ditt har kan også bety mye for boligverdien. I Norge er det kaldt om vinteren og strømprisene er dyre, derfor ønsker de fleste boligkjøpere muligheten til å fyre i peisen når vinterkulda setter inn. Mange vil også ha tilgang til garasje, så de slipper å skrape is av bilen før jobb om morgenen. Samtidig ønsker vi nordmenn gjerne en stor hage hvor vi kan nyte sommermånedene. Jo fler fasiliteter huset ditt har, desto mer øker verdien.

Vedlikeholdsbehovet er det neste punktet som kan avgjøre hvor mye du får for huset ditt. Her spiller byggeår og byggemateriale en stor rolle. Nye hus krever ofte mindre vedlikehold enn eldre hus, og et murhus krever igjen mindre vedlikehold enn et trehus, som må males eller beises ofte. Å avdekke vedlikeholdsbehovet er en fin måte å fastslå boligverdien på.  

Vurder om du skal kjøpe eller selge først

Det er vanlig å lure på om man skal selge huset eller kjøpe nytt hus først. Det finnes fordeler og ulemper ved begge alternativer, derfor bør du selv bedømme hvilket alternativ som best passer deg og din økonomi.

Hvis du selger huset ditt før du kjøper et nytt, er det enklere å fastslå hvor mye du kan bruke på det nye huset. Du slipper i tillegg risikoen for å sitte igjen med to boliger og doble utgifter en periode. Bare husk å sette en sen overtakelsesdato for kjøperen og gi deg selv mer tid til å finne ditt eget drømmehus.

Hvis du kjøper nytt hus før du selger det gamle, får du mer tid til å finne det perfekte huset for deg, samtidig som du får muligheten til å forenkle flytteprosessen med å flytte inn i det nye huset før du må være ute av det gamle. Dette er et godt alternativ dersom du selger et dyrere hus enn det du kjøper, og har nok sparepenger til å kunne betale doble kostander i en periode.

Finn ut om du skal pusse opp

Det er ikke alltid det lønner seg å pusse opp huset før salg. Noen kjøpere ønsker å sette sitt eget preg på sin nye bolig, så det kan være umotiverende å betale ekstra for et hus de uansett kommer til å pusse opp på nytt. Noen hus kan det likevel lønne seg å pusse opp. Selger du et eldre hus med et slitent bad, kan det vært lurt å pusse opp badet. Skal du gjøre dette er det viktig at du benytter deg av fagfolk og at badet følger aller forskrifter. Dette kan gjøre kunder ekstra betalingsvillige.

Sørg også for at du fullfører alle oppgaver du har startet. Det er førsteinntrykket av huset som teller, og halvferdige prosjekter ser uryddig ut. Frisk gjerne opp huset med et nytt strøk maling. Maling er relativt billig og er noe du lett kan gjøre selv. Pass på å sparkle og pusse alle stygge merker og hakk i veggen. Skru fast løse lister og dørhåndtak, og fjern synlige ledninger.

Gjør klar til visning

Når du har gjort ferdig alle småjobbene i huset, er du klar til å begynne å tenke på visning. Det er mange enkle småting du kan gjøre for å skape et godt førsteinntrykk. Det er viktig å skape et så åpent og rent uttrykk som mulig, derfor bør du fjerne gulvtepper og gardiner. Fjern alt av unødvendig møblement og innredning, og kvitt deg med personlige bilder og eiendeler. Du ønsker å la kundene få se for seg hvordan de kan ha det i huset, og heller vise hva som er mulig med litt enkelt møblement og dekorasjoner. Du kommer langt med noen pynteputer i sofaen og litt kruspersille og en kokebok på kjøkkenbenken. Hvis du synes dette er komplisert, kan du hyre en boligstylist. Boligstylisten er ekspert på å få boligen din til å se sjarmerende og innbydende ut, og kan ofte vise til salgspriser over takst. En stylist kan altså være vel verdt utgiften.

Rydd og stell i hagen før visning. En nyklipt plen og noen blomster kommer en lang vei. Vask utsiden av huset og sørg for at det er like fint utvendig som innvendig.

Det er viktig å vite at når du selger boligen din selv stiller du ganske sterkt på visning. Først og fremst slipper du å betale 3.000 kroner til en eiendomsmegler hver gang du skal ha en visning. I tillegg kan du holde lengre visninger. Mange kjøpere liker at selgeren er tilstede på visning, slik at de kan få svar på spørsmål fra noen som kjenner huset. Sørg for å ha nok informasjon om boligen til å svare på alle spørsmål, og vær alltid imøtekommende, trygg og rolig.

Sett deg inn i regelverket for bud

Først og fremst; alle bud er bindende. Når en budgiver gir et bud, setter han eller hun en frist for hvor lenge budet skal stå. De kan ikke trekke tilbake et bud før fristen har gått ut, eller du har forkastet budet. Her er det viktig at du merker deg at dette også gjelder eventuelle motbud du som selger gir kjøperen.

Dersom du av en grunn ikke ønsker å selge til høystbydende, står du fritt til å godta ethvert bud du har mottatt. Du er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet på huset ditt.

Vær likevel klar over at hvis du først aksepterer et bud, kan du ikke ombestemme deg. I det øyeblikket budgiveren mottar din aksept, inngås det en bindende avtale. Du bør derfor være helt sikker på at du ikke kommer til å motta høyere bud i etterkant.

Kostnader

Det er en dårlig skjult hemmelighet at du kan spare mye penger ved å selge huset ditt på egenhånd. Hva meglere koster vil variere, men du må belage deg på kostnader på rundt 100.000 kroner dersom du velger å hyre en megler. Til sammenligning kan du spare mellom 40.000 og 80.000 kroner om du selger selv.

Det finnes mange nettjenester som kan hjelpe deg med å selge huset. De to vanligste er Propr og Selvboligselv. Disse tjenestene gir deg muligheten til å bestemme hvilke prosesser du trenger hjelp til, og velge den planen som passer deg best. Dersom du ønsker å benytte deg av alle tjeneste de tilbyr koster dette deg gjerne mellom 30.000 og 40.000 kroner, avhengig av størrelsen på huset ditt.

Når du selger huset ditt må du også lage en boligannonse. I dagens digitale verden kan nesten hvem som helst skrive en boligannonse og legge den ut på FINN.no og andre sider. Selve boligannonsen koster penger å legge ut, men du kan enkelt lage den helt på egenhånd uten å betale en megler eller lignende. Føler du deg trygg på at du kan ta egnede fotografier av bolig kan du også spare mye penger på å ikke hyre en fotograf.

Hjelp fra advokat

Du burde likevel få noe profesjonell i sluttfasen, selv om du selger huset ditt selv. Mange velger å hyre en advokat til å hjelpe med enten hele boligsalget, eller deler av det. Dette er ikke nødvendig, men det anbefales at du får en advokat til å formalisere avtaleinnholdet i kjøpekontrakten, og hjelpe med det økonomiske oppgjøret. Mange kjøpere er skeptiske til å gjøre et såpass stort kjøp uten megler. En advokat kan igjen bidra til å øke tryggheten mellom deg og kjøper.

Du hyre en advokat til å hjelpe med de formelle punktene i oppgjørsfasen vil gjerne koste deg mellom 10.000 og 20.000 kroner. Benytter du deg av denne muligheten, samtidig som du kjøper en full pakke på en nettjeneste, vil du kunne få all den hjelpen du trenger og fortsatt spare femti prosent av pengene du ville brukt på en megler.