Selge hus privat: Stor guide (regler, pris, kontrakt, o.l.)

Du kan spare penger på megler ved å selge hus privat. Men det krever mye arbeid og penger, samtidig som du risikerer å få opptil 26 % lavere salgssum. Er privat boligsalg egentlig verdt innsatsen? Og hvis du har lyst til å prøve deg, hvordan skal du egentlig gå frem? Svarene får du her i vår komplette guide til privat hussalg. Vi dekker alt fra pris og regler til budrunde og kontrakt.

Fordeler og ulemper med å selge eiendom selv

Joda, det er fristende å spare noen tusenlapper ved å selge selv, uten megler. Men du må undersøke alle fordeler og ulemper ved privat hussalg nøye før du bestemmer deg for hva du skal gjøre. Eiendomsmeglere har nemlig lang erfaring med boligsalg og vet hva som skal til for å få solgt huset ditt.

Fordeler ved å selge hus privat uten megler:

• Du sparer penger på meglerhonorar og provisjon
• Få full kontroll over salgsprosessen og styr alt selv
• Det kan være en lærerik erfaring
• Du kan få en god salgspris, bare du har den rette kunnskapen

Potensielle ulemper som du må være obs på:

• Det kan bli vanskeligere å finne kjøpere uten meglers kompetanse og nettverk
• Studier har vist at du kan få opptil 26 % høyere salgssum hvis du bruker megler
• Du går glipp av avansert markedsføring og annonseringskanaler
• Boligen kan bli liggende lenge for salg, hvis den ikke får rett eksponering
• Det er mer risikabelt med tanke på lover og regler
• Kjøpere kan være skeptiske til hus som selges privat

En av de største ulempene med å selge uten megler – foruten at du risikerer lavere salgspris – er at du mister en profesjonell sparringspartner. Privat hussalg kan likevel være et fornuftig valg i enkelte situasjoner. Du må bare tenke deg nøye om og forberede deg godt, slik at du vet hva du skal gjøre.

Pris og kostnader for å selge hus privat vs. megler

En av grunnene til at mange velger å selge selv er nettopp fordi de vil kutte både pris og kostnader ved privat hussalg. Og det stemmer selvsagt at du kan spare penger, siden du tross alt slipper å betale meglerprovisjon. Men det påløper likevel en hel del utgifter. La oss for eksempel si at du skal selge et hus som har fått en verdivurdering og prisantydning på 5 millioner kroner.

Dersom du bruker en eiendomsmegler som tar 2 prosent provisjon, koster det 100 000 kroner. I tillegg kommer kostnader som tilrettelegging, fotografering og markedsføring. Men hva hvis du skulle gjort jobben selv? Da slipper du unna meglerprovisjon, men du må blant annet betale for:

• Boligannonse på Finn.no og kanskje reklame i aviser
• Profesjonell boligfotografering
• Takst/tilstandsrapport
• Gebyr for innhenting av nødvendige papirer
• Oppgjørstjeneste eller advokat for å fullføre hussalget

Alt dette kan fort komme på 40-50 000 kroner. Du må også huske på at din egen tid og arbeidsinnsats egentlig ikke er gratis. Tiden du bruker på hussalget går på bekostning av noe annet. Så hvor mye er tiden din verdt? Det kan ta mange titalls timer å forberede salget, holde visninger, følge opp interessenter, ta ansvar for budrunder og håndtere det praktiske rundt salget. Timeprisen din kan dermed fort være 500-1500 kroner.

Utgiftspost	Eiendomsmegler	Privat
Tilrettelegging	14 000	14 000*
Boligannonser	Inkludert	10 000
Fotograf	6 000	6 000
Tilstandsrapport	12 000	12 000
Visninger	Inkludert	0
Oppgjør og tinglysning	Inkludert	10 000
Meglerprovisjon 2%	100 000	0
Din egen arbeidsinnsats	0	50 000
Totale kostnader	132 000	102 000

*Tilrettelegging er kostnader for innhenting av informasjon og gjennomføring av boligsalg. Du må betale gebyrer til det offentlige, selv om du selger selv.

Meglerkostnader vs. pris for å selge hus privat

Det koster dermed 132 000 kroner å selge bolig med eiendomsmegler og 102 000 kroner uten megler i vårt eksempel – medregnet dine arbeidstider. Hvis du ikke regner med verdien av egeninnsatsen din, koster det 52 000 kroner i vårt eksempel. Den nøyaktige prisen vil selvsagt avhenge av hvilke verktøy du bruker og hvor mye annonsering du trenger for å få solgt huset.

Propr kan for eksempel være et alternativt verktøy. Det er riktignok ikke en meglertjeneste, men du får hjelp med privat hussalg. De tilbyr en full pakke til 34 955 og en grunnpakke til 23 175 kroner. Alt av salgskostnader er ikke inkludert i disse pakkene. Den reelle prisen for å selge hus privat blir derfor høyere. Du må sette opp et budsjett for å sjekke totalkostnaden.

Eksempel på meglerprovisjon

Provisjonssatsen til eiendomsmeglerne varierer, avhengig av husets standard, beliggenhet, situasjonen på boligmarkedet og hvor lett det er å selge eiendommen. Det er for eksempel ikke uvanlig at du får lavere provisjon for dyre boliger og høyere provisjon for rimelige hus. Årsaken til dette er arbeidsomfanget.

En kostbar enebolig på 15 millioner er vanskeligere å selge enn et familievennlig rekkehus til 3 millioner som ligger nær skole og barnehage. Eiendomsmegleren må bruke mer tid på å finne den rette kjøperen til den dyreste boligen. Rekkehuset selger imidlertid omtrent seg selv. Megleren får likevel 180 000 kroner i meglerhonorar for eneboligen til 15 millioner med kun 1,2 % provisjon.

Men meglerhonoraret hadde bare blitt 36 000 kroner for rekkehuset med samme provisjonssats. Selv om rekkehuset er lettsolgt, må megleren koordinere fotograf og takstmann, skrive boligannonse, markedsføre huset, holde visninger og håndtere budrunden. Derfor vil provisjonssatsen være noe høyere for hus i lavere prisklasser.

Vi anbefaler at du innhenter tilbud for å sjekke nøyaktig pris på eiendomsmegler. Da får du et mye bedre sammenligningsgrunnlag når du skal sammenligne meglerkostnader med hva det koster å selge selv.

Les også

Sjekk hvor mye det koster å selge bolig: prisoversikt og alternativer

Du kan få opptil 26 % høyere salgspris med eiendomsmegler

Som du kan se, koster det penger å selge bolig – enten du gjør det selv eller ikke. Og da er det vel verdt å sjekke om du faktisk tjener på å bruke eiendomsmegler. En studie fra Sverige tyder nemlig på at megler kan være en god investering, til tross for meglerkostnadene. 

Värderingsdata – som tilsvarer Eiendomsverdi i Norge – analyserte hele 70 000 boligsalg i Sverige i 2017. Resultatene viser at boliger som ble solgt gjennom eiendomsmegler fikk i snitt hele 26 % høyere pris. Det tilsvarer et verditap på opptil 1,3 millioner kroner hvis vi holder oss til eksempelet med boligen til 5 millioner. Studien luket vekk boliger som trolig ble solgt til bekjente eller familie for å få et så nøyaktig sammenligningsgrunnlag som mulig.

Men gjelder disse funnene for Norge? Ekspertene i NEF mener at ja, det gjør de. Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, påpeker at norske meglere har svært høy kompetanse og erfaring. Det er derfor grunn til å tro at verdien av en dyktig megler er minst like stor her hjemme.

Studien avdekker også en tydelig sammenheng mellom boligverdi og salgspris ved meglersalg vs. privat hussalg. Jo høyere prisklasse, desto mer har man å tjene på å bruke eiendomsmegler. Det kan være vanskeligere å finne den rette kjøperen til mer eksklusive og kostbare boliger, og da er det godt å få profesjonell hjelp. 

Hvilke hus er lettest å selge selv og til en god pris?

Men betyr det at du ikke kan få en god salgspris hvis du selger hus privat? Nei, ikke nødvendigvis. Det spørs helt på eiendommen du skal selge, hvilken kompetanse du har og hvor mye innsats du er villig til å legge ned i hussalget. En familievennlig enebolig eller rekkehus i et etterspurt område – som også er i rett prisklasse for småbarnsfamilier – er som sagt mye enklere å selge enn en kostbar villa.

Huset bør også være lettsolgt i den forstand at den ikke har spesielle feil, mangler, heftelser eller andre utfordringer. Et velholdt hus med nøytral innredning, sentral beliggenhet og som passer for flere forskjellige målgrupper er en god kandidat for privat hussalg. 

Egenskaper og fasiliteter som balkong, store uteområder og parkering er også attraktive for kjøperne. Men hvis huset krever avansert annonsering eller tilrettelegging utover en standard boligannonse på Finn.no, bør du vurdere å heller bruke eiendomsmegler. Bare husk at reglene er de samme for alle som skal selge bolig, enten du har et etterspurt rekkehus eller en svær, kostbar enebolig.

Les også

Sjekk nøyaktig hva en eiendomsmegler gjør for deg og hvilke oppgaver de har

Regler og ansvar ved privat hussalg

Du har et stort ansvar når du skal selge hus, enten det er privat eller gjennom megler. Og en av de viktigste lovene som du må sette deg inn i er avhendingsloven. Ifølge denne loven har boligselgere en såkalt opplysningsplikt og kan ikke selge huset “som det er”. Det betyr i praksis at du må skaffe og videreformidle all relevant informasjon om boligen til potensielle kjøpere. 

Denne informasjonen inkluderer åpenbare ting som boligtype, areal, byggeår og antall rom. Du må også informere om heftelser, naboforhold, forsikringsskader, teknisk tilstand og alle kjente feil og mangler. Og ja, du må også informere om tidligere feil eller mangler som du nå har fikset. Informasjonen skal leveres skriftlig i forkant av salget, det vil si i prospektet, boligannonsen og lignende.

Den enkleste måten å oppfylle opplysningsplikten er å få en takstmann til å lage en boligsalgsrapport. Det er en tilstandsrapport som beskriver eiendommens tekniske tilstand, inklusive avvik, anbefalte utbedringer og hvor raskt disse utbedringene bør utføres. Du må også skrive en grundig og utfyllende egenerklæring. 

Slik kan du selge et hus privat, steg for steg

Det første du må tenke på er dokumentasjon og papirer. Du må blant annet skaffe grunnbokutskrift, ferdigattest, informasjon om kommunale avgifter og ligningsverdi. I tillegg bør du som sagt ha en boligsalgsrapport. Takstmannen setter også en verditakst på huset, slik at du enklere kan komme frem til en realistisk prisantydning.

Slik fullfører du et privat hussalg, steg for steg:

• Innhent all nødvendig dokumentasjon fra kommune og Kartverket
• Bestill boligsalgsrapport fra sertifisert takstmann
• Sett en realistisk prisantydning, basert på nylige salg av lignende hus i ditt område
• Få profesjonell boligfotografering
• Lag en attraktiv salgsoppgave
• Annonsér boligen på relevante plattformer
• Organiser og gjennomfør visninger
• Håndter budrunden på en ryddig måte
• Få profesjonell hjelp til kontrakt og oppgjør

Du bør også tenke over hva som gjør boligen din spesiell når du skal sette prisantydningen. Kanskje har du en ekstra fin utsikt, en moderne elbillader eller veldig god standard på badet? Slike egenskaper kan påvirke boligverdien. Du kan også be om e-takst og prisantydning fra eiendomsmegler, selv om du skal selge huset privat. Men da må du betale for det. Du får imidlertid verdivurdering gratis om du senere velger å selge gjennom megleren likevel.

Les også

Vi har fått ekspertenes beste tips til hvordan du gjør boligen klar til visning — slik gjør du det!

Tips for å lykkes med å selge hus selv, uten megler

Okei, det viktigste du må tenke på er hvordan du vil presentere huset ditt. Tenk at du skal gjøre huset klar til besøk, bare enda litt grundigere. Du vil jo at potensielle kjøpere skal få lyst til å bo der med en gang de kommer inn døren! Men boligstyling handler ikke bare om å støvsuge og vaske. Rydd bort personlige ting, og fremhev rommenes beste sider. 

Vi anbefaler at du investerer i en profesjonell boligfotograf. Hvorfor? Fordi de aller fleste som bestemmer seg for å komme på visning gjør det fordi de liker bildene. Potensielle kjøpere sitter nemlig og skroller gjennom masse boligannonser. Gode boligbilder gjør at de stopper opp, trykker seg inn i annonsen – og hvis de liker det de ser, så melder de seg på visning.

Men det er selvsagt mer enn bare lekre bilder som gjør at hussalget blir vellykket. Du bør også fokusere på følgende:

• Gjør grundig research på boligprisene i nabolaget ditt – ikke gjett!
• Vær tilgjengelig for spørsmål og vær fleksibel hvis noen ber om privat visning
• Ha all dokumentasjon klar og tilgjengelig
• Skriv en fengende boligannonse
• Hold huset ryddig til enhver tid – du vet aldri når noen vil se det
• Vær åpen om både fordeler og eventuelle ulemper

Visste du at en attraktiv prisantydning kan faktisk føre til flere interessenter og bedre bud? Du bør likevel ikke sette ønsket salgspris lavere enn det du faktisk er villig til å godta. Såkalte lokkepriser regnes for villedende markedsføring av bolig og er derfor ikke lov. Boligmarkedet kan imidlertid endre seg ganske fort. Derfor kan du få behov for å øke prisantydningen, men da er det viktig at du oppdaterer boligannonsen med rett pris.

Oppgjør og kontrakt ved privat hussalg

Kontrakt og oppgjør ved privat hussalg er faktisk ikke så komplisert som mange tror. Du kan faktisk bruke Forbrukerrådets standardkontrakt som utgangspunkt. Den er gratis og laget spesielt for deg som skal selge hus privat. Du kan også få hjelp til å selge hus privat av en oppgjørstjeneste, advokat eller megler. De hjelper med kontrakt, tinglysing og overføring av penger. Kontrakten signerer dere elektronisk ved hjelp av BankID.

Konklusjon: Bør du selge hus privat eller ikke?

Okei, er privat hussalg noe for deg? Vel, vi mener at det bør komme helt an på hvor mye tid du har, hvilken type bolig du skal selge og hvor komfortabel du er med salgsprosessen. Selv om du kan spare noen tusenlapper på meglerhonorar, viser studier at du risikerer å få betydelig lavere salgspris. Det gjelder spesielt for deg som skal selge et eksklusivt og kostbart hus.

Hvis du er usikker på hva du bør velge, anbefaler vi at du begynner med å innhente tilbud og priser fra lokale eiendomsmeglere. Det er gratis og uforpliktende. Meglerne kan gi deg en oversikt over priser og kostnader, samt vurdere hvor lettsolgt huset ditt er. De kan også gi deg en indikasjon på forventet salgspris. 

Deretter kan du ta et velinformert valg om du vil selge selv eller få profesjonell hjelp. Lykket til med salget!