Skambud: Slik håndterer du bud langt under prisantydning

Budet kom klokka ni om morgenen, og megleren din høres nesten unnskyldende ut på telefonen. Noen har lagt inn et skambud som ligger 700 000 kr under prisantydning. Er dette bare noen som prøver seg? Eller er det markedet som forteller deg noe du ikke vil høre? De fleste selgere kjenner den samme blandingen av irritasjon og uro når det lave budet lander, og de færreste vet hva de skal gjøre med det.

Vi har skrevet denne guiden for deg som sitter med et lavt bud i fanget akkurat nå eller som vil være forberedt før budrunden i det hele tatt starter. Du får vite hva som avgjør om budet er frekt eller fornuftig, hva som faktisk skjer hos megleren når det kommer inn, og hvilke tre valg du har. Helt til slutt tar vi kjøperens side av bordet også. Det er nyttig å vite hvordan motparten tenker.

Hva er egentlig et skambud?

Et skambud er et bud som ligger langt under prisantydning. Mer presist enn det blir det ikke. Begrepet er uformelt og finnes ikke i noen lov. Navnet henspiller på at budgiveren gjør skam på budrunden ved å tilby vesentlig mindre enn selger har signalisert at hun vil ha. Det er en betegnelse folk bruker om hverandre, ikke en kategori megleren fører i budjournalen.

Det finnes ingen nedre grense for hva en kjøper kan by. Ifølge Meglersmart er det heller ingen formell prosentgrense som skiller et lavt bud fra et skambud. Et bud som oppfattes som frekt i én budrunde kan være helt kurant i en annen. Det er selgeren som definerer hvor grensen går. Og den grensen flytter seg med humøret, markedet og hvor lenge boligen har ligget ute.

Selger står også fritt til å forkaste ethvert bud. Du er ikke forpliktet til å akseptere det høyeste budet, og du er heller ikke forpliktet til å svare på et bud i det hele tatt. Den friheten er verdt å ha med seg. Mange selgere føler seg presset til å ta stilling til noe de egentlig bare kan la ligge.

Når er et lavt bud et skambud, og når er det fornuftig?

Det samme beløpet kan være et skambud den ene uka og et rimelig utgangspunkt den neste. Liggetiden veier tyngst av alt. En bolig som har ligget ute i to uker er fortsatt fersk, og et bud 15 % under prisantydning er da et forsøk på å kjøpe billig. Har boligen ligget ute i fire måneder uten et eneste bud, sier markedet noe annet. Da er det samme budet plutselig det eneste konkrete du har.

Markedet rundt deg betyr nesten like mye. Salgstiden svinger med årstidene og rentenivået. I perioder der boliger blir liggende lenger enn vanlig, kommer de lave budene oftere. Kjøpere som følger med på Finn ser når en bolig blir hengende. Noen av dem regner med at du blir mer medgjørlig for hver uke som går. Det betyr ikke at du må gi etter, men du bør vite at motparten sannsynligvis byr strategisk.

Fire ting til påvirker hvordan du bør tolke et skambud:

• Boligtypen: En toroms i sentrum har ofte mange interessenter, en enebolig med spesiell planløsning har som regel få.
• Prisantydningen: Er den satt etter det som faktisk har blitt solgt i nabolaget eller etter det naboen håper på?
• Din egen situasjon: Har du allerede kjøpt nytt, løper to boliglån samtidig og du har dårligere tid.
• Aktiviteten rundt visningen: Antall besøkende og hvor mange som ba om salgsoppgaven etterpå indikerer interessen.

Aktiviteten er det punktet flest selgere undervurderer. Femten personer på visning og null bud er en tydeligere beskjed enn tre personer på visning og ett lavt bud. Megleren din kan hente ut hvor mange som har lastet ned salgsoppgaven, og det tallet sier mer om interessen enn hvor fullt det var i gangen søndag ettermiddag. Be om oversikten før du bestemmer deg for noe som helst.

Hva skjer hos megleren når et skambud kommer inn

Budet lander ikke i et vakuum. I det øyeblikket megleren registrerer et bud, settes en liten maskin i gang. Den maskinen jobber for deg. Megleren ringer hele interessentlista, og alle som har vært på visning eller lastet ned salgsoppgaven får beskjed om at det ligger et bud på boligen. For folk som har gått og tenkt på å by på boligen, er det ofte telefonen som utløser handling.

Alle bud skal inngis skriftlig, og megleren må innhente legitimasjon og signatur fra budgiveren før budet formidles videre til deg. Det samme kravet gjelder budforhøyelser og motbud, så ingenting i en budrunde skjer på en muntlig avtale over telefon. Etter bransjens forbrukerinformasjon om budgivning skal megleren i forbrukerforhold heller ikke formidle bud med kortere akseptfrist enn klokka 12.00 første virkedag etter siste annonserte visning. Du skal med andre ord ikke oppleve å bli presset til å svare på et lavt bud i løpet av en halvtime.

Megleren vurderer også om budgiveren er reell, og ser blant annet på dette:

• Om finansieringen er bekreftet av bank, eller bare påstått
• Om budet har forbehold, for eksempel om salg av egen bolig
• Om vedkommende har lagt inn bud på andre boliger i samme periode
• Hvilken overtakelsesdato som er foreslått, og om den passer deg

Forskjellen mellom de to ytterpunktene er stor. Et lavt bud fra en budgiver med finansieringsbevis og null forbehold er en reell mulighet, mens et lavt bud med forbehold om salg av egen bolig er nærmest en uforpliktende interessemelding. Spør megleren hvilken av delene du har med å gjøre før du bruker energi på å bli irritert.

Les også

Kom det ingen bud i det hele tatt etter visning? Se hva du bør gjøre nå

Er et lavt bud et signal om at prisantydning er feil?

Dette spørsmålet gjør vondt, og det er samtidig det viktigste. Ett lavt bud er ikke et signal om noe som helst. Det er én person med én mening om hva boligen er verdt. Mønsteret er noe annet. Får du tre lave bud i samme uke eller null bud etter tre godt besøkte fellesvisninger, forteller markedet deg at prisforventningen ligger for høyt.

Sjekk hva som faktisk har blitt solgt i nabolaget de siste månedene, ikke hva som ligger ute for salg. Utlagte boliger viser hva selgere håper på, men solgte boliger viser hva kjøpere betaler. Snakk med megleren om tilbakemeldingene fra visningen. Eiendomsmegleren vet hva folk har kommentert, hva som fikk dem til å trekke seg og om det er prisen, planløsningen eller naboblokka som stopper dem.

Er det prisen det står på, finnes det to veier videre. Du kan justere prisantydningen ned til et nivå som utløser konkurranse, eller du kan trekke boligen fra markedet og legge den ut på nytt senere. Det siste koster tid og en ny runde med markedsføring, og en bolig som har ligget ute i et halvt år bærer med seg et stempel som er vanskelig å kvitte seg med. Velger du å justere, gjør det heller tydelig enn bare litt. Ellers ser kjøperne bare at du er villig til å gå ned.

Dine tre valg som selger: avslå, vent eller gi motbud

Når budet ligger der, har du tre muligheter. De gir helt forskjellige signaler til budgiveren. Du kan avslå. Det er ryddig, det er tydelig og det avslutter dialogen. Avslag koster deg lite når boligen er fersk på markedet og interessen er god, men mye når den har ligget lenge og dette er det eneste budet.

Du kan la budet ligge til akseptfristen går ut uten å svare. Da skjer det ofte noe interessant. Budgiveren blir usikker, og megleren rekker å ringe rundt. Enkelte kommer tilbake med et høyere bud på eget initiativ. De aller fleste som legger inn et lavt bud er villige til å gå opp fra sitt første forsøk. Stillhet er derfor et forhandlingsgrep, ikke bare en unnvikelse.

Du kan gi motbud. Da svarer du med et beløp du faktisk vil selge for, gjerne litt under prisantydningen og signaliserer at du er villig til å forhandle uten å gi bort boligen. Husk at et motbud er juridisk bindende på samme måte som et bud. Aksepterer budgiveren det innen fristen, har du solgt eiendommen. Motbudet er ofte den beste mellomveien når budgiveren virker seriøs og har finansieringen i orden. Du beholder kontrollen over prisen, samtidig som du holder liv i en dialog som ellers ville ha stoppet opp.

Les også

Hva koster det å trekke boligen fra markedet? Sjekk hva som skjer med meglerhonoraret

Når et skambud faktisk hjelper deg

Et lavt bud tidlig i prosessen er ikke bare dårlig nytt. Det setter en pris på bordet, og en pris på bordet skaper bevegelse. Interessenter som har vært på visning og gått hjem i tenkeboksen reagerer på at noen andre viser interesse. Frykten for å miste boligen er en sterkere driver enn ønsket om å gjøre et kupp, og megleren din vet det.

Budet gir deg også informasjon som du ikke hadde dagen før. Du får vite at det finnes minst én reell kjøper, du får vite hva vedkommende mener boligen er verdt, og du får et forhandlingskort hvis flere kommer på banen. En budrunde med to deltakere som starter lavt kan fint ende høyere enn et enkeltstående bud på prisantydning fra en kjøper uten konkurranse. Det er derfor megleren sjelden er like nedslått over det lave budet som du er.

Les også

Kuppforsøk i budrunden: Dette risikerer du

Vurderer du selv å legge inn et lavt bud som ligger langt under prisantydning?

Står du på den andre siden og lurer på hvor lavt du kan gå, er svaret at du kan by hva du vil. Spørsmålet er hva som lønner seg. Ring megleren før du byr, og spør hvor lenge boligen har ligget ute, hvor mange som har vært på visning og om det har vært bud tidligere. Megleren jobber for selgeren, men hun har også interesse av å få boligen solgt. Du får som regel ærlige svar på konkrete spørsmål.

Legg budet på et nivå du kan begrunne. Har du sett at tilsvarende boliger i samme gate har gått for 15 % under prisantydning, si det. Et lavt bud med begrunnelse blir vurdert, mens et lavt bud uten begrunnelse blir avvist. I verste fall vil ikke selger selge til deg selv om du senere øker budet, rett og slett fordi hun har bestemt seg for at du ikke er seriøs.

Tre grep gjør det lave budet ditt sterkere:

• Ha finansieringsbeviset klart og oppgi det i budet
• Dropp forbehold hvis du kan, det svekker budet mer enn kroner gjør
• Tilby overtakelsesdatoen selger ønsker seg, det er verdt penger for en som allerede har kjøpt ny bolig

Regn likevel med at budet ditt kan sette i gang en budrunde som du taper. Det er prisen du betaler for å prøve deg tidlig, og den prisen er som regel verdt å betale. Får du boligen til under prisantydningen, har du spart mer enn du noen gang sparer på å forhandle om overtakelsen. Blir det budkrig, har du i det minste fått vite hva markedet mener.

Konklusjon: Ta det et lavt bud til langt under prisantydning som informasjon, ikke som en fornærmelse

Det farligste du kan gjøre med et skambud er å svare på det med følelser. Budet sier ingenting om hjemmet ditt, men alt om hva én kjøper er villig til å betale akkurat nå. Behandler du det som data i stedet for en fornærmelse, har du plutselig et forhandlingsutgangspunkt og en pekepinn på om prisantydningen holder. Ring megleren din og be om en ærlig gjennomgang av interessentlisten før du bestemmer deg.

En megler som kjenner nabolaget ditt vet hva boliger som din faktisk går for og ser forskjellen på et bud som bør avslås og et som bør besvares med motbud. Feilvurdering her koster deg fort mer enn hele meglerhonoraret. Fyll ut skjemaet, så matcher vi deg med lokale eiendomsmeglere som sender deg uforpliktende tilbud. Da kan du sammenligne erfaring, pris og vilkår før du bestemmer deg, uten å binde deg til noen av dem.